Сделки с недвижимым имуществом курсовая

Рубрики Публикации

Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом

Установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, связанных со сделками с недвижимым имуществом. Виды сделок: купля-продажа, обмен недвижимым имуществом, аренда имущества, дарение недвижимости, рента. Формы удостоверения сделок.

Подобные документы

Понятие и особенности недвижимости как объекта сделок, их субъектный состав. Понятие и правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Правовое регулирование приватизации как сделки, право собственности на недвижимость.

дипломная работа, добавлен 02.06.2011

Перечень объектов, относимых к недвижимости согласно закону. Особенности правового режима сделок с недвижимостью. Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества, договора мены и дарения. Аренда и договор безвозмездного пользования имуществом.

дипломная работа, добавлен 10.08.2011

Виды и классификация сделок с недвижимым имуществом. Понятие и правовая природа государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество. Защита прав добросовестного приобретателя в современном российском гражданском праве.

дипломная работа, добавлен 24.07.2010

Понятие и правовой режим недвижимости. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Риски при совершении сделок с недвижимым имуществом и способы защиты от них. Условия действительности и недействительность совершения сделок с недвижимостью.

курсовая работа, добавлен 11.03.2014

Понятие и признаки недвижимости как объекта сделок. Особенности совершения сделок с недвижимым имуществом, их виды и формы. Порядок и последствия расторжения и признания недействительными сделок с недвижимостью, механизм их государственной регистрации.

курсовая работа, добавлен 08.04.2011

Понятие и виды муниципального недвижимого имущества, оценка его стоимости и субъекты сделок с ним. Нормативно-правовое регулирование рыночных отношений и включение их в сферу недвижимости. Характеристика условий договоров купли-продажи, аренды и найма.

дипломная работа, добавлен 30.03.2011

Понятия и виды недвижимого имущества. Режим государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Виды, основные формы и классификация сделок с недвижимостью. Сделки с недвижимым имуществом, связанные с переходом прав собственности.

дипломная работа, добавлен 24.07.2010

Понятие недвижимости и сделок с ней. Недвижимые вещи как объекты гражданских правоотношений. Государственная регистрация и нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом. Гражданско-правовая защита права владения добросовестного приобретателя.

дипломная работа, добавлен 24.07.2010

История развития недвижимости как объекта гражданских прав. Классификация недвижимого имущества. Недвижимые вещи и их место в системе объектов российского гражданского права. Правовое положение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

курсовая работа, добавлен 08.03.2013

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Классификация сделок. Форма сделок. Недействительность сделок. Юридические последствия.

контрольная работа, добавлен 20.06.2007

Сделки с недвижимостью

Сделки с недвижимостью: теоретическая конструкция и гражданско-правовая регламентация. Гражданско-правовая природа и особенности сделок. Понятие недвижимости. Юридическая природа и содержание сделок с недвижимостью. Виды сделок с недвижимостью.

Подобные документы

Понятие и правовой режим недвижимости. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Риски при совершении сделок с недвижимым имуществом и способы защиты от них. Условия действительности и недействительность совершения сделок с недвижимостью.

курсовая работа, добавлен 11.03.2014

Понятия и виды недвижимого имущества. Режим государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Виды, основные формы и классификация сделок с недвижимостью. Сделки с недвижимым имуществом, связанные с переходом прав собственности.

дипломная работа, добавлен 24.07.2010

Сделки с недвижимостью по современному российскому гражданскому праву. Форма договора по сделкам с недвижимостью, государственная регистрация перехода права собственности на него. Современные махинации и преступления при заключении сделок с недвижимостью.

курсовая работа, добавлен 23.01.2012

Виды и классификация сделок с недвижимым имуществом. Понятие и правовая природа государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество. Защита прав добросовестного приобретателя в современном российском гражданском праве.

дипломная работа, добавлен 24.07.2010

Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом в гражданском праве, государственная регистрация и нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Условия возникновения права собственности на имущество, приобретенное от неуправомоченного лица.

дипломная работа, добавлен 24.07.2010

Рассмотрение понятия, назначения, целей, функций, принципов и правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью. Ознакомление с особенностями совершения сделок с недвижимым имуществом; порядок их государственной регистрации.

дипломная работа, добавлен 28.12.2011

Продажа недвижимости по российскому дореволюционному гражданскому праву. Общие положения об обороте недвижимости по современному законодательству. Форма сделок с недвижимостью. Государственная регистрация перехода прав при купле-продаже недвижимости.

курсовая работа, добавлен 29.10.2011

Понятие и признаки недвижимости как объекта сделок. Особенности совершения сделок с недвижимым имуществом, их виды и формы. Порядок и последствия расторжения и признания недействительными сделок с недвижимостью, механизм их государственной регистрации.

курсовая работа, добавлен 08.04.2011

Эволюция правового регулирования сделок с недвижимостью в Республике Казахстан и в России. Особенности сделок, направленных на передачу права собственности на недвижимость. Специфика передачи недвижимого имущества во временное пользование в залог.

дипломная работа, добавлен 23.12.2011

Определение понятия недвижимости. История правового регулирования оборота недвижимости в России. Понятие и правовая природа государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество. Способы защиты добросовестного приобретателя.

дипломная работа, добавлен 24.07.2010

Сделки (договоры) с недвижимым имуществом

Пример готовой курсовой работы по предмету: Гражданское право

Оглавление

1. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ НЕДВИЖИМОСТИ В ЧАСТНОМ ПРАВЕ 4

1.1.Понятие и виды недвижимого имущества 4

1.2 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество 7

2. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ, А ТАКЖЕ ХАРАКТЕРИСТИКА ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ 9

2.1 Виды и форма сделок с недвижимостью 9

2.2 Классификация сделок с недвижимостью 14

2.3 Сделки с недвижимым имуществом, связанные с переходом прав собственности 17

2.4 Сделки с недвижимостью, не связанные с переходом прав собственности 22

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 30

Выдержка из текста

При несогласовании сторонами условий о цене договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При этом правило о цене на аналогичные здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное ч. 3 ст.

42. ГК РФ, применению не подлежит (ч. 1 ст.

6. Особенности регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, куда включены права на предприятие как имущественный комплекс; кондоминиумы; права общей собственности; сервитуты; ипотека; права на вновь создаваемый объект; аренда; права, установленные судебным решением; права, связанные с распоряжением имуществом на условиях доверительного управления или опеки.

Источникова база исследования.

Исследование базируется на нормах Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и других нормативных правовых актах.

Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц. Особенно пристальному вниманию цивилистов подвергаются нормы, регулирующие оборот объектов недвижимого имущества. Впервые на федеральном уровне были установлены правила инвестирования в строительство объектов недвижимости (кроме объектов производственного назначения), приняты новые Жилищный, Градостроительный, Водный, Лесной кодексы, определен порядок перевода земель из одной категории в другую, упрощена процедура оформления ипотеки, уточнены правила государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства, которые теперь прямо указаны в качестве недвижимых вещей в ст.

В расцвет рыночных отношений в Казахстане, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.

Новый Гражданский кодекс Российской Федерации хотя и дает традиционное определение аренды, но уже охватывает арендными правоотношениями более широкий круг самих экономических отношений: аренду зданий и сооружений, аренду земельных участков и т. п.

«Простая письменная и нотариальная форма сделок с недвижимым имуществом»

Для реализации указанных целей необходимо поставить перед собой следующие задачи: раскрыть понятие недвижимого имущества, рассмотреть цели и задачи нотариальной деятельности, рассмотреть виды сделок с недвижимым имуществом, для которых установлена особая форма заключения, рассмотреть изменения норм законодательства, касающихся нотариального удостоверения.

Договор дарения является одним из самых распространенных соглашений по передаче недвижимого имущества в собственность в современном гражданском праве. К правовому регулированию договора дарения недвижимого имущества применяются общие нормы о договоре дарения, которому посвящена гл. Таким образом, на сегодняшний день говорить о завершении законотворчества в области договора дарения, и в частности договора дарения недвижимого имущества, было бы преждевременным, что и определяет актуальность предлагаемой работы.

Сделки с недвижимым имуществом составляют значительную, и, пожалуй, сопряженную с наибольшим риском часть российского гражданского оборота. Такая ситуация обусловлена, с одной стороны, вовлечением в оборот все большего числа объектов недвижимости и его интенсификацией и, с другой стороны, относительной новизной, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, устанавливающего правила совершения сделок.

Сделки на Российском рынке недвижимости

Главная > Реферат >Экономика

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

РЯЗАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РАДИОТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

КАФЕДРА ЭКОНОМИКИ, МЕНЕДЖЕМЕНТА

И ОРГАНИЗАЦИИ ПРОИЗВОДСТВА

«СДЕЛКИ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ»

студент гр. П-900

Содержание

1. Сделки на российском рынке недвижимости………………………………. 3

2. Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом………………………..4

3. Форма сделок с объектами недвижимости…………………………………. 9

4. Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами…………….13

1. Сделки на российском рынке недвижимости

Отношения собственности и вещные права субъектов рынка недвижимости реализуются с помощью различного рода сделок, участники которых должны обладать правоспособностью и дееспособностью.

Правоспособность — это способность иметь гражданские права и нести обязанности, а дееспособность-это способность своими действиями приобретать и осуществлять права, создавать обязанности и исполнять их.

Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент завершения его ликвидации. Она может быть универсальной (общей), позволяющей совершать любые виды сделок, не запрещенные законом, и специальной, которая дает право осуществлять строго определенные виды деятельности. Специальной правоспособностью обладают некоммерческие организации, унитарные предприятия и отдельные виды коммерческих организаций, в учредительных документах которых должны быть определены предмет и цели деятельности. Например, страховые организации не имеют права непосредственно заниматься производственной, торгово-посреднической и банковской деятельностью. Учредители сами могут, исходя из своих целей, наделить создаваемую коммерческую организацию специальной правоспособностью, включить в ее учредительные документы строго определенные виды деятельности, например, строительство, операции с жилыми помещениями, требующими лицензирования. Иначе говоря, коммерческая организация может добровольно ограничить свою универсальную правоспособность.

Наличие у предприятия специальной правоспособности имеет существенные правовые последствия в части совершения внеуставных сделок. Согласно закону сделки, не соответствующие целям деятельности юридического лица, закрепленным в его учредительных документах, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Правоспособность граждан возникает в момент их рождения и прекращается со смертью, а дееспособность, позволяющая самостоятельно совершать различные сделки с недвижимостью, наступает в полном объеме в день совершеннолетия, т.е. достижения 18-летнего возраста.

В экономическом обороте не установлено принципиальной разницы между терминами «гражданин» и «физическое лицо», хотя последний имеет более широкое содержание и включает в себя не только граждан России, но и лиц без гражданства и иностранцев, правоспособность которых на рынке недвижимости может быть ограниченной в отдельных случаях. Так, иностранные лица не имели до 2002 г. права приобретать в собственность земельные участки в России, участвовать в приватизации отдельных групп предприятий.

При ограничении дееспособности граждан по закону или по суду ГК РФ четко определяет статус опекуна и попечителя. Опекун полностью замещает подопечного в силу закона и совершает от его имени и в его интересах необходимые сделки. Попечитель же только контролирует действия подопечных, дает согласие на их совершение, а сделки они заключают сами от своего имени.

2. Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сущность сделки составляют волевое действие с определенной целью, а не событие или поступок, и волеизъявление -внешнее выражение воли. Волеизъявление должно соответствовать воле при совершении сделки. Юридические последствия связаны именно с волеизъявлением, которое можно подвергнуть правовой оценке. Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех ее сторон совпадала и была выражена (закреплена) в определенной форме.

Различают следующие виды сделок с недвижимым имуществом:

двух- и многосторонние;

Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым.

В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с землей и другими объектами недвижимости можно подразделить на ряд видов.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

• содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам;

• совершена она дееспособными и правоспособными лицами;

• волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;

• форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях.

Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта и не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются по порядку признания на две разновидности: ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой считается сделка, недействительная но решению суда, а ничтожная недействительна с самого начала ее заключения независимо от решения суда и не порождает юридических последствий.

Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимые совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Нередко такие сделки преследуют противозаконные цели, например, дарение и купля-продажа недвижимого имущества с целью укрытия его от конфискации или от взыскания по требованиям кредиторов.

Притворной называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно имели в виду совершить. Так, часто купля-продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. Для маскировки оплаты труда с целью уклонения от перечислений денежных средств в фонды социального обеспечения и страхования оформляют аренду помещения гражданина. Договором о совместной деятельности прикрывают аренду государственных и муниципальных нежилых помещений без согласия собственника, или одностороннюю сделку прикрывают куплей-продажей объекта недвижимости, или оформляют залог недвижимого имущества для исключения продажи его на аукционе при банкротстве и др. Недействительные сделки можно подразделить на сделки с пороками:

• содержания, а также кабальные сделки.

К действительным сделкам относят:

дарение, наследование, обмен и мена;

аренда, лизинг, залог;

пожизненное наследуемое владение;

вклад в уставный капитал;

рента, концессия и иные.

К недействительным сделкам относят:

оспоримые по суду;

совершенные с нарушением законов;

не влекущие юридических последствий.

Основаниями для признания недействительной сделки по приватизации государственных и муниципальных предприятий и любых объектов недвижимого имущества являются различного рода нарушения правил проведения конкурса или аукциона, наличие сговора о занижении цены и др.

Последствия недействительных сделок:

двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), т.е. каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла;

односторонняя реституция — все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая передает в доход государства;

никакой реституции-все, что исполнено, передается в доход государства, если обе стороны действовали умышленно.

При применении двусторонней реституции продавец получает обратно земельный участок или другой объект, но возвращает покупателю полученную за него сумму.

При односторонней реституции, если имели место неправильные действия продавца, виновник возвращает покупателю полученные за объект недвижимости деньги, а покупатель передает в доход государства недвижимое имущество. Если же реституция исключается для обеих сторон, то продавец передает в доход государства деньги, а покупатель ? соответствующий объект недвижимости.

Самыми ответственными моментами при совершении сделок с земельными участками, жилыми помещениями и другими объектами недвижимости, находящимися в частной собственности, являются оформление документов и передача денег за покупку. Чтобы обезопасить себя, необходимо диверсифицировать риск, возникающий при проведении операции купли-продажи недвижимости, путем:

страхования покупателя от потери права собственности на земельный участок или другое имущество;

включения коммерческого банка в сделку. В практике применяются различные механизмы действий по обеспечению интересов покупателя и продавца с использованием кредит-ячейки, аренды ячейки в сейфе банка и др.

Страхование покупателей от потери прав собственности означает:

если при оформлении сделки допущены ошибки, которые привели к потере покупателем права собственности на объектах, страховая компания возместит ему сумму, указанную в договоре;

если объект когда-либо был задействован в обменных или других операциях и бывшим владельцам удастся доказать в суде, что в прошлых операциях их интересы были умышленными, то покупателя могут лишить права собственности и возместить ему убытки на сумму, указанную в договоре купли-продажи, которая может быть значительно ниже действительной.

Все многообразие действительных сделок с недвижимым имуществом можно осуществлять различными законными способами.

К способам сделок с земельными участками относят:

Сторонами в сделке могут выступать граждане-собственники недвижимого имущества или по их поручению доверенные лица и (или) организации, имеющие статус юридического лица. В соответствии со ст. 55 ГК РФ филиалы и структурные подразделения различных организаций не являются юридическими лицами и не могут совершать сделки от своего имени, хотя нередко в их положения хозяйственные субъекты включают такие правомочия. Подобные случаи квалифицируются как превышение полномочий и присвоение функций законодательного органа. Представительства действуют по доверенности юридического лица, выданной конкретному физическому лицу, а не подразделению. Важно также, чтобы сторона, выставляющая объект на продажу или сдачу в аренду, была правомочна распоряжаться имуществом, в противном случае сделка будет недействительной.

3. Форма сделок с объектами недвижимости

Волеизъявление участников сделки может быть выражено различными способами, в разных формах. Форма сделки имеет важное юридическое значение для ее действительности, для доказательства прав и обязанностей сторон в случае возникновения разногласий между ними. Изменение, прекращение прав и обязанностей сторон, уступка требований и перевод долга по сделке производятся в той же форме, в которой она была совершена. Молчание может свидетельствовать о совершении сделки только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Например, молчание арендодателя после истечения срока договора аренды может считаться выражением его воли возобновить (продлить) договор на тех же условиях на неопределенный срок.

Сделки с недвижимым имуществом совершаются в письменной форме путем составления единого документа, который должен:

• выражать содержание сделки (ее условия);

• быть подписан одним лицом (при односторонней сделке) или двумя или более лицами (при двух- или многосторонних сделках) или уполномоченными их представителями;

• быть удостоверен нотариально в предусмотренных законом случаях или по соглашению сторон, а подписи должностных лиц предприятий и организаций заверены их печатью;

• зарегистрирован в учреждениях юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения объектов.

С введением в действие ГК РФ и Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью сохранено только для ренты ? продажи имущества с правом пожизненного проживания и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов.

Отмена обязательности нотариальной формы сделок купли-продажи и дарения недвижимости заимствована из англосаксонской правовой системы без учета и создания соответствующих механизмов:

• участия в оформлении сделок маклера, адвокатов сторон и страховой компании;

• обязательного заключения договора страхования права собственности на недвижимость;

• защиты прав добросовестного приобретателя в случае признания сделки недействительной и возмещения понесенных им убытков.

Полагают, что нотариус не в состоянии обеспечить надлежащие гарантии интересов сторон, так как не обладает всей документацией по предыдущим сделкам с данным объектом и не может достоверно подтвердить ее юридическую чистоту. В то же время ограничения сферы нотариата на рынке недвижимости могут вызвать ряд негативных последствий:

• увеличить опасность для граждан и их прав на имущество стать объектами незаконного посягательства путем инициирования другим лицом волеизъявления собственника либо подделки его подписи в доверенности, договоре купли-продажи или дарения;

• сузить конституционные гарантии охраны прав и свобод граждан при совершении сделок с недвижимостью без установления личности сторон, без проверки их дееспособности и полномочий, обычно осуществляемых нотариусом;

• исключить подписание договора заинтересованными лицами непосредственно в присутствии нотариуса, который обязан выяснить все обстоятельства дела и соответствие требованиям закона;

• увеличить срок заключения сделок до трех месяцев и осложнить взаиморасчеты, совершаемые до регистрации договора;

• расширить поле для недобросовестного продавца недвижимости, который может после заключения договора и до его государственной регистрации еще несколько раз подписать другие договоры и получить деньги заодно и то же имущество;

• увеличить государственные расходы на создание новой системы регулирования отношений граждан и юридических лиц на рынке недвижимости.

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Она считается ничтожной и не создает никаких правовых последствий. В целях защиты добросовестной стороны действующее гражданское законодательство допускает возможность в случае, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого оформления, признать по требованию исполнившей сделку стороны в судебном порядке данную сделку действительной. При таком варианте последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Но в данном случае важно иметь в виду, что приведенное правило допустимо при условии доказанности самого факта заключения договора.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения сделки, а следовательно, нарушающая требования закона, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении сделки.

Положения о последствиях несоблюдения установленной формы сделки применяются и в том случае, если требование о нотариальном удостоверении сделки установлено соглашением сторон. Это касается и несоблюдения приравненной к нотариальной формы доверенности и завещания.

Согласно ст. 131 ГК РФ права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, которая с 01.02.1998 выступает как единственное доказательство существования прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.

Перечень необходимых документов для регистрации, установленный законом, включает: правоустанавливающие документы (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы). Обязательно прилагается кадастровый план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности и др.

В случае сомнений в отношении качества (подлинности) представленных документов регистратор может обратиться в правоохранительные органы, в жилищно-эксплуатационные конторы и другие учреждения для проведения соответствующей проверки. Исчерпывающий ответ они должны представить в 10-дневный срок. Если при проведении юридической экспертизы возникают замечания, которые можно исправить, то заявителю предоставляется право в месячный срок, а по письменному заявлению в срок до трех месяцев привести весь пакет в соответствие с установленными требованиями. На этот период государственная регистрация прав приостанавливается.

Отказ в государственной регистрации прав на недвижимость возможен только в семи случаях, предусмотренных в ст. 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, и может быть обжалован в суде.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, а на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации технологически сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах.

4. Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами

Реализация экономических отношений участников рынка недвижимости невозможна без совершения сделок в форме договоров -соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Можно даже утверждать, что рынок недвижимости — это определенная совокупность сделок.

Договор имеет два значения:

а) юридический факт, порождающий права и обязанности;

б) само правоотношение, содержание которого составляют эти права и обязанности. Договорные отношения по поводу недвижимости существуют в виде:

• простых — когда заключается один договор между двумя сторонами;

• сложных — если заключается несколько договоров с участием трех и более сторон.

Важно четко отличать двухсторонний договор с множественностью лиц от многостороннего, в котором каждый участник выступает самостоятельной стороной и выражает свою волю, вместо нескольких лиц на одной стороне с едиными интересами и единым волеизъявлением.

В зависимости от конкретных условий сделки с недвижимым имуществом могут обеспечиваться целым комплексом хозяйственных договоров, обладающих внутренним единством, организационной связью и дифференциацией отношений. Центральное место в нем занимают договоры, опосредующие передачу прав на имущество.

Договор как главный инструмент регулирования имущественных и обязательственных отношений на рынке недвижимости выполняет сложные и многообразные функции, которые можно объединить в две основные группы: общие и специфические.

Сделки с недвижимостью

ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ

1.1 Понятия и виды недвижимого имущества

1.2 Режим государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

ГЛАВА 2. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

2.1 Виды и формы сделок с недвижимостью

2.2 Классификация сделок с недвижимостью

ГЛАВА 3. ХАРАКТЕРИСТИКА ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

3.1 Сделки с недвижимым имуществом, связанные с переходом прав собственности

3.2 Сделки с недвижимостью, не связанные с переходом прав собственности

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Актуальность темы исследования. Недвижимость — один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов, иногда противоречащих друг другу. 31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Сегодня имущественные права граждан и юридических лиц получают надежную защиту путем признания их государством в лице специальных государственных органов учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые действуют во всех субъектах РФ.

Государственная регистрация — завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации. Покупатели, обменивающиеся, одаряемые становятся собственниками и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью только после государственной регистрации права. Поэтому для оформления документов на недвижимость необходимо знание процедуры государственной регистрации, полномочий регистрирующих органов.

На практике часто возникает необходимость нотариального оформления сделок с недвижимостью. Нотариальное удостоверение обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Обязательное нотариальное оформление предусмотрено, например, для договора ренты, ипотечного договора, завещания. В остальных случаях гражданам и юридическим лицам законом предоставлена возможность выбора: заключать сделки либо в квалифицированной нотариальной, либо в простой письменной форме.

Органы местного самоуправления, выступающие от имени соответствующих муниципальных образований, осуществляют управление и распоряжение объектами недвижимого имущества, находящимися в муниципальной собственности, через соответствующих должностных лиц либо специально создаваемые органы (земельные комитеты, комитеты по управлению имуществом, специальные комиссии и др.). Названные органы вправе передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование гражданам и юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном порядке, а также совершать с имуществом, находящимся в муниципальной собственности, иные сделки, определять в договорах и соглашениях условия использования приватизируемых или передаваемых в пользование объектов.

Актуальность темы данной дипломной работы состоит в том, что подавляющее большинство людей сталкивается с вопросами правоотношений относительно таких объектов гражданских прав, как недвижимое имущество: продает, дарит, арендует квартиру, дачу, земельный участок и т.п. Поэтому важно знать законодательное регулирование этих вопросов.

Степень научной разработанности темы. Наиболее обстоятельные разработки в данном направлении осуществлены такими учеными как Абрамова М.В., Безбах В.В., Белов В.А., Витрянский В.В., Горохов Д.Б., Гусев А.Н., Иванова Н.П., Иоффе О.С., Калинин Н.И., Кислов Д.В., Киндеев Е.А., Куликова А.Н., Козырь О.М., Комарова Т.Ю., Лапач В.А., Латыев А.Н., Леонова Г.Б., Макаров Г.П., Москаленко И.В., Оглоблина О.М., Пегов П.В., Победоносцев К.П., Садиков О.Н., Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Шершеневич Г.Ф., и многими другими.

В своей совокупности работы названных ученых представляют солидную теоретико-методологическую базу для разработки проблем сделок с недвижимостью.

Целями дипломного исследования являются:

отграничение движимых вещей от недвижимого имущества;

раскрытие видов сделок, в которые вступают субъекты гражданских прав в отношении к такому объекту гражданских прав, как недвижимое имущество.

рассмотрение проблем сделок с недвижимым имуществом.

Эти основные цели выражены в комплексе взаимосвязанных задач, теоретический поиск решения которых обусловил структуру и содержание дипломной работы.

Исходя из названных целей, определена задача дипломного исследования:

анализ российского законодательства в части сделок с недвижимостью;

обобщение исторического материалы по проблеме сделок с недвижимостью;

рассмотрение вопросов регистрации сделок с недвижимостью;

Объектом исследования дипломной работы являются общественные отношения возникающие в области обеспечения защиты законных прав и интересов граждан при применении норм о сделках с недвижимым имуществом.

В прямой зависимости от объекта находится предмет исследования, который составляют:

• нормы гражданского законодательства, федеральные законы, предусматривающие порядок сделок с недвижимостью;

• практика реализации норм, предусматривающих сделки с недвижимостью;

• тенденции совершенствования гражданского.

Методология и методика исследования. Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового, статистического и логико-юридического.

Нормативную базу работы составили: Конституция РФ, гражданское законодательство РФ, гражданское законодательство РСФСР, федеральные законы, РФ проанализировано также законодательство дореволюционной России, материалы судебной практики.

Теоретической основой исследования явились научные труды отечественных ученых в области гражданского права, а также иные литературные источники и материалы периодической печати, относящиеся к проблемам дипломной работы, в той мере, в какой они были необходимы для возможно более полного освещения вопросов избранной темы.

Структура и объем работы соответствует целям и задачам. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения и списка литературы, приложений.

ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ

1.1 Понятия и виды недвижимого имущества

Дореволюционный гражданский закон давал описательное определение недвижимости — земли и угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги (ст. 384 Свода законов гражданских)1. Специалисты считали, что корабли тоже являются недвижимостью и в доказательство ссылались на ст. 119 Устава торгового2. Под недвижимостью понимали и водоёмы (см., например, п. 1. ст. 1124 Устава гражданского судопроизводства, где речь идет о «рыбных ловлях»). Сенат относил к этому ряду «сокровенные в недрах земли ископаемые» (Решение № 28 за 1914 г.)3. Неопределенность закона была очевидна. Г. Ф. Шершеневич указывал, что далеко не всякое строение является недвижимостью, к примеру, переносные торговые палатки и т. п.4 В официальном проекте Уложения начала XX в. предпринималась попытка вместо перечисления объектов, относимых к недвижимости, указать их качественные характеристики. В ст. 32 упоминались земля, строения или сооружения, «неподвижно к земле прикрепленные»5.

Такая формулировка не была новой ни для мировой практики, ни для русского права. Еще в начале XIX в. недвижимость определялась как земли и всякие строения в земле основанием их утвержденные» (§2 гл.1, ч. 2), а недвижимой принадлежностью строений предполагалось считать «все то, чего нельзя отделить от тех строений без повреждений их» (§5 гл.1, ч. 2)6. Проект кодекса в 1810 г. был одобрен Государственным советом, но не вступил в силу.

С 1835 по 1917г. действовал Свод законов, т. X, который и содержал легитимнoe определение недвижимости.

В нормативных актах временного правительства сравнительно часто встречаем понятие «земли», а не «недвижимость». В законодательстве советского периода первоначально использовалось понятие «недвижимость»7. ГК РСФСР 1922 г. отказался от деления вещей по признаку движимости. Процитируем примечание к ст. 21: «С отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимое и недвижимое упразднено». Юристы использовали иные критерии классификации вещей: известную в античности формулу потребляемости, бухгалтерские определения основных и оборотных фондов. Любопытно, что в 1958 г. О.С. Иоффе, показывая отличия вещи непотребляемой (жилой дом) и потребляемой (дом на снос — стройматериалы), привел буквально тот же пример, что и Г. Ф. Шершеневич в начале века, говоривший об отличиях в сделках по недвижимости (дом) и движимости (сруб).8

Даже при отсутствии права собственности на землю для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости. Законодатель был вынужден пользоваться длинной описательной формулой. Слова «жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищного строительного коллектива индивидуальных застройщиков» повторяются в Законе РСФСР «О государственном нотариате» от 1 ноября 1974 г. множество раз.

Известно, что в современное российское законодательство разделение вещей на движимые и недвижимые возвращено Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990г. Формулировки этого акта не отличались должной четкостью9. Ч. 1 п. 4 ст. 2 Закона содержала общий перечень объектов права собственно (среди прочего назывались и земельные участки, здания и т. д.), институт собственности на земельные участки был закреплен п. 2 ст. 6 на строения — в п. 1 ст. 13. В п. 3 ст. 7 употреблялся термин «недвижимое имущество».

В пункте 2 ст. 4 Основ гражданского законодательства 1991 г. в ст. 130 первой части ПС РФ кроме перечисления примеров (земельные участки, сооружения и т. д.) дается «критерий недвижимости»: прочная связь с землей (невозможно отделить от нее без существенного ущерба стоимости вещи). Формулировки ст. 130 первой части ГК РФ последовательно и логично определяют само понятие недвижимости. В первую группу отнесены участки (т.е. ограниченная часть) суши, вод, недр и все, что прочно связано с землей — естественного и искусственного происхождения. Ст. 132 первой части РФ относит к недвижимости предприятие как имущественный комплекс. Вторую группу, на которую распространен режим недвижимости, составляют те суда и космические объекты, которые подлежат государственной регистрации. Закон может продолжить данный перечень. Это принципиальное решение продолжает традицию русского дореволюционного права (здесь мы не рассматриваем проблемы, связанные с «движимой недвижимостью»).

Важнейшей характеристикой недвижимости является материальная, физическая связь с землей — в этом авторы текстов законопроекта начала века и современного ГК единодушны. Такое определение — пример классической римской традиции, в которой, по образному выражению К. П. Победоносцева, вещи различались «преимущественно по механическим свойствам своей природы».10

Сегодня само понятие «недвижимость» говорит не столько о самой вещи, сколько о правилах, созданных для ее гражданского оборота. Этот термин — знак особой важности объекта для общества и государства. При этом понятия «недвижимость» и «режим недвижимости» отличаются.

Основные характеристики режима недвижимости таковы:

1. Имеется возможность дополнительных требований к субъектному составу собственников. Исторически это право принадлежало лицам определенного сословия (вероисповедания). В XX в. указанный критерий утрачивает значение, но сохраняются ограничения, принятые относительно иностранцев, апатридов, иностранных юридических лиц.

2. В российском праве XIX — начала XX в. многие объекты недвижимости были неделимыми.

3. Пользование регулируется во многом нормами других отраслей права: земельного, экологического и пр.

4. Имеются специальные правила распоряжения и наследования.

5. Законодательством предусматривается особая процедура сделок, предмет которых составляет недвижимость. Категорично требование определенной формы актов о праве. Момент перехода права собственности на такое имущество четко определен законом, а не соглашением сторон. Право на вещь не возникает без регистрации сделки.

6. Судебные споры разбираются в соответствии со специальными процессуальными нормами (по месту нахождения объекта и т. д.).

7. Принят специальный порядок налогообложения.

В русском праве действовал принцип, согласно которому режим недвижимости распространялся не на всякое сооружение. Строение получало указанный статус только как составная часть земли. Подстройка на чужой земле не представляет принадлежности той земли, на которой она возведена, — так было указано в решении № 102 за 1896 г. Гражданским кассационным департаментом сената. И вывод этот неоднократно подтверждался (решение № 68 за 1908 г.)11. Данная норма закреплена и в п. 1 § 95 Германского гражданского уложения. Юридический статус земли, основные права и обязанности ее собственника не зависят от того, что другому лицу принадлежит расположенное на участке строение. Такая постройка — не часть земли.

Недвижимостью считались строения, принадлежащие лишь на праве собственности собственнику участка. Именно так разъяснял в решении № 25 за 1914 г. Гражданский кассационный департамент смысл закона12. Должно было существовать не только механическое, но и юридическое единство объектов. Абсолютные права на землю «превалировали» над правами на то, что расположено на земле (в ней и над нею).

Еще в нереализованном проекте 1810 г. достаточно четко выражена мысль о том, что право собственности на землю является «первоосновой» прав на строение. В § 34 гл. 5, ч. 2 прямо указано, (что собственник земли имеет право собственности на все, что находится на ее поверхности и в недрах, в § 37 гл.5, ч. 2 уточняется, что все построения (а не недвижимость!), насаждения и работы, произведенные на поверхности земли и в ее недрах, принадлежат владельцу, если обратное не будет установлено судом. § 38 гл. 5, ч. 2 определял, что собственник земли должен оплатить стоимость строений, насаждений лицам, которые их создали на «чужой земле, без насилия и обмана». Возможные споры разрешать должен был суд. Произведенные на чужой земле «работы» нельзя было «разорить», а насаждения (т.е. части земли) уничтожить без разрешения собственника угодий. В то же время строения можно было снести по своему усмотрению за свой счет и без предварительного согласия собственника территории: не являясь частью земли, они как бы и материально должны были исчезнуть, не мешая землевладельцам.

В статье 35 проекта Гражданского уложения начала XX в. сформулировано, что постоянные строения или сооружения признаются: недвижимым имуществом, только если они принадлежат собственнику имения или отдельному владельцу в силу вотчинного (т. е. вещного) права на имение (т.е. на земельный участок)13. Речь в данном случае идет не только о праве собственности, но и о владении, правах на чужие вещи, залоге. Во всех этих случаях режим недвижимости распространялся на строения, что должно было гарантировать защиту, прав их владельцев.

В 1868 г. высказывалось мнение, что сооружение, возведенное на чужой земле, может быть самостоятельным объектом оборота, (отдельно от земли). Право собственности на него может переходить только с правом пользования территорией. Дом как принадлежность земли, на которой он построен, есть имущество недвижимое; рассматриваемый отдельно от земли, он будет имуществом движимым. В основе такой позиции — убеждение в том, что недвижимость — это прежде всего земля, строение «становится» недвижимостью только как часть имущества землевладельца. Но это не умаляет значения права на строение. Напомним, что и суперфиций рассматривался в Дигестах как вещь, юридически отделенная от поверхности и имеющая обособленное правовое положение14.

К. П. Победоносцев указывал на противоречивые решения Гражданского кассационного департамента сената последних десятилетий XIX в. Сенат принял ряд решений, согласно которым на сделки со строениями, расположенными на чужой земле, не распространялись общие правила о сделках с недвижимостью (регистрация и т. д.). К. П. Победоносцев отмечал: из этого не следует, что подобные строения считаются движимостью15. Но, разумеется, данные сооружения нельзя назвать и недвижимостью. На наш взгляд, можно говорить об «ограниченном режиме недвижимости» объектов, размещенных на чужой земле. Г. Ф. Шершеневич, ссылаясь на решения сената после 1896г., писал, что недвижимостью не должны считаться строения, воздвигнутые на чужой земле в силу какого-либо договорного отношения16.

Из текста решения № 6 за 1901г. следовало, что возможно отделить право собственности на постройки от права собственности на землю. При этом речь шла о собственнике строения (но не недвижимости), который имеет в силу договора временное право пользования землей17. На такие строения режим недвижимости не распространялся, а строение воспринималось как временное — права собственности на землю его владелец не получал. Залог или продажа заводского здания, построенного на арендованной земле, не требовали нотариальной формы. Кредитор лица, которому принадлежали каменный магазин или фабричные постройки, возведенные на чужой земле в силу договора найма, был вправе обратить взыскание на эти строения как на движимость и требовать продажи их с публичного торга на снос.

Право собственности на строение (а не на недвижимость!) было изначально «подчинено» праву собственности на землю. Фактически собственник земли санкционировал в силу обязательства такое использование территории, как создание и эксплуатацию строений. Речь идет о суперфиции, или праве застройки, которое существовало в русском праве.

Взгляды юристов XIX — начала XX в. не были забыты в последующие десятилетия, но приобрели совершенно новое звучание. Само понятие «недвижимость», согласно ГК РСФСР 1922 г., невозможно именно потому, что земля является исключительно государственной собственностью (раскалывается право, объединяющее в целое строение и земельный участок). Схожие представления стали обоснованием одного из постановлений Наркомата юстиции от 6 сентября 1918 г.: строение, не отделенное от земельной поверхности, не может быть самостоятельным объектом юридических действий, но только в связи с земельным участком18. В 20-е годы при отчуждении имущества к собственнику строения обычно переходило право пользования участком. В сельской местности действовали правила, пленные в Инструкции НКЮ, изданной в развитие положения о дарственном нотариате 1928 г. Для совершения сделки необходимо было представить удостоверение о состоявшейся передаче покупщику дома земли трудового пользования, на которой находится продаваемое строение. Значение данного правила, закрепленного в п.3 § 183 трудно переоценить. Момент передачи права пользования предшествовал возникновению права собственности на строение, которое в ином случае просто не могло перейти по договору. Мы видим «примат» прав на земельный участок над правом на строение.

В первой части ГК РФ — предусмотренное в ст. 271 и п. 2 ст. 272 существование недвижимости, расположенной на земле, находящейся в собственности других лиц. Это новелла в российском законе. В начале XX в. режим недвижимости на такие сооружения не распространялся или распространялся не в полном объеме.

Принципиальное новшество содержится в п. 2 ст. 272, где говорится о том, что суд может, в частности, признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка. Это один из вариантов выходов из кризиса, когда собственники земли и строения не смогут договориться при прекращении пользования землей. Данное нововведение особенно ярко показывает вынужденный разрыв с классическим правилом о том, что строение следует за землей.

Правила ст. 273 первой части и абз. 2 п. 2 ст. 552 второй части ГК РФ (переход права на земельный участок при отдельном отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений) также содержат новые положения. В случае если в договоре не оговорено иное, то к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования19. Очевидно, что это правило требует последующей детальной расшифровки в законодательстве20. Если вспомнить размеры типовых дачных участков и обычную небрежность текстов договоров и завещаний, то нетрудно спрогнозировать неизбежные судебные споры из-за нескольких метров земли. Сложность — представляет правовое положение промышленных и сельскохозяйственных объектов, расположенных на «чужой» земле.

Трудности возникают и с залогом недвижимости, например, при залоге земельного участка, когда право собственности на соответствующее строение принадлежит третьему лицу21. Именно этот случай был причиной многочисленных судебных споров в России конца XIX — начала XX в. и непосредственным поводом для принятия сенатом решений недвижимости.

Затруднения можно разрешить с помощью детальных нормативных актов. Важно отметить изменение доктрины: право на сооружение в ряде случаев «подчиняет», «поглощает» право собственности на землю. Можно предположить, что существует несколько причин таких изменений. Отметим две. Первая — недавняя монополия на землю, когда приобретение права собственности на строение — реальный путь «укрепления» человека на земле. Вторая — рост технических возможностей строительной индустрии, горного дела. Период амортизации многих сооружений настолько велик, что невозможно рассчитывать на освобождение участков в обозримом будущем.

Итак, «сделав» землю, строения недвижимостью, современный законодатель должен продолжить разработку юридической характеристики этого важнейшего института гражданского права.

Термин «объект недвижимости» относят к любому товару, который жестко связан с участком земли, и перенос которого в другое место невозможен без разрушения и утраты потребительской стоимости.

Каждый объект недвижимости неповторим и имеет специфическую систему качественных и количественных характеристик. Качество — это совокупность свойств недвижимого имущества, определяющих его пригодность удовлетворять разнообразные потребности людей в соответствии с функциональным назначением.

Свойство — объективная особенность объекта, проявляющаяся при его эксплуатации, управлении или пользовании. Показатели качества характеризуют одно или несколько свойств недвижимости в количественном измерении.

Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех видов:

• физические характеристики земельного участка, зданий и сооружений и других объектов недвижимости (местоположение, площадь, размеры и т.д.);

• имущественно-правовое описание — вещные права, ограничения, обременения, сервитуты;

• экономические показатели спроса — стоимость, цена, доходность и др.;

• состояние внешней среды — климат, экология, шум, сейсмичность, гидрография, транспорт и т.д.

Указанную информацию собирают на трех уровнях: региональном, локальном и на самом объекте недвижимости.

Земельным участкам присваивают кадастровые номера. Кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при кадастровом и техническом учете (инвентаризации), сохраняется, пока он существует как единый объект зарегистрированного права, и служит для его идентификации.

Кадастровые номера земельным участкам присваивают органы земельного комитета, а зданиям и сооружениям — Бюро технической инвентаризации.

Классификация объектов недвижимости чаще всего принимается многоуровневая; каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.

Естественные (природные) объекты.

Искусственные объекты (здания, сооружения).

Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли).

Природные комплексы (леса, месторождения, водные объекты и т.д.) для их эксплуатации.

Отдельные земельные участки.

Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.п.).

Жилой дом многоквартирный.

Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж).

Комплекс административных зданий.

Помещения или части зданий (секции, этажи).

4. Готовность к использованию.

Требующие реконструкции и капитального ремонта.

Требующие завершения строительства («незавершенка»).

На сформировавшемся западном рынке принята другая классификация объектов недвижимости — по категориям А, Б, В.

Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Она подразделяется на классы:

1) специализированная недвижимость, приспособленная для ведения определенного бизнеса и обычно продающаяся вместе с бизнесом — химические предприятия, нефтеперегонные заводы, цеха для размещения машин и оборудования; здания, которые из-за своего расположения, размера, конструкции никогда не продаются или не сдаются в аренду третьей стороне на рынке;

2) неспециализированная недвижимость — обыкновенные здания — магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория В. Избыточная недвижимость — земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса и поэтому объявляются избыточной недвижимостью22.

Классификация объектов по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости.

Основные свойства недвижимости как товара приведены ниже.

1. Полезность. Объект недвижимости должен максимально удовлетворять потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещений. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, местоположение, материал основных конструкций и т.д.

2. Фундаментальность. Недвижимость — это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.

3. Долговечность. В зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий, перегородок и т.д.) объекты недвижимости подразделяют на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

4. Стационарность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба.

5. Неповторимость. Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости.

6. Управляемость. Все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Управление недвижимостью включает в себя проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль за поступлением платежей и т.д.

7. Детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами, органами местного самоуправления. Объект недвижимости — часть инфраструктуры и его использование затрагивает интересы многих физических и юридических лиц.

8. Устойчивая тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает.

1.2 Режим государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятого Государственной Думой 17 июня 1997 года, в которой государственная регистрация определяется как «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации».

Перед тем, как рассматривать само понятие государственной регистрации, следует прояснить некоторые аспекты. И первый из них: что же подразумевается законодателем в данном случае под недвижимым имуществом? П.1 ст. 130 ГК РФ дает такое общее определение недвижимости: все, что прочно связано землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но кроме этого, к недвижимости отнесены и объекты, не отвечающие данному критерию – воздушные и морские суда, суда плавания, космические объекты, а также (ст. 132 ГК РФ) предприятие как имущественный комплекс. Недвижимость – юридическое понятие, и имущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.

Таким образом, анализируя современное законодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

земельные участки (ст. 130 ГК РФ, ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

участки недр (там же);

обособленные водные объекты (там же);

леса, многолетние объекты (там же);

здания (ст. 130 ГК РФ ), части зданий (ст5. ФЗ «О товариществах собственников жилья»);

сооружения (ст. 130 ГК РФ); сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства (Градостроительный кодекс РФ; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»);

нежилые помещения (ст.1 Закона РФ « Об основах федеральной жилищной политики», ст.1 ФЗ «О товариществах собственников жилья»); части помещений (ст. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

предприятия как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ, ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

жилые дома и их части (ст. 558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст.1 ФЗ «О товариществах собственников жилья»); жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем (ст. 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);

квартиры, ее части (ст.289, 558 ГК РФ), служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»);

комнаты (ст.9 ФЗ «О товариществах собственников жилья», ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.56 Основ законодательства о нотариате, ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках (ст.1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).

Теперь вернемся к самому понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Исходя из формулировки ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статьей ГК можно сделать вывод, что государственная регистрация, признавая возникновение прав на недвижимость, вводит тем самым ее в гражданско-правовой оборот и легализует последующие сделки с ней, которые также подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК. Производя первичную государственную регистрацию вновь созданной недвижимости, государство признает права на нее за юридическим или физическим лицом. При последующей регистрации перехода прав государство подтверждает изменение или прекращение зарегистрированных ранее прав на недвижимость. В любом из перечисленных случаев признания и подтверждения прав государством это выражается в юридическом акте в

Еще по теме:

  • Юридические источники семейного права тесты Тест. Тест по теме "Семейное право" Учащиеся должны знать, понимать основные понятия, виды, способы создания семьи. Основные источники и нормативные акты. Список вопросов теста Что служит […]
  • Вид на жительство и шенген Мультишенген, вид на жительство или второе гражданство? Многие россияне, приобретающие недвижимость за границей, как правило, начинают с того, что посещают страну своего второго дома по […]
  • Процент за пользование чужими денежными средствами проводки Учёт выплат контрагенту процентов за пользование чужими средствами по решению суда Как отразить в учете организации выплату контрагенту процентов за пользование чужими денежными средствами […]
  • Как подать на алименты в саратове Как подать на алименты в саратове Саратовский районный судСаратовской области Образец искового заявления о взыскании алиментов на несовершеннолетних детей в твердой денежной сумме и […]
  • Административное ответственность за земельные правонарушения Административное ответственность за земельные правонарушения 41. АДМИНИСТРАТИВНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ЗЕМЕЛЬНЫЕ ПРАВОНАРУШЕНИЯ Согласно ст. 2.1 КоАП РФ административным правонарушением […]