Земельный участок как предмет сделки

Рубрики Публикации

Земельное Право

Земельно-правовые сделки — действия граждан и юридических лиц по установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей по поводу земли как природного объекта и недвижимого имущества.

Объектами земельно-правовых сделок выступают права граждан и юридических лиц на индивидуально-обособленные земельные участки, находящиеся в их собственности либо принадлежащие им на других титулах. Объектами сделок могут быть также права на земельные участки, закрепленные за государственными или муниципальными органами.

В зависимости от объема передаваемых гражданских прав и обязанностей на земельные участки земельно-правовые сделки можно разделить на две группы:

сделки, связанные с передачей всех правомочий собственности и отчуждением земельного участка,

сделки, в результате которых передается часть правомочий собственности.

К первой группе относятся такие виды сделок, как купля-продажа права частной собственности на земельный участок, мена , дарение , различные формы приобретения права частной собственности на земельные участки , находящиеся в государственной или муниципальной собственности, изъятие путем выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

При заключении сделок с землей необходимо соблюдать следующие основные условия.

Во-первых, распоряжение земельным участком не должно наносить ущерба участкам земли, окружающей среде и нарушать законные интересы других лиц, градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил, нормативов).

Во-вторых, существуют некоторые особенности в совершении, оформлении сделок, где земельные участки являются предметом сделки. К ним относятся:

обязательная письменная форма (например, договор купли-продажи заключается письменно, а именно, составляется документ, подписанный сторонами), для некоторых сделок необходимо обязательное удостоверение сделки нотариусом (при завещании и договоре ренты );

в случаях, прямо определенных федеральным законом, орган производящий государственную регистрацию производит регистрацию прав на недвижимое имущество.

Данное положение не распространяется на договоры мены, договоры аренды, договоры купли-продажи, субаренды или договор безвозмездного срочного пользования земельным участком, которые заключаются на срок менее одного года.

В-третьих, закреплено приоритетное право субъектов Российской Федерации и муниципальных образований при отчуждении земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения при ликвидации крестьянского (фермерского) хозяйства.

В-четвертых, никто из участников сторон сделки не вправе самостоятельно изменить категорию земельного участка. Такое возможно только в порядке, предусмотренном земельным законодательством.

В-пятых, сделки с земельными участками, как и иные другие виды сделок, могут быть признаны недействительными.

Недействительность сделки означает, что сделка не приводит к наступлению тех юридических последствий, на которые она была рассчитана при ее совершении.

И, наконец, в-шестых, сделки с земельными участками и их частями невозможны, если земельные участки не прошли соответствующий кадастровый учет.

Последними нормативно-правовыми актами, регламентирующими этот вопрос, стали Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и приказ Министерства юстиции РФ от 18 февраля 2008 г. № 32 «Об утверждении кадастровых паспортов земельного участка». Этими актами разработаны новые требования по учету объектов недвижимости, в том числе и земельных участков.

При сделках с землей ее приобретателю важно знать, нет ли задолженности у прежнего владельца по обязательным платежам с земли в пользу государства или муниципального образования, не предъявлены ли иски в судах и претензии в административных органах, касающиеся земли. Проверка этих обстоятельств для рядового приобретателя и даже для организации может стать непростым делом. Не исключено, что такого рода проверками должны заниматься особые поверенные или специализированные юридические фирмы по поручению заинтересованных лиц. Правила, регулирующие такие проверки, целесообразно принимать на региональном уровне.

К земельно-правовым сделкам не относятся действия, связанные с принудительным изменением либо прекращением прав на земельные участки. В эту категорию не попадают принудительное прекращение прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками ввиду ненадлежащего использования земельного участка, изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, используемого с различного рода нарушениями, реквизиция, конфискация и национализация.

Воля участников сделки, отражающая их намерение совершить сделку, должна получить определенное внешнее выражение и закрепление. Это необходимо, чтобы содержание сделки было ясно ее участникам, условия сделки были зафиксированы, и можно было без затруднений разрешать споры между сторонами сделки, если они возникнут.
Способ, посредством которого выражается воля сторон при совершении сделки, называется формой сделки. Существует несколько таких способов.
Сделка может быть совершена устно, путем словесного выражения воли. При таком выражении воли участник сделки на словах формулирует свою готовность совершить сделку и условия ее совершения.
Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной, и при отсутствии словесного выражения воли, если она совершается путем конклюдентных действий, т.е. когда из поведения лица (или лиц) явствует его воля совершить сделку.
Сделка может быть совершена и путем молчания, только если это предусмотрено в законе или в соглашении сторон. Так, арендодатель после истечения срока действия договора аренды земельного участка может не возражать против дальнейшего пользования арендатором имущества. В этом случае договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). Молчание арендодателя рассматривается в законе как форма его согласия совершить сделку.
Единственной сделкой с земельными участками, заключение которой Гражданский Кодекс РФ допускает в устной форме, является аренда на срок до одного года.
Все остальные сделки с землей совершаются в письменной форме. Письменной следует признать сделку, совершенную путем составления документа, в котором письменно изложено содержание сделки, указано наименование, есть подпись сторон (личная, должностного лица, доверенного лица, рукоприкладчика). В Гражданском кодексе дан исчерпывающий перечень случаев, когда разрешается подписание сделки не самим гражданином, являющимся стороной сделки, а по его просьбе другим лицом. Такое лицо именуется рукоприкладчиком. Подпись рукоприкладчика должна быть засвидетельствована нотариусом, либо другим должностным лицом, имеющим право совершать нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку гражданин не мог подписать ее собственноручно (п. 3 ст. 160 ГК РФ).
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК).
В письменной форме сделки (договоре), предусматриваются следующее условия:
1. стороны сделки;
2. вид сделки;
3. предмет сделки (план, описание земельного участка, его правовой режим, в том числе обременения, регистрационный номер, сведения о недвижимом имуществе, расположенном на земельном участке);
4. указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного земельного участка и прочно связанного с ним недвижимого имущества:
5. указание на отсутствие или наличие обременений земельного участка правам третьих лиц (залог, аренда, сервитуты др.);
6. дата передачи прав на земельный участок;
7. цена сделки;
8. обязательства сторон.
К договору в обязательном порядке прилагается план участка с указанием границ обременений (ограничений). Отсутствие плана влечет признание сделки недействительной.
Сделки, совершаемые в письменной форме, могут быт простыми и нотариальными, то есть удостоверенными нотариусом по желанию сторон. Нотариальное удостоверение письменной сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующим требованиям ст. 160 ГК, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершить такое нотариальное действие (п. 1 ст. 163 ГК).
С введением в действие федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред от 29.06.2004 N 58-ФЗ) от все сделки с землей подлежат обязательной регистрации. В ст.2 ч.1 данного закона говорится, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — государственная регистрация прав) — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Детальный порядок государственной регистрации и основания отказа в ней установлены федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация осуществляется территориальными органами Министерства Юстиции (в г.Магнитогорске – Отделом по Магнитогорскому городскому округу ГУ ФРС по Челябинской области). Данные о совершении сделок с земельными участками вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — Единый государственный реестр прав). Права и обязанности, возникающие в результате заключения сделок с земельными участками, начинаются только с момента государственной регистрации этой сделки.
Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Кроме того п. 4 ст. 18, о требованиях к документам, предоставляемым на государственную регистрацию, отмечает: кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Все требования к кадастру земельного участка содержатся в федеральном законе «О государственном земельном кадастре» ( от 02 января 2000 г N 28-ФЗ).
Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений, представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка или на основании заявления правообладателя.
При наличии спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав на основании вступившего в законную силу судебного акта. (п. 4 в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ).
Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана обеспечить формирование механизмов эффективного государственного воздействия на рынок недвижимости в целях защиты конституционных прав собственников и иных правообладателей на объекты недвижимости, к которым относятся в том числе и земельные участки. Государственная регистрация обеспечивает более строгий правовой режим недвижимости по сравнению с правовым режимом движимых вещей.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации сделки с земельным участком
1. Документ об уплате государственной пошлины (п. 4 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
2. Для физического лица:
а) документ, удостоверяющий личность заявителя;
б) нотариально удостоверенная доверенность (при обращении с заявлением представителя правообладателя). Для юридического лица:
а) учредительные документы или нотариально удостоверенные копии;
б) документ, удостоверяющий личность лица, имеющего право действовать без доверенности от имени юридического лица (при личном обращении такого лица);
в) документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица или нотариально удостоверенную копию этого документа (при обращении представителя)(п. 4 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
3. Кадастровый план земельного участка, удостоверенный соответствующим территориальным подразделением. Представление кадастрового плана не требуется, если такой документ ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов (п.1 ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
4. Договор или иной документ, подтверждающий заключение сделки в отношении земельного участка (п. 1 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
5. Решение органа юридического лица, который в соответствии с действующим законодательством и учредительными документами вправе принимать решение о совершении соответствующих сделок.
6. Нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение сделки в отношении земельного участка другим супругом в случаях:
а) отчуждения (продажи, дарения и т. п.) земельного участка, приобретенного в период брака на возмездной основе;
б) аренды земельного участка;
в) в иных случаях, предусмотренных законом (ст. 34, 35 Семейного кодекса РФ).
7. Разрешение органов опеки и попечительства в случае совершения сделки в отношении земельного участка, принадлежащего подопечному (несовершеннолетнему, недееспособному, ограниченно дееспособному лицу) (ст. 37 Гражданского кодекса РФ).
8. Сведения о наличии строений на земельном участке и о правах на эти строения.
9. Иные документы, необходимые для государственной регистрации сделки (перехода права).

Сделки с землей

Земля относится к недвижимому имуществу, сделки с ней по основным положениям схожи со сделками в отношении иной недвижимости (квартиры, жилого дома и т.д.). Договоры, которые порождают, изменяют или прекращают права на землю: купля-продажа, аренда, дарение, мена, ссуда, изъятие для государственных и муниципальных нужд. Сторонами сделок могут быть все участники гражданских правоотношений без ограничений.

Существует ряд особенностей в отношении сделок с землей, к ним относятся: цели и условия использования землей, оформление сделки, административные ограничения, обязательный кадастровый учет.

Стороны свободны в выборе цели использования земли, ограничение состоит в том, что действия владельца не должны нарушать права третьих лиц, наносить ущерб иных участкам, окружающей среде, водным ресурсам, а также законодательство в сфере экологии, градостроительства, строительства.

Предмет договора

Им могут быть земельные участки, не изъятые из оборота. Ограниченные в обороте земли (п. 5 ст. 25 ЗК РФ) могут быть объектом сделки при соблюдении особых требований. Земли сельскохозяйственного назначения тоже ограничены в обороте и представляются в собственность или пользование, владение в соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности или обременение земельного участка, недвижимость должна пройти государственный кадастровый учет. Долгое время такой земельный участок вовсе не мог являться предметом договора, суды, ссылаясь на то, что предмет договора должен быть определен таким образом, чтобы его можно было индивидуализировать, признавали договоры в отношении будущего земельного участка недействительным. Постановление Пленума ВАС РФ № 13 от 25 января 2013 г. дало разъяснения относительно договора аренды будущей вещи, согласно которым такой договор не может быть признан недействительным по основанию отсутствия права собственности на момент заключения договора. Аналогично законодатель позволяет передавать в собственность будущую вещь, в частности землю. В случае дарения ч. 2 ст. 572 ГК РФ предусматривает несколько иную форму – обещание дарения.

Оформление сделки

В первую очередь, при совершении сделки в отношении недвижимости необходимо убедиться в действительности полномочий лица. В случае земли документами, удостоверяющими права на недвижимость, будут кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности. Форма свидетельства изменена в соответствии с Информацией Росреестра от 25 мая 2015 г. Правоустанавливающими документами на землю могут быть договоры (купля-продажа, дарение, мена, рента), судебный или административный акт, либо же свидетельство о праве на наследство.

Договор в отношении земли обязательно должен содержать существенные условия. Общее существенное условие для всех договоров – предмет. В отношении купли-продажи помимо предмета цена, в отношении ренты – способ обеспечения исполнения договора. Если земля находится в частной собственности, то ее цена, арендная плата устанавливаются соглашением сторон. Цену стороны вольны устанавливать любую. Некоторые лица умышленно в договоре указывают заниженную стоимость, чтобы облегчить налоговое бремя, что может критически обернуться при расторжении договора. Так, в деле № 33-8408 истица пыталась признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным по тому основанию, что стоимость значительно занижена. Определением Самарского областного суда от 8 октября 2012г. требование было оставлено без удовлетворения со ссылкой на ст. 421 ГК РФ (свобода договора). Если же имущество находится в государственной или муниципальной собственности, арендная плата высчитывается в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 582 от 16 июля 2009г.

После того как определены существенные условия, следует указать дополнительные условия. Как было сказано, стороны вольны в выборе дополнительных условий, которые становятся обязательными при их закреплении. Наиболее распространенная ошибка, которая в последствие влечет недействительность сделки – совершение ее под отлагательным условием (ст. 157 ГК РФ).

Права третьих лиц

Права третьих лиц на земельный участок несколько проще проверить, нежели на квартиру. Проверить все предшествующие сделки и их последствия весьма затруднительно проверить. Разумеется, выписка из ЕГРП содержит сведения о правообладателях, сделках, ограничениях. Однако, например, предусмотреть факт оспаривания завещания, в результате которого лицо приобрело право собственности, получив выписку из ЕГРП, пожалуй, не под силу покупателю или арендатору.

Земельные участки бывают обременены земельными (предиальными) сервитутами. О наличии такого ограниченного вещного права должен предупредить продавец, арендодатель. Обо всех ограничениях, существенных факторах, которые могут повлиять на решение о покупке, аренде, лицо должно сообщить до заключения договора. Так, по делу № А50-36279/2009 был заключен договор купли-продажи земельного участка, в отношении которого, по словам продавца, каких-либо ограничений уставлено не было. Покупатель приобретал земельный участок с целью строительства сооружения на нем. Как выяснилось позже, по территории земельного участка проходят сети водопровода, канализации, что делает строительство сооружения невозможным. Эти сведения продавец укрыл, в связи с чем Определением ВАС РФ от 26 октября 2010 г. сделка купли-продажи земельного участка была расторгнута. Во избежание злоупотребления этим правом со стороны покупателя, арендодателя, желательно указать эти факторы и ограничения в самом договоре.

Выводы

Для успешного проведения сделки с землей условно процесс проверки недвижимости можно разбить на несколько составляющих: проверка правоустанавливающих документов и их правовой анализ, прав продавца, арендатора на распоряжение имуществом, их дееспособность, проведение анализа предшествующих сделок, отсутствие/наличие прав третьих лиц, обременений и ограничений на земельный участок (залог, арест, сервитут и иные). Безусловно, для такой масштабной работы выписки из ЕГРП и документов, удостоверяющих личности сторон недостаточно. В данной статье были раскрыты лишь некоторые «подводные камни» сделок с недвижимостью, не были раскрыты вопросы о правах и согласии супругов на сделку, мнимость и притворность предыдущих сделок, особенности категории земель и иные. Любая сделка с недвижимостью носит рисковый характер, поэтому целесообразно такие сделки сопровождать специалистам в этой области.

Типовой бланк договора купли-продажи земельного участка и тонкости при составлении его текста

Договора покупки (продажи) участков земли с каждым годом заключаются все чаще.

Предметом таких сделок обычно становится земля под строительство частного дома, земли сельхозназначения и предназначенные под промышленность.

При совершении покупки-продажи в какой-то степени рискуют обе стороны соглашения. Но в большей степени угрозе подвержен покупатель. Ведь если в договоре будет допущена какая-то ошибка или вскроются некие проблемы, связанные с этой землей, он может остаться и без собственности, и без внесенных за нее денег.

Поэтому сторона-приобретатель при заключении такой сделки должна быть особо внимательна. Еще до момента подписания нужно изучить все тонкости и нюансы подобных соглашений.

Предмет соглашения

Само по себе соглашение купли-продажи носит гражданско-правовой характер. По сути,
оно является договором купли-продажи недвижимого имущества.

Подписывая его, сторона, являющаяся владельцем земельного участка, принимает на себя обязательство передать его стороне-приобретателю. Последний же обязуется принять этот кусок земли, заплатив за него оговоренную в соглашении цену.

Предмет соглашения является одним из его существенных условий. Им выступает конкретный земельный участок, имеющий определенную площадь и характеристики.

Заключая договор, стороны должны особенно внимательно отнестись именно к внесению сведений об объекте сделки.

То есть, это должны быть именно такие идентификационные признаки, по которым можно безошибочно отличить участвующий в сделке участок от любого другого.

Основания и документы для совершения сделки

Частной собственностью по праву может считаться только земля, на которую у владельца имеется полный пакет правоустанавливающей документации. Следовательно, только такой участок может являться объектом покупки (продажи).

Но ее заключение невозможно без наличия определенных документов, в их числе:

  • удостоверения личности (паспорта) сторон договора (или их доверенных лиц);
  • заверенная нотариально доверенность (если стороны не могут лично участвовать в сделке);
  • кадастровый паспорт на земельный участок;
  • документ, подтверждающий право продавца на землю (предыдущий договор купли-продажи, решение суда или иные документы);
  • свидетельство, подтверждающее гос. регистрацию права на земельный участок;
  • согласия супругов сторон договора на совершение сделки с землей (должны быть заверены нотариально);
  • непосредственно сам договор и акт передачи участка земли.

Актуальный на 2015-2016 год образец договора купли-продажи земельного участка можно скачать здесь.

Стороны договора

Участниками договора купли-продажи участка земли могут являться как физические, так и юридические лица. В тексте документа они именуются как «продавец» и «покупатель».

Если в роли обеих сторон выступают частные лица, то в договоре в обязательном порядке для каждого из них указывается:

  • фамилия, имя, отчество (полностью, без сокращений),
  • паспортные данные (серия, номер, наименование выдавшего органа, дата выдачи),
  • адрес постоянной регистрации.

Для организаций необходимыми реквизитами являются:

  • полное наименование с указанием формы образования (ООО, ОАО и прочие);
  • ФИО лица, заключающего соглашение и документ, наделяющий его правом действовать от имени компании;
  • юридический адрес;
  • ИНН/КПП и ОГРН;
  • банковские реквизиты (расчетный счет, наименование банковской организации и другие).

Права и обязанности сторон

Этот пункт также является обязательным в тексте договора покупки (продажи) участка земли. В нем излагаются все права сторон соглашения и их обязанности, как в процессе подписания документа, так и после перехода права собственности.

К правам продающей стороны относится возможность требования от второй стороны полной оплаты за объект сделки в оговоренный срок.

Кроме этого, если новый владелец затягивает с процедурой переоформления права собственности, то прежний собственник оставляет за собой право обратиться в суд для ускорения процесса.

В то же время продавец обязуется предоставлять покупателю только правдивые и достоверные сведения об объекте недвижимости.

Покупатель, в свою очередь, имеет право потребовать от второй стороны договора снижение цены на объект сделки, если ею были предоставлены заведомо ложные сведения об участке земли. Например, если продавец скрыл факт какого-то обременения (например, наличия залога), предоставил недостоверную информацию о качестве земли или иных существенных характеристиках.

Сторона-приобретатель обязуется внести полную оплату за предмет сделки в размере и в сроки, установленные договором. Также покупатель должен вовремя произвести государственную перерегистрацию земли и использовать ее строго по целевому назначению.

Все прочие права и обязанности продавца и покупателя, не прописанные в тексте соглашения, устанавливаются на основании Гражданского кодекса РФ и прочих действующих Законодательных актов РФ.

Нюансы по тексту договора

Договор купли-продажи земли заключается по установленной законодательством форме. Если стороны заключат соглашение, не соответствующее унифицированному образцу, оно вполне может быть признано недействительным.

Документ должен иметь наименование, дату и место его составления. В нем указываются необходимые реквизиты сторон и все существенные условия.

К последним относятся характеристики объекта недвижимости и его стоимость.

В качестве характеристик предмета сделки необходимо указать следующее:

  • точное месторасположение отчуждаемого объекта;
  • площадь участка земли;
  • его кадастровый номер;
  • целевое назначение земельного участка, его категория;
  • документально подтвержденное разрешение на использование;
  • обременения земельного участка (при наличии).

Последний пункт является особенно важным и его присутствие считается обязательным. В противном случае приобретение может иметь неприятное дополнение в виде внезапно объявившихся собственников или каких-либо запретов на его использование, совершение сделок с его участием.

В некоторых случаях сделка и вовсе может быть признана недействительной.

Основания для расторжения или отмены договора

Обычно основания для расторжения соглашения купли-продажи участка земли прописываются непосредственно в тексте документа.

К ним относятся существенные нарушения условий сделки:

  1. Частичная или полная неоплата оговоренной в договоре суммы за землю.
  2. Изменения обстоятельств, не оговоренные договором (например, внезапное появление дополнительных собственников).
  3. Прочие значительные нарушения, влияющие на эксплуатацию земли.

Кроме того, в ряде случаев такой договор может быть признан недействительным и по иным основаниям. Это возможно, если:

  1. Договор оформлен неправильно, в нем отсутствуют существенные условия.
  2. Сделка совершалась с использованием поддельных документов.
  3. При подписании договора были нарушены нормы действующего законодательства.

Заключать ли предварительный договор купли-продажи?

Предварительное соглашение разумно заключить, если все устные договоренности уже достигнуты. Делается это для того, чтобы одна из сторон сделки в последний момент не могла передумать. К примеру, чтобы продавец неожиданно не отдал предпочтение другому покупателю, предложившему более высокую цену.

Такой договор заключается после ознакомления со всей документацией на участок и проверки ее подлинности, определении цены на объект недвижимости.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи земельного участка стоит заключать в случае, если возникают сомнения в твердости намерений одной из сторон сделки.

Идеальным вариантом является составление договора купли-продажи земельного участка квалифицированным юристом. Зачастую только специалист способен учесть все нюансы сделки с недвижимостью и рассмотреть все «подводные камни».

Если же документ составляется сторонами самостоятельно, то нужно максимально подробно изложить каждый пункт. Это поможет обезопасить себя от неприятных сюрпризов или последствий, связанных с использованием земли в будущем.

Видео: Нюансы приобретения земли в собственность

В видеосюжете подробно разбираются возможные вопросы, связанные с куплей-продажей земельных участков в России.

Даются ответы, какие особенности имеют сделки с землей, какие документы потребуются для совершения купли-продажи участка, как происходит регистрация права собственности на покупателя, с какими сложностями можно столкнуться при сделках с землей и как их разрешить.

Земельный участок как предмет сделки

РОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННЫХ РЕГИСТРАТОРОВ ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НЕДВИЖИМОСТЬ: ПРАВА И СДЕЛКИ
НОВЫЕ ПРАВИЛА ОФОРМЛЕНИЯ. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ. ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ

Е.А. КИНДЕЕВА, М.Г. ПИСКУНОВА

Киндеева Елена Агзамовна — заместитель руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, заведующая кафедрой государственной регистрации Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации (п. 5.5 совместно, п. п. 5.7, 5.8, гл. 7, 11).

Пискунова Марианна Гирфановна — заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации, профессор кафедры «Менеджмент и финансы» Института развития дополнительного профессионального образования (введение, гл. 1 — 4, 6, 8 — 10, 12, п. п. 5.1 — 5.6, п. 5.5 совместно).

Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Комментарий к Ст. 37 ЗК РФ

1. Пункт 1 ст. 37 ЗК устанавливает требование об обязательном проведении кадастрового учета земельных участков, без выполнения которого они не могут быть предметом договора купли-продажи. Земельные участки в правоотношениях по их купле-продаже выступают в качестве объектов недвижимого имущества. При этом они являются индивидуально-определенными недвижимыми вещами. Поэтому, чтобы быть предметом сделки, земельный участок должен иметь такие характеристики, которые позволили бы однозначно идентифицировать его среди других земельных участков. В ходе проведения государственного кадастрового учета участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. В противном случае невозможно будет определить предмет договора купли-продажи. Условия же о предмете договора согласно ст. 554 ГК считаются существенными.

Кроме того, в п. 1 ст. 17 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество устанавливается, что обязательным приложением к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок, является кадастровый план данного земельного участка.

Также комментируемый пункт содержит требование к продавцу земельного участка о предоставлении имеющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Данное требование вызвано необходимостью защиты прав покупателей земельных участков. При покупке участка крайне важным является возможность определить пределы и ограничения в использовании, установленные для приобретаемого земельного участка. Без этого невозможно будет правильно принять решение о покупке участка, поскольку выявленные уже после его приобретения ограничения могут существенно повлиять на возможности по его использованию.

Согласно ст. 56 ЗК могут устанавливаться ограничения прав на земельные участки в виде: особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; особых условий охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; условий начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а также иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК и федеральными законами. Данные ограничения прав на земельные участки подлежат государственной регистрации.

Продаваемый земельный участок также может быть обременен ипотекой, арендой, сервитутом, которые по общему правилу подлежат государственной регистрации. Однако существуют и исключения. Так, согласно п. 2 ст. 26 ЗК не подлежат государственной регистрации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год.

Таким образом, в отношении земельного участка могут быть установлены обременения (и ограничения в его использовании), во-первых, подлежащие государственной регистрации и, во-вторых, не требующие таковой. И если в первом случае покупатель может без помощи продавца получить достоверную информацию из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то во втором случае получение информации значительно осложнено и в некоторых случаях может зависеть исключительно от воли собственника (продавца участка). Установление императивной нормы, требующей от продавца знакомить покупателя с имеющимися ограничениями и обременениями, в значительной степени снижает риски покупателя.

Более того, в п. 1 ст. 20 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество содержится норма, запрещающая проводить государственную регистрацию перехода права на недвижимую вещь (в том числе на земельный участок) в случае, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Иными словами, продавец земельного участка обязан внести в правоустанавливающий документ (договор купли-продажи) все сведения об ограничениях своего права. В противном случае в государственной регистрации перехода права собственности на участок должно быть отказано.

2. Согласно общему правилу, установленному ст. 209 ГК, собственнику вещи принадлежат права владения, пользования и распоряжения ею. Пункт 2 ст. 37 ЗК устанавливает запрет произвольного сужения правомочий будущего собственника (покупателя), приобретающего земельный участок на основании договора купли-продажи или мены.

В том числе признаются недействительными условия договора купли-продажи земельного участка, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию. Данное требование, как видится, имеет целью защитить всю полноту правомочий собственника, приобретшего земельный участок по сделке купли-продажи или мены. Реализация указанных правомочий невозможна в случае, когда прежний собственник вправе в любой момент потребовать обратного выкупа участка. В подобной ситуации покупатель не может в полной мере реализовать право пользования землей, поскольку произведенные затраты на использование могли бы в любой момент перейти к прежнему собственнику.

Кроме того, в случае установления условия об обратном выкупе земельного участка можно предположить, что право обратного выкупа действовало бы и в отношении последующих собственников земельного участка. То есть предыдущий собственник мог бы выкупить по своему усмотрению участок не только у того лица, которому сам его продал, но и у всех дальнейших собственников.

Признаются недействительными в силу закона также условия договора купли-продажи или мены земельного участка, ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей. Как уже отмечалось, правомочие по распоряжению принадлежащей собственнику вещью принадлежит последнему в силу общего правила, установленного гражданским законодательством. В земельном законодательстве возможно установление дополнительных ограничений в порядке совершения сделок с земельными участками. В данном же случае устанавливается не ограничение, а, наоборот, запрет на такое ограничение. В силу этого данная норма ЗК представляется излишней.

Еще один запрет, установленный п. 2 ст. 37 ЗК, касается включения в договор купли-продажи или мены земельного участка условий, ограничивающих ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Данная норма тесно связана с нормами п. 1 ст. 37 ЗК, согласно которым продавец обязан уведомить покупателя обо всех ограничениях своего права собственности на отчуждаемый земельный участок. Таким образом, продавец обязан нести ответственность в пределах, установленных законодательством РФ, в случае если после перехода права собственности на земельный участок к покупателю третьими лицами будут предъявлены права на этот земельный участок.

3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает право покупателя земельного участка потребовать уменьшения покупной цены земельного участка либо расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случаях, когда продавец предоставил ему заведомо ложную информацию: об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, а также иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

Данные положения, по сути, являются логическим продолжением требования п. 1 ст. 37 ЗК об обязательном предоставлении продавцом земельного участка полной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Пункт 3 ст. 37 ЗК устанавливает ответственность продавца за нарушение им обязанности о предоставлении исчерпывающей информации. Эта ответственность выражается в возмещении убытков, а также в возможном уменьшении покупной цены по требованию покупателя.

4. Согласно п. 4 ст. 37 ЗК требования, установленные п. 3 ст. 37 ЗК, применяются, помимо случаев купли-продажи, также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Данное уточнение в отношении договоров мены представляется вполне очевидным, поскольку согласно п. 2 ст. 567 ГК к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Что же касается распространения действия норм, содержащихся в п. 3 ст. 37 ЗК, на случаи передачи земельных участков в аренду, оно также является вполне понятным. Защита прав арендатора на владение земельным участком и его использование представляется крайне важной, поскольку арендные отношения являются одним из видов землепользования. В некоторых регионах России, например в Москве, аренда признана основной формой предоставления государственной земли гражданам и юридическим лицам.

Таким образом, на арендодателя земельного участка распространяется ответственность за неполную или недостоверную информацию, предоставляемую арендатору. Арендатор же в таком случае приобретает право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора аренды и возмещения своих убытков.

Еще по теме:

  • Уменьшение суммы алиментов при рождении второго ребенка Снижение размера алиментов в связи с рождением второго ребенка, подача заявления Доброго времени суток! Состою в браке, муж платит 25% алиментов на ребенка от первого брака (ребенку 14 […]
  • Как найти айфон если он выключен и его украли Как найти айфон, если он выключен Поиск выключенного iPhone – задача не самая простая, но реализуемая. Ознакомившись с нижеизложенной информацией, вы узнаете, как найти Айфон, если он […]
  • Субъект ст 307 ук рф Статья 307. Заведомо ложные показание, заключение эксперта, специалиста или неправильный перевод 1. Заведомо ложные показание свидетеля, потерпевшего либо заключение или показание […]
  • Фз о регистрации прав на недвижимое имущество консультант Фз о регистрации прав на недвижимое имущество консультант Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве […]
  • Юридические источники семейного права тесты Тест. Тест по теме "Семейное право" Учащиеся должны знать, понимать основные понятия, виды, способы создания семьи. Основные источники и нормативные акты. Список вопросов теста Что служит […]