556 гк рф

Рубрики Публикации

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Комментарий к статье 556 Гражданского Кодекса РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи определяет порядок и момент исполнения продавцом и покупателем договора продажи недвижимости в части передачи ее покупателю.

В соответствии с абз. 2 п. 1 комментируемой статьи обязательство продавца считается исполненным при выполнении двух юридически значимых действий:
1) подписания сторонами передаточного акта или иного документа (акта приема-передачи и т.п.);
2) вручения имущества покупателю.

При этом в соответствии со ст. 224 ГК вещь считается врученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица.

Норма является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрен иной, в т.ч. упрощенный порядок передачи.

На практике стороны предусматривают в договоре выполнение обоих действий, но нередко разрывают их между собой. Например, акт приема-передачи недвижимости подписывается вместе с договором продажи, а вручение (фактическое поступление во владение покупателя) производится позже — после проведения государственной регистрации перехода права собственности.

Подобная практика не противоречит комментируемой статье, однако если стороны предусмотрели в договоре выполнение обоих действий, то договор будет считаться исполненным только в момент вручения имущества покупателю.

2. Момент исполнения настоящего договора следует отличать от момента перехода права собственности на недвижимость. Согласно п. 2 ст. 223 и ст. 551 ГК последний наступает в момент государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (см. коммент. к ст. 551).

Согласно ст. 211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Поскольку комментируемая статья не связывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества с фактом передачи его покупателю, риск по общему правилу переходит в момент регистрации права собственности.

Стороны вправе внести в договор условие о том, что риск переходит в момент передачи имущества — до или после государственной регистрации.

3. Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также продавца — от вручения, а покупателя — от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия.

В соответствии с п. 2 ст. 463 и ст. 398 ГК покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимости (индивидуально-определенной вещи).

В том случае, когда от исполнения своей обязанности принять имущество отказывается покупатель, продавец в соответствии со ст. 484 ГК вправе потребовать от него принять имущество либо сам отказаться от исполнения договора.

4. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но не оплатил имущество, то продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК вправе потребовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ N 8).

Другой возможностью продавца следует считать иск о расторжении договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК в связи с неоплатой покупателем имущества. В частности, когда законом или договором продажи недвижимости будет предусмотрена возможность возвратить полученное по договору при его расторжении (ст. 453 ГК), то государственная регистрация перехода права собственности к покупателю не является препятствием к расторжению договора на основании ст. 450 ГК. В этом случае продавец вправе потребовать и возвращения самой недвижимости, и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ N 8).

5. Письменное оформление передачи недвижимости призвано подтвердить ее факт, но не освобождает продавца от ответственности за передачу имущества, не отвечающего условиям договора. Если он это делает, а покупатель недвижимости тем не менее имущество примет и даже отметит в акте приема-передачи факт несоответствия недвижимости условиям договора, это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Покупатель согласно ст. 393 ГК вправе потребовать от продавца возмещения ему убытков.

6. О последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества см. ст. 557 и коммент. к ней.

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статья 556 ГК РФ. Передача недвижимости

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 556 ГК РФ. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 2 в действующей редакции

Комментарии к статье 556 ГК РФ, судебная практика применения

В п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержатся, в частности, следующие разъяснения:

Если продавец уклоняется от передачи недвижимости, покупатель вправе обратиться в суд с иском об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Статья 556 ГК РФ. Передача недвижимости

Текущая редакция ст. 556 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Комментарий к статье 556 ГК РФ

1. Основанием для передачи недвижимости покупателю является передаточный акт или иной документ, подтверждающий факт такой передачи. Под передаточным актом или иным подобным документом следует понимать составленный на материальном носителе документ, являющийся, как правило, приложением (неотъемлемой частью) к договору продажи недвижимости, содержащий сведения о передаваемом недвижимом имуществе, сведения о субъектах договора продажи недвижимости и указание на факт такой передачи. Передаточный акт или иной подобный документ подписывается обеими сторонами, и с момента подписания этого акта и непосредственного вручения продавцом недвижимого имущества покупателю взаимные обязанности продавца и покупателя по передаче и приемке недвижимого имущества считаются исполненными.

В случае если одна из сторон уклоняется от подписания передаточного акта, то такое уклонение считается уклонением от исполнения обязательств по договору.

Если на основании передаточного акта покупатель принял недвижимое имущество, не соответствующее условиям договора (например, договор продажи жилого помещения предусматривал, что жилое помещение передается с поведенным в нем капитальным ремонтом, а на самом деле было передано покупателю жилое помещение без такового ремонта), то продавец несет перед ним за такую передачу ответственность, то есть, он обязан возместить ему причиненные убытки.

2. Судебная практика:
— постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.10.2014 N Ф08-7770/14 по делу N А01-2371/2013;
— постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 02АП-6100/14;
— постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 01АП-5905/14;
— постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2014 N 15АП-14123/13;
— постановление Арбитражного суда Центрального округа от 08.10.2014 N Ф10-4438/12 по делу N А54-1342/2010;
— постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.10.2014 N Ф06-15586/13 по делу N А55-10763/2010;
— постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.10.2014 N Ф04-10351/14 по делу N А67-7710/2013;
— постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2014 N 11АП-12160/14;
— постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.09.2014 N Ф05-9731/14 по делу N А40-146434/2013;
— постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.09.2014 N Ф09-5765/14 по делу N А50-17142/2013;
— постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2014 N 12АП-4763/14;
— постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2013 N 04АП-5743/12;
— постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2012 N 05АП-4163/12;
— постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2012 N 17АП-14026/11;
— постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2009 N 15АП-1309/2009;
— постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2008 N 15АП-4895/2008;
— постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.09.2012 N Ф03-3469/12 по делу N А51-18431/2011.

Консультации и комментарии юристов по ст 556 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 556 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Консультант пульс

всегда в курсе событий

Покупаем квартиру без риска

Проверяем продавца

Продавец жилой недвижимости может оказаться уязвимой стороной сделки. Так, возможно, он:

· имеет стечение тяжелых жизненных обстоятельств;

· неуполномочен на совершение сделки (такой подход распространен при использовании мошеннических «схем» с продажей недвижимости по доверенности).

Это – наиболее распространенные, но отнюдь не все опасности, связанные непосредственно с персоной продавца.

Как уже отмечалось, на практике достаточно часто используется заключение сделок купли-продажи недвижимого имущества через представителя. Для этого применяются доверенности на совершение соответствующих действий. Причем представительство широко используется как при вполне нормальных и легальных сделках, так и в мошеннических операциях, призванных получить деньги незадачливого покупателя, используя «пробелы» и недочеты в законодательстве.

Для того чтобы избежать столь печальной участи, покупателю следует:

1. Уделять особое внимание проверке полномочий представителя. В частности, у продавца следует обязательно запросить нотариально удостоверенную доверенность с полномочиями на заключение договора купли-продажи помещения. Причем доверенность должна содержать точный адрес объекта – предмета сделки. Особое внимание – доверенностям, приравненным к нотариальным (например, полученным от лиц, находящихся в тюремном заключении).

2. Обращать внимание на срок доверенности.

3. Действие доверенности прекращается вследствие смерти лица, которое ее выдало (подп. 5 п. 1 ст. 188 ГК РФ). Соответственно, следует убедиться в том, что выдавший доверенность гражданин жив.

4. Следует уточнить и, по возможности, удостовериться в причинах, по которым гражданин, выдавший доверенность, не в состоянии лично подписать договор.

5. Обязательно следует исключить возможность, что гражданин, выдавший доверенность, не мог осознавать свои действия (варианты – его обманули, он находился под насильственным воздействием). Иначе это грозит, как минимум, потерей временем (в худшем случае – еще и немалых денег) – статьи 177 и 179 Гражданского кодекса, Определение ВС РФ от 30 октября 2007 г. № 11-В07-32.

6. При совершении сделок по доверенности окончательный расчет необходимо проводить только после государственной регистрации перехода права собственности.

Обобщая, можно сказать, что приобретателю квартиры следует убедиться в корректности доверенности, выданной в целях продажи определенной жилой недвижимости. И при этом представитель продавца не злоупотребляет теми полномочиями, которыми его наделяет указанный документ.

Передача имущества покупателю

Здесь могут иметь место следующие риски:

· признание договора незаключенным по причине непередачи объекта;

· неотражение в передаточном акте фактического состояния квартиры, а также перечня «сопутствующего» имущества и показаний счетчиков.

Уклонение продавца от подписания документа приема-сдачи квартиры считается отказом в передаче данного имущества (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

В указанном случае за покупателем сохраняется право на обращение в суд, на выбор (ст. 398 ГК РФ):

· с исковым заявлением о принудительном исполнении договора и передаче квартиры;

· с требованием о расторжении договора и возмещении убытков.

Обратите внимание: дату и порядок передачи жилого помещения необходимо согласовать как в основном, так и в предварительных (задатке, авансе) договорах.

Кроме того, в условиях самого договора можно предусмотреть, что передача жилого помещения покупателю будет считаться состоявшейся не после подписания передаточного акта, а в каких-то других случаях. Например, после (п. 1 ст. 556 ГК РФ):

· передачи ключей покупателю;

· фактического вселения покупателя;

· передачи денежных средств.

Имейте в виду: нередко на практике возникают ситуации, когда вместе с новой квартирой счастливый покупатель приобретает и внушительную сумму долгов по коммуналке, которую успешно накопил предыдущий собственник. Нужно ли новому собственнику их оплачивать? Нормы законодательства однозначно говорят о том, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги появляется у владельца только с момента возникновения права собственности на жилье (подп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ).

Тем не менее, во избежание неприятных сюрпризов и спорных ситуаций, покупателю имеет смысл произвести следующие действия:

· попросить у продавца квитанции об оплате коммунальных услуг;

· затребовать у продавца справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;

· отразить в передаточном акте показания приборов учета на день подписания акта.

Покупатель всегда рискует получить помещение, которое не отвечает не только его ожиданиям, но и заявленным продавцом характеристикам. Так, например:

· сантехника может быть ненадлежащего качества;

· материалы покрытий полов, стен, потолков могут не отвечать заявленным стандартом;

· жилье продается в аварийном доме, о чем покупатель уведомлен не был;

· в квартире производилась незаконная перепланировка, о чем покупатель уведомлен не был.

Обратите внимание: принятие покупателем недвижимости, которая не соответствует условиям договора купли-продажи, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Причем такое положение справедливо и для ситуаций, когда несоответствия специально оговорены в акте приема-передачи (другом документе о передачи недвижимости). Такой порядок предусмотрен пунктом 2 статьи 556 Гражданского кодекса.

В любом случае, в рамках преддоговорных мероприятий имеет смысл, как можно более тщательно удостовериться в надлежащем уровне качества приобретаемого объекта недвижимости. В частности, проверить состояние электропроводки, газопроводки, труб, несущих конструкций, инфраструктуры и транспортного сообщения.

Анонс: в следующей тематической статье речь пойдет о форме и содержании договора купли-продажи жилой недвижимости, а также о тех рисках, которые связаны с расчетами по нему.

Еще по теме:

  • Материнский капитал на 2 ребенка на улучшение жилищных условий Направляем материнский капитал на улучшение жилищных условий Анна Мазухина, Эксперт Службы Правового консалтинга компании "Гарант" Право на федеральный материнский капитал имеет любая […]
  • Доверенность на представление юридического лица в налоговом органе Доверенность на представление юридического лица в налоговом органе при осуществлении регистрационных действий с контрольно-кассовой техникой Главная > Документ на представление […]
  • Ассоциация юристов россии липецк Бесплатная юридическая помощь Консультационные центры бесплатной юридической помощи Для достижения уставных целей и реализации программ социального партнерства государства и […]
  • Срок по ст168 ук рф Статья 168 УК РФ. Уничтожение или повреждение имущества по неосторожности Текущая редакция ст. 168 УК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год Уничтожение или повреждение чужого […]
  • Развод 2 июня Церемония развода караулов в Кремле 2 июня отменяется 17:22, 29.05.2018 // Росбалт, Москва Церемония развода пеших и конных караулов в Московском Кремле 2 июня не состоится в связи с […]