Договор покупки нежилого помещения

Рубрики Публикации

Содержание:

Нюансы, которые необходимо учесть в договоре купли-продажи нежилого помещения

В юридическом аспекте договор купли-продажи нежилого помещения представляет собой закрепление в письменном виде соглашения между сторонами по поводу отчуждения недвижимого имущества. Документ предполагает, что продавец и покупатель достигли консенсуса относительно предмета договора (нежилого помещения), его стоимости, порядка проведения расчетов и ответственности за нарушения условий достигнутой договоренности.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

Условия грамотного совершения сделки по продаже или приобретению недвижимого имущества – четкое соблюдение всех этапов прохождения процедуры:

  • проверка достоверности и законности имеющихся у продавца правоустанавливающих документов на объект недвижимости, представленный к реализации;
  • составление, оформление и подписание сторонами договора купли-продажи;
  • оформление и подписание передаточного акта и реальная передача проданного нежилого помещения покупателю. Одновременно завершающим этапом сделки купли-продажи можно считать регистрацию передачи прав собственности от продавца к покупателю.

От первого этапа, заключающегося в доскональной проверке правоподтверждающих документов, представленных продавцом, зависит степень риска возникновения спорных эксцессов, которые придется разрешать в судебном порядке. Проверке подлежат:

Свидетельство о праве собственности на объект недвижимого имущества (нежилое помещение) или долю в нем;

  • выписка из реестра ЕГРП с указанием обременений, арестов, залогов относительно приобретаемого помещения;
  • документы, являющиеся основанием приобретения прав на нежилое помещение;
  • документы на земельный участок под зданием (нежилым помещением);
  • кадастровая схема участка земли, на котором расположено отчуждаемое помещение.

Форма и структура договора купли-продажи здания (части здания)

Договор, на основании которого отчуждается нежилое помещение, должен составляться в письменной форме – это категорическое требование, предъявляемое к подобным документам Гражданский кодекс.

Соглашение, заключенное в устной форме, или расписка с указанием объекта продажи и полученной продавцом суммы не могут свидетельствовать о том, что договор оформлен надлежащим образом. Соответственно, никакой законной силы такие сделки не имеют.

Участие нотариата в составлении и удостоверении договора купли-продажи нежилых помещений не является обязательным условием для юридически верного совершения сделки. Однако во многих случаях стороны предпочитают доверить составление специалистам нотариальных или юридических контор. Это может являться гарантией того, что подписанный договор в будущем не станет предметом судебных разбирательств.

Образец договора купли-продажи нежилого помещения, оформленного в соответствии с актуальными нормами гражданского законодательства, можно скачать на нашем сайте.

Преамбула договора

Во вступительной части документа непременными атрибутами является указание следующих данных:

  • наименование документа и его номер (при наличии);
  • название населенного пункта, где происходит подписание соглашения и календарная дата;
  • указание полных личных данных обеих сторон – покупателя и продавца. Если в качестве стороны договора выступают юридические лица, то указывается должность представителя, наименование документа, на основании которого ему предоставлены полномочия.

В случае представления интересов одной из сторон контракта уполномоченным лицом, подтверждение его полномочий также прописывается в преамбуле договора. При этом обязательно вносятся все реквизиты доверенности, по которой действует представитель.

Предмет договора

Согласно положениям Гражданского кодекса, ненадлежащим образом составленный договор, который можно признать недействительным – это документ, в котором недостаточно данных относительно объекта недвижимого имущества, являющегося предметом договора. Поэтому важно в соответствующем пункте предельно точно описать здание или помещение, предложенное к продаже:

  • конкретный адрес, по которому располагается продаваемое нежилое помещение;
  • этажность здания и точный этаж, на котором находится часть здания;
  • полное наименование отчуждаемого объекта недвижимости;
  • инвентарный номер (при наличии);
  • кадастровый номер объекта недвижимости с приложением поэтажной экспликации, чертежей кабинетов и подсобных помещений на каждом этаже;
  • точная площадь помещения, всех комнат на этаже и всего здания.

Все данные, касающиеся предмета договора купли-продажи нежилого помещения, должны соответствовать информации, указанной в документах БТИ – техническом и кадастровом паспортах, поэтажных планах. Это касается не только цифровых параметров, но и описания здания (части здания).

Если в нежилом здании проводилась перепланировка, которая привела к изменению площадей, то все реорганизационные мероприятия должны быть отражены в правоустанавливающих документах.

В части договора, касающейся описания нежилого помещения, нелишним будет указание на то, что, приобретая часть здания, покупатель приобретает право пользования местами общего пользования (лифтами, лестницами, рекреациями).

Для того чтобы в дальнейшем не возникало разногласий между сторонами в разделе договора, касающемся описания объекта недвижимости, необходимо подробно указать, в каком состоянии находится помещение. Важно описать состояние коммуникаций, технических деталей, оконных рам. Если в тексте соглашения не будет зафиксировано реальное положение дел, то покупатель не сможет предъявить претензии продавцу относительно необходимости ремонта или замены отдельных строительных конструкций.

Цена и условия расчета

Кроме предмета договора, есть еще одно существенное условие, без конкретизации которого соглашение может быть признано не имеющим юридическую силу – цена продаваемого нежилого помещения.

Цена в соглашении может указываться одним из трех способов:

  • стоимость одной единицы площади и указание общей площади продаваемого объекта;
  • цена всего здания (части здания), указанная в российской валюте;
  • цена указывается в иностранной валюте, но при этом обязательна оговорка, по какому курсу будет производиться окончательный расчет.

Наиболее предпочтительным является указание цены договора в твердой денежной сумме. Главное условие, которое должно соблюдаться при составлении соглашения о продаже нежилого помещения – отсутствие разночтений и неопределенности.

Земельное законодательство трактуется таким образом, что при отчуждении отдельно стоящего здания или помещения в нем к покупателю переходят права на земельный участок, находящийся под строением. Что касается цены на землю, то она, как правило, входит в общую стоимость объекта недвижимости, если соглашение не содержит другого условия.

Если сделка по купле-продаже нежилого помещения совершается с участием юридических лиц, то отдельной строкой указывается сумма НДС (налога на добавленную стоимость).

Условия расчетов между сторонами во исполнение обязательств по договору могут прописываться в следующих вариантах:

  • полный расчет в момент подписания договора;
  • внесение аванса при подписании контракта и окончательный расчет после передачи имущества в пользование покупателю;
  • оплата по завершении регистрации перехода права собственности.

Порядок произведения и условия расчета должны быть указаны в соглашении однозначно. Если договор купли-продажи нежилого помещения заключается между физическими лицами, то оговаривается внесение задатка или использование банковской ячейки для совершения расчетов.

Если стороны пришли к соглашению, что полный расчет будет проведен до совершения регистрационных действий по передаче права собственности и этот факт зафиксирован в договоре, то сотрудники Росреестра вправе принять документы только по предъявлении свидетельства об оплате (квитанции, расписки).

В договоре следует предусмотреть пункт, касающийся указания стороны, обязанной нести расходы по использованию продаваемого помещения и коммунальным платежам на период заключения сделки. Если срок оформления затянется, то сумма издержек может быть достаточно внушительной.

Передача нежилого помещения

В этом разделе договора описывается порядок передачи отчуждаемого объекта недвижимости покупателю. Согласно ст. 556 Гражданского кодекса такая передача должны оформляться соответствующим документом – актом приемки-передачи помещения.

Однако допускается вариант, когда сам договор выполняет функции передаточного акта – при наличии такого пункта в соглашении. Тогда подписание сторонами дополнительного акта не требуется.

По нормам гражданского права при заключении сделки купли-продажи нежилого помещения моментом перехода права собственности к покупателю считается дата подписания договора. Но покупатель не сможет полностью воспользоваться своим правом до того, как не будет совершена процедура регистрации перехода права собственности.

Ответственность сторон по договору

Важным разделом договора купли-продажи нежилой недвижимости является глава, касающаяся ответственности сторон по исполнению условий соглашения. Здесь предусматриваются штрафные санкции за задержку оплаты или уклонение от прохождения регистрации, возможность одностороннего расторжения договора при неисполнении другой стороной существенных условий контракта.

При составлении соглашения о купле-продаже недвижимости, в том числе и нежилой, важно максимально подробно указать в договоре все важные для обеих сторон обстоятельства и условия. Такой подход позволит максимально уменьшить вероятность того, что договор будет оспорен в суде, а вы понесете убытки.

Остались вопросы?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

  • +7 (499) 703-44-28 — Москва
  • +7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург

Рекомендуем к прочтению

Смена статуса недвижимости: переводим жилое помещение в категорию нежилых

​Перевод жилого помещения в нежилое – процедура непростая. Она требует повышенного внимания из-за многозадачности и различных правовых нюансов.

Смена статуса недвижимости: переводим нежилое помещение в категорию жилых

​Перевод нежилого помещения в статус жилого может понадобиться в разных случаях: начиная от потребности в жилплощади и заканчивая ликвидацией бизнеса. В этой статье пойдет речь о процедуре перевода и ее тонкостях.

Как приватизировать землю под гаражом и какие при этом могут возникнуть сложности

Приватизация земли под гаражом – разумное решение, закрепляющее ваши права на участок и защищающее от произвола муниципальных властей.

Что такое нежилое помещение и чем оно отличается от жилого

Основные признаки нежилых помещений как объектов гражданско-правового оборота. Что относится к нежилым помещениям: классификация недвижимости по назначению и другим основаниям.

Договор покупки нежилого помещения

Требования, предъявляемые к договору купли-продажи нежилого помещения

Согласно Гражданскому Кодексу РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение недвижимого имущества является купля-продажа.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

  1. В верхней части договора необходимо указать:
    • название документа (например, «Договор купли-продажи нежилого помещения»)
    • место его составления
    • дата составления (прописью)
    • текст документа начинается с определения сторон и их реквизитов
      (Если договор заключен не самим продавцом или покупателем, то в документе указываются основания, по которым определенное лицо действует при заключении договора).
      Сторонами сделок могут выступать различные субъекты экономического оборота. Основными участниками таких сделок выступают граждане и юридические лица. В некоторых случаях совершать сделки с нежилыми помещениями могут города и иные муниципальные образования, а также субъекты Российской Федерации в лице соответствующих органов, например, при продаже муниципального или государственного имущества.
  2. Первый пункт — предмет договора.
    В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества:
    • адрес местоположения объекта, этаж
    • инвентарный номер
    • наименование объекта продажи (нежилое помещение, часть нежилого помещения)
    • площадь
    • кадастровый паспорт

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Также должен быть указан вид права, на основании которого недвижимое имущество принадлежит продавцу (собственность) со ссылкой на правоустанавливающий документ (наименование, номер, кем и когда выдан).

Кроме этого указываются ограничения прав продавца, обременения имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

При продаже объекта недвижимости в кредит с рассрочкой платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей.

Порядок передачи имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

  • Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
  • Далее нужно описать права и обязанности сторон. Сначала продавца, затем – покупателя.
  • Следующий пункт – это ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору и порядок разрешения споров.

    Статьей 557 ГК РФ предусмотрена ответственность продавца за передачу недвижимости ненадлежащего качества.

  • Прописываем форс-мажорные обстоятельства (обстоятельства непреодолимой силы), при наступлении которых стороны не несут ответственность за невыполнение своих обязательств друг перед другом.
  • Последним пунктом идут заключительные положения, в которых указывается количество экземпляров договора, приложения, а также другие дополнительные условия по усмотрению сторон.

    Количество экземпляров договора соответствует количеству сторон, участвующих в договоре, и один экземпляр — для хранения в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии в Росреестре.

    В завершении договора необходимо указать адреса и платежные реквизиты сторон. Внизу ставятся подписи уполномоченных лиц, а сверху на подписи (если продавец юридическое лицо) — печати организаций.

    Договоры, имеющие объем более одного листа, должны быть прошиты, листы пронумерованы. Количество прошнурованных и пронумерованных листов удостоверяется подписями уполномоченных представителей сторон договора и заверяются печатями.

    На нашем сайте Вы можете ознакомиться с примерной формой Договора купли-продажи недвижимости.

    Договор купли-продажи нежилого помещения. Образец

    Текст документа

    ДОГОВОР № ____
    купли-продажи нежилого помещения

    г. ______________ «___»__________ 20__ г.

    ___________________________________, именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице
    _______________________________________________________________________________,
    действующего на основании ________________________________, с одной стороны и
    ___________________________________, именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице
    _______________________________________________________________________________,
    действующего на основании _______________________________________, с другой
    стороны заключили настоящий договор о нижеследующем.

    1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

    1.1. В соответствии с условиями настоящего договора Продавец продает, а Покупатель
    покупает недвижимое имущество: нежилое помещение (в дальнейшем — «Помещение»),
    кадастровый (условный) номер ____________, площадью ____ (________________) кв. м,
    расположенное по адресу: ________________________________________________________,
    на ___ этаже в ____ этажном здании и долю в праве общей собственности _______________
    (назначение здания) здания общей площадью ____ (________________) кв. м., одновременно
    с помещением передаются: технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы,
    экспликации, другие документы.
    1.2. Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается
    свидетельством о праве собственности ______________________________________________.
    1.3. Инвентаризационная стоимость Помещения, являющегося предметом настоящего
    договора, составляет ______ (___________________) рублей, согласно справке № ______ от
    «___»________ 20__ года, выданной ________________________________________________.
    1.4. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п. 1.1
    Помещение никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не
    состоит и свободно от любых прав третьих лиц.
    1.5. Права на земельный участок, на котором расположено здание с находящимся в нем
    помещением, передаются Покупателю в следующем порядке: __________________________.
    1.6. Капитальный ремонт помещения проведен «___»_______ 20__ г.

    2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

    2.1. Цена приобретаемого Покупателем Помещения, указанного в п. 1.1 настоящего договора,
    составляет _______ (_________________________) рублей. Указанная цена, установленная
    соглашением сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не
    подлежит.
    2.2. Покупатель несет все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода к
    нему права собственности на Помещение, в соответствии с действующим законодательством
    РФ.
    2.3. Сумма, указанная в п. 2.1, подлежит перечислению на расчетный счет Продавца в
    течение ___ банковских дней после подписания настоящего договора.

    3. СРОК НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА

    3.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его заключения и действует до
    завершения оформления права собственности Покупателя на приобретаемое имущество и
    завершения всех расчетов.

    4. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА

    4.1. Продавец обязан в ___-дневный срок с момента подписания настоящего договора
    передать Покупателю указанное в п. 1.1 настоящего договора Помещение по приемо-
    сдаточному акту (прилагается), подписанному уполномоченными представителями сторон и
    заверенному печатями Продавца и Покупателя.

    5. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

    5.1. Право собственности на Помещение, являющееся предметом настоящего договора и
    указанное в п. 1.1, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода
    права собственности от Продавца Покупателю в Едином государственном реестре прав и
    выполнения Покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств за
    приобретаемое Помещение.
    5.2. Риск случайной гибели или порчи имущества до момента, определенного в п. 5.1
    настоящего договора, лежит на Продавце.

    6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

    6.1. Продавец обязан:
    6.1.1. Передать Покупателю в его собственность без каких-либо изъятий имущество
    (Помещение), являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 1.1.
    6.1.2. П предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной
    регистрации перехода права собственности на Помещение и оформления прав
    землепользования.
    6.1.3. Не связывать Покупателя какими-либо обязательствами по целевому использованию
    продаваемого Помещения.
    6.1.4. Предоставить все необходимые документы для заключения данного договора и нести
    полную ответственность за их достоверность. Предоставить все необходимые документы для
    государственной регистрации перехода права собственности Покупателя на данное
    Помещение в Едином государственном реестре прав.
    6.2. Покупатель обязан:
    6.2.1. Оплатить приобретаемое имущество (Помещение) в полном объеме (п. 2.1 настоящего
    договора) путем безналичного перечисления денежных средств в порядке и в сроки,
    установленные в п. 2.3.
    6.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.
    6.2.3. Представить для государственной регистрации перехода права собственности все
    необходимые документы.

    7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора, его одностороннее
    изменение или расторжение в одностороннем порядке виновная сторона возмещает другой
    стороне убытки в размере прямого действительного ущерба.
    7.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются
    действующим законодательством РФ.

    8.1. Споры, по настоящему договору, подлежат рассмотрению в арбитражном суде в порядке,
    предусмотренном действующим законодательством РФ.

    9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

    9.1. Дополнения и изменения условий настоящего договора, его расторжение и прекращение
    возможно только при письменном соглашении сторон.
    9.2. В случае если Покупатель не переведет на счет Продавца вышеоговоренную сумму в
    установленные договором сроки, настоящий договор подлежит расторжению. При этом
    Покупатель будет обязан передать Помещение, являющееся предметом настоящего договора,
    Продавцу.
    9.3. Настоящий договор составлен в 3 (трех) экземплярах, по одному для каждой из сторон, а
    третий — для осуществления государственной регистрации перехода права собственности.

    Особенности составления договора купли-продажи нежилого помещения

    При словах о сделках с недвижимостью чаще всего вспоминают продажу и покупку жилья – однако немалое количество договоров заключается и в отношении нежилых помещений.
    Нежилое здание — предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей.
    Итак, какие документы нужны для такого рода операции, каковы будут затраты при купле-продаже, и что ещё нужно знать тому, кто сталкивается с таким договором, какие возможны сложности?

    Как это происходит?

    Особенности сделки во многом зависят от того, кто именно является сторонами сделки – организации, граждане, или же и те, и другие. Рассмотрим характерные черты для каждого вида договора.

    Между физическими лицами

    Как правило, обычные граждане или ИП сталкиваются со сделками с нежилой недвижимостью, если приобретают земельный участок, гараж, мастерскую или сарай. Приобретённый объект может использоваться как в личных целях, так и для ведения предпринимательской деятельности. Процедура купли-продажи в этом случае выглядит следующим образом:

    1. Стороны (продавец и покупатель) договариваются между собой по всем существенным условиям сделки – цене, порядку и срокам оплаты, порядку и срокам передачи самого объекта и т. д.
    2. Затем готовится договор с уже обговорёнными условиями. Этот документ может быть как подготовлен самостоятельно на базе готовых образцов, так и заказан в агентстве или фирме, специализирующейся на помощи в сделках с недвижимостью.
    3. Состоявшийся по договору переход прав регистрируется.
    4. Регистрирующий орган вносит данные в реестр и выдаёт выписку. С этого момента сделка считается состоявшейся.

    Она может быть осуществлена как передачей наличных из рук в руки с оформлением расписки, так и перечислением средств со счёта в банке покупателя на счёт продавца.

    Юридическими

    Договор, касающийся купли-продажи недвижимости, и заключённый между двумя организациями, по своей сути ничем не отличается от того, который заключается между гражданами.

    Порядок оформления договора между двумя организациями:

    1. Стороны согласовывают условия и готовят текст договора.
    2. Договор подписывается руководителями обоих организаций либо лицами, имеющими от них доверенности.
    3. Оплачивается госпошлина за регистрацию прав.
    4. Руководители или представители по доверенности обоих юридических лиц подают пакет документов на регистрацию в Росреестр или МФЦ.
    5. После регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН.

    Существенное различие здесь только одно: если сумма сделки намного больше уставного капитала, а учредитель и руководитель фирм – разные лица, может потребоваться оформить и предоставить на регистрацию решение учредителя, одобряющего сделку.

    Юридическим и физическим

    Если продавцом выступает гражданин, а покупает у него нежилой объект организация, договор не будет отличаться от обычного. Но вот если наоборот, физическое лицо приобретает недвижимость не для личного (не коммерческого!) использования (например, гараж для своей личной машины) – то при обнаружении недостатков покупатель может применить нормы законодательства о правах потребителей:

    • добившись уменьшения цены на сумму, необходимую для проведения ремонта;
    • расторгнув договор.

    Сама же процедура заключения и регистрации будет выглядеть точно также:

    1. Стороны согласовывают условия и готовят договор.
    2. Договор подписывается, оплачивается пошлина.
    3. Пакет документов передаётся на регистрацию.
    4. Покупатель получает выписку из реестра.

    Предварительное соглашение

    Часто используется и такая мера безопасности, как предварительный договор. По сути он – задокументированное намерение лиц в будущем заключить сделку на определённых условиях.

    Такой договор может содержать условия:

    1. О штрафах за уклонение без уважительных причин.
    2. О задатке. В этом случае при срыве сделки из-за покупателя продавец оставляет эту сумму себе. Если же виноват он сам – то задаток возвращается в двойной сумме.

    Кроме ответственности, в дополнительном договоре стороны оговаривают:

    Как выглядит?

    Договор на продажу нежилой недвижимости состоит из трёх основных частей:

    1. Преамбула. В ней указано название документа, место и время его подготовки, полные наименования сторон.
    2. Основная часть. Именно здесь расписываются все условия соглашения.
    3. Реквизиты сторон. Для организаций указывается снова название, адрес, счета в банках, ИНН, для граждан обычно номер паспорта и место регистрации.

    Содержание основной части

    В основной части подробно должны быть указана следующая информация:

    • Сведения об объекте сделки. Информация нужна как можно более полная: вид недвижимости, полный адрес, кадастровый номер, площадь, основания, на которых объект принадлежит продавцу и т. д.
    • Обременения объекта, если они имеются. К примеру, участок земли может быть под сервитутом, гараж – в ипотеке и т. д.
    • Если продаётся здание – то судьба участка, на котором оно стоит.
    • Цена договора. Без неё договор не будет считаться заключённым.
    • Порядок оплаты по договору (полная предоплата, аванс, рассрочка и т. д.).

    Отдельно оговаривается порядок, в котором будет происходить передача недвижимости от продавца покупателю. Наилучший вариант – составление отдельного передаточного акта, который будет частью договора.

    В этом документе будут отражены и стороны, передающие и принимающие объект, и состояние, в котором недвижимость находилась в момент передачи. В дальнейшем это может помочь избежать споров и разногласий. Кроме того, подписанный акт подтверждает для продавца, что обязанности исполнены целиком.

    Исправление ошибок

    Иногда случается, что, подготавливая договор к подписанию и последующей регистрации, стороны допустили какую-то ошибку. Она может быть как чисто технической (например, имя продавца набрано с опечаткой), так и смысловой, меняющей содержание договора (например, неверно указана сумма).

    Варианты исправления ошибок:

    1. Если регистрация права ещё не прошла – просто уничтожить договор, напечатать текст заново и снова подписать в исправленном виде. То же касается и случаев, когда неправильно составленный документ вернул регистратор – нужно просто всё переделать и подать пакет документов заново.
    2. Если же регистрация уже состоялась – то необходимо составить к договору дополнительное соглашение, подписав его обеими сторонами. В соглашении будет отражено, как должен быть изменён текст, и какие условия стороны действительно имели в виду. После этого процедура регистрации повторяется.

    На что нужно обратить внимание?

    Заключая договор, покупатель должен быть внимателен. Он должен проверить:

    • Подлинность предоставленных документов.
    • Кому и на каком основании принадлежит объект недвижимости. Без этого есть риск, что сделка не пройдёт регистрацию, или будет расторгнута через суд.
    • Если объект находится в совместной собственности – то есть ли согласие других совладельцев на продажу доли.
    • Состояние объекта. Если есть какие-то недостатки – их необходимо чётко оговорить в документах. Без этого может оказаться, что покупатель принял строение как оно есть и претензий не имеет.

    По сути, покупателю нужно сомневаться в каждом пункте и проверять его – либо воспользоваться услугами надёжного посредника.

    Покупка в рассрочку

    Если покупатель не может сразу внести полную стоимость объекта, он может договориться с продавцом о том, что цена по договору будет оплачиваться частями. Стороны должны оговорить:

    • Размер первоначального взноса, уплачиваемого при заключении договора.
    • Срок, в течение которого оплачивается договор.
    • Размер регулярного платежа.
    • Возможная переплата или компенсация для продавца при долгой (год и более) рассрочке.

    Регистрация сделки

    Для сделок с недвижимостью ГК РФ предусматривает обязательную регистрацию. С помощью этой процедуры уполномоченный орган вносит изменения в общую базу данных о недвижимости – ЕГРН. Регистрируется изменение прав – а не сам договор!

    Зарегистрировать изменившиеся после сделки права можно следующими способами:

    1. Лично обратившись в Росреестр либо МФЦ. Вместо личной явки допускается подача документа через представителя с нотариальной доверенностью.
    2. Направив документы по почте. В этом случае подписи в заявлении и договоре удостоверяются нотариусом.
    3. Воспользовавшись интернет-порталом Росреестра. Однако этот вариант доступен лишь для тех, кто успел оформить цифровую подпись, приравненную к личной.

    Как быстро продать такую недвижимость?

    В том случае, если продавцу срочно требуются деньги, либо он хочет побыстрее избавиться от ненужного ему объекта – он заинтересован в том, чтобы продать его как можно скорее. Здесь есть следующие способы:

    • Обратиться в агентства, специализирующиеся на срочном выкупе недвижимости. В этом случае специалисты всё сделают быстро – однако будут существенные потери по стоимости.
    • Подать в Росреестр заявление об ускорении регистрации. В том случае, если в заявлении указана обоснованная причина, а пакет документов не содержит ошибок, процедура будет устроена.

    Приобретение доли

    В том случае, если помещение принадлежит не одному лицу, а двум и более сособственникам, предметом сделки может быть доля. Это может выражаться следующим образом:

    • Доля выделяется физически и оформляется как отдельный объект недвижимости. Однако такая сделка требует предварительного раздела помещения и регистрации будущим продавцом уже новых образовавшихся объектов.
    • Продаётся доля в праве. В этом случае покупатель становится вместо продавца совладельцем объекта. Однако при этом нужно удостовериться, имеет ли продавец право продавать свою долю без согласия других собственников – и соблюдено ли их право на первоочередную покупку, если такое предусмотрено законом.

    В остальном же покупка доли не отличается от покупки помещения целиком.

    Заключение

    Договора с недвижимостью требуют от обеих сторон внимательности при заключении и регистрации. Связано это с тем, что сумма по таким сделкам обычно очень велика (до сотен тысяч и миллионов рублей). Таким образом, сторонам нужно крайне внимательно подходить к совершению сделки либо воспользоваться помощью специалистов.

    You are here

    Договор купли-продажи помещений

    Согласно договора купли-продажи нежилого помещения физическими лица или юридические лица могут использовать нежилые помещения в качестве административных, торговых, складских, производственных помещений.

    Предмет договора купли продажи нежилого помещения — это, во-первых, помещения, расположенные в жилых зданиях либо встроенно-пристроенные к ним, которые не приспособлены для постоянного проживания граждан или для использования под служебные жилые помещения, не включенные в фонды жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений.

    также к предмету договора купли продажи нежилого помещения можно отнести любые отдельные помещения, расположенные в нежилых зданиях и сооружениях и составляющие их часть, а также сами эти здания и сооружения как единое целое.

    Заключение договора купли продажи нежилого помещения — самый простой и распространенный способ отчуждения нежилого помещения. Заключение договора купли продажи нежилого помещения предполагает, что продавец обязуется передать право собственности на нежилое помещение, покупатель при этом обязуется принять в собственность нежилое помещение, заплатив за него заранее оговоренную денежную сумму.

    В качестве сторон договора купли продажи нежилого помещения могут выступать как физические лица (граждане), так и юридические лица. В некоторых случаях сторонами договора купли продажи нежилого помещения выступают муниципальные образования и иные субъекты Российской Федерации. Пример такой сделки — реализация муниципального либо государственного имущества.

    Если договор купли продажи нежилого помещения осуществляет коммерческая организация, она должна обладать правоспособностью. Правоспособности коммерческой организации возникает с момента государственной регистрации юридического лица.

    Некоммерческие организации, а также государственные и муниципальные предприятия для заключения договора купли продажи нежилого помещещения должны иметь возможность совершения таких сделок, отраженную в учредительных документах.

    Физическое лицо для участия в договоре купли продажи нежилого помещения должно быть полностью дееспособно. В случае недееспособности физического лица заключить договор купли продажи нежилого помещения может опекун как законный представитель недееспособного лица. Для оформления договора купли продажи нежилого помещения от имени и в интересах недееспособного лица, опекун должен получить в органах опеки и попечительства разрешение на проведение этой сделки.

    Договор купли продажи нежилого помещения заключается в простой письменной форме. Договор скрепляется подписями сторон. Нотариальное оформление сделки по купле-продаже нежилого помещения законодательством не предусмотрено.

    Нежилые помещения, в соответствии со ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», относятся к категории недвижимого имущества, право собственности на которое нуждается в обязательной государственной регистрации. Регистрация перехода прав собственности на нежилое помещение производится в соответствующем учреждении юстиции по месту расположения помещения.

    Предмет договора купли продажи нежилого помещения при заключении договора должен быть определен однозначно. То есть, в договоре строго указываются все значимые параметры нежилого помещения: адрес, площадь помещения, номера на поэтажном плане и т.д.

    Цена договора купли продажи нежилого помещения обязательно указывается в рублях. Следует учесть, что цена — существенное условие договоров данного вида. Цена может указываться как на все нежилое помещение, так и на единицу площади. В последнем случае цена договора рассчитывается, исходя из площади передаваемого нежилого помещения. Цена нежилого помещения по договору купли продажи не связана с балансовой или инвентаризационной оценкой, которая необходима в целях налогообложения.

    В соответствии со ст.433 ГК РФ, договор купли продажи нежилого помещения считается заключенным с моментами подписания его сторонами договора. Вместе с тем, право собственности на помещение официально сохраняется за продавцом до момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, и покупатель еще не может распоряжаться приобретенным имуществом.

    Несмотря на то, что право собственности в этот период сохраняется за продавцом, распоряжаться данным недвижимым имуществом продавец тоже не может, так как вследствие обязательства, возникшего в силу договора купли продажи нежилого помещения, законным владельцем имущества уже является покупатель.

    Факт передачи нежилого помещения продавцом и факт принятия этого помещения покупателем может быть отражен как в передаточном акте, который подписывается сторонами договора так и в каком-либо документе о передаче или в образце договора купли продажи нежилого помещения.

    Договор купли продажи нежилого помещения содержит приложения:

    • график платежей;
    • описание помещения;
    • кадастровый паспорт;
    • свидетельство о государственной регистрации права.

    Договор купли продажи нежилого помещения содержит сопутствующие документы:

    • акт приема-передачи недвижимости;
    • дополнительное соглашение;
    • протокол разногласий;
    • протокол согласования разногласий.

    Еще по теме:

    • Юридические источники семейного права тесты Тест. Тест по теме "Семейное право" Учащиеся должны знать, понимать основные понятия, виды, способы создания семьи. Основные источники и нормативные акты. Список вопросов теста Что служит […]
    • Перевод на свой счет из за границы Денежные переводы за границу: быстрые и выгодные варианты отправления средств физическим и юридическим лицам В повседневной жизни многие из нас часто сталкиваются с необходимостью […]
    • Консультация юриста бесплатно одесса онлайн Оформить заявку на юридическую консультацию Чтобы воспользоваться нашими услугами, оформите заявку с помощью формы ниже. Чтобы получить БЕСПЛАТНУЮ консультацию оформите заявку в течение 3 […]
    • Как получить инн в воронеже Как получить ИНН в Воронеже Идентификационный номер налогоплательщика (ИНН) - цифровой код, упорядочивающий учет налогоплательщиков в Российской Федерации. Как и где получить ИНН в […]
    • Смена водительских прав госпошлина Какова госпошлина за замену водительского удостоверения? Водительское удостоверение подлежит обязательной замене в случае его потери, изменении фамилии владельца транспортного средства, […]