Договор покупки по ипотеки доли квартиры

Рубрики Публикации

Кто составляет договор купли-продажи по ипотеке?

Планируем брать квартиру по ипотеке(одобрение есть).

Продавец согласен продавать по ипотеке, сейчас его риэлтор вместо него оформляет документы на собственность, т.к новостройка, дом сдан, ключи у него есть на руках.

Продавец предлагает делить расходы пополам(по 25т.р.):

т.е. риэлтор получит деньги за юридическое сопровождение сделки.

Есть ли мне смысл соглашаться на эти условия(учитывая что риэлтор со стороны продавца)и платить, т.к. мне нужна помощь только в составлении договора купли-продажи.

Кто обычно при ипотечной сделке составляет ДКП, продавец или покупатель? Может ли сделать это банк, который выдает ипотечный кредит?

Ответы юристов (1)

Если риэлтора нанял продавец, то он и оплачивает его услуги в соответствии с заключенным договором.

Кто составляет ДКП между продавцом и покупателем решается самостоятельно, этот вопрос касается только двух сторон, если продавец решает привлечь третье лицо (например, риэлтора, юриста и т.д.) то оплата с вашей стороны зависит от вас, вы можете соглашаться или отказываться.

Заставить вас оплатить услуги он не может, вы сами можете нанять третье лицо для составления договора.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Оформление доли в ипотечной квартире

Опишу вкратце ситуацию: Я, со своей гражданской женой планируем приобретать квартиру в ипотеку. Ипотека оформляется только на меня. Гр. жена не может быть созаемщиком по ряду требований банка. Но, выплачивать ипотеку мы планируем вместе. Первоначальную сумму мы тоже вносим вместе.Каким образом можо официально указать, что гр.жена будет имеет определенную долю в будующей квартире?Как можно указать, что она тоже учавствовала в выплатах банку?

Ответы юристов (15)

Каким образом можо официально указать, что гр.жена будет имеет определенную долю в будующей квартире? Как можно указать, что она тоже учавствовала в выплатах банку?

Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Соответственно, указать ее в документах Вы не можете.

Единственным вариантом, который может подстраховать Вашу гражданскую жену, может являться подписание между Вами Предварительного договора купли-продажи доли в праве собственности на данную квартиру, в котором указываете точную сумму продажи доли и график платежей, и обязанность после погашения ипотеки зарегистрировать договор купли-продажи в Росреестре.

Шелковая Наталья Николаевна

Есть вопрос к юристу?

можете оформлять ее часть выплат договорами беспроцентного займа (целевого), срок возврата укажите — окончание кредитного договора. Дополнительно заключите предварительный договор купли-продажи о продаже 1/2 доли, с условием о продаже после погашения записи об ипотеке. После погашения заключите договор купли продажи в котором укажете что оплата произведена, а займы закройте расписками о возврате.

Каким образом можо официально указать, что гр.жена будет имеет определенную долю в будующей квартире?
Игорь

Если отношения доверительные, то можете вносить платежи совместно, а после выплаты ипотеки подарите долю супруге, такая сделка, не облагается налогом (если дарить будете в браке).

Также будущая супруга может вносить часть платежей от своего имени, в случае расторжения брака, она сможет доказать, что часть платежей вносила она и суд признает за ней право на долю в квартире.

Кроме того, до заключения брака вы можете заключить брачный договор, где указать, что данное имущество, хоть и приобретено до вступления в брак, но является совместно нажитым имуществом.

Согласно ст.41 СК РФ 1. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака.
Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака.
2. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
Как можно указать, что она тоже учавствовала в выплатах банку?
Игорь

Пусть вносит средства от собственного имени на счет банка (со своего личного счета).

Заказать изготовление брачного договора можно на сайте в разделе документы или у любого юриста в чате.

Предлагаю Вам как вариант, заключение между Вами и гражданской женой соглашения (договора), согласно которому она передает Вам денежные средства на приобретение квартиры в ипотеку в виде первоначальной суммы и ежемесячных сумм, а Вы в свою очередь берете на себя обязательства в дальнейшем передать в ее собственность долю квартиры.

Игорь, здравствуйте. Либо Ваша гр. супруга должна фиксировать факт перечисления средств именно со своего счета, либо если этот вариант Вам не подходит — Вы выдаете супруге расписку о том, что получили от неё такую-то сумму в целях приобретения квартиры. После снятия обременения можете заключить соглашение об отступном, согласно которому Ваше обязательство по уплате займа прекращается путем предоставления гр. супруге доли в праве собственности на квартиру. Такое соглашение будет являться основанием для гос. регистрации права. Скрипов Алексей тоже предложил неплохой вариант с предварительным договором купли-продажи.

Минус договора купли-продажи в данной ситуации, в том, что вам придется уплатить налог с суммы покупки (если в момент покупки не будете состоять в браке).

Уточнение клиента

Мы планируем официально оформить наши отношения через пол года. соответственно, лучше подписывать такой договор сразу же после регистрации брака?чтобы не было налогов?

08 Октября 2015, 11:00

После регистрации брака, Вы не сможете оформить такой договор, к сожалению, поскольку у Вас возникает режим общей совместной собственности.

Шелковая Наталья Николаевна

Каким образом можо официально указать, что гр.жена будет имеет определенную долю в будующей квартире? Как можно указать, что она тоже учавствовала в выплатах банку?

Игорь, есть следующиеварианты:

1. Заключить с вашей сожительницейдоговор, в котором берете на себя обязательства передать ей долю в праве собственности на квартиру, а она обязуется передать вам половину денежных средств на погашение ипотеки ( конкретную сумму укажите).

2. Самый постой вариант без заключения соглашений, это зарегистрировать брак. Денежные средства будете вносить вместе, а квартира будет находится в вашей совместной собственности. В случае развода каждый будет иметь по 1/2 доли, если иное не передусмотрите.

Если планируете зарегистрировать брак, то лучшим вариантом будет брачный договор. Но это не очень надежный документ для Вашей супруги на данном этапе. Если по каким-то причинам брак не будет заключен, брачный договор не вступит в силу.

Игорь, есть следующиеварианты:

1. Заключить с вашей сожительницейдоговор, в котором берете на себя обязательства передать ей долю в праве собственности на квартиру, а она обязуется передать вам половину денежных средств на погашение ипотеки ( конкретную сумму укажите).

Пожалуйста не дублируйте ответ, данный вариант уже был предложен мною и в принципе я с Вами согласен в этом, думаю это наиболее приемлемый в данной ситуации вариант, но решать клиенту.

Именно так, если вы рассматриваете договор купли-продажи.

Почему? Договор ипотеки заключен до брака. Право супруга приобретает только на внесенные средства, а затем в судебном порядке при желании можно признать право на долю.

Если квартира приобретена не в браке, то после заключения брака она не станет совместной собственностью. Поэтому Вам необходимо либо приобретать квартиру после заключения брака, либо воспользоваться предложенными вариантами выше.

Для Вас насколько принципиально заключение брака через полгода?

Уточнение клиента

Квартира приобретается в ближайшее время (неделя максимум). Даже если мы пойдем в загс сегодня, зарегистрироваться мы сможем через 32 дня.

08 Октября 2015, 11:36

В этом случае либо заключайте соглашение, которое указаливыше, либо если брак будет зарегистрирован в ближайшее время, вы с будущей супругой доверяете дру другу, то заключите брачный договор, заверьте у нотариуса, и с момента регистрации брака, он вступит в силу.

Тогда брачный договор.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как оформить собственность на ипотечную квартиру на двоих?

Покупаем с девушкой квартиру в ипотеку. Как оформить собственность на двоих?

Добрый день! Мы не женаты но в скором будущем все случится. Решили купить квартиру в ипотеку. Вопрос в том, как оформить квартиру на двоих в собственность 1\2 долей при покупке в ипотеку. Можно ли это сделать непосредственно оформляя договор или это надо делать после и что для этого нужно?

Ответы юристов (8)

так и покупайте — застройщику скажите, что покупателей будет двое (вы и девушка). Соответственно собственность на квартиру перейдёт вам в 1/2 доли каждому. В банке ваша девушка будет выступать созаемщиком

Уточнение клиента

Ипотечный кредит оформляется на девушку полностью, она не как не может быть созаемщиком! А вот первоначальный взнос из моих накоплений.

26 Января 2018, 20:07

Есть вопрос к юристу?

В соответствии с законодательством:

1. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
(в ред. Федеральных законов от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Государственная регистрация ипотеки с обременением оформляется на то лицо, которое является заемщиком по кредитному договору. После погашения кредита, обременение с квартиры будет снято. И право собственности возможно будет оформить на одного либо на обоих супругов.

Тогда, в Вашем случае девушка будем титульным заемщиком, а Вы уже созаемщиком по кредитному договору.

Для этого при заключении ипотечного договора обязательно нужно указать об этом в заявлении.

После одобрения и выдачи ипотеки квартира соответственна будет оформляться на Вас обоих.

Вариант определения режима имущества определяется Вами самостоятельно.

Это может быть либо совместная собственность без выделения долей, либо долевая (по 1/2 у каждого например)

ГК РФ Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Уточнение клиента

Тогда, в Вашем случае девушка будем титульным заемщиком, а Вы уже созаемщиком по кредитному договору.

Для этого при заключении ипотечного договора обязательно нужно указать об этом в заявлении.

После одобрения и выдачи ипотеки квартира соответственна будет оформляться на Вас обоих.

Вариант определения режима имущества определяется Вами самостоятельно.

Это может быть либо совместная собственность без выделения долей, либо долевая (по 1/2 у каждого например)

Заявление уже подали и одобрили ипотеку. Но заявление подавал и оформлял на себя один человек. Вопрос: можно ли что то еще сделать, например при оформлении договора оформить на двоих или по 1\2?

26 Января 2018, 20:34

Если в кредитном договоре не указан второй созаемщик, то он не может претендовать на долю при оформлении права собственности

С недавних пор покупка недвижимости в обще долевую собственность супругов по разъяснениям нотариальной палаты считается договором содержащим элементы брачного договора, который в свою очередь подлежит нотариальному удостоверению.

Статья 42. Содержание брачного договора

1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.
Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.

В связи с чем до заключения брака приобретая имущество с долевую собственность нотариального удостоверение не требуется, после только в совместную т.к. при покупки в долевую скорее всего при выяснении что Вы являетесь супругами сделку приостановят. Если нет то скорее всего регистрирующую но имейте в виду далее в случае продажи квартиры если нотариус увидит что на момент покупки квартиры Вы были в браке Вашу сделку можно посчитать ничтожной и Вас могут отправить в суд по узаконению права т.к. ничтожные сделки не подлежат регистрации.

Если у Вас будет договор долевого участия то на данный момент покупая как в браке так и до брака проблем по регистрации не будет, подробно указали коллеги выше.

Все зависит от дополнительных финансовых расходах которые Вы можете понести покупая в период брака в долевую собственность.

Мой совет покупайте в собственность только одного т.к. в случае продажи с долевой придется нотариально удостоверять договор а это немаленькие деньги и платить придется Вам. Но возможно к тому моменту и их переведут в нотариальные Удачи Вам.

Уточнение клиента

Да мы не женаты! Покупка квартиры будет до брака!

26 Января 2018, 20:51

Я Вам описал ситуацию по покупки квартиры после заключения брака и ее продажи в будущем если будет долевая собственность! А так стандартный перечень документов, от Вас паспорта, все остальные документы обычно готовит продавец или банк, ну и договор купли-продажи. Удачи Вам.

Здравствуйте, Олег! Если Я, правильно понимаю, Ваш вопрос заключается в том. как обезопасить себя в случае вложения Вами денег в покупку этой квартиры. В Вашем случае, единственным собственником будет Ваша девушка, и пока Вы будете выплачивать ипотечный кредит на квартиру будет наложено обременение (Ипотека в силу закона), поэтому никаких сделок с этой квартирой, в том числе заключения договора дарения доли, либо соглашения о распределения долей, купли-продажи между Вами быть не может, из-за ограничений наложенных банком. Только после погашения ипотеки. когда будет снято обременение, Вы сможете заключить какой-либо договор с переходом доли квартиры на Вас. А пока у Вас остается риск, того что за этот период (период погашения ипотеки) многое может измениться, и девушка (дай Бог в будущем жена), (извините если задеваю какие-либо чувства), может передумать, и Ваши вложения сейчас, при условии если они будут закреплены законодательно, можно будет взыскать только как долг, либо неосновательное обогащение, но в судебном порядке признать за Вами право собственности (именно при таком раскладе) не получится. Что Вы сейчас можете предпринять. Например, заключить договор обещания дарения в будущем. Нотариальная форма не обязательно, но я бы Вам рекомендовала всё же удостоверить такой договор нотариусом.

Гражданский кодекс РФ

Статья 572. Договор дарения

2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.
Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

Статья 574. Форма договора дарения

2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:
дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей;
(в ред. Федерального закона от 25.12.2008 N 280-ФЗ)

договор содержит обещание дарения в будущем.

И ещё, эти деньги которые будут передаваться в счёт первоначального взноса, переведите с Вашего счёта на счёт девушки (это будет доказательством того, что Вы передавали денежные средства на приобретение данной квартиры), а девушка уже пусть их снимает с банковского счёта и вносит в счёт первоначального взноса по ипотеке. И кроме этого, даже если сейчас Вы не в браке, и Ваша девушка оформляет квартиру в свою единоличную собственность, то в случае заключения брака и оплаты ежемесячных платежей в браке, та часть квартиры по которой будут вносится платежи, считается совместно-нажитым имуществом, но для признания этой квартиры в части совместно нажитым имуществом (в случае разногласий), нужно будет обращаться в суд. Надеюсь, что смогла Вам помочь.

Олег, обратитесь повторно в банк с новой заявкой или внесите уточнения в уже одобренную (уточните у банка как лучше) и укажите, что по кредиту у вас будет титульный заёмщик — ваша девушка, и вы созаемщик. В соучае, если кредит на данных условиях будет одобрен, оформляйте ипотеку на двоих, с выделом долей по 1/2.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Приобретение ипотеки по предварительному заключению договора купли-продажи

Собираюсь взять квартиру в ипотеку в Новой Москве, продажа идёт не от застройщика ГК «Кортрос», а через единственное агенство недвижимости «Миг Новостройки»(http://mig-estate.ru/), о котором нашёл много плохих отзывов.

Дом сдан, но застройщик ещё не оформил собственность.

Продажа происходит по предварительному договору купли-продажи с дополнительным соглашением об обеспечении обязательств, по которому и происходит оплата квартиры.

Очень смущают некоторые формулировки Предварительного договора, например:

1. По пункту 7 получается, что Продавец может делать с квартирой что угодно, в том числе продать её ещё раз, до заключения Основного договора.

2. По договору не оговаривается отказ продавца от заключения сделки.

По соглашению смущает другое:

1. По пункту 1 гарантийный взнос даёт право оплаты квартиры по основному договору и он не является оплатой цены квартиры. Странно как-то выходит.

2. По пункту 2 отказ продавца от заключения Основного договора не предусмотрен по Предварительному договору, т.е. получается деньги не вернуть.

Очень «скользкий» договор, у покупателя практически никаких прав нет, не хочется купить квартиру и ждать права собственности до полугода, если они вообще его дадут.

Просьба пояснить все странные пункты договора(вышеизложенные и возможно другие найденные) и сделать вывод о возможном заключении такого договора, оценить риски. Возможно ли будет вернуть деньги без суда в случае отказа Продавца от заключения Основного договора?

Весь договор в приложенном архиве.

Уточнение клиента

Также интересует, следует ли доверять решению банка аккредитовавшему стройку выдать ипотеку под такой договор(Сбербанк)? Т.е. банк также заинтересован в чистоте сделки, так как квартира идёт в залог. И что произойдёт в случае мошенничества?

06 Декабря 2013, 14:48

Уточнение клиента

Т.е. при мошенничестве банк будет разбираться с продавцом или переложит всю ответственность по возврату средств на покупателя.

06 Декабря 2013, 15:25

Ответы юристов (14)

Договор составлен в односторонних интересах (не в Ваших).

Если Вам интересна предлагаемая квартира, попробуйте предложить агентству внести некоторые изменения в договор, так, как Вы это себе представляете, с тем, что бы обезопасить себя от возможных рисков.

Если ответ будет отрицательный, лучше Вам такой договор не заключать.

Если продавец согласиться на изменения, тогда есть смысл обсуждать вопросы, которые вызывают сомнения, и вносить предложения для их согласования.

Есть вопрос к юристу?

Возможно ли будет вернуть деньги без суда в случае отказа Продавца от заключения Основного договора?

Если Продавец откажется выполнять свои обязательства, то нет. В случае отказа Продавца от обязательств по данному договору, восстановить свои права Вы сможете только через суд.

Согласен договор прям как в кино… Если вы всётаки его заключите то у вас могут возникнуть ряд проблемных ситуаций. Во-первых исходя из По пункту 7 получается, что Продавец может делать с квартирой что угодно, в том числе продать её ещё раз, до заключения Основного договора.-Крайне наталкивает на серъёзный риск оплаты вами по данному договору денежных сумм за квартиру которая уже куплена или будет куплена в тот промежуток времени от предварительного к основному и соответственно исходя из указанных пунктов вам никто просто так возвращать данную сумму не будет. Таким образом, в данном случае вам прийдёться только в судебном порядке взыскивать уплаченную сумму. Кроме того исходя из договора могут возникнуть проблемы при регистрации права собственности-тоесть сроки могут крайне затянуться, и больше чем уверен вам будут предлагать подписать акт приёма квартиры с подписанием которого на вас перекинут обязанности по оплате коммунальных услуг причём пускать в квартиру вас не будут до момента получения вами свидетельства о праве собственности. таких случаев много. Таким образом рисков много. Рекомендую вам подать письменное заявление в адрес данной конторы на внесение изменений в пункты договора, где конкретней и прозрачней всё прописать, если откажут, то рекомендую задуматься на предмет подписания договора и вообще сделки с данными товарищами. С уважением…

Очень смущают некоторые формулировки Предварительного договора, например:

1. По пункту 7 получается, что Продавец может делать с квартирой что угодно, в том числе продать её ещё раз, до заключения Основного договора.

2. По договору не оговаривается отказ продавца от заключения сделки.

1. По пункту 7 так не получается. Наоборот продавец гарантирует отсутствие претензий третьих лиц.

2. А зачем Вам нужен такой отказ продавца? На мой взгляд это хорошо.

По соглашению смущает другое:

1. По пункту 1 гарантийный взнос даёт право оплаты квартиры по основному договору и он не является оплатой цены квартиры. Странно как-то выходит.

2. По пункту 2 отказ продавца от заключения Основного договора не предусмотрен по Предварительному договору, т.е. получается деньги не вернуть.

1. По предварительному договору, нельзя получить оплату за сделку. Т.е. можно получить предоплату, т.е. часть оплаты (аванс), но не всю сумму. Поэтому, застройщик, указывает такие формулировки. Как бы деньги получены не в счет предварительного договора. Что на самом деле не так.

2. Совсем не так. Деньги Вы сможете вернуть.

Вообще, из практики, застройщик часто прибегает к разным схемам, чтобы реализовать свои интересы нередко в обход закона. В судах эти схемы известны, поэтому решения выносятся в пользу дольщиков. В Вашем случае одна из таких схем. Т.е. застройщик пытается избежать возможных санкций по 214 Закону «Об участии в долевом строительстве». На мой взгляд, это стандартная схема и по ней можно работать (покупать квартиру). Конечно Ваши права пытаются сильно ограничить. Но в судебном порядке возможно их отстоять.

Очень «скользкий» договор, у покупателя практически никаких прав нет, не хочется купить квартиру и ждать права собственности до полугода, если они вообще его дадут.

Право собственности можно будет признать в суде, по этому договору.

Возможно ли будет вернуть деньги без суда в случае отказа Продавца от заключения Основного договора?

В таком случае застройщик, будет сам заинтересован вернуть деньги. Но это конечно не факт и возможно придется требовать деньги в суде.

Вообще в этой схеме один минус. В случае банкротства застройщика, Ваши права будет отстаивать проблематично. В остальном приемлемый вариант.

Предварительный договор это не договор, это намерение. Вы скорее всего станете жертвой мошенников, если Вам под это еще и кредит дают, откажитесь от сделки.

КАК ВАС ОБМАНЫВАЮТ.

«КИДОК» фирма собирает деньги и исчезает — самый примитивный и простой
метод. Это низкие цены, предоплата, желательно наличными, любые обещания и
изменения договора, одна квартира может продана не один раз.

Для защиты необходимо сравнить цены с ценами застройщика, в убыток
никто себе работать не будет.

Узнать у застройщика имеет ли продавец полномочия на продажу квартиры.
Эти полномочия должные быть надлежащим образом делегированы.

Договор проверить с адвокатом, адвокат сразу обнаружит проблемные
моменты.

Потребовать и проверить уставные документы организации.

Проверить рекламные телефоны, они должны быть стационарными и
оформленными именно на проверяемое юридическое лицо.

Проверить отзывы в интернете.

Навести справки о надежности в профессиональных объединениях.

«ЛЖЕБАНКРОТСТВО» — фирма собирает деньги и банкротится, очень
популярный способ отъема денег, самый защищенный способ защиты от правосудия.
Причем фирма под практически тем же названием, например впереди раскрученного
названия «обанкротившейся» фирмы ставится название «завод», «строительная
фирма» и т.д. и т.п. причем эта фирма работает в том же офисе и в фирме
работают те же люди. Потребитель в этом случае проигрывает практически всегда,
т.к. остается с судебным решением о том, что ему должны деньги.

Для защиты своих интересов проверяйте интернет, в частности сайты
областного и арбитражного судов (в помещении областного и арбитражного на
«КОМПЬЮТЕРЕ» суда наберите название фирмы), читайте прессу. Любая проблемная
информация – сигнал опасности.

«ИСКУССТВЕННЫЕ ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ» — фирма собирает деньги,
контрагенты подают на фирму в суд, арестовывают и приостанавливают
строительство. А фирма ничего не строит и денег не возвращает. Споры могут
длиться годами

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ О ДОГОВОРЕ

Под договором получения квартиры в строящемся доме граждане понимают
комплект каких-то бумажек, лучше ярких, которые якобы гарантируют им
предоставление в установленный кем-то очень важным, возможно даже Президентом
РФ, срок квартиры в свою личную собственность. Как его называют этот договор
правильно, понимают единицы.

Если потом гражданам квартиры не представляют они начинают писать
жалобы в различные инстанции, в том чисел и Президенту, и организовывать
различные пикеты и забастовки.

Договор называется «ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ» и
заключается гражданами только с застройщиком.

Но как я сказал выше его практически никто не использует, а застройщик
заключает договора с различными посредниками, которые заключают с гражданами в
последующем «притворные сделки» как бы там договора не назывались.

И виновато в этом не государство а Вы граждане, это Вы отдаете свои
деньги неизвестно кому и неизвестно зачем.

Государство дало гражданам всенародно известный Закон «Об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» 1
апреля 2005 года он вступил в силу.

Но если до было плохо, то после стало еще хуже.

Если до был страх, что обманут, то после он пропал.

Кто нибудь из тех кто «купил квартиру в новостройке» читал этот Закон?
НЕТ!

Если бы читал, никаких договоров «соинвестирования», «уступки прав
требования», «предварительных договоров» сейчас бы не было.

Большинство квартир в новостройках продается по «серым» схемам. Вас
никто не намерен обманывать по крупному, ни гарантий никто Вам давать никаких
не хочет. Вы играете в азартные игры, но только выигрыша Вам не светит, Вы
можете только получить, или не получить за свои деньги желанную квартиру.

Подписывая все договоры Вы верите, «честному благородному слову»
продавца.

Но при всех альтернативах выбора у Вас практически нет, или подписывай
«серый» договор, или нет.

Если до закона «Об участии…» адвокаты только в 2002 году смогли
подвести «первую волну обманутых дольщиков» под закон «О защите прав
потребителей» и кто-то что-то получил. То сейчас пошла вторая волна тех кого
«развели на доверии»

Решать подписывать или не подписывать договор Вам, но перед тем как
подписать нужно хотя бы понять по какой схеме Вас могут «нагреть» и на сколько.

Знайте задача схемы взаимоотношений Вас и продавца поставить Вас в
полную зависимость.

В настоящее время застройщиками разработаны четыре основных договора на
строительство жилья. Их условно можно разделить на две группы первая группа
«РИСКОВАННЫЕ» вторая группа «ОЧЕНЬ РИСКОВАННЫЕ».

Рискованные — это договор соинвестирования и договор переуступки прав
требования, они более или менее соответствуют требованиям закона и используются
застройщиками в основном не для Вашего обмана а для ухода от налогов и снижения
риска отвечать перед Вами.

Очень рискованные — это предварительный договор и вексельная схема.

Договор уступки прав требования

Самый безопасный, и самое главное, должен регистрироваться в
Федеральной регистрационной службе.

Договор предполагает выкуп договоров участия в долевом строительстве у
других дольшиков и соинвесторов.

Обычно этот договор имеет цель дополнительного заработка игроков рынка
недвижимости.

Вроде бы Вы партнер застройщика, а как звучит слово «соинвестор», Вам
могут даже дать яркую красивую бумажку в рамочке и медальку, или даже орден,
например «За заслуги в Строительной Индустрии» (кстати Вы, заплатив
сравнительно небольшую сумму, можете стать его кавалером сами, представив себя к
ордену с красивыми лентами, кортику и званию «почетный академик». Представьте
себе, как потом, возможно, будет приятно жить в доме, где живут одни академики,
которые по четным академики, а по нечетным еще что-то делают.

На самом деле Вы заложник, и все эти действия направлены на то, чтобы
Вы молчали, наслаждались своим величием и не требовали назад свои деньги.

Это наиболее популярный договор. Фактически «продавец», а продавец ли?,
дает Вам «ЧЕСТНОЕ БЛАГОРОДНОЕ СЛОВО» что если застройщик построит дом то
покупателю предложат заключить договор купли продажи квартиры.

При подписании данного договора четко усвойте что Вы не покупаете
будущую квартиру, это не договор купли-продажи квартиры и не договор долевого
участия и никакого соглашения между продавцом и покупателем не существует. Вам
только обещают, что если построим (когда это будет и будет ли), то сначала
оформим на себя потом продадим Вам (может быть).

По этому предварительному договору застройщик не несет никаких
обязательств перед Вами.

Предварительных договоров на покупку одной и той же квартиры может быть
сколько угодно, право собственности на квартиру приобретет только первый
покупатель, с которым будет заключен основной договор.

Клиент покупает у застройщика или иного лица вексель на определенную
сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме.

У вексельной схемы два варианта.

Первый – покупка векселя у сторонней организации, этим векселем
покупатель будет расплачиваться с застройщиком за право участвовать в
строительстве в счет оплаты по договору.

Второй – передача векселя самим застройщиком с обязательством погасить
его, передав квартиру в собственность.

Статья 815 гражданского кодекса так и называется – «Вексель» это
документ удостоверяющий ничем не обусловленное обязательство векселедателя
выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока полученные взаймы
денежные суммы.

Как видно даже не юристу, ни о каких обязательствах о предоставлении
каких то квартир речи не идет. Речь идет только о возврате денег, причем без
процентов.

Все эти договора, лишают «будущих новоселов» возможности создавать
товарищества собственников жилья на этапе строительства, а это значит управлять
домом и назначать платежи за жилищные услуги будет застройщик.

Самостоятельно назначить управленцев, будет возможно только тогда,
когда 50 процентов новоселов получат свои свидетельства о праве собственности
на квартиры. А соберетесь ли Вы вместе и будете управлять домом сами у меня
вызывает сомнение.

В России сложилась ситуация когда Вы решив приобрести квартиру на
условиях долевого строительства оказываетесь один на один с монополистом от
недвижимости и вынуждены смирится со всеми предложенными им правилами и
рисковать остаться без денег и жилья, надеясь, только на то что все таким
продавец будет только игнорировать Ваши интересы и наживаться на Вас, но все
таки сдержит свое «ЧЕСТНОЕ И БЛАГОРОДНОЕ СЛОВО».

Также интересует, следует ли доверять решению банка аккредитовавшему стройку выдать ипотеку под такой договор(Сбербанк)? Т.е. банк также заинтересован в чистоте сделки, так как квартира идёт в залог.

В первую очередь, Банк заинтересован в том, что бы обеспечение ипотеки было безупречным, во вторую очередь Банк заинтересова в юридической чистоте сделки. Другими словами, Банку более важно, что бы лицо, которому выдается кредит не только своевременно осуществляло выплаты, но и то, что бы в случае наступления неблагоприятных последствий для Банка, заложенная по ипотеке квартира, отошла Банку. Квартира то, физически, построена, следовательно, имеет определенную стоимость. Так же, не забывайте про страхование, и возможные риски, на которые Банк осознанно идёт.

И что произойдёт в случае мошенничества?

Предсказать трудно, так как вариантов мошенничества может быть множество. В случае мошенничества со стороны агенства, будьте готовы к решению споров как в до судебном, так и в суде. Имущественные риски будут прямо пропорционально внесенным средствам, в том числе, и посредством Банка.

Также интересует, следует ли доверять решению банка аккредитовавшему стройку выдать ипотеку под такой договор(Сбербанк)? Т.е. банк также заинтересован в чистоте сделки, так как квартира идёт в залог. И что произойдёт в случае мошенничества?

Банк прямо заинтересован в возврате кредита. Поэтому, когда банк выдает кредит под залог квартиры, то он проверяет и чистоту сделки. Соответственно, это еще дополнительная гарантия от банка. Тем более, что Сбербанк имеет весьма хорошую репутацию. Не думаю, что имеющаяся схема является мошенничеством. Вообще, в современных условиях, вложение денег в новостройку, рискованное предприятие. Но исходя из практического опыта, все сделки с застройщиками, далеко не идеальны и имеют те или иные нарушения. Поэтому найти вариант соответствующий требованиям закона на 100 % практически нереально. Но в любом случае, решать Вам, покупать квартиру или нет.

Т.е. при мошенничестве банк будет разбираться с продавцом или переложит всю ответственность по возврату средств на покупателя.

Банк будет требовать деньги с покупателя. При не возврате денег покупателем, будет накладывать взыскание на квартиру (залог).

Уточнение клиента

Получается в итоге банк будет требовать квартиру у продавца(агенства/застройщика) и это уже его проблемы?

06 Декабря 2013, 15:34

Т.е. при мошенничестве банк будет разбираться с продавцом или переложит всю ответственность по возврату средств на покупателя.

Вообще, Банк, а особенно Сбербанк, вряд ли будет вязаться с мошенническим схемами, но и на определенные риски Банк, так же, может идти, так как основной целью его деятельности является получение прибыли.

Вам же следует понимать, что ипотеку берёте Вы, и платить за неё будете Вы. В случае неисполнения обязательств по кредиту Банку важно получить объект залога, который физически существует, при этом каким образом данный объект залога (квартира) перейдёт Банку (в случае неуплаты кредита), Банку будет интересно во вторую очередь. Усугубляет положение и то обстоятельство, что право собственности на квартиру к Вам перейдет после Выплаты кредита, а это, как я понимаю, не один десяток лет.

Получается в итоге банк будет требовать квартиру у продавца(агенства/застройщика) и это уже его проблемы?

Да, но только сначала взыскивать долг будут с Вас, а взыскивать заложенную квартиру — это крайняя мера. Хотя, своего рода, тоже подстраховка.

Получается в итоге банк будет требовать квартиру у продавца(агенства/застройщика) и это уже его проблемы?

Уточнение клиента

А в случае наступления момента, когда взыскивать долг будут с меня, а у меня нет возможности вернуть его, переключится ли банк на родственников до взыскания залога(квартиры)?

07 Декабря 2013, 10:22

А в случае наступления момента, когда взыскивать долг будут с меня, а у меня нет возможности вернуть его, переключится ли банк на родственников до взыскания залога(квартиры)?

Если есть обеспечение — залог, то банк будет направлять взыскание на залог. С родственников взыскивать у банка вообще нет оснований, если конечно родственники не поручители по этому кредиту.

Если в договоре страхования Ваши родственники будут указаны как со заемщики (обычно, именно так и бывает), то Банк будет предъявлять имущественные требований к ним. Более того, Банк имеет право в судебном порядке взыскивать с Вас (и Ваших со заемщиков) долг по ипотеке. Обращение взыскание на заложенную квартиру — КРАЯНЯЯ МЕРА, когда с Вас и Ваших родственников (со заемщиков) уже нечего взять

взыскание заложенной квартиры в случае неуплаты долга Вами и Вашими со заемщиками это ПРАВО Банка, но не его ОБЯЗАННОСТЬ.

Еще по теме:

  • Вид на жительство и шенген Мультишенген, вид на жительство или второе гражданство? Многие россияне, приобретающие недвижимость за границей, как правило, начинают с того, что посещают страну своего второго дома по […]
  • Как дешевле переоформить дачу Переоформление земельного участка Добрый день. Подскажите, пожалуйста, необходимо переоформить приватизированный земельный участок в садовом товариществе в Ногинском районе Московской […]
  • Как подать на алименты в саратове Как подать на алименты в саратове Саратовский районный судСаратовской области Образец искового заявления о взыскании алиментов на несовершеннолетних детей в твердой денежной сумме и […]
  • Ст1226 ч1 коап рф наказание Какое наказание грозит по ст 12 26 КоАП РФ? добрый день,совершено правонарушение по ст 12.26 КоАП РФ 14.12.2017,уже было пять судебных заседаний,следующее назначено на 16.03.2018,скажите […]
  • Юрист ксения Юрист ксения Партнёр Юридическая фирма "MSS Legal" 2018 - до настоящего момента Юрист АНО "Центр социально-трудовых прав" 2013 - 2017 Национальный исследовательский университет "Высшая […]