Договор займа при долевом строительстве

Рубрики Публикации

Страсти по новостройке. ДДУ. Какую опасность таят альтернативные схемы приобретения новостроек.

Я не скажу, что знаю о строительстве и недвижимости всё. Но то, что я знаю — а это, поверьте, немало!- готов рассказать и поделиться с Вами, дорогие читатели.

Если есть вопросы по новостройкам — задавайте их на форуме по недвижимости

    Все о новостройках
  • Страсти по новостройке. Договор долевого участия.
  • Страсти по новостройке. ДДУ. Какую опасность таят альтернативные схемы приобретения новостроек.
  • Психологические и правовые аспекты приобретения жилья в новостройках. Часть 2.
  • Другие записи блога

Страсти по новостройке. ДДУ. Какую опасность таят альтернативные схемы приобретения новостроек.

Часть первая.

Риэлтор — это специалист в сфере недвижимости, стоящий на страже интересов своего Клиента. Если хотите, лоцман в океане недвижимости, эксперт, знаток всех подводных рифов, схем, правовых нюансов, коллизий, талантливый переговорщик, юрист, психолог.

Ни один здравомыслящий человек сегодня не выйдет на рынок недвижимости, если у него рядом отсутствует поддержка в лице профессионального участника — риэлтора.

В последнее время в среде московских риэлторов, занимающихся реализацией квартир в новостройках, некоторыми «специалистами», очень активно начала транслироваться информация, что договор долевого участия (ДДУ) никаких рисков инвесторов не снижает. А все иные схемы продаж, идущие в обход заключения застройщиком ДДУ, не только не уступают ему в надежности, а порой являются более предпочтительным способом приобретения квартиры.

Смею предположить, что эти специалисты лукавят сознательно. Но об этом — чуть позже.

А мы вернемся к 214 ФЗ.

Закон этот был принят буквально в последние дни уходящего 2004 года, а в начале 2005, вступив в силу, до сих пор является основным регламентирующим документом и, если хотите, Евангелием для участников «первички».

Впрочем, некоторые «специалисты» предпочитают этого не знать до сих пор.

Тем не менее.
Согласно п.2 статьи № 3 214 Федрального закона, «право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве».

В соответствие в 214 ФЗ, именно ДДУ взят за основу во взаимоотношениях инвестор-застройщик большинством добросовестных застройщиков. И ключевое здесь слово — добросовестных.

Безусловно, существуют и иные схемы привлечения денег. В этой статье мы их будем называть альтернативными схемами приобретения новостроек, подробно рассматривая все плюсы и минусы последних. И в первую очередь, минусы для инвесторов — тех людей, кто вкладывает деньги в новостройку. И в том числе, вкладывает деньги, соглашаясь на альтернативные схемы из-за плохой информированности о возможных последствиях.

Так что же это за альтернативные схемы приобретения новостроек, спросите вы?

    Вот они:
  1. Договоры займа
  2. Различные предварительные договоры под которые принимаются денежные средства.
  3. Вексельная схема
  4. ПИФы
  5. Иное.

Пункт № 5 следует из того, что не все застройщики готовы четко следовать требованиям «закона о долевках», постоянно изобретая все новы и новые «законные» способы обойти неудобный для них Закон.
Естественно, себе во благо. Инвесторов за счет.

Договор займа.

По договору займа застройщик принимает у инвестора деньги — а, если говорить точнее, берет их в долг, и обязуется отдать квартирой.
Обязуется-то он конечно, обязуется, но кроме обязательства возврата долга в денежном эквиваленте других обязательств у него нет.
Все остальное — эфемерно, на усмотрение и по стечению обстоятельств. А обстоятельства бывают разные. По разному складываются обстоятельства эти.

Чаще всего такой договор фигурировал тогда, когда у застройщика отсутствовала разрешительная документация на строительство и возможность «продавать» и строить легально. Есть случаи, когда до разрешительной документации дело так и не доходило, а люди оставались с бумажными фантиками с печатью. На память.

Естественно, о случая мошенничества мы здесь не говорим, но именно мошенники любят такую форму взаимоотношений, собирая деньги с доверчивых граждан даже не собираясь что-либо строить в дальнейшем. Взял в долг — не смог отдать — банкрот. Какие вопросы могут быть к банкроту? А из имущества — два стола и три стула. И старенький ксерокс.

Конечно же есть масса людей, кто «купил» квартиры по договорам займа, давно справил новоселье и уже не первый год счастливо живет в своей квартире — не спорю. Но я знаю немалое количество людей кто так и не дождался вожделенного жилья.

Предварительные договоры.

Предварительные договоры. Договоры долевого участия, купли продажи, передачи квартиры. И все это предварительное. Нет, закон не запрещает сторонам договора о чем-либо договариваться предварительно. Суть такого договора — заключить основной договор в дальнейшем. А вот если одна сторона по такому договору что-то обязуется сделать «потом-потом», а другая должна выложить круглую сумму денег «сейчас-сейчас», то.

Несправедливо получается, не находите? Готовы рискнуть? Кто не рискует, тот не пьет шампанского, говорите? Рискуйте — деньги ваши и они вам падают с неба, чтобы переживать из-за нескольких миллионов или десятков миллионов рублей!

Почему же застройщик любит предлагать предварительные договоры?
Здесь несколько причин.
Первая — опять-таки банальное отсутствие разрешительной документации или проблемы с ней. Например, что-то просрочено.
Вторая — застройщик таким образом уходит от ответственности. Дело в том, что 214 ФЗ очень жестко обозначает ответственность застройщика.
Третья причина наступает тогда, когда дом уже сдан и заключить ДДУ уже нельзя, договор купли-продажи пока еще невозможно, а деньги строительной компании нужны «здесь и сейчас».

Ну что, готовы рискнуть?

Вексельная схема.

По своей сути вексельная схема очень схожа со схемой «покупки» по договору займа. Но,чтобы инвестору спалось спокойней, в довесок к векселю, строитель (или иное лицо у кого инвестор покупает вексель) снабжает инвестора еще и предварительным договором — бумага все стерпит.

Суть этой схемы в том, что с инвестором, вместо договора долевого участия, заключаются два договора — обычно, предварительный договор купли-продажи и договор купли-продажи векселя. По последнему «покупатель» подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. По вексельной схеме инвестор получает не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. Ведь вексель — это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на определенный срок фирме деньги в долг, которые потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры. Таким образом, впоследствии, застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Фактически он производит зачет встречных обязательств.

Проблема кроется в том, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны.

Нет, вексель имеет место быть. Предъявить вексель к оплате по договору долевого участия, прошедшего государственную регистрацию — дело понятное. Если, конечно, застройщик примет данный вексель к оплате.

А что, и тут может не принять? Хм. Чужая душа — потемки. Всякое бывает. Вот на вашем примере и поглядим-посмотрим-поэкспериментируем, уважаемый инвестор. Вы для того и дадены, чтобы на вас ставить опыты. Тут надо копать какие взаимоотношения у застройщика с организацией, продавшей вам вексель. Нет-ли, оборони Создать, какого-нибудь конфликта или финансовых недоразумений. Теперь это ваши проблемы.

Во всех же остальных случаях, необходимо помнить о том, что:

  1. По векселю инвестор получает не саму квартиру, а лишь некую ценную бумагу-обязательство. И если «покупатель» по какой-либо причине не получил обещанной ему квартиры, последнему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры. Судиться долго, нудно.
  2. Если застройщик из-за общего подорожания взвинтил цену и требует доплатить, а у дольщика нет ни желания, ни этой дополнительной суммы, то он получит обратно лишь стоимость векселя. Вот такая беспроцентная ссуда получается, не находите?
  3. Нормативных актов, обязывающих застройщика «выполнить обещание» и передать квартиру, просто не существует.

Не случайно эксперты рынка считают именно вексельную схему, по которой, как ни парадоксально, продается самое большое количество объектов на этапе строительства, очень рискованной. Естественно, для инвесторов.
Для вас, уважаемые покупатели, то есть.

Более того, по имеющейся информации Арбитражный суд Москвы удовлетворил иск налоговой службы к одной очень известной риэлторской компании которая использовала «серые схемы» при продаже новостроек и таким образом уходила от уплаты налогов. Суд признал неправомерность использования вексельной схемы. Впрочем прямо он ее не запретил, создав пока-лишь судебный прецедент. Который вполне может повториться.

Главное, что всегда полезно помнить — это то обстоятельство, что в случае использования вексельной схемы взаимоотношения между «продавцом» и «покупателем» держатся исключительно на доверии. Естественно, опять-таки за счет последних.

Участие в ПИФ-ах.

Здесь я буду краток. Участие в ПИФ-ах возможно, если ваша цель — приумножить, при удачном стечении обстоятельств, свои сбережения, то велкам в ПИФ. Или не приумножить. Но причем здесь квартира?

По сути, ПИФ это инвестиционный портфель, условно поделенный на паи. При внесении денежных средств в фонд, инвестор становится владельцем пая. Задача же Управляющей компании — обеспечить доходность вложений и приумножить стоимость паев пайщиков. В конечном итоге имущество ПИФа — реализуется, требования кредиторов — удовлетворяются, всем — спасибо, все — счастливы и свободны.

А теперь вернемся к «нашим баранам» — к тому с чего начался сегодняшний разговор.

Риэлтор — это специалист в сфере недвижимости, стоящий на страже интересов своего Клиента. Если хотите, лоцман в океане недвижимости, эксперт, знаток всех подводных рифов, схем, правовых нюансов, коллизий, талантливый переговорщик, юрист, психолог.

И об этом тоже я буду говорить завтра в программе на НТВ, посвященной проблемам и рискам, связанным со строительством и приобретением квартир в новостройках. И прежде всего — о тех преимуществах, которые связаны с заключением договора долевого участии в строительстве -ДДУ.

А вот о ДДУ и гарантиях по нему мы поговорим здесь в следующий раз.

Долевое строительство под видом купли-продажи: позиция ВАС РФ

Сейчас достаточно остро стоит проблема « обманутых дольщиков» — граждан , которые вкладывают свои денежные средства в строительство многоквартирных домов , но по тем или иным причинам в итоге не могут получить положенное им жилье. Государство в последние годы принимает множество законодательных мер , направленных на решение их проблем и повышение безопасности такого рода инвестиций в целом. Начиная от обязательного страхования ответственности застройщиков , и заканчивая ужесточением их ответственности.

В 2010 году был введен четкий запрет на привлечение денежных средств для такого строительства способами и лицами , непредусмотренными в Федеральном законе от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ( далее — Закон). Основным способом является заключенный с застройщиком договор участия в долевом строительстве. Также схожую по природе деятельность имеют право осуществлять эмитенты жилищных сертификатов , жилищно-строительные или жилищные накопительные кооперативы.

Тем не менее , денежные средства граждан зачастую в обход данных правил привлекаются под прикрытием различного рода предварительных договоров долевого строительства , предварительных договоров купли-продажи , а также договоров займа. Кроме того , подобные схемы используют не только застройщики , но и различного рода посредники ( соинвесторы , подрядчики), которые в принципе согласно Закону не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства жилья.

В середине июля было опубликовано Постановление Президиума ВАС РФ от 13 мая 2014 г. № 19318/13 , в котором рассмотрен один из таких случаев. Общество было привлечено к административной ответственности за нарушение Закона. Однако прежде чем дело дошло до надзорной инстанции , все нижестоящие суды ошибочно заняли сторону нарушителя. Несмотря на то , что по схожим вопросам практика арбитражных судов достаточно однородна , в данной ситуации их смутил тот факт , что на момент привлечения денежных средств гражданина , многоквартирный дом уже был полностью построен. Почему данные судебные акты все же были отменены , рассмотрим в данном материале.

Фабула дела

Обществом на основании предварительного договора купли-продажи привлечены денежные средства гражданина на строительство многоквартирного дома. Согласно договору , впоследствии у гражданина должно было возникнуть право собственности на жилое помещение в указанном доме. На момент заключения договора и привлечения средств , дом не был введен в эксплуатацию.

В отношении общества Комитетом города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства ( далее — Комитет) проведена проверка соблюдения требований Закона. По итогам проверки Комитет пришел к выводу , что общество нарушило Закон , так как не является застройщиком , и привлекло денежные средства непредусмотренным Законом способом.

Общество привлечено к административной ответственности ( штраф 500 тыс. руб.) по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ. Не согласившись с этим , общество обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании постановления Комитета.

Спорные нормы

Часть 1 ст. 14.28 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за привлечение денежных средств граждан для долевого строительства жилья лицом , не имеющим на это право , а также за привлечение таких средств с нарушением законодательства о долевом строительстве. При этом необходимыми условиями привлечения к ответственности являются следующие обстоятельства:

  • привлечение денежных средств направлено на возникновение впоследствии у гражданина права собственности на жилье;
  • жилье на момент привлечения средств не введено в эксплуатацию в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.

Штраф для юридических лиц — от 500 тыс. до 1 млн руб.

Таким образом , данная статья устанавливает ответственность за нарушение положений ч. 2 ст. 1, ч. 1-2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 Закона.

Первая , апелляционная и кассационная инстанции

Как отметил суд первой инстанции , по условиям заключенного между обществом и гражданином предварительного договора купли-продажи у последнего не возникает права собственности на квартиру. Данный договор обязывает стороны после завершения строительства объекта оформить право собственности на общество , а затем заключить основной договор купли-продажи.

При этом денежные средства , перечисленные обществу гражданином — являются мерой обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи. Суд отметил , что этот гарантийный взнос не становится собственностью общества , что прямо оговорено в предварительном договоре — он подлежит возврату в течение пяти банковских дней с момента подписания сторонами основного договора купли-продажи.

Помимо этого , суд подчеркнул , что гарантийный взнос гражданина , как и гарантийные взносы , перечисленные другими физическими лицами , находится на счете общества. Он не был и не мог быть привлечен на строительство квартир , так как на момент заключения предварительного договора дом уже был построен , за счет средств соинвесторов , а не физических лиц.

Так , одним из соинвесторов в строительстве дома являлось само общество. На момент подписания предварительного договора купли-продажи с гражданином , оно полностью профинансировало построенный объект и не занималось привлечением денежных средств для долевого строительства ( решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 апреля 2013 г. по делу № А40-6078/2013).

Суд апелляционной инстанции в свою очередь также подчеркнул , что рассматриваемый предварительный договор купли-продажи заключен на основании ст. 429 ГК РФ в отношении уже построенного объекта недвижимости , и не предусматривает возникновения у гражданина права собственности на него. Договор участия в долевом строительства , напротив , должен иметь цель создания объекта недвижимости за счет средств гражданина и предполагает возникновение у него права собственности.

По мнению апелляционного суда , в связи с этим общество не может нести ответственность за нарушение законодательства о долевом строительстве ( постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2013 г. по делу № А40-6078/13). Суд кассационной инстанции выводы нижестоящих судов поддержал ( постановление ФАС Московского округа от 30 октября 2013 г. по делу № А40-6078/13-2-35).

Позиция Президиума ВАС РФ

Прежде всего , Президиум ВАС РФ отметил , что согласно п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54, положения Закона являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. То есть привлечение средств граждан , связанное с возникновением у них права собственности на жилье , которое на момент привлечения средств не введено в эксплуатацию , допускается только способами , указанными в ч. 2 ст. 1 Закона. Это выпуск жилищных сертификатов , договор участия в долевом строительстве и соответствующая деятельность жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативов.

При этом привлекать средства для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств , после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилье в таком доме , может только застройщик на основании договора участия в долевом строительстве ( ч. 2 ст. 3 Закона). Лица , привлекающие средства граждан с нарушением данных положений подлежат административной ответственности ( ч. 2.1 и ч. 2.2 ст. 1 Закона).

Общество , не являясь застройщиком , заключило предварительный договор купли-продажи до ввода объекта в эксплуатацию. Также оно привлекло денежные средства гражданина с целью приобретения им в будущем права собственности на квартиру. По мнению суда , с учетом существа отношений видно , что квартира приобретается физическим лицом для личных , семейных , домашних , бытовых и иных нужд.

Суд отметил , что поскольку целью Закона , в том числе , является защита прав граждан , приобретающих квартиры в многоквартирных домах , то его действие должно распространяться на все отношения , возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами. В связи с тем , что общество привлекло денежные средства гражданина , не являясь при этом застройщиком и способом , который не предусмотрен Законом , оно привлечено к ответственности обоснованно.

Иными словам , в отличие от нижестоящих судов , для Президиума ВАС РФ ключевым стал вопрос о том , что жилье не введено в эксплуатацию и в дальнейшем планировался переход права собственности на него к гражданину ( а не степень готовности объекта на момент привлечения средств и за чей счет он формально был построен). В связи с этим он сделал вывод , что налицо отношения по привлечению средств для долевого строительства и нарушение положений Закона.

Ключевые выводы , которые вытекают из данного дела:

  • Денежные средства граждан могут привлекаться с целью приобретения ими права собственности на жилье в многоквартирном доме , который на момент привлечения средств не введен в эксплуатацию , только способами , указанными в Законе.
  • Для привлечения средств на указанные цели юридическое лицо должно быть либо застройщиком , либо эмитентом жилищного сертификата , либо жилищно-строительным или жилищным накопительным кооперативом.
  • Привлечение денежных средств граждан на соответствующие цели иными лицами или способами влечет административную ответственность за нарушение Закона.
  • Привлечение средств на соответствующие цели под прикрытием договоров других видов незаконно , так как существо отношений все равно — долевое строительство.
  • Закон применяется даже если не введенный в эксплуатацию многоквартирный дом на момент привлечения денежных средств граждан уже был полностью построен.

Схожие дела

Данный случай необычен , потому что дом был построен за счет соинвесторов , и средства граждан были привлечены на этапе , когда работы по объекту уже завершены. Обычно арбитражными судами рассматриваются дела , когда напротив , застройщиком или другим лицом еще не получено разрешение на строительство. Именно поэтому так распространено привлечение денежных средств граждан под « маскировкой» различных предварительных договоров , которые не требуют государственной регистрации.

Наиболее распространенным для этих целей являются различные вариации договора займа. Одновременно с ним может заключаться предварительный договор долевого строительства , в котором закрепляется намерение сторон в будущем заключить основной договор долевого строительства. При этом оговаривается , что заем может быть погашен путем зачета суммы займа в счет оплаты по договору долевого строительстве.

Иногда заключается только договор займа , а впоследствии застройщик планирует заключить с гражданином договор уступки права собственности. Тем не менее , суть принципиально не меняется. В таких ситуациях лица , привлекавшие денежные средства , подвергаются административному наказанию со стороны уполномоченных органов субъектов РФ по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.

Арбитражные суды такую позицию в основном поддерживают. Оценивая цели сделок , их условия и порядок реализации , одновременность и суммы сделок , суды отмечают , что фактически имеют место отношения по привлечению денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома. Поскольку такое привлечение связано с последующим возникновением у гражданина права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме , застройщик должен соблюсти следующие условия:

  • иметь разрешение на строительство , опубликовать проектную документацию , осуществить государственную регистрацию соответствующего права на земельный участок ( ч. 1 ст. 3 Закона);
  • иметь договор участия в долевом строительстве , заключенный в письменной форме и прошедший государственную регистрацию ( ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 Закона).

Если организацией данные требования не выполнены , то судами делается вывод о том , что она не имела права привлекать денежные средства граждан ( см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 мая 2014 г. по делу № А56-58907/2013; постановление ФАС Московского округа от 4 декабря 2013 г. № Ф05-13229/2013 по делу № А41-4255/13).

Аналогичные схемы также существуют с применением предварительного договора долевого строительства или предварительного договора купли-продажи с использованием обеспечительного платежа. Тем не менее , результаты те же — застройщики и инвесторы привлекаются уполномоченными органами к административной ответственности. Арбитражные суды данную позицию поддерживают с использованием аналогичных аргументов ( см. постановление ФАС Московского округа от 29 августа 2013 г. по делу № А40-150591/12-120-1547; постановление ФАС Московского округа от 4 июня 2014 г. № Ф05-4449/2014 по делу № А41-49083/13).

«Действующее законодательство предусматривает возможность привлечения денежных средств на участие в долевом строительстве только после заключения договора на участие в долевом строительстве. Между тем , общество привлекло денежные средства для строительства не на основании договора об участии в долевом строительстве , а на основании предварительного договора , чем нарушило положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ», — отмечается в одном из постановлений.

Таким образом , практика рассмотрения подобных дел арбитражными судами , как правило , находится на стороне уполномоченных государственных органов и интересов граждан. Попытки вместо договора участия в долевом строительстве спрятаться за другими договорами в основном не работают , так как арбитражные суды оценивают не столько формальную сторону вопроса , сколько характер и конечные цели правоотношений. Рассмотренным выше Постановлением , Президиум ВАС РФ закрыл еще один пробел в данной области. Тем не менее , очевидно , что подобные схемы никуда не денутся , и пресекать их необходимо не только административными методами , но и путем информирования граждан о противозаконности таких сделок и возможных рисках.

Документы по теме:

Новости по теме:

Материалы по теме:

27 января 2014
7 проблем обманутых дольщиков
С каждым годом растет количество судебных дел по жалобам обманутых дольщиков. Сегодня их число составляет более 20 тыс. Обобщив судебную практику последних лет , Верховный Суд Р. Ф. выделил самые актуальные вопросы нарушения прав граждан-участников долевого строительства. Наиболее важные из них представлены в нашем материале.

9 января 2014
Долевое строительство жилья: как не стать обманутым дольщиком
С 1 января 2014 года вступил в силу целый ряд изменений , касающихся долевого строительства жилья. Чем вызван такой интерес к данной проблеме , мы попытались разобраться в следующей статье.

17 октября 2013
Cпособы защиты участников долевого строительства
Долевое строительство многоквартирных домов с 2004 года регулируется специальным законом , который постоянно совершенствуется. Однако участники долевого строительства по-прежнему не застрахованы от недобросовестности застройщика полностью. О том , зачем вводятся реестры недобросовестных застройщиков и «обманутых дольщиков», какие механизмы защиты граждан используются в различных регионах нашей страны , как проверить застройщика и что следует предпринять , если стройка затягивается , читайте в нашем материале.

Договор займа при долевом строительстве

В силу ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путём выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

По смыслу ст. 807 Гражданского кодекса РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передаёт в собственность другой стороне (заёмщику) деньги или другие вещи, определённые родовыми признаками, а заёмщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Таким образом, договор займа не может служить основанием возникновения неденежного обязательства и, соответственно, из договора займа не может возникнуть обязанности застройщика по передаче Вам квартиры или иного объекта после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Вместе с тем, на практике такой способ привлечения денежных средств, как получение займа используется недобросовестными застройщиками. При этом заключение договора займа, как правило,сопровождается заключением предварительного договора участия в долевом строительстве или устным обещанием застройщика заключить договор участия в долевом строительстве.

Схема, привлечение средств граждан через беспроцентный договор займа застройщику с последующим исполнением денежного обязательства путём передачи построенной квартиры в собственность, имеет признаки «притворности», поскольку «декларируемые» в договоре займа отношения фактически направлены на получение квартиры в собственность. Кроме того, в случае если в момент предоставления займа объект долевого строительства всё ещё находится в стадии строительства, дольщик не сможет точно проверить ни обременённость квартиры правами иных лиц, равно как и не получит законных инструментов востребования квартиры от застройщика (заёмщика). На практике встречались так же случаи возврата застройщиками денежных средств дольщикам без уплаты процентов. Подобная практика связана с отсутствием в рассматриваемой схеме какого – либо обеспечения передачи квартиры дольщику. По сути, изменение способа исполнения денежного обязательства и передача квартиры основаны лишь на доброй воле сторон.

В ряде случаев в обеспечение прав дольщика в рамках рассматриваемой схемы, между дольщиком и застройщиком, помимо договора займа, заключается предварительный договор купли – продажи. Однако, он так же не избавляет дольщика от части рисков и не гарантирует получения квартиры. К сожалению, отечественная практика строительства далека от точности швейцарских часов. Это подтверждается как неопределённостью сроков завершения строительства и массовыми случаями просрочек застройщиков, так и отличиями в фактических и проектных площадях квартиры. Всё это, как правило, служит основанием для последующих многочисленных споров.

Заем вместо договора долевого участия

Автор: Шевяков Роман вкл. 30 января 2014 . Опубликовано в Дольщик: юридическая консультация. Просмотров: 8025

Скажите, пожалуйста, есть ли риск в заключении договора займа вместо договора участия в долевом строительстве жилья.

Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК»

К сожалению, для исчерпывающего ответа на Ваш вопрос необходимо больше информации. В частности, большое значение имеет субъектный состав рассматриваемых отношений. При подготовке ответа мы исходили из предпосылки того, что договор займа Вам предложено заключить как физическому лицу (гражданину). Надеемся, что нижеприведенные тезисы будут Вам полезны.

В силу ст. 1 федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

По смыслу ст. 807 Гражданского кодекса РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Таким образом, договор займа не может служить основанием возникновения неденежного обязательства и, соответственно, из договора займа не может возникнуть обязанности застройщика по передаче Вам квартиры или иного объекта после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Вместе с тем, на практике такой способ привлечения денежных средств, как получение займа используется недобросовестными застройщиками. При этом заключение договора займа, как правило,сопровождается заключением предварительного договора участия в долевом строительстве или устным обещанием застройщика заключить договор участия в долевом строительстве.

Взыскание денежных средств, внесенных по договору займа в счет фактической оплаты по договору долевого участия в строительстве

Взыскание денежных средств, внесенных по договору займа в счет фактической оплаты по договору долевого участия в строительстве

Долевое участие в строительстве – одна из наиболее острых правовых тем, волнующих широкие массы населения, это и «обманутые дольщики», срыв сроков передачи объекта строительства, «серые» схемы привлечения денежных средств и т.д. В виду всех этих острых проблем на сегодняшний день законодатель разрабатывает широкую реформу долевого строительства с включением в него банковского сектора. Возможно, нововведения ожидают нас в ближайшем будущем, но пока проблемы остаются, об одной из них и пойдет речь в настоящей статье.

Фабула дела

Ко мне за юридической помощью обратилась женщина, которая пояснила, что заключила договор долевого участия в строительстве с некой строительной фирмой. Объект долевого строительства – парковочное место. Одновременно с договором долевого участия в строительстве, между доверительницей и строительной фирмой был заключен договор займа, согласно которому доверительница перечислила (заняла) строительной фирме денежные средства в сумме, совпадающей с ценой объекта по договору ДДУ.

«Серая схема» взаимоотношений заключалась в том, что по договору ДДУ доверительница не вносила деньги, а приняты были деньги путем заключения указанного договора займа. То есть получалась такая схема, что доверительница занимает строительной фирме денежные средства в размере стоимости объекта строительства, а по моменту передачи объекта строительства между сторонами заключается соглашение о зачете взаимных требований, по которому строительная фирма обязательства по возврату займа засчитывает в счет обязательства дольщика по оплате объекта строительства.

Используя данную схему застройщик пытается защитить себя от санкций, предусмотренных ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в случае нарушения обязательств со своей стороны, а также пытается привлечь денежные средства до регистрации договора ДДУ, что невозможно сделать, если бы застройщик принимал оплату как того предусматривает названный закон.

Так было и в настоящем деле. В итоге доверительница деньги по договору займа внесла, а по договору ДДУ, соответственно, нет. Объект строительства не был возведен в установленные сроки, которые неоднократно переносились. Денежные средства по договору займа застройщик также не возвращал.

Основная цель в подобного рода спорах – это не остаться ни с чем. Так часто бывает, что дольщик расторгает договор ДДУ, взыскивает денежные средства, а в итоге остается ни с чем, так как денежных средств у застройщика нет, исполнять решение суда нечем. Поэтому по каждому делу, связанному с ДДУ, необходимо тщательно подходить к вопросу реальности получения возмещения и, исходя из этого, определять способ защиты нарушенного права.

Линия защиты

Для разрешения возникшей проблемы была избрана следующая позиция. Был подан иск не о взыскании денежных средств по договору займа (хотя это был бы самый простой способ, однако наверняка он не позволил бы реально вернуть денежные средства), а подан иск о взыскании денежных средств в рамках ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

При этом требования были мотивированы следующим образом. Договор займа фактически заключался с целью привлечения строительной компанией денежных средств по договору участия в долевом строительстве. Взаимосвязь договора участия в долевом строительстве и договора займа подтверждается тем, что эти договоры заключены единовременно, сумма, указанная в договоре участия в долевом строительстве, совпадает с суммой договора займа, номер договора участия в долевом строительстве и номер договора займа совпадают, указанный в договоре участия в долевом строительстве срок передачи объекта совпадает со сроком, на который предоставлен заем. Беспроцентность договора займа, совершенного с юридическим лицом, свидетельствует об отсутствии экономического интереса заемщика в заемных отношениях и подтверждает наличие иной цели в передаче денежных средств, а именно – инвестирование денежных средств в объект долевого участия в строительстве, указанный в договоре долевого участия.

В соответствии с ч. 3 ст. 3 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права, и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов, причиненных гражданину убытков.

Согласно п. 8 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домом и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013) к отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в названном Федеральном законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

В таких случаях гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя. Судом также разрешается вопрос о взыскании с лица, осуществившего привлечение денежных средств гражданина для строительства, штрафа, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Таким образом, было мотивировано то, что денежные средства, внесенные по договору займа, фактически были внесены как оплата по договору долевого участия в строительстве. Данный способ защиты предусматривал возможность более широких маневров, так как доверительница могла поменять свои требования, в том числе и потребовать при определенных условиях признания за ней права собственности на объект незавершенного строительства, а также требовать повышенных процентов по ст. 395 ГК РФ в случае требования о взыскании денежных средств.

Итог по делу

Застройщик при рассмотрении дела в добровольном порядке вернул все денежные средства, перечисленные доверителем, а также в полном объеме компенсировал расходы за услуги представителя. Так как требования были добровольно удовлетворены, с нашей стороны последовал отказ от заявленных исковых требований.

Автор статьи – адвокат Спиридонов Михаил Владимирович

Еще по теме:

  • Юридические источники семейного права тесты Тест. Тест по теме "Семейное право" Учащиеся должны знать, понимать основные понятия, виды, способы создания семьи. Основные источники и нормативные акты. Список вопросов теста Что служит […]
  • Перевод на свой счет из за границы Денежные переводы за границу: быстрые и выгодные варианты отправления средств физическим и юридическим лицам В повседневной жизни многие из нас часто сталкиваются с необходимостью […]
  • Консультация юриста бесплатно одесса онлайн Оформить заявку на юридическую консультацию Чтобы воспользоваться нашими услугами, оформите заявку с помощью формы ниже. Чтобы получить БЕСПЛАТНУЮ консультацию оформите заявку в течение 3 […]
  • Как получить инн в воронеже Как получить ИНН в Воронеже Идентификационный номер налогоплательщика (ИНН) - цифровой код, упорядочивающий учет налогоплательщиков в Российской Федерации. Как и где получить ИНН в […]
  • Смена водительских прав госпошлина Какова госпошлина за замену водительского удостоверения? Водительское удостоверение подлежит обязательной замене в случае его потери, изменении фамилии владельца транспортного средства, […]