Договор залога земельной

Рубрики Публикации

Образец договора залога земельного участка

Договор залога земельного участка — распространенный договор, направленный на обеспечение соблюдения основного обязательства за счет возможности обращения взыскания на землю, принадлежащую залогодателю. В статье приводится образец соглашения о залоге земельного участка, а также раскрываются некоторые особенности его заполнения и исполнения.

Образец договора залога земельного участка.doc

Общие положения о договоре залога земельного участка и его образец

Отношения, связанные с залогом земли, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ), Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ), законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон «Об ипотеке»), законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

В п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок определяется как часть поверхности земли, которая обладает индивидуализирующими ее чертами и является объектом права собственности и других вещных прав.

ВАЖНО! Часть земельного участка не является самостоятельным объектом недвижимости.

И даже если кадастровый номер присвоен части земельного участка, то, по мнению судов, госрегистрация прав на указанную часть участка незаконна (постановление президиума ВАС РФ от 19.04.2011 № 14950/10 по делу № А40-127386/09-122-889). Однако можно предположить смену позиции ВС РФ в связи с изменением п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Залог земельного участка предполагает, что в случае, когда основное обязательство не исполнено залогодателем, залогодержатель может удостоверить свои требования за счет средств от реализации данного земельного участка.

Образец договора залога земельного участка можно скачать по ссылке: Образец договора залога земельного участка.

О регистрации залога недвижимости рассказано в статье Регистрация договора залога недвижимого имущества в Росреестре. О нюансах обращения взыскания на участок читайте в статье Обращение взыскания на земельный участок.

Требования к договору залога земельного участка

Соглашение об ипотеке земельного участка с учетом требований к договору о залоге недвижимости должно содержать:

  1. Описание земельного участка с указанием права, на основании которого данный участок принадлежит залогодателю. Описание должно быть максимально подробным, с указанием индивидуализирующих признаков объекта (кадастрового номера, реквизитов правоустанавливающих документов, адреса, площади, наличия строений) и приложением к договору выписки из ЕГРН.
  2. Оценку стоимости земельного участка.
  3. Сущность, размер и сроки по основному обязательству (ст. 9 закона «Об ипотеке»).

При этом не все земельные участки могут передаваться в залог. Так, согласно чч. 1, 7 ст. 13 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ земельный участок, который принадлежит застройщику, не может передаваться в залог, если нет согласия дольщиков.

ВАЖНО! Если вещное право залогодателя на земельный участок было основано на договоре аренды, по общему правилу переход указанного земельного участка в собственность залогодателя прекращает отношения залога.

Чтобы этого не произошло, необходимо указать в соглашении о залоге земельного участка, что при переходе участка в собственность лица, передавшего его в залог, залог сохраняется (определение ВС РФ от 01.03.2016 № 307-ЭС15-20199 по делу № А21-6115/2014).

Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием заемных средств

В законе «Об ипотеке» указывается, что земельный участок как предмет залога может быть приобретен за счет:

  1. Кредита от банка.
  2. Кредита от небанковской кредитной организации.
  3. Заемных средств от другой организации с целевым назначением на приобретение данного участка земли (ч. 1 ст. 64.1 закона «Об ипотеке»).

Момент начала залоговых отношений в этом случае совпадает с датой госрегистрации права собственности лица, передавшего участок в залог (ч. 1 ст. 64.1 закона «Об ипотеке»).

ВАЖНО! Если за счет кредита было приобретено нежилое здание (например, магазин), то бездействие госорганов, выраженное в неосуществлении регистрации ипотеки участка земли, признается судами законным (постановление ФАС ВВО от 14.11.2007 по делу № А79-9875/2006).

В случаях, когда участок земли приобретается военнослужащим в соответствии с законодательством о накопительно-ипотечной системе за счет средств, предоставленных государством, и средств кредитной организации, участок земли находится в залоге:

  • у кредитной организации;
  • Российской Федерации в лице органа власти, предоставившего заем.

При этом если обязательства по возврату денежных средств военнослужащим не будут исполнены, обращение взыскания на участок земли осуществляется данными субъектами в приведенной последовательности (ч. 3 ст. 64.1 закона «Об ипотеке»).

Строительство зданий и сооружений на земельном участке, находящемся в залоге

Залогодатель может возводить объекты недвижимости на земле, переданной им в залог. При этом данные здания и сооружения также будут автоматически находиться в залоге. Вместе с тем участники залоговых отношений могут предусмотреть в соглашении о залоге иной порядок регулирования отношений, связанных с указанным строительством (ч. 1 ст. 65 закона «Об ипотеке»).

При этом суды отказывают в требованиях об обращении взысканий на возведенные на заложенном участке земли здания и сооружения, если нарушение по основному обязательству крайне незначительно и сумма, которую пытается взыскать залогодержатель, явно несоразмерна стоимости возведенного имущества (апелляционное определение Новосибирского облсуда от 11.08.2016 по делу № 33-6080/2016).

Критерии незначительности и несоразмерности установлены в ч. 1 ст. 54.1 закона «Об ипотеке» и заключаются в следующем:

  • размер взыскиваемого — менее 5% стоимости заложенного имущества;
  • просрочка по основному обязательству — менее 3 месяцев.

Если судом не установлены указанные обстоятельства, принимается решение о реализации имущества, способе такой реализации для погашения задолженности (апелляционное определение Челябинского облсуда от 12.01.2017 по делу № 11-252/2017).

При заполнении предложенного в настоящей статье образца договора залога земельного участка важно удостовериться, что он в итоге отвечает всем обязательным требованиям, закрепленным в ст. 9 закона «Об ипотеке». Если земельный участок находится в аренде у залогодателя, также в интересах залогодержателя закрепить в соглашении, что переход такого участка в собственность лица, передавшего землю в залог, не прекращает залоговых отношений.

Кроме того, важно помнить, что залоговые отношения при приобретении заложенного участка земли за счет заемных денежных средств начинаются с момента госрегистрации собственности на участок земли, а возведенные впоследствии на данном участке здания и сооружения становятся предметом залога. Если подобное автоматическое распространение залоговых отношений на вновь возводимые объекты не входит в намерения сторон, об этом также нужно указать в соглашении между ними.

Договор залога (ипотеки) земельных участков

По договору о залоге (ипотеке) земельного участка одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного земельного участка другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения земельного участка. К договору об ипотеке земельного участка прилагается кадастровый паспорт земельного участка. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения, целевого назначения, кадастрового номера и иных данных, достаточных для его идентификации.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 62 Закона об ипотеке). Перечень изъятых и ограниченных в обороте земельных участков указан в ст. 27 ЗК РФ. Поэтому предметом договора об ипотеке обычно являются земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, земельные участки личного подсобного и фермерского хозяйства, земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями и т.д. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо его части, функционально обеспечивающей данный объект.

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права этого участка в залог в пределах срока договора аренды данного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. При общей долевой или совместной собственности на указанные земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Определенные особенности предусмотрены для ипотеки земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. В данном случае предметом залога могут быть земельные участки, если они предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Решения об ипотеке таких земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, принимаются органами местного самоуправления, а об ипотеке участков, государственная собственность на которые не разграничена, — органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством РФ.

В остальных случаях по договору об ипотеке не могут быть заложены земельные участки любой категории земель, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения.

Примечательно, что ранее (до 10 февраля 2004 г.) не допускалась ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. В настоящий момент в соответствии со ст. 7 Закона об обороте земель залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Законом об ипотеке, который никаких ограничений по этому вопросу не содержит.

Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации указаны в ст. 68 Закона об ипотеке. На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ, или в установленном этим законодательством порядке. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральными законами ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Это требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором не предусмотрена иная дата.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенный земельный участок и его реализация являются основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных лиц, владеющих таким земельным участком.

научная статья по теме ДОГОВОР ЗАЛОГА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (ИПОТЕКА) И ИНЫЕ СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ Государство и право. Юридические науки

Цена:

Авторы работы:

БЫСТРОВ ГРИГОРИЙ ЕФИМОВИЧ

Научный журнал:

Год выхода:

Текст научной статьи на тему «ДОГОВОР ЗАЛОГА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (ИПОТЕКА) И ИНЫЕ СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ»

Прав»во1 решм земель

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (ИПОТЕКА)

И ИНЫЕ СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

Определение залога (ипотеки). В

числе гражданско-правовых сделок с земельными участками важнейшее значение для возникновения земельных прав имеет договор залога недвижимого имущества (ипотеки). Исходным пунктом для формирующейся системы залога имеет определение ипотеки. Оно содержится в ст. 1 Федерального закона от 24 июня 1997 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который воспроизводит частично нормы ст. 1154 и 1587 т. 10 X Свода законов Российской империи. Во-первых, залог рассматривается как способ обеспечения обязательств. Во-вторых, современная ипотека, как и ипотека по ранее действовавшему законодательству, представляет собой право обратить взыскание на недвижимость при неисполнении должником своих обязательств. В-третьих, притязания кредитора к чужой недвижимости базируются на основе принципа старшинства: залогодержатель при неисполнении должником обязательства вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Имеются однако определенные отличия в интерпретации определения ипотеки по прежнему и современному законодательству. В ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека связывается только с правом залогодержателя на удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества. В действительности ипотека может служить удовлетворению как денежных, так и иных обязательств. И ГК РФ, и Закон РФ «О залоге» не

исключают возможности перевода неденежных обязательств в денежные до того, как залогодержатель сможет начать процедуру правоприменения.

Предмет договора залога (ипотеки). По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания. Ранее в соответствии с п. 1 ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств была запрещена.

В юридической науке подвергалась сомнению конституционность положения п. 1 ст. 63 данного закона, поскольку в данном случае устанавливался различный правовой режим в отношении государственной, муниципальной и частной собственности на землю, создавались привилегированные условия для залоговых операций с государственными и муниципальными землями. Применение запретительного режима в отношении ипотеки сельскохозяйственных угодий создавало барьеры на пути движения капиталов, рабочей силы и товаров в аграрный сектор экономики. В то же время не подлежит сомне-

нию, что п. 1 ст. 63 закона об ипотеке противоречил конституционным установлениям о свободе предпринимательской деятельности, свободе договоров, свободе собственника в осуществлении владения, пользования и распоряжения землей, свободе труда и праве каждого на выбор рода занятий и профессий, составляющих основу правовой инфраструктуры ипотечного земельного рынка. Поскольку запрещение залоговых операций с сельскохозяйственными угодьями ослабляло конституционные гарантии о единстве экономического пространства, свободном перемещении товаров, услуг и финансовых средств, лишало сельскохозяйственные коммерческие организации и крестьянские (фермерские) хозяйства долгосрочных кредитов, 5 февраля 2004 г. был отменен запрет на залог земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Предметом ипотеки может быть любой земельный участок (или часть его), находящийся в собственности гражданина или юридического лица, не изъятый из гражданского оборота и не запрещенный для сдачи в залог законодательством РФ. В силу п. 1 ст. 63 закона ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Требование о том, что имущество, составляющее предмет залога, должно быть обозначено и выделено из остального имущества залогодателя, распространяется также на залог земель. Это означает, что предметом залога может быть земельный участок с зафиксированными границами (местоположением) в документах, удостоверяющих права на землю, и в государственной регистрации этих прав. Наряду с общим правилом о допустимости использования предмета залога имущества, не изъятого из оборота, в каждом отдельном случае нужно учитывать специальные правила о том, что к договору ипотеки земельного участка должна быть приложена копия чертежа границ этого участка, выданная правомочным органом.

Хорошо известна хозяйственной практике и широко применяется для обеспечения

обязательств, связанных с долгосрочным инвестированием, ипотека предприятия и иного имущественного комплекса. Договор о таком залоге может заключать как предприятие, являющееся собственником такого имущества, так и предприятие, которому передано имущество в хозяйственное ведение или оперативное управление (с разрешения собственника или уполномоченного органа). Предметом залога по таким договорам является не только предприятие, но и иные имущественные комплексы.

Смысл этого правила, закрепленного в п. 2 ст. 340 ГК РФ, очевиден. Залог для того и устанавливается, чтобы подвергнуть его предмет, в случае необходимости принудительной реализации (входящее в состав предприятия или иного имущественного комплекса имущество движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе и приобретенные в период ипотеки), если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, в отдельных сферах практического применения круг возможных его предметов значительно расширен. Это касается особенно тех случаев, когда принятые в соответствии с требованиями ст. 44 Закона РФ «О залоге» меры по финансовому оздоровлению предприятия (назначение руководителей в руководящие органы, ограничение права распоряжаться продукцией) не дали надлежащих результатов, и потому залогодержатель вынужден обратить взыскание на находящееся на ипотеке предприятие.

Договор об ипотеке зданий и сооружений, помимо общих для любого договора о залоге условий, должен содержать положения, относящиеся к ипотеке земельного участка, на котором находится это здание и сооружение. Именно на эти случаи рассчитано правило, содержащееся в п. 3 ст. 340 ГК РФ. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо часть этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогода-

телю права аренды этого участка или его соответствующей части. Ранее судебная практика также твердо придерживалась правила о том, что право на землю следует за правом на строение, находящееся на земельном участке, и ипотека зданий или сооружений возможна только с одновременной ипотекой земельного участка. Новый ЗК РФ закрепляет прямо противоположный принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пленум Верховного суда РФ и Пленум Высшего арбитражного суда РФ в Постановлении от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» особо обратил внимание на то, что правила, содержащиеся в п. 3 ст. 340 ГК РФ, подлежат применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок или право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ)1.

Договор залога (ипотеки). В литературе нередко допускается смешение оснований возникновения залогового права и самого возникновения этого права, которое не совпадает с моментом заключения соответствующего договора об установлении ипотеки. Договор об ипотеке является договором, который стороны должны заключить для возникновения залогового права. Ипотека -это право, которое является результатом реализации данного договора. В ГК РФ также проводится четкое отграничение залога

1 О залоге. Сборник законодательных и нормативных актов по состоянию на ноябрь 1997 г. М.: Буковица, 1977. С. 133.

как права и ипотечного договора. Так, ст. 352 ГК РФ говорит о прекращении залога, ст. 341 определяет момент возникновения права залога в связи с заключением договора о залоге. В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорится о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество, об ограничениях (обременениях) прав на него, в том числе сервитута, ипотеки, доверительном управлении, аренде. В Федеральном законе « Об ипотеке (залоге недвижимости)» повсюду речь идет об ипотеке, когда это касается права, созданного сторонами, и о договоре об ипотеке, когда речь идет о договоре, по которому создано это право.

Договор залога земельного участка (ипотеки) в том смысле, в каком он закреплен действующим законодательством РФ, может быть заключен залогодателем, сдающим в залог находящийся в его собственности земельный участок или часть его, либо право аренды земельного участка, и залогодержателем, который выдает залогодателю в обеспечение получаемого предмета залога оговоренную в договоре денежную сумму.

Не вдаваясь в подробный анализ содержания договора залога земельных участков (ипотеки), отметим лишь два существенных момента для правовой характеристики указанного договора. Во-первых, на практике наибольшее распространение

Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.

Оформление договора залога земельного участка

Залог — это один из самых популярных способов финансовой поддержки населения. Однако, такая сделка чревата большими рисками и последствиями. О том, как правильно оформить договор залога земельного участка, читайте в этой статье.

Общие сведения

В жизни часто случаются непредвиденные обстоятельства, такие как потеря работы, признание себя банкротом или болезнь близкого родственника. При невозможности заработать большую сумму денег сразу, граждане прибегают к помощи частных организаций, таких как: банки, ломбарды, фирмы-кредиторы, а также работодатели. В том числе, займодателем может выступать и физическое лицо.

При совершении какой-либо финансовой сделки, требуется соблюдать нормы Российского законодательства и оформлять соглашение юридически. Залог не исключение из правил. Денежные средства передаются на процентной основе, что подразумевает соблюдение обязательств как с одной, так и с другой стороны.

Залог — это передача имущества под ссуду.

В основном, объектами залога признаются:

  • движимое (например, транспортные средства, что подробнее описано здесь) или недвижимое имущество;
  • предметы искусства, антиквариат;
  • драгоценности;
  • акции, облигации, ценные бумаги;
  • деньги.

В качестве предмета залога могут выступать самые разные вещи, в том числе имущественные права. Например: для обеспечения возврата кредита банк может потребовать оформить в залог автомобиль или квартиру. При этом, собственность остается у должника. До выполнения обязательств на недвижимость возлагается статус обременения. Владелец не сможет полноправно распоряжаться имуществом (сдать в аренду, дарить или продавать), пока не выплатит всю стоимость кредита. В противном случае, собственность переходит во владение займодателя.

Договор залога земельного участка — это соглашение между заемщиком и кредитором, где описаны условия выдачи денег, срок возврата, процентная ставка, а также подробное описание заложенного объекта. Стороны обязуются соблюдать условия сделки на взаимовыгодных условиях. При нарушениях, участники привлекаются к административной ответственности, так как документ обладает юридической силой и может быть оспорен в судебном порядке.

Заемщик вправе брать кредит и оставлять залог только если является собственником земельного участка.

Требования к договору

Составление соглашения о залоге недвижимости регламентировано законодательством России, а именно статьями №334-342 ГК РФ. При этом, не предусмотрено конкретной формы документа, однако согласованы требования.

Стороны сделки должны:

  • быть совершеннолетними, дееспособными лицами;
  • быть не достигшими пенсионного возраста;
  • работать на основе официального трудоустройства не менее 6 месяцев;
  • получать стабильный ежемесячный доход;
  • иметь гражданство РФ.

Договор залога предусматривает обязательства сторон, поэтому при составлении документа требуется уделить особое внимание условиям сделки — процентному окладу, возможности продления срока выплаты и другим способам, которые смогут обезопасить права на недвижимость.

Образцы договора по выдаче кредита в банке или других организациях создаются квалифицированными юристами. В документе могут быть указаны пункты, которые ставят заемщика в невыгодное положение, поэтому прежде чем подписывать, следует ознакомиться с текстом. Особенного внимания заслуживает мелкий, непримечательный шрифт.

Правила составления договора залога земельного участка:

  • форма документа — произвольная:
    • устная — для физических лиц;
    • письменная — если сумма займа более чем 1 тысяча рублей;
  • составляется в трех экземплярах в присутствии сторон;
  • обязательно заверяется нотариально;
  • сторонами соглашения могут быть как физические, так и юридические лица.

Недвижимость под залог должна быть во владении заемщика, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности. Если под ссуду отдается доля, требуется согласие совладельцев. Помимо этого, особое внимание заслуживает договор залога земельного участка, на котором расположен дом. В Соответствии со статьей №168 ГК РФ, заложенный объект недвижимости должен отдаться в ссуду целиком, иначе договор залога признается ничтожным.

Договор залога земельного участка может быть признан недействительным, если:

  • подписан под давлением, обманом;
  • противоречит нормам законодательства;
  • супруг или супруга собственника не были поставлены в известность;
  • наличие юридических ошибок в документе;
  • в доме, расположенном на земельном участке, прописан несовершеннолетний гражданин.

После подписания, договор требуется зарегистрировать. Работник МФЦ вносит данные в реестр учета, в следствие чего на недвижимость налагается обременение.

Для госрегистрации договора залога потребуется следующий пакет документов:

  • третий экземпляр подписанного соглашения;
  • паспорта участников сделки;
  • заявление о регистрации (пишется и подается собственником);
  • свидетельство регистрации права собственности;
  • технический паспорт на земельный участок;
  • копия Домовой Книги;
  • справка из ЖЭКа об отсутствии долгов;
  • расписка о получении денежных средств — при совершении сделки между физическими лицами или работодателем, частной организацией.

При передаче денег между физическими лицами требуется составлять расписку о получении денег. Документ, как и основной договор, оформляется в произвольном порядке. Пишется собственноручно получателем денег.

В тексте расписки необходимо указать:

  • дату, место подписания;
  • ФИО займодателя;
  • паспортные данные получателя кредита;
  • сумму переданных денег (цифрами и прописью);
  • краткое описание заложенного объекта;
  • предмет сделки и номер договора;
  • претензии сторон;
  • подписи свидетелей, а также заемщика.

Приложением к документу будет копия удостоверения личности заемщика. В основном, расписка составляется на обороте дубликата паспорта.

Скачать образец расписки о получении денег по договору залога земельного участка по ссылке.

Образец договора

Договор залога недвижимости — это наиболее распространенный способ обеспечения обязательства по выплате долга. В зависимости от цели, предметом соглашения могут выступать недвижимость, права, оборудование и другое. При этом, деньги выдаются для различных целей:

  • банковские займы, предназначенные для совершения крупных покупок (например, кредит для покупки квартиры);
  • оформление ипотеки на строительство дома, сопровождается заключением контракта о залоге земельного участка и будущих построек;
  • потребительский кредит (выдается частными организациями);
  • депозит для создания малого и крупного бизнеса.

Как правило, условия договора подразумевают, что заложенный предмет остается в распоряжении владельца и передается кредитору только в случае неисполнения обязательств. При заключении договора залога, займодатель может настоять на изъятии земельного участка до момента полной выплаты задолженности. Поэтому составляя соглашение требуется соблюдать ряд условий.

В содержании договора залога земельного участка требуется указать:

  • наименование соглашения, номер контракта;
  • дата составления, место;
  • полные реквизиты сторон — для юридических лиц требуются подробные контактные данные, адрес ООО, номер лицевого счета в банке;
  • предмет сделки;
  • причина взятия кредита — для ипотеки, для покупки квартиры, для лечения и др.;
  • подробное описание земельного участка — вид надела, состояние почвы и прилегающей территории, предназначение, наличие построек, размер общей площади, адрес, кадастровый номер и др.;
  • сумма займа;
  • срок;
  • подробные условия возврата денег;
  • процентная ставка;
  • последствия несоблюдения условий;
  • в каких случаях займодатель может отобрать земельный участок;
  • способ досрочного расторжения договора;
  • ответственность сторон;
  • подписи и др.

Договор займа может быть дополнен или изменен по соглашению сторон. Расторжение сделки также требуется регистрировать в Росреестре или МФЦ по месту жительства.

Для составления контракта необходимо предъявить документы:

  • паспорта ответственных сторон;
  • свидетельство регистрации права собственности;
  • письменное разрешение супруга/супруги о залоге земельного участка;
  • кадастровый паспорт на недвижимость;
  • паспорт БТИ;
  • справка о заработной плате;
  • справка о дополнительных доходах и др.

Займодатель может потребовать дополнительные документы, подтверждающие возможность выплаты кредита, например, выписка счета в банке или образец завещания, дарственной.

Скачать образец договора залога земельного участка здесь.

Возможно ли строительство?

Кредит может потребоваться для постройки частного или многоквартирного дома. При этом, заемщик вправе возводить недвижимость даже на заложенной земле, что часто практикуют фирмы-засройщики.

По нормам законодательства, строительство на заложенном объекте регламентируется ФЗ №102. В таких случаях оформляется ипотека либо кредит, где займодателем выступает банк. Договор является долгосрочным, и выдается на 10 — 30 лет. При досрочном погашении долга, контракт автоматически расторгается. Однако, не каждый участок возможно оформить под залог.

Земельный надел должен соответствовать следующим требованиям:

  1. Участок должен находиться в той же местности, что и отделение банка либо его филиал;
  2. Территория надела должна быть в частной собственности. Не допускается оформлять на территории закрытого образовательного учреждения, либо другой организации, а также в государственных муниципальных зонах: заповедниках, водохранилищах, исторических памятниках, в санитарной зоне, территории отчуждения после аварии или катастрофы и др.;
  3. Открытый доступ;
  4. Вблизи не должно производиться археологических раскопок;
  5. Территория должна быть оснащена минимальными коммунальными услугами — электроэнергия, водопровод;
  6. Вид земельного надела может использоваться для:
    • ведения сельского хозяйства;
    • застройки;
    • личного пользования.

Помимо этого, на недвижимость не должно быть наложено какого-либо обременения до подписания сделки (например, арест). Также, банк проведет экспертизу по оценке стоимости. Если земельный участок стоит меньше, чем указанная кадастровая цена, в кредите откажут.

В основном, сумма денег, которая выдается в залог земельного участка, значительно ниже чем недвижимость (квартира либо дом). Исключения составляют ликвидность близлежащей местности, например, участок на берегу моря, реки, озера, в престижном районе, центре города и т.д.

Договор залога (ипотеки) земельных участков, ренты и доверительного управления

По договору залога земельного участка одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному залогом, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного земельного участка другой стороны — залогодателя — преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральными законами.

Законодатель устанавливает требования к форме и составу объектов ипотеки. Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения земельного участка.

Требования к составу объектов ипотеки получили закрепление в виде правила о допустимости ипотеки здания и сооружения только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка либо его части, функционально обеспечивающей данный объект.

Особенности имеет ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. В этом случае земельные участки могут быть объектом ипотеки, если они предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В остальных случаях земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, объектом ипотеки выступать не могут.

Не допускается ипотека части земельного участка, размеры которого меньше минимального размера, установленного законодательством субъектов РФ или нормативными актами органов местного самоуправления.

Не допускается обращение взыскания на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или переработанной сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с п. 4 ст. 340 ГК РФ при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Пункт 3 ст. 340 ГК РФ прямо требует, чтобы залогодатель здания по одному договору об ипотеке заложил не только здание, но и земельный участок, на котором оно находится, или право аренды такого земельного участка. Отсюда очевиден вывод, что в силу п. 3 ст. 340В ГК РФ в договоре об ипотеке должны быть указаны два объекта ипотеки — здание и земельный участок или здание и право аренды земельного участка. В соответствии с разъяснением, содержащимся в ч. 2В п. 45 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если по договору ипотеки в залог передано только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды в качестве предмета залога в договоре ипотеки не указаны, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ).

Оба закладываемых объекта — здание и земельный участок (право аренды земельного участка) — должны быть не просто прямо указаны в договоре об ипотеке, но указаны и описаны так, как того требует закон [1] .

В соответствии с п. 2 ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. Если же залогодатель на момент заключения договора об ипотеке имеет в своей собственности только земельный участок, но на этом участке нет принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, то применяться должны п. 4 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке, согласно которым при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, при которых заложенное имущество остается у залогодателя. Так, в ч. 2 п. 1 ст. 338 ГК РФ установлено, что имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю. Согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Залог в отношении недвижимого имущества может возникать на основании закона, а также в силу договора. Правила о залоге, возникающие в силу договора, соответственно применяются к ипотеке, возникающей в силу федерального закона. Действующим законодательством предусмотрены следующие случаи возникновения залога в силу закона:

в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество;

согласно п. 3 ст. 489 ГК РФ по договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, аналогичные случаю продажи товара в кредит, т. е. товар, проданный с условием о рассрочке, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Действующим законодательством установлено несколько случаев запрета на передачу в ипотеку объектов недвижимости:

во-первых, не может быть передана в ипотеку часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь) (п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке). При этом, как отмечается в п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. В тех случаях, когда собственник здания хочет заложить в счет обеспечения исполнения обязательств не все здание, а, например, отдельные помещения в здании, необходимо сначала зарегистрировать права на закладываемые помещения как самостоятельный объект, т. е. произвести выдел соответствующей части здания в натуре в виде нежилых помещений;

во-вторых, нельзя передать в ипотеку имущество, изъятое из оборота (ст. 6 Закона об ипотеке). Конкретные виды имущества, изъятые из оборота, определяются федеральным законодательством. Например, согласно ст. 6 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» полностью изъяты из оборота природные ресурсы и не движимое имущество государственных природных заповедников; в ст. 27 3К РФ перечислены земельные участки, изъятые из оборота;

в-третьих, не может быть предметом ипотеки имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание (ст. 6 Закона об ипотеке). Объекты, на которые не может быть обращено взыскание, также определяются в федеральном законодательстве.

Так, в ст. 446 ГПК РФ содержится перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. В то же время жилое помещение может быть предметом ипотеки, даже если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Федеральными законами предусматриваются также иные случаи запрета обращения взыскания на имущество;

в-четвертых, не может быть предметом ипотеки имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена;

в-пятых, не могут быть предметом ипотеки земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Договор ренты — это соглашение сторон, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность земельный участок, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583В ГК РФ). Рентные отношения регулируются гражданским законодательством.

Договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 584 ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г. (Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Договор является реальным, двусторонним, возмездным.

Предметом договора выступают действия сторон по предоставлению ренты в денежной или натуральной форме в счет передаваемого другой стороне в собственность земельного участка.

Правовым средством предотвращения рисков, связанных с заключением договора ренты, является документальное подтверждение исполнения. Это могут быть утвержденные сторонами акты и иные документы, свидетельствующие о предоставлении иждивения.

Необходимо также иметь в виду и те случаи, когда получатель ренты оказывается недобросовестной стороной и уклоняется от получения содержания в целях расторжения договора. В такой ситуации возможно содействие нотариуса, который может принять в депозит причитающиеся стороне денежные суммы. С даты передачи плательщиком ренты денежных средств в депозит нотариуса первый считается исполнившим свое обязательство надлежащим образом, а у недобросовестного получателя ренты не будет оснований потребовать расторжения договора.

В случае существенного нарушения договора ренты получатель ренты может потребовать выкупа ренты. Под выкупом ренты понимается однократная выплата плательщиком получателю ренты денежных средств в размере либо определенном договором, либо, если такого условия договор не содержит, в размере годовой суммы рентных платежей [2] .

Договор доверительного управления — это соглашение сторон, по которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок земельный участок в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление им в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Доверительный управляющий вправе совершать в отношении имущества любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Договор является срочным (срок не более пяти лет) и, как правило, возмездным.

Объектом доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

Вопрос о возможности передачи земельных участков в доверительное управление вызывает споры в правовой науке. Некоторые ученые полагают, что данный договор может быть заключен в случаях, предусмотренных земельным законодательством. Сторонники данной позиции ссылаются на п. 1 ст. 28 ЗК РФ, в соответствии с которым земель ные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование. Из приведенного положения следует вывод о невозможности иным способом распорядиться земельным участком, поскольку ГК РФ допускает оборот земельных участков только в той мере, в какой их отчуждение или иной переход от одного лица к другому допустим законами о земле (п. 3В ст. 129 ГК РФ), и, кроме того, аналогичное положение содержится в п. 3 ст. 3 ЗК РФ, где установлен приоритет земельного законодательства над гражданским в части регулирования имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними.

Земельный кодекс РФ как специальный закон может осуществлять имеющее более приоритетное, чем ГК РФ, регулирование имущественных отношений лишь в пределах, предусмотренных ГК РФ, т. е. устанавливать ограничения и запрет оборота соответствующих земель (п. 1 ст. 260 ГК РФ). Эти положения реализованы в п. 4 и 5 ст. 27В ЗК РФ. Таким образом, ссылка на ст. 28 ЗК РФ не дает оснований для вывода об ограничении оборота только упомянутыми в ней способами распоряжения земельными участками [3] .

В соответствии с п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену КФХ, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Доверительный управляющий — это юридическое или физическое лицо, зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности. Доверительным управляющим может быть индивиду альный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия (п. 1 ст. 1015 ГК РФ). Имущество не может быть передано в доверительное управление государственному органу или органу местного самоуправления. Учредитель управления — собственник земельного участка, земельной доли.

Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК РФ). В соответствии со ст. 4 Закона о государственной регистрации доверительное управление недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации, однако не как вещное право, а как ограничение (обременение) права на указанное имущество.

Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора. Договор доверительного управления является реальным (считается заключенным с момента передачи имущества).

Нельзя считать возникшими правоотношения до того момента, пока договор не будет заключен (точнее, пока не будет зарегистрирована передача имущества в доверительное управление). По этому договору одна сторона передает вещи или иное имущество другой стороне, следовательно, договор считается заключенным с момента, когда на основе достигнутого соглашения произошла передача. Закон не устанавливает обязанности учредителя управления передать управляющему имущество.

Понуждение к заключению договора доверительного управления имуществом может быть основано только на предварительном договоре (ст. 429 ГК РФ).

Доверительный управляющий не относится к числу субъектов земельных отношений, так как он не указан в ст. 5 ЗК РФ, содержащей исчерпывающий перечень названных субъектов. В соответствии с п. 3В названной статьи под землепользователями понимаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования.

В соответствии с ч. 1 ст. 1020 ГК РФ доверительный управляющий осуществляет правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление, в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления.

Таким образом, права и обязанности доверительного управляющего по использованию земельного участка вытекают из прав участника земельных отношений. Однако сам доверительный управляющий осуществляет такие права только в пределах специально оговоренных полномочий, предусмотренных договором доверительного управления 1 .

Договор доверительного управления может быть продлен по соглашению сторон. Продлевая действие договора доверительного управления недвижимым имуществом, стороны меняют одно из существенных условий договора. Такое изменение должно быть отражено в том подразделе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), который содержит сведения об ограничениях (обременениях) права собственности. В то же время в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 1016 ГК РФ при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Так, учитывая отсутствие каких-либо заявлений учредителя управления и управляющего о прекращении договора, суд сделал вывод, что договор доверительного управления, заключенный 1 января 1997 г. и истекший 2 января 2002 г., был возобновлен на новый пятилетний срок [4] [5] .

  • [1] См.: Маковская А. А. Противоречия в регулировании ипотеки земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений, принадлежащих одному лицу // Гражданское право современной России. М., 2008.
  • [2] См.: Ситдикова Л. Б., Токарева К. Г. Алеаторный характер договора ренты // Юрист. 2009. № 10.
  • [3] См.: Гордеева Н. Г. О передаче в доверительное управление земельного участка // Арбитражные споры. 2009. № 3. С. 122—126.
  • [4] Данный вывод подтверждается постановлением ФАС Московского округа от 1 августа 2005 г. № КА-А41/6868-05-П.
  • [5] См. постановление ФАС Московского округа от 16 декабря 2003 г. по делу № КГ-А40/10111-03.

Еще по теме:

  • Заявление на возврат ндфл в 2014 году образец Образец заявления на возврат НДФЛ Закажите у нас подготовку пакета документов для получения вычета по разумной цене Перечни документов для получения налоговых вычетов Письмом ФНС от […]
  • Как сверить декларацию по ндс и по прибыли Проверка деклараций по НДС и налогу на прибыль ФНС России регулярно приводит контрольные соотношения к налоговым декларациям. Причем ранее налоговая служба делала это с пометкой для […]
  • Ст 116 частное обвинение Дела частного обвинения В уголовном праве есть категория дел частного обвинения, судебное разбирательство в отношении которых начинается и заканчивается по желанию потерпевшего. Как […]
  • Кассовое исполнение бюджета 2018 Подведены итоги исполнения бюджета города Москвы за 6 месяцев 2018 года По состоянию на 1 июля 2018 года объем поступивших доходов в бюджет города Москвы составил 1 084,3 млрд […]
  • Жалоба на постановление судьи по ст 128 коап рф Постановление Московского городского суда от 23 мая 2012 г. N 4а-735/12 (ключевые темы: состояние алкогольного опьянения - ГИБДД - освидетельствование - ДПС - технические […]