Гк рф аренда консультант

Рубрики Публикации

НТВП «Кедр — Консультант»

Подписка на обзоры и консультационные материалы.

О переоформлении аренды в случае смерти арендатора на наследника

Вопрос

Имеется договор аренды нежилого помещения сроком до 2018 года. Арендатор умерла. Как переоформить договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до 2018 года, если арендатор умер, на сына (наследника)? Как это сделать до вступления сына в права наследования?

Ответ

В соответствии с п.2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

ст. 617, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015)

Согласно данного пункта наследник имеет право пользования арендованным недвижимым имуществом после смерти арендатора (или объявления его умершим в судебном порядке) до окончания срока договора.

ст. 617, «Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35» (под ред. П.В. Крашенинникова) («Статут», 2014)

Переоформить договор аренды наследник сможет после того как истечет срок, установленный ст. 1154 ГК РФ, то есть по истечении шести месяцев со дня открытия наследства. После оформления свидетельства о праве на наследство наследник может обратиться к арендодателю с целью перезаключения договора аренды на него.

Подборка судебной практики:

Апелляционное определение Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 27.11.2013 по делу N 33-5201/2013 Иск о признании действий по незаключению соглашения на фактическое использование арендованного земельного участка незаконным; компенсации морального вреда, обязании освободить земельный участок удовлетворен правомерно, поскольку права и обязанности умершего арендатора перешли к истцу в порядке универсального правопреемства, независимо от того, когда было выдано свидетельство о праве на наследство.

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 03.12.2014 по делу N 33-11444/2014, А-39 Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку платежа и возложении обязанности. Обстоятельства: После смерти супруга ответчица продолжала пользоваться арендованным им имуществом до заключения непосредственно с ней договора аренды, однако платежи за аренду не вносились. Решение: Требование удовлетворено частично, поскольку ответчица как наследница приняла все права и обязанности по договору аренды, в том числе, и по погашению задолженности за аренду.

Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» консультантом по правовым вопросам ООО НТВП «Кедр-Консультант» Макшаковым Игорем Борисовичем, декабрь 2015 г.

При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.

Данное разъяснение не является официальным и не влечет правовых последствий, предоставлено в соответствии с Регламентом ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ (www.ntvpkedr.ru).

Показываем 00 из 0 Новостей | Страница 0 из 0

Записей не найдено.

Показываем 00 из 0 Новостей | Страница 0 из 0

Обеспечительный взнос по договору аренды

версия для печати

Здравствуйте! Организация заключила договор аренды с торговым центром. Согласно договора аренды арендатор обязан перечислить на счет арендодателя обеспечительный взнос — страховой депозит, который возвращается в случае прекращения действия договора в полном объеме. Согласно условиям договора в случает просрочки арендных платежей и в ряде других случаев арендодатель имеет право удовлетворить свои требования за счет суммы указанного депозита.

Вопрос: 1) занижает ли у арендатора сумма внесенного депозита налогооблагаемую базу по налогу на прибыль?

2) какими бухгалтерским проводками необходимо оформить данную операцию?

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

Новая редакция Ст. 609 ГК РФ

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Комментарий к Статье 609 ГК РФ

Комментарий дорабатывается и временно отсутствует.

Другой комментарий к Ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Форма договора аренды определяется общими нормами ГК о форме сделки (ст. 158 — 163), о форме договора (ст. 434 ГК РФ) и специальными правилами п. 1 и 3 комментируемой статьи. Она может быть письменной и устной.

Если договор аренды заключают юридические лица между собой или с гражданами, то независимо от его срока он совершается в простой письменной форме. Это соответствует общему правилу о форме сделок названных лиц (см. п. 1 ст. 161 ГК РФ).

Для сделок между гражданами, в том числе гражданами-предпринимателями, установлено специальное правило. В силу п. 1 комментируемой статьи письменная форма требуется только в отношении сделок, заключаемых на срок более года; сумма сделки значения не имеет. Следовательно, договоры аренды граждан между собой на срок 1 год и менее независимо от суммы сделки могут быть совершены в устной форме.

Однако независимо от срока в письменной форме должны заключаться подлежащие государственной регистрации договоры аренды недвижимого имущества. Кроме того, соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок прямо предписана законом. Например, в письменной форме (независимо от срока договора и его участников) должны совершаться договоры проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ), договоры аренды транспортных средств (ст. 633, 643 ГК РФ).

Для отдельных видов аренды (аренды зданий и сооружений, предприятия) требуется (под угрозой недействительности договора) придание договору письменной формы путем составления единого документа, подписанного сторонами (ст. 651 и 658 ГК РФ). Оформление договора способом обмена документами посредством почтовой или иной связи либо акцепта оферты путем конклюдентных действий в подобных случаях недопустимо.

2. Пункт 2 комментируемой статьи конкретизирует правило п. 1 ст. 164 ГК о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Впрочем, правило об обязательности государственной регистрации договора аренды недвижимости — диспозитивное. В ряде случаев, предусмотренных законом (а не иным правовым актом), оно не применяется. Так, в силу ст. 633 и 643 не подлежат государственной регистрации договоры аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа. В их числе договоры аренды относящихся к недвижимости воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов. Не требуется государственная регистрация (если иное не предусмотрено законом) договора аренды земельного участка, заключаемого на срок менее чем один год (п. 2 ст. 26 ЗК).

Государственной регистрации подлежит именно договор аренды. ГК не предусматривает самостоятельной регистрации права аренды недвижимого имущества либо порождаемого договором аренды обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора. Согласно ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним «государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества». Сказанное означает, что регистрация возникающего из договора права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, и если договор аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации, то не регистрируются и право аренды недвижимого имущества либо аренда как обременение. Эта позиция нашла подтверждение в п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. С. 19).

3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает специальные требования к форме договора аренды имущества, предусматривающего в последующем переход права собственности на имущество к арендатору. Данный договор должен заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Так, для договора продажи недвижимости предусмотрена письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Поэтому, если с правом выкупа заключается, к примеру, договор аренды транспортных средств, отнесенных к недвижимости, он должен совершаться в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Это положение следует соблюдать несмотря на то, что ст. 633 и 643 ГК не исключают иных путей (способов) придания письменной формы данному договору.

Нужно срочно найти статью (у кого есть коммерческая база консультант+? )

нужна срочно статья: Договор аренды части помещения: на что обратить внимание ИП (Калакина Л.) («Арсенал предпринимателя», 2012, N 11)

Ответы юристов (1)

«Арсенал предпринимателя», 2012, N 11
ДОГОВОР АРЕНДЫ ЧАСТИ ПОМЕЩЕНИЯ: НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ ИП
В предпринимательской деятельности часто возникает необходимость использовать не все нежилое помещение, а его часть. Например, крышу здания используют для установки рекламной конструкции, в помещениях ставят платежные терминалы или торговые аппараты, размещают рабочие места в отделенных временными перегородками частях офиса. Рассмотрим, как правильно оформить отношения по пользованию такими частями помещений.
Объекты, которые могут быть переданы в аренду, перечислены в ГК РФ.
Фрагмент документа. Пункт 1 ст. 607 ГК РФ.
Как видно, ГК РФ прямо не относит к объектам аренды части вещи, но в то же время не запрещает сдавать их в аренду. Положения ГК РФ разъясняют судебные органы.
Аренда для размещения рекламы
Для размещения различных рекламных конструкций нередко используются крыши зданий и сооружений. «Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды», — констатировал ВАС РФ (п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Приложение к Информационному письму ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)). Тем не менее договор о возмездном размещении рекламы на крыше никоим образом не противоречит ГК РФ.После опубликования данного Информационного письма управления Росреестра стали полагать, что сдавать в аренду отдельные конструктивные элементы здания, строения и сооружения запрещено. Компании были вынуждены использовать конструкцию договора на размещение рекламы. Однако такое соглашение имело свои недостатки. Во-первых, в ГК РФ ничего не сказано об обязательствах по размещению рекламы. Следовательно, отношения сторон должны регулироваться общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора. Во-вторых, нормы ГК РФ об аренде предусматривают преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 621), тогда как в отношении договора на размещение рекламы законодательством такое правило не предусмотрено.Через семь с небольшим лет, 23.07.2009, Пленум ВАС РФ принял Постановление N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». В п. 7 документа сказано, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей для размещения наружной рекламы. При этом стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания.Выходит, что заключить договор пользования стеной или крышей для размещения наружной рекламы все же можно. К таким соглашениям должны применяться положения законодательства о договоре аренды (по аналогии), а сами договоры, если они заключены на срок не менее года, необходимо регистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ).Итак, на сегодняшний день отношения по пользованию частью здания для размещения рекламы можно оформить договором пользования. Такой договор, несмотря на свое название, будет подчинен правилам о договоре аренды.
Терминалы
Нередко в аренду передаются части помещения, не отделенные четкими границами. Это происходит, например, при размещении платежных терминалов или торговых аппаратов. Если отношения по использованию таких частей помещения будут продолжаться не менее одного года, то заключенный договор аренды должен быть зарегистрирован. И здесь возникают следующие вопросы: регистрируют ли органы Росреестра договоры аренды неизолированной части помещения и чем они при этом руководствуются?
Фрагмент документа. Пункт 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Таким образом, Закон не запрещает аренду частей помещений. По тому же пути идет практика управления Росреестра по некоторым регионам, например Рязанской области. Оно принимает к регистрации договоры аренды частей помещения, в том числе неизолированных.
Заключение и регистрация
Договор аренды части помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если срок действия такого договора будет не менее одного года, то необходима также государственная регистрация (ст. 651 ГК РФ).Нередко стороны идут на хитрость и заключают договор сроком на 11 месяцев, дабы избежать визита в управление Росреестра. Если после истечения срока действия такого соглашения фактические арендные отношения будут продолжаться, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.Тем не менее стороны нередко сами стремятся осуществить государственную регистрацию договора. Причин может быть много, и в первую очередь — стремление арендатора официально закрепить свое право пользования частью помещения на срок, превышающий один год. Напомним, что если договор заключен на неопределенный срок, арендодатель вправе расторгнуть такой договор, письменно уведомив арендатора за три месяца до предполагаемого расторжения, если самим договором аренды не установлен иной срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Если же договор заключен, скажем, на два года, то при условии добросовестного исполнения обязательств арендатор может чувствовать себя спокойно до истечения этого срока.При составлении договора особое внимание нужно обратить на описание объекта аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этой информации условие об объекте аренды считается не согласованным сторонами, а сам договор — незаключенным.Соответственно, в заключаемых договорах должен быть четко прописан объект, передаваемый в аренду (часть магазина, торговое место и пр.), а также обозначена его площадь.
Пример.
Фрагмент договора аренды
1. Предмет договора1.1. В соответствии с условиями настоящего договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) находящуюся на первом этаже здания по адресу: г. Москва, Староватутинский проезд, д. 1 часть помещения общей площадью 10 (Десять) квадратных метров (в дальнейшем — «помещение»), обозначенную в кадастровом паспорте помещения (Приложение N 1 к настоящему договору) для установки терминала по приему платежей.1.2. Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности.1.3. Помещение либо его часть (являющаяся предметом настоящего договора) под запретом или залогом не состоят и не обременены правами третьих лиц либо какими-нибудь обязательствами перед ними.1.4. Арендодатель оставляет за собой право владения, бесплатного пользования и распоряжения не сданной в аренду площадью.1.5. Срок аренды устанавливается продолжительностью 12 (Двенадцать) месяцев. Срок аренды исчисляется с момента фактической передачи части помещения арендатору по акту приема-передачи (Приложение N 2 к настоящему договору).
Составленный договор необходимо зарегистрировать в управлении Росреестра по субъекту РФ, на территории которого находится помещение. Для этого стороны или их представители подают в территориальный отдел управления Росреестра или в территориальный отдел филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по субъекту РФ (вопрос о подаче документов в тот или иной орган стороны решают по своему усмотрению) следующие документы:- договор аренды части помещения в необходимом количестве экземпляров (по количеству лиц, участвующих в сделке, плюс один экземпляр — для Росреестра);- кадастровый паспорт (а также его копию) помещения, на котором стороны самостоятельно обозначают границы сдаваемой в аренду части помещения и ее площадь. Паспорт должен быть подписан всеми участниками договора;- нотариальные доверенности и их копии, если от имени участника или участников договора действуют представители;- копии свидетельства о государственной регистрации юридического лица; устава со всеми изменениями и дополнениями; свидетельства о постановке на учет в налоговом органе; документа, подтверждающего полномочия руководителя организации (протокола об избрании, решения учредителя и др.), с одновременным предъявлением подлинников таких документов — если участником договора является организация;- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора (квитанция, платежное поручение), и копию такого документа. Размер пошлины для организации составляет 15 000 руб., для гражданина — 1000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).Кроме того, гражданами предъявляются документы, удостоверяющие их личность (как правило, паспорт).Сотрудник, который принимает документы, составляет заявления о государственной регистрации договора аренды, а стороны подписывают их. После приема документов участникам сделки или их представителям выдаются расписки.Государственная регистрация договора аренды, как правило, не превышает 20 календарных дней (прежний срок регистрации — один месяц — сокращен с 30 июля 2012 г. в соответствии с Федеральным законом от 28.07.2012 N 133-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения ограничений для предоставления государственных и муниципальных услуг по принципу „одного окна“). Сроки регистрации могут быть более короткими. Например, в Рязанской области договор между организациями или между организацией и гражданином регистрируется в течение 20 календарных дней, а между гражданами — в течение 10 рабочих дней (Приказ Управления Росреестра по Рязанской области от 30.07.2012 N П/207 „О сроках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“). По истечении этих сроков стороны могут получить по расписке зарегистрированные экземпляры договора.
Ожидаемые нововведения
ВАС РФ 18 июля 2012 г. разместил на своем сайте проект постановления Пленума „О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Проект). Из документа прямо следует, что часть помещения может быть объектом аренды.
Фрагмент документа. Проект постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 „Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды“В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).Судам следует иметь в виду, что это положение (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор, по которому допускается пользование не всей вещью в целом, а только отдельной ее частью.Если по договору аренды между юридическими лицами и (или) гражданами, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ такой договор подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается в целом на всю недвижимую вещь.
Кроме того, в соответствии с Проектом отказ в государственной регистрации договора по причине непредставления кадастрового паспорта на ту часть вещи, которая передается в аренду, не соответствует закону. Стороны должны будут представить на государственную регистрацию договор, содержащий графическое или текстовое описание (в том числе с использованием данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи) той части недвижимой вещи, которой будет пользоваться арендатор.Ожидаемое постановление Пленума ВАС РФ в случае его принятия способствовало бы установлению единообразия в толковании и применении норм об аренде и, в конечном счете, — защите имущественных интересов предпринимателей.
Л.КалакинаДиректорООО „Бюро недвижимости“ГосподинЪ Оформитель»Подписано в печать25.10.2012

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Гк рф аренда консультант

Юридическое лицо имеет в собственности легковой автомобиль и намерено сдать его в аренду другому юридическому лицу. Необходимо ли арендодателю, помимо заключения договора аренды, выдать доверенность на право управления транспортным средством конкретному сотруднику арендатора или самому арендатору — юридическому лицу?

Ответ:

Для передачи права владения автомобилем достаточно заключения договора аренды транспортного средства без экипажа, нет необходимости дополнительно выдавать арендатору доверенность на право управления транспортным средством.

Обоснование вывода:

Согласно п. 1 ст. 642 ГК РФ по договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.
При этом арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством (ст. 645 ГК РФ). Таким образом, с момента передачи автомобиля арендатору в соответствии с заключенным договором аренды транспортного средства право владения и пользования автомобилем, в том числе право управления, переходит по договору к арендатору.
В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
Представитель по доверенности действует не в своих интересах, а в интересах лица, выдавшего доверенность.
Однако на практике выдача доверенности на право управления транспортным средством фактически является одним из способов удостоверения права владения транспортным средством. Лицо, которому выдана такая доверенность, признается законным владельцем транспортного средства (смотрите, например, ст. 1 Федерального закона от 25.04.2002 N 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств»). В этом смысле полномочия арендатора, связанные с пользованием арендованным транспортным средством, действительно, могут дополнительно удостоверяться и доверенностью, выданной ему арендодателем. Закону это не противоречит. Однако, поскольку в рассматриваемой ситуации полномочия по владению и пользованию транспортным средством в любом случае возникают у арендатора на основании договора аренды, дополнительно выдавать арендатору доверенность на право управления транспортным средством арендодатель не обязан.
Что касается доверенностей на право управления транспортным средством, выдаваемых третьим лицам (в том числе работникам арендатора) в период действия договора аренды транспортного средства, то такие доверенности имеет право выдавать сам арендатор как законный владелец арендованного транспортного средства.

Еще по теме:

  • Гражданское право статья в конституции 2. Основные источники гражданского права К источникам гражданского права относятся: 1. Конституция Российской Федерации (ст.ст. 8, 9, 15, 34, 35 и др.). Согласно ст. 15 Конституции России, […]
  • Статья 34 из расписания болезней Статья 34 из расписания болезней Для освобождения от призыва по статье 34 Расписания болезней, необходимо: либо близорукость более 6 дптр (у Вас 5,75). Либо астигматизм с разницей […]
  • Комнаты за материнский капитал в саратове Продажа комнат в Саратове этаж 2/5 , кирпич этаж 3/5 , кирпич этаж 3/4 , кирпич этаж 1/5 , «гостинка» , кирпич этаж 4/5 , кирпич этаж 2/2 , кирпич этаж 2/4 , кирпич этаж 10/10 , […]
  • Уменьшение суммы алиментов при рождении второго ребенка Снижение размера алиментов в связи с рождением второго ребенка, подача заявления Доброго времени суток! Состою в браке, муж платит 25% алиментов на ребенка от первого брака (ребенку 14 […]
  • Видом средней тяжести вреда здоровью является УГОЛОВНОЕ ПРАВО Причинение вреда средней тяжести и его виды (ст. 112, 113, 114, ч. 3—4 ст. 118 УК РФ). Статья 112 УК предусматривает ответственность за умышлен­ное причинение средней […]