Ипотека рассрочка платежа

Рубрики Новости

Кредиты и рассрочки от застройщика: преимущества и недостатки

Квартиры в ипотеку или рассрочку от застройщика — что выгоднее? Рассрочку оформить проще чем ипотеку.

Сегодня банки охотно выдают ипотечные кредиты на покупку квартир в строящихся объектах, нередко — по специальной партнерской программе банка с застройщиком. Однако покупатель может напрямую договориться о покупке жилья в кредит с застройщиком. В чем отличие этих кредитных программ объясняет портал Credits.ru.

Рассрочку оформить проще, чем ипотеку

Многие строительные компании еще на этапе возведения жилья пытаются привлечь клиентов особыми условиями кредитования. Иногда такие варианты намного выгоднее ипотеки, потому что жилье приобретается в более сжатые сроки и по меньшей стоимости. Часто применяется даже не процентный кредит, а рассрочка платежа.

Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента компании TEKTA GROUP: «Такой инструмент как рассрочка используют почти все застройщики. В случае с ипотекой мы можем говорить только об аккредитованных в том или ином банке объектах»

Ясно, что рассрочка от застройщика предоставляется на отличных от ипотеки условиях, но размер первоначального взноса и там и там может в разных случаях может быть одинаковым и составлять 20-30% от суммы кредита. Срок рассрочки на покупку жилья обычно не превышает 10 лет.

Наш эксперт обращает внимание, что рассрочку, в отличии от ипотеки, получить намного проще: «При ипотеке тщательно проверяется платежеспособность заемщика, учитывая его социальное положение, текущие кредиты, расходы на содержание семьи, другие ежемесячные выплаты. А в случае рассрочки процедура оценки упрощена и документов нужно немного».

Немаловажно, что при рассрочке у каждого застройщика свой вариант договора и все условия надо обсуждать по пунктам, тогда как банковская форма договора достаточно четко регламентирована.

За границей рассрочка от застройщиков довольно популярна, во многих европейских странах люди покупают строящиеся квартиры в рассрочку на срок от 7 до 10 лет. К сожалению, в нашей стране застройщики работают с рассрочкой на год-два – обычно пока не завершится строительство дома.

Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента компании TEKTA GROUP: «Это небольшой срок по сравнению с ипотекой и объем выплат выше, чем по кредиту. То есть вариант с рассрочкой подходит для людей, готовых погасить всю стоимость квартиры за довольно короткое время».

Сравниваем рассрочку и ипотеку

Преимущества рассрочки перед ипотекой следующие:

  • Покупателю не нужно доказывать свою платежеспособность. Застройщики работают по минимальному пакету документов, не требуя поручительства;
  • При покупке квартиры в рассрочку не требуется дополнительный залог, поскольку приобретаемое жилье автоматически становится залогом;
  • Строительные компании-застройщики обычно более лояльны к своим клиентам, нежели банковские кредиторы. При рассрочке не важна кредитная история и не нужны дополнительные подтверждения платежеспособности клиента. Плюс ко всему застройщики обычно реже, чем банки, применяют штрафные санкции при задержках ежемесячных платежей по кредиту.
  • Короткий срок предоставления рассрочки;
  • У клиента отсутствует возможность оформить квартиру в личную собственность пока жилье недостроено или пока вся кредитная сумма не будет выплачена.

Рассрочка не всегда бывает беспроцентной

Компании-застройщики часто предлагают беспроцентную рассрочку на покупку жилья, особенно когда возникает необходимость распродать квартиры в строящемся поскорее. Получается, что беспроцентная рассрочка возможна только на короткий срок, когда до окончания строительства или полной сдачи объекта остается от 6 месяцев до года.

При более длительной рассрочке от застройщиков уже фигурируют процентные ставки — обычно они находятся в рамках от 5 до 18% годовых. Если срок кредита увеличивается, то растут и ставки по кредиту. Естественно, что при таком раскладе выгоднее поскорее расплатиться с застройщиком. Однако каждый покупатель решает сам, что ему больше подходит: обычный кредит банка или рассрочка от застройщика. Но ясно, что дешевле жилье обойдется при покупке у последнего из них. Даже при максимальных сроках рассрочки квартира обойдется дешевле, нежели ее покупка в ипотеку.

На что обратить внимание при оформлении рассрочки

При оформлении договора на покупку квартиры в рассрочку клиент подписывает пункты о невозможности отчуждения, продажи, сдачи в аренду или отягощения, перепланировки пока не будет выплачена полная стоимость кредита.

Стоит заметить, что не все застройщики кристально чисты перед покупателями. Иногда они прибегают к различного рода финансовым махинациям, чтобы увеличить стоимость квартиры. При таком сценарии заемщик однажды замечает, что за пару месяцев до окончания строительства дома стоимость квадратного метра вдруг вырастает на пару десятков процентов. При выяснении причин таких изменений заемщику говорят, что перерасчёт произведен из-за удорожания строительных материалов.

Чтобы не попасть в такую ловушку, нужно в договоре на рассрочку четко прописывать все выплаты. Как это сделать, подскажет опытный юрист. Лучше всего покупать жилье в рассрочку по зафиксированным процентным ставкам и общей стоимости строящегося жилья.

Просрочка при рассрочке

Санкции при возникновении просроченной задолженности по кредиту налагаются компаниями, так же как и банками.

При первичной задержке платежа застройщик может закрыть глаза на это, но при систематическом нарушении условий договора и сроков платежей, компания может начислить штраф за каждый просроченный день или месяц выплат. Если покупатель без предупреждения задерживает платежи по кредиту более трех месяцев, то компания вправе вообще расторгнуть договор с необязательным клиентом.

В заключение подведем итог. Услуга рассрочки от застройщиков ориентирована на покупателя, который способен выплатить серьезный первоначальный взнос. Ежемесячные выплаты будут большие, поэтому программа подойдет тем, у кого всегда стабильно высокие доходы. А ипотека рассчитана на покупателей с более скромными возможностями и небольшим первоначальным взносом в размере 15-30%. Но при этом переплата по ипотеке значительно превышает переплату при рассрочке.

Рассрочка вместо ипотеки

В пору исчезновения ипотеки с рынка купли-продажи недвижимости все искали ей адекватную замену. Восстановить поэтапное финансирование средствами покупателя смогли программы рассрочек и скидок, которые застройщики начали предлагать один за другим. Однако рассрочки — механизм творческий. Полностью проблему необходимости привлечения заемных средств она не решит.

Покупатели квартир могут расслабиться — золотые времена скидок уже позади. Кризисный период осенью 2008 — зимой 2009 года отличился тем, что застройщики предлагали неоправданно высокие скидки — в некоторых объектах они порой доходили до 40—50% при условии оплаты всей суммы единовременно.

Однако подобные скидки не перешли в широко распространенное явление. Гораздо чаще предлагаются программы поэтапных платежей без посредника в виде различных кредитных организаций.

Причина этого тренда понятна: строителям запрещено предлагать дольщикам псевдоипотечные программы, например длительную пятилетнюю рассрочку.

Налетай, подешевело!

Специалисты отмечают, что в настоящее время большинство застройщиков предлагают квартиры с рассрочкой платежа на срок от двух до шести месяцев. «Это беспроцентная рассрочка, при которой покупатель вносит 30—50% стоимости квартиры, а оставшийся долг погашает за время действия рассрочки равными платежами, — говорит директор департамента продаж и маркетинга компании «Домус финанс» Андрей Глебов. — Инструмент рассрочки в период кризиса был весьма распространен. Девелоперы старались увеличить привлекательность жилья и предлагали рассрочки на срок более года. Во втором-третьем квартале эта тенденция постепенно начала меняться, и сроки рассрочки заметно снизились. При этом девелоперы, несмотря на невыгодность для себя по экономическим причинам данного вида платежей, не отказались от такого маркетингового хода. При этом количество застройщиков, предлагавших рассрочку в кризис и выступающих с таким предложением сейчас, примерно равное».

Что касается покупателей, то для них, безусловно, рассрочка является довольно привлекательным условием покупки недвижимости. «До 15% всех покупателей пользуются таким способом оплаты. При этом стоит отметить, что рассрочка не является альтернативой ипотеке — она доступна только довольно состоятельным людям, поскольку оплату нужно произвести достаточно быстро. Кредитование же предполагает принципиально иной способ оплаты квартиры, при котором срок погашения задолженности растянут на несколько лет, а не месяцев», — говорит Андрей Глебов.

Впрочем, на рынке встречаются и предложения, растянутые на год. Так, компания «НДВ-Недвижимость» и ГК «Настюша» ввели новые условия при реализации квартир — со сроком рассрочки до 12 месяцев. Условия по предоставлению рассрочки платежей зависят от суммы первоначального взноса. Если первоначальный взнос составит 50% от стоимости квартиры, то первые три месяца рассрочка будет беспроцентной, а в течение оставшихся 9 месяцев процент переплаты составит 1%.

При первоначальном взносе в размере 60% беспроцентная рассрочка предоставляется на пять месяцев, при 70%-ном взносе — на семь месяцев, при 80%-ном взносе — на девять месяцев. Если первоначальный взнос составляет менее 50%, то применяются стандартные в компании условия рассрочки с начислением 2% на остаток. «Округление суммы первоначального взноса — в процентах — происходит в меньшую сторону. Например, если у клиентов 59% собственных средств, то они подпадают под условия 50%-ной рассрочки. Данная программа также предполагает возможность досрочного погашения», — дополняет генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев.

Покупателей можно привлечь рассрочками не только на жилье, но и на машиноместа — головную боль новоселов. Как правило, паркинги реализуются при условии беспроцентной годовой рассрочки с первоначальным платежом в 30% от стоимости машиноместа. «Динамика продаж по новым объектам обычно предполагает реализацию основной массы машиномест на высокой стадии готовности объекта, — говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга Ольга Новикова. — На начальном этапе реализации микрорайона Царицыно мы продавали по 5—7 машиномест в месяц. Сейчас первые корпуса уже построены, и ежемесячно мы реализуем более 100 машино-мест».

В общем, все дисконты на жилье разного класса уже озвучены и диапазон скидок определился — от 10 до 30% в зависимости от того, дорогое жилье или дешевое. При этом чем ближе жилье к эконом-классу, тем меньше возможность дисконтирования, поскольку себестоимость сводит выгоду предложения для застройщика на нет. В эксклюзивном жилье скидки будут уменьшаться, поскольку здесь работают законы редкости предложения.

Сегодня значительная часть потенциальных покупателей недвижимости продолжает занимать выжидательную позицию — они ждут дальнейшего снижения цен. Скидки и рассрочки поддерживают интерес потенциальных покупателей, но далеко не все из них в состоянии принять окончательное решение о покупке. Покупателей интересует прежде всего максимальное предоставление скидок, которые по своему размеру адекватны сложной ситуации в стране в целом и на рынке недвижимости в частности. Конечно, полноценной альтернативой ипотеке такие программы не станут. Конкурентные преимущества, предоставляемые программой рассрочки, хотя бы позволяют удержать клиента и дождаться увеличения отложенного спроса.

«Емкость» спроса

Велико ли число желающих воспользоваться рассрочками и скидками? «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ» изучил планы потенциальных покупателей жилья в Москве и в Подмосковье по использованию ипотечного кредита в течение ближайших трех лет — часть этой аудитории и сможет стать потенциальными клиентами компаний, предлагающих рассрочки. Так, 27% опрошенных респондентов в течение трех лет планировали оформлять ипотечный кредит на покупку жилья. 67% не планировали воспользоваться ипотечным кредитом, а 6% не смогли определиться со своим выбором.

При этом, по данным управления Росреестра по Москве, в реализованном весенне-летнем спросе на вторичном рынке доля ипотечных сделок составляла 22—26%, что с учетом погрешности совпадает с данными исследования. Около двух третей из тех покупателей, которые собираются взять ипотечный кредит, готовы внести в качестве первоначального взноса до 500 тысяч рублей.

По 5% опрошенных выразили готовность внести суммы от 250 до 500 тысяч рублей, а также от 751 тысячи до 1 миллиона рублей. 22% респондентов затруднились оценить размер возможного взноса. При этом около четверти респондентов из тех, кто собирается взять ипотечный кредит, готовы вносить в качестве ежемесячного платежа 9—15 тысяч рублей. 21% затруднились оценить свои финансовые возможности по размеру своих ежемесячных выплат. А вот пятая часть готова вносить лишь до 9 тысяч рублей в качестве ежемесячного платежа.

Этих потенциальных заемщиков можно отнести к группе низкодоходных. Соответственно, они предполагают брать ипотеку на максимальный срок, либо их планируемый ипотечный кредит будет покрывать лишь небольшую часть стоимости объекта, а остальную часть расходов на ипотеку они предполагают оплачивать из других источников. 17% респондентов готовы вносить платеж от 15 до 21 тысячи рублей и 10% опрошенных способны на платеж в размере 21—27 тысяч рублей. Потенциальные заемщики данного уровня кредитоспособности относятся к переходной группе от низкодоходных к среднедоходным. На подобных условиях вполне можно обслуживать среднесрочный или долгосрочный ипотечный кредит на недорогое жилье, при значительном — 30—50%-ном первоначальном взносе. 5% потенциальных покупателей согласны вносить 27—36 тысяч рублей в месяц.

И лишь 2% респондентов могут вносить ежемесячную оплату в размере свыше 36 тысяч рублей. Эта группа относится к среднедоходной, то есть заемщики могут обслуживать разнообразные виды кредитов на коммерческих условиях, начиная от среднесрочного кредита на недорогое жилье, взятого при минимальном первоначальном взносе.

Если вместо слова «ипотека» поставить слово «рассрочка», то несложно понять, что рассрочка — пусть даже небольшая и ненадолго — еще долго будет оставаться инструментом привлечения заемных средств.

Ипотека + рассрочка: такое возможно?

Довольно часто покупатели квартир сталкиваются с ситуацией, когда банк ипотеку дает, но суммы недостаточно. И тогда было бы кстати остальную сумму взять в рассрочку у застройщика. Возможно ли такое?

Недопустимость одновременного получения ипотеки и рассрочки обусловлена самой природой ипотеки. Ипотека — залог недвижимого имущества. Переводя на русский язык, банк предоставляет человеку кредит на приобретение жилья (в том числе строящегося), но для своей подстраховки берет в залог то жилье, которое приобретается. Залог означает, что в случае неоплаты заемщиком кредита банк может за ним не бегать и не просить вернуть кредит, а продать квартиру, находящуюся в залоге, и вырученные деньги направить на погашение кредита. Конечно, существуют установленные законом определенные правила, по которым действуют залогодержатели (банки), но в целом цель ипотеки именно в подстраховке банка или иного лица, дающего кредит, от недобросовестного получателя кредита. В случае со строящимся жильем залогом является право требования, то есть если покупатель не платит кредит, то право получить квартиру по договору долевого участия в строительстве переходит банку.

Для того чтобы банк мог в последующем продать квартиру (если заемщик нарушит условия кредитного договора) либо получить право требования на квартиру (при строящемся жилье), покупатель должен полностью оплатить стоимость квартиры застройщику. Если квартира оплачена будет не полностью, то дольщик будет являться еще и должником перед застройщиком. В этой ситуации банку придется принимать на себя не только права требования на квартиру, но и обязанности по полной ее оплате, в противном случае права на квартиру к банку никогда не перейдут.

Застройщики применяют схемы ипотеки и рассрочки не одновременно, а последовательно. По словам Елены Шишулиной, директора по маркетингу ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент», можно приобрести жилье в рассрочку, выплачивать ее до конца строительства, а остаток погасить за счет ипотеки. «Например, у нас в «Золотых ключах» есть специальная рассрочка «Ипотечная»: клиент заключает договор, делает первый взнос от 30%, а второй взнос погашается за счет кредитных средств после оформления свидетельства о собственности на дом. Одновременно воспользоваться и ипотекой, и рассрочкой невозможно по двум причинам. Первая — слишком высокая долговая нагрузка на клиента, при которой резко возрастает риск просрочек и наступления общей финансовой несостоятельности. Желание приобрести свою квартиру или дом иногда заставляет покупателей заметно переоценивать свои возможности. Вторая причина юридического характера: если оформляется ипотека на строящееся жилье, то банк берет в залог право требования на него. Выдача ипотечного кредита, не покрывающего полностью всю стоимость жилья в сумме с первым взносом, технически невозможна — нельзя заложить то, чем не владеешь».

«Невозможность одновременной ипотеки и рассрочки объясняется тем, что ипотека всегда идет завершающим платежом — это условие банка. При получении ипотечного кредита, квартира оформляется в залог банку — при этом все обязательства по ее оплате к тому моменту должны быть выполнены (клиент должен внести первоначальный взнос, а банк перевести оставшуюся стоимость квартиры на счет застройщика). По этой же причине многие банки не работают с субсидиями, — прокомментировал Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». У нас были случаи, когда клиенты, взяв рассрочку и начав ее выплачивать, спустя какое-то время оформляли ипотеку на остаток платежа по рассрочке. Как правило, это происходит, когда дом сдается досрочно. При этом клиенту, естественно, хочется заселиться быстрее, но он не может этого сделать, пока не выплатит всю стоимость квартиры по рассрочке. Таким клиентам мы даем возможность после сдачи дома оформить на остаток денежных средств по рассрочке ипотечный кредит и сразу получить ключи».

Рассрочка или ипотека: осторожный выбор

Рассрочка – не конкурент классическим жилищным займам. Она выгоднее, но подойдет не всем покупателям недвижимости.

Что выбрать: рассрочку от девелоперов или ипотеку от банков? Это вопрос актуальный и важный для многих покупателей недвижимости. Для тех, кто накопил большой первоначальный взнос и/или продает имеющуюся в собственности квартиру, рассрочка может оказаться более подходящим вариантом, чем классический жилищный заем. Кроме того, ипотеку можно взять не на любой объект недвижимости. Например, приобретение квадратных метров в строящихся домах согласится кредитовать не каждый банк.

Рассрочка является кредитным продуктом от застройщика. При этом вернуть деньги необходимо быстро (например, когда я в 2010 году приобретала квартиру в компании «Ведис», предлагался такой вариант: либо ипотека, либо рассрочка в размере до 50% стоимости приобретаемой квартиры, вернуть которые нужно равными частями в течение трех месяцев).

Принципиальных отличий рассрочки от ипотеки несколько: это сроки, ставки и условия получения.

Таблица. Сравнение ипотеки и рассрочки

От 1 года до 30 лет

От 1 до 6 мес. (макс. 12 мес.)

От 10% (обычно 20–50%)

Годовая ставка
(руб.)

* Наличие стабильного дохода в течение длительного времени.
* Необходимость в минимальном ежемесячном платеже

* Ожидается поступление крупной суммы денег (например, продажа квартиры, начисление больших бонусов, получение наследства).
* Есть возможность вносить значительные ежемесячные платежи

Основным преимуществом рассрочки перед ипотекой является то, что ее можно получить в предельно короткие сроки, причем от клиентов не потребуется предоставления документов, подтверждающих их платежеспособность. В ситуации, когда нет возможности взять ипотечный кредит, такой вариант приобретения жилья становится единственно возможным. «Подавляющее большинство девелоперов предлагает рассрочку на свои объекты, – комментирует руководитель департамента ипотеки и кредитов «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин. – Особенно это популярно там, где нет ипотеки». Например, при покупке недвижимости на этапе котлована.

Как правило, при рассрочке учитывается так называемый «серый» доход, также отсутствует необходимость собирать множество документов по приобретаемой квартире и не требуется искать поручителей.

«Для того чтобы купить квартиру в рассрочку, покупателю понадобится лишь паспорт, наличие 30–70% суммы, необходимой для приобретения квартиры, и волеизъявление, – рассказывает директор по маркетингу компании «Домостроитель» Ольга Гусева. – Процедура оформления ипотечного кредита сложнее: покупателю нужно будет подтвердить свою состоятельность: обычно таким подтверждением является справка о доходах, наличие постоянного места работы, в некоторых случаях наличие поручителей».

«Для покупки жилья в рассрочку не требуется проходить сложную процедуру оценки платежеспособности, которая проводится перед получением банковского кредита, – подтверждает начальник управления развития ипотеки банка «Открытие» Александр Ефимов. – Также к плюсам стоит отнести то, что в рассрочку можно купить недвижимость на самом начальном этапе строительства, когда ее цена минимальна».

По мнению опрошенных экспертов, рассрочкой при приобретении жилья довольно часто пользуются бизнесмены, которые не могут сразу вывести крупную сумму денег из оборота; а также покупатели, продающие квартиру, либо те, кто ждет каких-то объемных премий, бонусов. Рассрочка подойдет людям, которые уже имеют 70–90% от стоимости квартиры.

Утром – квартира, вечером – деньги

В некоторых странах рассрочка предлагается на срок до 10 лет, у нас же это – именно краткосрочный продукт. Длительные сроки нашим застройщикам невыгодны, так как уже к концу первого года большинство квартир продается, и девелоперы начинают заниматься еще одним объектом.

Короткий срок является серьезным недостатком рассрочки. Не каждый человек, если только он не продает квартиру, сможет собрать необходимую сумму за 3–6 месяцев.

Кроме того, приобретаемая в рассрочку недвижимость не оформляется в собственность заемщика вплоть до полной расплаты с девелопером. То есть, как правило, в квартиру нельзя въехать, пока не будут закрыты все долги перед застройщиком. При ипотеке же жилье становится вашим, просто на квартире лежит обременение, из-за которого вы не имеет права продать/обменять ее без согласия кредитора , но жить в ней можете и сдавать, как правило, – тоже.

Еще один довод в пользу ипотеки – наличие собственных средств. Рассрочку можно взять, имея на руках 50–70% от стоимости квартиры. Ипотеку же реально найти и с нулевым первоначальным взносом.

Немаловажным фактором являются и процентные ставки. Средняя годовая ставка по ипотечным кредитам в прошлом году составила 13%, по программам рассрочки – 24%.

«Сжатые сроки погашения займа предусматривают увеличение долевых выплат, к тому же нельзя забывать и о том, что ежемесячный (ежеквартальный) процент по рассрочке немного выше, чем в большинстве банков, что в разы повышает стоимость квартиры, – резюмирует генеральный директор компании «Авгур Эстейт» Виктор Козлов. – Человек, покупающий жилье в рассрочку, как минимум должен иметь деньги на первоначальный взнос, а также стабильный заработок (выше среднего уровня)».

Рассрочку от девелоперов только формально можно назвать жилищным кредитованием. Она не регулируется законодательством об ипотеке. А это повышает риски заемщика так и не стать собственником квартиры.

Убить двух зайцев

По словам Андрея Владыкина («НДВ-Недвижимость), возможно на одну квартиру, приобретаемую в строящемся доме, получить и рассрочку, и ипотеку.

Например, есть желание переехать в «трешку» из небольшой однокомнатной квартиры. Причем, «однушку» продавать не планируется. Стоимость имеющейся квартиры – почти 5 млн. рублей, значит, в кредит под ее залог можно получить до 4,5 млн. рублей. При ставке 13% годовых и сроке 180 месяцев, ежемесячный платеж составит 56 936 рублей. Стоимость «трешки» – 8,4 млн. рублей. Получаем дополнительно по программам рассрочки 3,9 млн. рублей на шесть месяцев с начислением 1% на остаток задолженности:

Что выгоднее — ипотека или рассрочка?

Выясняем, какой вид оплаты подойдет
именно вам. Сравниваем и разбираемся
в отличиях ипотеки и рассрочки.

Покупка квартиры для подавляющего большинства россиян является самой крупной сделкой в жизни. Кроме того, только единицы могут позволить себе приобрести жильё, оплатив всю стоимость квартиры разом. Ипотека или рассрочка может быть хорошим подспорьем в улучшении жилищных условий. LIVING разобрался, в каких случаях лучше воспользоваться рассрочкой от застройщика, а в каких – стоит пойти в банк за кредитом.

В чем отличия между ипотекой и рассрочкой?

Если попытаться уместить определение «ипотеки» и «рассрочки» в одну строку, то они будут выглядеть так:

Ипотека – это целевой кредит в банке под залог приобретаемой квартиры.

Рассрочка – способ оплаты напрямую застройщику, которая производится по частям.

Длительный срок кредитования (может растягиваться сроком до 20-30 лет)

Короткий срок погашения (выдается на срок от 1 до 4 лет)

Банк запрашивает значительное количество документов, рассматривает кредитную историю

Меньше запрашиваемых документов

Более жесткие условия (банк проверяет каждого заёмщика)

Более лояльные условия. Можно купить квартиру даже с негативной кредитной историей

Срок рассмотрения заявки

(от недели до месяца)

Оформить сделку можно за несколько посещений (несколько дней)

Большая сумма переплаты

Меньше сумма переплаты

Низкий, а иногда и 0% первый взнос

Большой первый взнос

(от 30% от стоимости квартиры)

Нотариальные расходы, банковские расходы, страховка

Нет сопутствующих расходов

Относительно небольшой размер платежа, на который влияет срок кредита, размер первого взноса и другие факторы.

Права на жилой объект

Право на владение жильем переходит к покупателю сразу после сдачи дома в эксплуатацию

Переход права собственности только после погашения последнего взноса

Ипотечный кредит предоставляется как на первичное, так и вторичное жилье.

Рассрочка предоставляется на квартиру только на первичном рынке

Надежность застройщика (банк проверяет компанию-застройщика и его проектную документацию)

Ипотеку можно получить при покупке практически любого объекта

Ограничение выбора жилья у застройщика, предоставляющего рассрочку

Екатерина Сивова, генеральный директор агентства недвижимости «КВАДРАТЫ»:

«Рассрочкой выгоднее пользоваться, когда у клиента есть большой первоначальный взнос и есть возможность делать большие выплаты. Также рассрочка может быть полезна тем, у кого нет нужного пакета документов для оформления ипотеки в банке. Для получения рассрочки практически никаких документов не нужно. Достаточно лишь наличия суммы для первого взноса (от 30%). Плюс к этому застройщик не забирает квартиру в залог, в отличие от банков».

Рассрочка – это платно?

Рассрочка бывает двух видов: платная (с процентной ставкой) и бесплатная. Подробные расчеты, как правило, делает сам застройщик, но, чаще всего, это выглядит следующим образом: к стоимости объекта по договору ДДУ прибавляется процентная ставка, после чего составляется график погашения рассрочки.

Мы хотим купить квартиру за 6 млн рублей, взяв рассрочку на 6 месяцев. Застройщик указал, что рассрочка является процентной (3%). В нашем распоряжении есть первый взнос 30% от стоимости квартиры.

6 000 000 + 3% = 6 180 000 руб.

6 180 000 — 30% = 4 326 000 руб.

Таким образом, если разделить остаток на три платежа, то он составит 1 442 000 руб.

Переплата: 180 000 руб. (3%).

Что выгоднее рассрочка от застройщика или потребительский кредит?

Анна Борисова, руководитель департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family:

«Понятия «выгода» и «потребительский кредит» несовместимы в принципе, так как средняя ставка по потребительскому кредиту, во-первых, не опускается ниже 15%, во-вторых, схема начисления этих процентов подразумевает, что первые год-полтора «выкачиваются» практически одни проценты с небольшой частью, которая идет в погашение основного долга. Поэтому, если стоит выбор – рассрочка или потребительский кредит, перво-наперво нужно рассмотреть вариант с рассрочкой и взвесить комфортность возникающих выплат. В случае, если платежи получаются большими и некомфортными, делающими пользование рассрочкой невозможным, можно будет рассмотреть вариант с потребительским кредитом, однако, в этом случае не совсем понятно, почему человек не может воспользоваться ипотекой».

В каком случае выгоднее покупать квартиру в ипотеку?

По мнению экспертов, воспользоваться ипотечным кредитом будет уместнее, если платеж по рассрочке превышает 60% уровня семейного дохода. Кроме того, если клиент располагает первым взносом в размере 10-20% от стоимости объекта, то рассрочка такому клиенту недоступна.

Помимо этого, ипотека будет выгоднее для клиента, если процентная ставка по такому кредиту будет хотя бы на 1% ниже, чем по предлагаемой застройщиком рассрочке. В этом случае, даже с учетом сопутствующих затрат по получению ипотеки, переплата с банковским кредитом окажется ниже.

Почему одни застройщики дают рассрочку на короткий срок, а другие на более продолжительный?

Как правило, срок предоставления рассрочки напрямую связан со строительной готовностью дома, а именно со сроком ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, чем раньше клиент приобрел квартиру, тем длиннее будет срок рассрочки.

Анна Борисова, руководитель департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family:

«Условия рассрочки напрямую зависят от успешности и рентабельности проекта. Чем короче и жестче условия рассрочки, тем успешнее проект. В приоритете у любого застройщика всегда стоит максимально быстрое получение наличных средств, будь то 100%-оплата наличными, либо получение через ипотечные средства, и только затем рассрочка, так как деньги застройщик получает частями и через какое-то время, а нужно, как и всем, здесь и сейчас».

На что стоит обращать внимание при покупке квартиры в рассрочку?

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«При оформлении рассрочки обратите внимание, что к договору долевого участия обязательно должен прилагаться график платежей, согласованный покупателем и застройщиком. Прежде чем подписывать договор, выясните о штрафных санкциях и возможных дополнительных комиссиях, ведь в случае просрочки вы можете лишиться купленной недвижимости через суд. Наконец, обратите внимание на то, что некоторые девелоперы с целью продвижения проекта рекламируют проценты по рассрочке в размере всего 2%, однако не уточняют, что это переплата, которая начисляется на остаток каждый месяц. То есть речь идет фактически о кредите в 24% годовых. Конечно, покупатель это заметит. Однако потерянного времени при посещении офиса продаж ему никто не вернет».

Кроме того, эксперты рекомендуют обращать внимание на оформление недвижимости. При такой сделке её могут записать как в собственность покупателя сразу, так и не сразу. Для примера, при получении ипотечного кредита, недвижимость сразу оформляется в собственность клиента, правда, с обременением. С рассрочкой могут быть разные варианты. Если квартира оформляется сразу в собственность, то для беспокойств нет причин, если застройщик с этим тянет, то, соответственно, рисков больше.

Что будет, если я не смогу внести остаток вовремя? Могу ли я остаться без квартиры и денег?

Если по какой-то причине клиент не может выплатить в срок платежи по рассрочке и закрыть сделку, то риск остаться без квартиры есть. Возможны два сценария:

1. Застройщик через суд расторгает с покупателем договор и возвращает клиенту денежные средства, включая первоначальный взнос.

2. Застройщик может предложить переоформить рассрочку на ипотеку. В этом случае, клиент должен предоставить в банк платежные поручения, сумма оплаты по которым идет в качестве первоначального взноса. Как отмечают эксперты, данная процедура является вполне стандартной практикой на первичном рынке недвижимости.

Подводя итог, можно отметить, что и ипотечный кредит, и покупка квартиры в рассрочку имеют свои преимущества и недостатки. Каждый сам для себя выбирает предпочтительный вариант решения квартирного вопроса. Если попытаться сформулировать портрет покупателя под каждый из двух этих инструментов, то можно отметить, что рассрочка более подходит тем, кто располагает внушительным первым взносом и готов выплатить остаток в сжатые сроки. Ипотеку же можно назвать более демократичным вариантом, ведь первый взнос и регулярные платежи будут заметно меньше, чем при рассрочке.

Еще по теме:

  • Уголовный кодекс республики азербайджан от Уголовный кодекс республики азербайджан от По представленным адресам можно получить юридическую, психологическую и медицинскую помощь правовое консультирование, психологическая […]
  • Пример приказа отпуск за свой счет Неоплачиваемый отпуск Актуально на: 7 июня 2016 г. Помимо ежегодного основного оплачиваемого отпуска, а также ежегодного дополнительного оплачиваемого отпуска, положенного некоторым […]
  • Права потребителей возврат телефона по гарантии Самозащита потребителя Закон "О защите прав потребителей" Инструкции потребителя Образцы претензий Образцы исковых заявлений Вопросы и ответы Возврат телефона Вернуть некачественный […]
  • Материнский капитал после строительства дома Компенсация из материнского капитала за построенный дом Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 № 256-ФЗ в ст. 10 п. 1.3 […]
  • Коммунальные платежи расчетный период Расчетный период не равен календарному месяцу форум для специалистов по теплоснабжению Автор Тема: Расчетный период не равен календарному месяцу (Прочитано 7824 раз) Быстрый ответ В […]