Как разделить земельный участок с домом у одного собственника

Рубрики Новости

Как разделить земельный участок?

Существует неразделенный земельный участок, с расположенным не нем домом на 2 хозяина, (дом изначально строился на 2 хозяина с раздельными коммуникациями). Раздел дома был осуществлен по разделительной несущей стене. Как в таком случае разделить земельный участок, если дом хоть и находится практически посередине земельного участка, но все же чуть сдвинут и разделение земли пополам невозможно. Исторически сложившееся пользование землей было по границе разделения дома (несущей стены по середине дома), но одна из сторон не согласна и требует разделить участок пополам.

Уточнение клиента

Участок находится в совместной собственности. В суд обратились, судья рекомендовала для начала решить все мирным путем, но стороны не могут придти к соглашению, как его разделить. Существуют ли какие-то нормы или законы, как делятся такие участки?

28 Ноября 2015, 14:19

Ответы юристов (11)

Наталья, добрый день.

Если договориться миром не получается, то только судебный порядок остается. Если у Вас сложилось фактическое землепользование. то скорее всего суд поделит участок именно руководствуясь им, а меньшей половине будет присуждена компенсация.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

[Гражданский кодекс РФ][Глава 16][Статья 247]

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой
собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при
недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его
владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а
при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих
и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей
компенсации.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

[Гражданский кодекс РФ][Глава 16][Статья 252]

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о
способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из
них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать
выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без
несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности,
выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли
другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой
собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве
собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или
иной компенсацией.

Есть вопрос к юристу?

скажите, земельный участок в чьей собственности? если в Вашей с соседом, то в какой: долевой или совместной?

По земельному участку надо провести межевание, в процессе которого Вы со всеми соседями и согласуете границы. После раздела участка на 2 можно будет сделать выдел доли каждого собственника.

При межевании если одна из сторон не согласна, то тут только через суд устанавливать границы.

Участок в совместной собственности?

Судя по всему, это двухквартирный жилой дом и у каждой половины дома, которые именуются, скорее всего квартирами, есть приквартирный земельный участок. Думаю, что разделение должно производиться по фактическому пользованию, но поскольку соседи не наши соглашения, его придется искать в суде.

Хорошо бы понять каким образом выделялся участок, коли Вы указываете, что дом изначально строился на 2 хозяев.

Если разделение земельного участка по взаимному согласию не возможно, нужно его делить в судебном порядке. Кроме того при разделении земельного участка нужно соблюсти некоторые ограничения, которые в принципе могут способствовать к невозможности раздела земельного участка, к таким ограничениям относятся следующие:

Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам
1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

Наталья, они делятся так же, как и при долевой собственности с единственной разницей, что нужно установить размер долей, но так как дом у Вас поделен на двоих, то и земельный участок должен быть равен размеру доли дома.

Статья 254. Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли

[Гражданский кодекс РФ][Глава 16][Статья 254]

1. Раздел общего имущества между участниками совместной
собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены
после предварительного определения доли каждого из участников в праве на
общее имущество.
2. При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не
предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются
равными.
3. Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли
определяются по правилам статьи 252 настоящего Кодекса постольку,
поскольку иное для отдельных видов совместной собственности не
установлено настоящим Кодексом, другими законами и не вытекает из
существа отношений участников совместной собственности.

сначала надо определить доли

Статья 254. Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли
1. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.
2. При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.
3. Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по правилам статьи 252 настоящего Кодекса постольку, поскольку иное для отдельных видов совместной собственности не установлено настоящим Кодексом, другими законами и не вытекает из существа отношений участников совместной собственности.

и уже после определения долей с учетом сложившихся отношений и порядка пользования

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

требовать выделения доли в натуре по ст.252, если не смогли договориться с сособственником.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

Необходимо провести кадастровые работы (межевание).
На основании ст. 11.2, п. 1 ст. 11.4 Земельного Кодекса РФ — при разделе образуется 2 и более земельных участка, при этом должны быть соблюдены требования о минимальном размере земельного участка (Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам ЗК РФ). После обратитесь в администрацию(отдел архитектуры) с заявлением о присвоении отдельных адресов вновь образующимся земельным участкам на основании п. 27, п. 30, п. 34 Постановление Правительства РФ от 19 ноября 2014 г. N 1221 «Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов». Далее поставьте данные участки на кадастровый учет в Россреестре и зарегистрируйте право собственности на вновь образованные земельные участки в УФРС.

Уважаемая Наталья! Здравствуйте! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:
важный вопрос, а стоит ли первоначальный земельный участок на кадастровом учете и определены ли его границы… Если, уже проще, как в отношении вопроса его раздела Вам нужен грамотный кадастровый инженер. Именно он Вам даст информацию о возможности или невозможности раздела ЗУ.Если первоначальный участок не стоит на кадастровом учете (или стоит как «декларативный») — сначала поставьте на кадастровый учет, а потом делите. Естественно, собственникам надо заключить соответствующее соглашение о разделе, при этом при неравноценных площадях можно договориться о денежной компенсации (оценить весь участок, соответственно вывести один кв.м.). Имейте в виду, что по таким спорам суд обязательно назначит судебную землеустроительную экспертизу для разрешения вопроса о возможности/невозможности земельного участка. Такая экспертиза достаточно дорогостоящая, а надо ли? Лучше договориться мирно (или мировое соглашение или отказ от иска, не доводя дело до экспертизы

Здравствуйте, Наталья! Если, в вашем случае менялся собственник одной половины дома и он предлагает изменить порядок пользования земельным участком, то при решении вопроса нужно руководствоваться ст.35 Земельного Кодекса РФ.

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение 1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Из вышеприведенной нормы закона следует, что для собственников дома определяется порядок пользования земельным участком, находящимся под домом, с учетом долей в праве собственности на земельный участок ( пропорционально площади, занимаемой в доме) или в соответствии со сложившимся порядком пользования, (когда доли земельных участков могут быть не пропорциональны площадям, занимаемым собственниками в доме, находящемся на земельном участке).

В последнем случае отступление от принципа равенства (пропорциональности) долей может компенсироваться денежной компенсацией.

Согласен с коллегой Григорьевым Михаилом Юрьевичем, что споры по установлению порядка пользования земельными участками бывают, длительными, затратными, конфликтными и лучше, когда стороны сами, без суда приходят к соглашению и определяют порядок пользования земельным участком.

Прилагаю образец мирового соглашения о порядке пользования земельным участком.

Прилагаю судебную практику по спору о об установлении порядка пользования земельным участком .

КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 23 октября 2014 г. N 2423-О
ОБ ОТКАЗЕ В ПРИНЯТИИ К РАССМОТРЕНИЮ ЖАЛОБЫ ГРАЖДАНКИ
ЛОМОВОЙ АНТОНИНЫ ВАСИЛЬЕВНЫ НА НАРУШЕНИЕ ЕЕ
КОНСТИТУЦИОННЫХ ПРАВ АБЗАЦЕМ ВТОРЫМ ПУНКТА 1 СТАТЬИ 35 ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Конституционный Суд Российской Федерации в составе
Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, А.И. Бойцова, Г.А.
Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, Г.А. Жилина, С.М. Казанцева, М.И.
Клеандрова, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В.Мельникова, Ю.Д. Рудкина, Н.В. Селезнева, О.С. Хохряковой, В.Г. Ярославцева,
рассмотрев вопрос о возможности принятия жалобы гражданки
А.В. Ломовой к рассмотрению в заседании Конституционного Суда Российской
Федерации,

установил:

1. Решением мирового судьи, оставленным без изменения
судами вышестоящих инстанций, было отказано в удовлетворении иска гражданки А.В. Ломовой об определении порядка пользования земельным участком с учетом долей в праве собственности на земельный участок и удовлетворен встречный иск — об определении порядка пользования земельным участком в соответствии со сложившимся порядком пользования.
В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации
А.В. Ломова просит признать не соответствующим статьям 2,
8 (часть 2),
9 (часть 1),
17 (часть 3),
18, 19 (части 1
и 2), 35 и 36 (часть 2)
Конституции Российской Федерации примененный судами в деле с ее участием абзац второй пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком, в той мере, в какой он позволяет судам определять порядок пользования земельным участком с учетом сложившегося порядка пользования, не учитывая соответствие фактически занимаемой сособственниками площади земельного участка их долям в праве собственности на земельный участок.

2. Конституционный Суд Российской Федерации, изучив представленные заявительницей материалы, не находит оснований для принятия ее
жалобы к рассмотрению.

Предусмотренные в абзаце втором пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации способы определения порядка пользования земельным участком, находящимся в общей собственности, направлены на согласование интересов участников долевой собственности и обеспечение стабильности ранее сложившихся отношений. При этом возможность выбора в конкретной ситуации одного из указанных способов с учетом заслуживающих внимания обстоятельств конкретного дела позволяет обеспечить справедливую защиту прав и баланс интересов всех участников общей собственности.
С учетом изложенного и исходя из того, что участник долевой
собственности вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации, оспариваемое заявительницей законоположение само по себе какие-либо конституционные права граждан не нарушает.
Проверка же законности и обоснованности вынесенных по конкретному делу судебных постановлений, включая оценку необходимости и обоснованности выбора конкретного варианта пользования земельным участком,
исходя из фактических обстоятельств, не входит в компетенцию Конституционного Суда Российской Федерации, как она установлена статьей 125 Конституции Российской Федерации и статьей 3 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации». Исходя из изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 43,
частью первой статьи 79, статьями 96 и 97 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской
Федерации», Конституционный Суд Российской Федерации
определил:
1. Отказать в принятии к рассмотрению жалобы гражданки
Ломовой Антонины Васильевны, поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», в соответствии с которыми жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации признается допустимой.
2. Определение Конституционного Суда Российской Федерации
по данной жалобе окончательно и обжалованию не подлежит.

Председатель Конституционного Суда Российской Федерации

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как между двумя собственниками разделить участок земли с расположенным на нем домом?

Здравствуйте, существует земельный участок площадью 15 соток с домом в общедолевой собственности. Оба собственника имеют свидетельства права собственности на дом и на земельный участок по 1/2 доли. Дом расположен таким образом, что при разделе участка ровно пополам дом остается на одной из половин участка. Получившиеся половины участков соответствуют требованиям по минимальной площади для ИЖС. Вопрос: как сделать раздел земельного участка, чтобы у одного собственника остался дом и участок 7,5 соток, а у второго собственника остался участок в 7,5 соток?

Ответы юристов (2)

Здравствуйте, Андрей! Предлагаемый Вами вариант раздела может состояться только в одном случае, если один из собственников доли в праве собственности на дом, передаст свою долю второму собственнику (на стороне которого стоит дом), например по договору дарения или купли-продажи. Поскольку дом находится в общей долевой собственности, то и земля под ним также нах. в общей долевой собственности. Даже если будет произведен реальный раздел зем. участка, земля под домом будет оставаться в общей долевой собственности, пока дом не будет разделен в натуре.

Уточнение клиента

Правильно ли я понял: можно продать 1/2 доли в доме не продавая 1/2 доли участка?

15 Декабря 2015, 17:06

Абсолютно верно. Вы имеете право продать свою долю в доме без продажи доли в праве собственности на зем. участок. Однако приобретатель доли в доме на основании закона станет собственником общей долевой собственности на зем. участок, занятый самим домом, поскольку дом и зем. участок под ним неотделимы. Собственникам зем. участка возле дома нужно будет заключать соглашение о порядке пользования этим зем. участком с покупателем доли в доме. в данном соглашении нужно установить порядок пользования той частью земельного участка, которая необходима для владения и пользования домом.

Уточнение клиента

Спасибо за ваши ответы.

16 Декабря 2015, 17:38

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как разделить дом и участок на двух хозяев

В жизни не редки ситуации, когда у одного индивидуального дома появляется несколько хозяев. Причин для появления подобной ситуации может быть масса: это и долевая приватизация, и получение наследства, и расторжение брака. На практике наиболее распространены ситуации, когда у дома двое хозяев, поэтому основное внимание уделим разделу дома и земельного участка под ним пополам.

Можно ли поделить дом и земельный участок?

Данный вопрос часто ставит в тупик не только их хозяев, но и юристов, экспертов, суды. Изюминка ситуации в том, что согласно нормам статьи 133 Гражданского кодекса РФ, большинство объектов недвижимости не подпадают под понятие делимая вещь, а, следовательно, разделу не подлежат. Однако данное правило не распространяется на земельные участки. Что же касается индивидуальных домов, то данное правило может быть применено не ко всем домам, поэтому некоторые из них все-таки могут быть разделены в натуре.

Определение критериев возможности раздела жилого дома – вопрос отдельный. Мы лишь отметим, что существуют дома, раздел которых возможен, а также дома, которые фактически никак разделить нельзя. При этом возможность раздела определяется в каждой конкретной ситуации.

Вместе с тем в независимости от того, может ли быть разделен дом фактически, юридически любое имущество может быть в долевой собственности. Поэтому любой объект недвижимости, в том числе дом или земельный участок, можно разделить юридически. Что же касается фактического раздела и отделения ранее определенных долей – то его возможность определяется только практикой. При этом при фактическом разделе дома (земельного участка) на части необходимо предварительно разделить данные объекты юридически. И только затем, определив доли каждого из хозяев, приступать к разделу имущества в натуре.

На практике любые разделы всегда начинают с дома. Земельный участок в данном случае будет подлежать разделу в зависимости от того, каким образом будет поделен дом. Данное правило используется потому, что строение поделить всегда сложнее, чем земельный участок. Так как раздел земли – процесс довольно простой, как юридически, так и физически.

Юридический раздел дома (общая долевая собственность)

Любой объект недвижимости может принадлежать как одному хозяину, так и нескольким одновременно. В последнем случае речь идет об общей долевой собственности. Яркий пример такой ситуации – это развод и раздел совместно нажитого имущества между супругами. В результате этого у дома появляется два хозяина-собственника. Причем, согласно нормам Семейного кодекса РФ, доли супругов признаются равными, то есть каждый из них станет владельцев 50 % (половины) дома. При этом дом остается единым объектом, у которого один адрес и кадастровый номер.

Соответственно, в этой ситуации хозяевам дома выдается свидетельство, в котором указано, что каждый из них владеет половиной конкретного дома. Соответственно, аналогичное свидетельство может быть выдано и на земельный участок, на котором находится дом.

После получения подобных свидетельств процесс юридического раздела дома и земельного участка можно считать завершенным. При этом совладельцами недвижимости могут быть бывшие супруги, наследники и любые иные граждане, участвовавшие в разделе и приобретшие долю в доме.

Что касается процедуры юридического раздела дома, то ее характер будет зависеть от конкретной ситуации. Для супругов она будет выглядеть следующим образом. Супруги во время брака либо после его расторжения могут прийти к соглашению о разделе своего имущества. В этом случае долевая собственность будет образована на основании соглашения между ними, которое заверяется нотариусом. Подобное соглашение и будет основанием для оформления свидетельств на получение 50 % конкретного объекта недвижимости. Если супруги не достигнут такого соглашения самостоятельно, то доли будет определять суд. В этом случае решение суда и станет основанием для оформления свидетельств на доли дома.

Если речь идет о наследниках, то вопрос долей будет определен в свидетельстве о праве на наследство. В последующем оформление объекта в собственность и будет происходить согласно имеющимся долям.

Согласно нормам статьи 246 Гражданского кодекса РФ совладельцы дома и земельного участка могут распоряжаться своими долями по своему усмотрению.

Это означает, что свою долю можно продать, подарить, завещать и т.д. без каких-либо ограничений. Если говорить проще, то долей дома можно распоряжаться точно так же, как и целым домом. Процедуры продажи и иного отчуждения доли ничем не отличаются от аналогичных процедур, совершаемых с целыми объектами. Единственное исключение – это преимущественное право совладельца на приобретение доли, которое закреплено статьей 250 Гражданского кодекса РФ.

Раздел дома в натуре, способы и препятствия

С точки зрения норм Гражданского кодекса РФ определения долей собственников достаточно для цивилизованного и легального процесса раздела объекта недвижимости. Однако на практике подобный раздел весьма неудобен, особенно, если собственники находятся в конфликтных отношениях между собой. Ситуация часто дополнительно осложняется тем, что совместно с собственниками могут проживать и другие члены их семей, в результате чего вероятность обострения отношений крайне велика.

Не стоит забывать и об административных последствиях раздела дома. Так как дом по-прежнему остается единым объектом недвижимости, то вопросы регистрации в нем новых граждан, ремонта, проведения (модернизации) инженерных сетей также остаются в подвешенном состоянии. Так как в данном случае на проведение подобных мероприятий должно быть обоюдное согласие собственников, а в ряде случаев еще и членов их семей, достичь которое бывает крайне непросто.

Поэтому большинство собственников стремится преобразовать свои 50 процентов дома в реальные жилые помещения. Сделать это можно двумя способами:

  • В результате заключения соглашения о порядке пользования домом и земельным участком;
  • Путем выдела долей дома и земельного участка в натуре.

Оба эти варианта имеют свои преимущества и недостатки и далеко не всегда возможны в каждой конкретной ситуации. Однако каких-либо других способ цивилизованного раздела общего имущества ни законодательство, ни практика не нашли.

Вариант № 1. Пробуем договориться

Данный вариант и технически, и юридически самый простой. Для того чтобы прибегнуть к подобному способу, достаточно лишь желания обоих собственников найти компромисс. В соответствии с правилами статьи 253 Гражданского кодекса РФ, собственники вправе определить порядок совместного использования общего имущества.

Необходимо отметить, что каких-либо конкретных требований к подобному соглашению закон не предъявляет. В свою очередь это означает, что таковым соглашение можно считать любую договоренность между собственниками (устную либо письменную) относительно пользования домом и земельным участком.

Вместе с тем на сегодняшний день наиболее практичный вариант – это заключение письменного соглашения, в котором должны быть оговорены все потенциально проблемные вопросы совместного использования дома. Нотариальное удостоверение подобного документа позволит вывести отношения между собственниками на более высокий уровень и ссылаться на подобное соглашение в суде, иных органах государственной власти.

Примеры подобного соглашения можно найти в сети Интернет, однако представляется, что подобный документ должен быть заключен с учетом конкретной ситуации и конкретных граждан. Поэтому переписывать дословно образцы из сети не стоит.

На практике данное соглашение позволит закрепить за каждым из собственников определенные жилые и нежилые помещения. Что же касается общих удобств, то соглашение может определить порядок пользования ими.

Соглашение также может определить порядок оплаты коммунальных платежей, проведения ремонта, подключения и эксплуатации инженерных сетей и любые другие вопросы, которые являются значимыми для хозяев дома. В случае наличия взаимопонимания между собственниками в подавляющем большинстве ситуаций подобного соглашения вполне достаточно для комфортного совместного проживания.

Практика знает также и ситуации, когда такое соглашение может быть заключено и в судебном порядке. Однако не стоит в данной ситуации надеяться на суд как на последнюю инстанцию, так как задача суда — не навязать одному из собственников волю другого, а найти компромиссный вариант, который бы устроил обоих. И если собственники принципиально не хотят договариваться, то суд может и не помочь в данной ситуации, а дело попросту затянется, что повлечет лишь дополнительные расходы и хлопоты.

Вариант № 2. Раздел дома в натуре

Раздел дома в натуре – наиболее сложная процедура. Однако и самая эффективная. С ее помощью из единого жилого дома можно образовать и легализовать два самостоятельных объекта жилой недвижимости.

Преимущества подобного варианта очевидны:

  • Части дома изолируются друг от друга, что решает многие конфликты;
  • Каждый из собственников получает индивидуальный объект недвижимости, который максимально приближен к размеру его доли. Он самостоятельно несет все расходы и пользуется всеми правами на свою постройку;
  • Земельный участок также подлежит разделу, исходя из принципа равенства долей и порядка раздела жилого дома.

Однако на практике физический раздел дома не всегда возможен. Подобные ситуации встречаются тогда, когда образование двух самостоятельных объектов невозможно без разрушения дома. Очень детально вопрос допустимости раздела дома отражен в Постановлении Пленума Верховного суда РФ № 4 от 10 июня 1980 года (редакция по состоянию на 6 февраля 2007 года).

Согласно пункту 6 данного Постановления выдел доли в натуре означает передачу каждому из собственников изолированного жилого помещения, пригодного для проживания. Одновременно с этим утрачивается право граждан на общее долевое имущество. Переводя на обычный язык, дом конструктивно делится пополам, и собственник 50 % процентов общего дома становится собственником его изолированной части. При этом каждая часть становится самостоятельным объектом недвижимости.

Видео «Как разделить жилой дом в натуре, если отношения в семье испорчены»

На практике много вопросов возникает к тому, может ли конструктивно дом быть поделен на два, по сути, индивидуальных жилых помещения без разрушения или значительных повреждений. Именно этот вопрос и становится краеугольным камнем всей процедуры. Согласно требованиям градостроительных документов каждая часть должна иметь:

  • Хотя бы одно жилое помещение, пригодное для проживания;
  • Отдельный выход;
  • Минимальный уровень удобств, которые делает жилое помещение пригодным для проживания.
  • При этом судебная практика по таким делам знает случаи, когда невозможность раздела дома в натуре обусловлена:
  • Аварийным состоянием жилого помещения;Нерешенностью вопроса судьбы инженерных сетей и т.д.

Поэтому вопрос о правомерности раздела дома в натуре должен решаться, исходя из технической возможности такого раздела.

Если дом имеет одну комнату, или образовать из него две отдельные части невозможно, то единственный вариант решения вопроса о разделе – это заключение соглашения о порядке совместного использования имущества.

Перепланировка дома для последующего выдела долей

В подавляющем большинстве ситуаций дом при его первоначальной планировке не предназначен для выдела двух изолированных частей. Однако многие строения могут быть изолированы в результате реконструкции или перепланировки.

Вопрос перепланировки в нашей стране всегда непростой. Поэтому к нему стоит относиться со всей ответственностью. Согласно пункту 10 упомянутого нами Постановления Пленума ВС РФ, в случае проведения перепланировки дома собственникам требуется получение разрешения на строительство. Такое разрешение выдается местными органами власти.

После завершения перепланировки необходимо также и получение заключения муниципальной комиссии – акта о вводе дома в эксплуатацию с учетом проведенной перепланировки. Подобный документ выдается также местными властями, а для его получения необходимо обследование дома сотрудниками пожарного надзора и Роспотребнадзора.

Постановление ВС РФ также определяет случаи, когда речь идет не о перепланировке, а, следовательно, разрешение на ее проведение не требуется. Такая ситуация возможна, если переоборудование дома не влияет на степень безопасности дома, его конструкцию, не влечет иных существенных изменений градостроительных параметров дома.
При этом стоит помнить, что вопрос перепланировки в большей степени строительный, нежели юридический. Поэтому перед ее проведением необходима, прежде всего, консультация опытного специалиста-строителя. Именно такие специалисты смогут предложить как наиболее оптимальный вариант образования двух изолированных частей, так и определиться с необходимостью проведения работ по перепланировке здания.

Раздел дома без обращения в суд

Лучший вариант раздела дома – по соглашению сторон. Он возможен в том случае, если дом уже имеет два изолированных помещения. То есть, не требуется перепланировка, либо она уже проведена и легализована. Имеется соответствующий акт (заключение) муниципальной комиссии и т.д.

При соблюдении перечисленных условий вопрос решается в следующем порядке:

1. На обе изолированные части дома заказываются отдельные технические планы (паспорта). С 2014 года их оформлением занимаются кадастровые инженеры. Поэтому данная процедура повлечет расходы, однако проводится она довольно быстро. Одновременно можно и решать вопрос с разделом земельного участка. На каждую часть составляется отдельный кадастровый паспорт.

2. Между собственниками должно быть заключено соглашение о разделе дома и земельного участка. Данное соглашение должно фиксировать юридически то, что уже проведено на практике, то есть закреплять каждую из частей дома за конкретным собственником. В случае, если раздел дома осуществляется не пропорционально долям, собственникам следует решить между собой вопрос о компенсации. Примеры подобных соглашений можно найти в Интернете. Если возникают сложности с его оформлением, то будет уместна и помощь специалиста.

3. При наличии перечисленных документов можно обращаться в Росреестр для фиксации изменений.

В Росреестр необходимо предоставить:

  • Паспорта заявителей;
  • Заявления о проведении регистрации объектов недвижимости;
  • Свидетельства о праве собственности на дом и земельный участок каждого из хозяев;
  • Технические планы (паспорта) на части дома и части земельного участка;
  • Соглашение между собственниками о разделе дома и земельного участка.

Срок рассмотрения всех документов составляет порядка 2 недель. После чего в случае правильного оформления всех документов собственникам выдадут новые свидетельства о праве на обособленные части дома и разделенные земельные участки. С этого момента процедуру раздела дома и земельного участка в натуре можно считать успешно завершенной.

Раздел дома через суд (выдел доли дома в натуре)

Описанный выше вариант «полюбовного» решения вопроса с разделом дома при всех его преимуществах крайне редко встречается на практике. В большинстве же реальных случаев собственники самостоятельно не могут прийти к соглашению. Причиной тому могут быть сложности с фактическим образованием изолированных помещений, так как практически никогда новые помещения не бывают равными по площади. Да и супруги после развода или наследники далеко не всегда стремятся и могут договориться.

В результате чего раздел дома проходит по самому сложному и хлопотному варианту – выделу доли через суд.

Алгоритм судебного раздела значительно отличается от «полюбовного». Так как настаивать на выделе своей доли может любой из собственников. С учетом этой особенности и принято использовать термин «выдел доли», а не «раздел», так чаще всего инициатором судебного разбирательства становиться один из хозяев.

Для обращения в суд с иском о выделе доли составляется исковое заявление по правилам статей 131, 132 Гражданского процессуального кодекса РФ. Образцы подобных заявлений имеются в Интернете. Поэтому при желании составить иск несложно. Если с составлением доли возникают проблемы, то к услугам заявителя имеются специалисты, которые помогут грамотно и убедительно такое заявление составить.

Направление судебного процесса во многом будет зависеть от самого заявителя. Так, заявитель может провести перепланировку дома с образованием изолированных помещений. В суд соответственно будет представлен уже готовый вариант раздела с оформленными техническими паспортами. В этом случае суд назначит строительную экспертизу, задача которой — лишь подтвердить возможность осуществления предполагаемого раздела. Если заключение эксперта будет положительным, то, скорее всего, предлагаемый вариант будет взят за основу судебного решения. А суд будет решать вопрос выплаты компенсации и утрясать прочие незначительные формальности.

Если же проект раздела истец не подготовит, то задача по подготовке вариантов раздела будет возложена на эксперта. В этом случае экспертиза обойдется в солидную сумму, при этом никто не гарантирует, что эксперт вообще сможет предложить приемлемый вариант раздела. Многие эксперты относятся к своим обязанностям халатно и предпочитают сделать заключение о том, что раздел невозможен в принципе, чем ломать голову и придумывать варианты раздела, переустройства, перепланировки и т.д.

Поэтому очень сильно рассчитывать на экспертизу и надеяться, что эксперт будет решать проблемы истца и ответчика не стоит. Практика же показывает, что эффективность работы экспертов крайне низка, поэтому самый лучший способ решения своих вопросов – это достижение взаимоприемлемого варианта путем взаимных уступок. Это самый лучший, быстрый и недорогой способ раздела дома и земельного участка.

Еще по теме:

  • Взыскание алиментов с судьи Взыскание алиментов с судьи Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское […]
  • 24 статья коап Статья 24.7 КоАП РФ. Издержки по делу об административном правонарушении (действующая редакция) 1. Издержки по делу об административном правонарушении состоят из: 1) сумм, выплачиваемых […]
  • Приказ о назначении ответственного за безопасность дорожного движения образец Автотранспорт - правила, нормы, положения эксплуатация автомобильного транспорта 16. Ответственный за безопасность дорожного движения Ответственный за безопасность дорожного движения. 1. […]
  • Размер вычет на детей в 2014 году Как сэкономить на детях в 2015 году Речь в статье пойдет об одном из видов льгот по налогу с доходов населения, который носит название стандартный налоговый вычет на детей в 2015 […]
  • Исковое заявление об уменьшении размера алиментов украина Исковое заявление об уменьшении размера алиментов Очень часто исковое заявление об уменьшении размера алиментов связывается исключительно с рождением еще одного ребенка. Ситуация […]