Можно ли продать нежилое помещение по кадастровой стоимости

Рубрики Новости

Продажа коммерческой недвижимости. Какой налог с физ.лица?

Добрый день! Хочу приобрести объект коммерческой недвижимости и тут же его продать. Я физ лицо, но еще и ИП. За плачу ли я налог и какой если я продам ровно за эту же стоимость, что и купила. Спасибо ! Потом его купит физ лицо и продают мне за ту же стоимость . Какой налог заплатит он?

12 Августа 2014, 21:58 Ирина, г. Казань

Ответы юристов (11)

1.Оценка ниже кадастровой стоимости-ИФНС признает налогооблагаемую базу по кадастру и потребует 13 процентов от кадастровой стоимости

2.Продажа без прибыли исключена-ИФНС начислит прибыль и потребует налог

3.ст167ГК РФ сделку модно оспорить-вы продали за 100 и купили за 100-цель не платить налоги-13 процентов от кадастровой стоимости при каждой сделке плюс налог на имущество и на землю

Есть вопрос к юристу?

Сумма продажи минус Сумма покупки = прибыль. С этой суммы 13%

Ирина, добрый вечер.

А если не секрет, это с какой целью будет делаться?

Уточнение клиента

Добрый день! Дело в том, что на помещение бы наложен арест и в нескольких банквх есть неоплаченные кредиты у этой организации. Она банкротится И они сами предлагают продать его несколько раз, чтобы гарантированно это помещение осталось моим и сделку не признали незаконной.

13 Августа 2014, 11:47

За плачу ли я налог и какой если я продам ровно за эту же стоимость, что и купила. Спасибо !

Нет, налога не будет, так как у вас отсутствует доход. Вы должны будете предоставить в ИФНС документы подтверждающие сумму покупки и сумму продажи + договоры купли-продажи + свидетельство о регистрации права + акты приема передачи, а также подать налоговую декларацию.

Потом его купит физ лицо и продают мне за ту же стоимость. Какой налог заплатит он?

Также, налога в данном случае не будет при условии соблюдения подачи документов указанной выше.

Ставка налога во всех случаях — 13%

Уточнение клиента

Если я правильно поняла, то я не обязана показывать доход. Его и не будет на самом деле. Т.е и не буду оплачивать налог.

Дело в том, что на помещение бы наложен арест и в нескольких банках есть неоплаченные кредиты у этой организации. Она банкротится И они сами предлагают продать его несколько раз, чтобы гарантированно это помещение осталось моим и сделку не признали незаконной. Насколько это «поможет»?

13 Августа 2014, 11:53

Добрый день Ирина!

Соглашусь с мнением коллеги Пряничникова Антона, что налог платить не придется, поскольку налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества.

Странной выглядит схема по отчуждению имущества с целью его дальнейшего приобретения.

Цель предположу — добросовестность приобретения или получение налогового вычета. Риск кроется в возможности признания сделок недействительными, особенно, если они будут совершены между родственниками. И покупка недвижимости, затем продажа и опять покупка по одной и той же цене дает дополнительные основания для признания сделки мнимой или притворной в порядке статьи 170 ГК РФ.

Уточнение клиента

Добрый день, Эдуард! Могу ли я вам позвонить?

13 Августа 2014, 11:55

Добрый день! После приобретения и реализации объекта недвижимости Вам необходимо будет отчитаться в ИФНС по форе 3-НДФЛ, где вы укажите цену приобретения недвижимости, отразите отчуждение недвижимости, и если разница между ценой покупки и ценой продажи будет равна нулю, то и налог платить ни Вам и иному лицу не придется. А вот отчитаться в ИФНС — обязательно! Удачи!

А как же вы будете продавать недвижимость если на нее наложен арест? Да и к тому же, сделки, совершенные в течение 6 месяцев, предшествующие процедуре банкротства могут быть признаны незаконными. Вам нужно все взвесить прежде чем соглашаться на сделку…

Дело в том, что на помещение бы наложен арест и в нескольких банквх есть неоплаченные кредиты у этой организации.

Вы не сможете этой недвижимостью распоряжаться, не пройдет через регистрационную палату.

Дело в том, что на помещение бы наложен арест и в нескольких банках есть неоплаченные кредиты у этой организации. Она банкротится И они сами предлагают продать его несколько раз, чтобы гарантированно это помещение осталось моим и сделку не признали незаконной. Насколько это «поможет»?

Если Вы купите ее у организации банкрота через торги, никто сделку не оспорит.

Собственник сейчас банкрот?

Просите у конкурсного положение о торгах и участвуйте в торгах.

Затем недвижку перепродавать не нужно, если торги будут законными а цена рыночной.

Могу проконсультировать в этом вопросе, я действующий арбитражный управляющий.

Уточнение клиента

Собственник сейчас не банкрот, но не скрывает, что будет банкротиться.

14 Августа 2014, 12:06

Вы же сами писали что на недвижку наложен арест. Арест на недвижку фиксируется в росреестре, значит определённо будет отказ в регистрации сделки.

Если у Вас наложен арест, то регистрацию договор не пройдет это раз.

Собственник сейчас не банкрот, но не скрывает, что будет банкротиться.

Такая сделка может быть оспорена в процедуре банкротства и признана недействительной.

риски очень большие, поэтому рекомендую ждать банкротства и не покупать недвижимость пока.

Сейчас Вы можете взять недвижимость в аренду и работать в ней.

Но, если купите и перепродадите, потеряете не только деньги но и недвижимость.

Ждите банкротства и участвуйте в торгах, а пока арендуйте. (договоры аренды заключенные сроком до 11 месяцев не подлежат госрегистрации)

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Могу ли я продать нежилое ниже кадастровой стоимости при 1,5 летнем владении им. Какой налог уплачу при продажи?

Добрый день уважаемые профессионалы.

Прошу разъяснить некоторый вопрос.

Я хочу продать недвижимость (нежилое) на первом этаже многоквартирного дома. Регистрация и покупка объекта -июнь 2015г. ,т.е. в использовании около 2 лет.

1. Могу ли я установить сумму в договоре 1 000 000 руб. ? Кадастровая стоимость 6,5 млн.р.

2. Какой налог мне придётся уплатить ?

3. Как мне минимизировать расходы по налогообложению сделки – учитывая что покупатель, мой друг – риски оспоривания сделки минимальны ?

Как я понимаю, что в изменениях к № 382-ФЗ от 29.11.2014г. речь идет о жилых квартирах и.т.д – квартиры купленные до 01.01.2016г. не попадают под действия этого закона. А что с нежилым ?

Уточнение клиента

договор на самом деле фиктивный, т.к. владельцем данной недвижимости являюсь я, но по некоторым обстоятельствам я ее оформил на своего друга. стоимость покупки в 2015г. 8,2 млн.руб. кадастровая 6,5 млн.р. Сейчас появилась причина, по которой данную недвижимость мне срочно нужно оформить на себя. Недвижимость сдается в аренду — ОФИЦИАЛЬНО..

— относятся ли все эти рассуждения к моей ситуации, если она официально предпринимательская недвижимость ?

— я правильно понял : продавая за 1 млн.руб. , уплачиваю налог с 750 тыс.руб. — 13% или вообще ни чего не оплачиваю — т.к. продажа , ниже покупки ?

— существует риск выяснения обстоятельств с налоговой касательно фиктивной сделки ? но как можно доказать что сделка фиктивная ? разные финансовые мотивы бывают у людей.

— или указать стоимость 4,5 млн. (70% от кадастра) — но в случае вопроса о подтверждении моего дохода — будет немая пауза.

Подскажите, как мне переписать эту недвижимость на меня, или лучше ждать 3 или 5 лет для верности ??

02 Мая 2017, 18:01

Ответы юристов (11)

Действительно, Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» установлено:

Статья 4.
3. Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

В данной норме речь не идет только о жилых помещениях, а речь идет о всех объектах недвижимого имущества.

Поэтому можете спокойно продавать другу за 1 млн.руб., затем обязательно нужно будет подать декларацию на следующий год после продажи до 30 апреля и применить вычет в 1 млн.руб., чтобы не платить налог.

Главное, чтобы данная недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности, поскольку в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 ст.220 НК РФ:

положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных:
от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;

С Уважением, Олег Рябинин.

Есть вопрос к юристу?

Евгений, добрый день.

Вы можете установить сумму в 1 млн, и тем самым не платить налог, на основании налогового вычета, если Вы покупали эту недвижимость, можете ставить сумму покупки и при этом тоже не платить налог. Единственное, что если вы поставите 1 млн, то налоговая может постараться признать эту сделку мнимой.

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

[Налоговый кодекс РФ][Глава 23][Статья 220]

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с
пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на
получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с
учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей
статьей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде
от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые
помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей)
в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика
менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого
имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего
Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с
подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму
своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и
документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого
имущества.

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок

[Гражданский кодекс РФ][Глава 9][Статья 170]

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для
вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия,
ничтожна.

2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью
прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К
сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и
содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Евгений, здравствуйте. Установить в договоре Вы можете любую цену. Поскольку эта недвижимость приобретена до 2016 года до доначислять налог до 0,7 кадастровой стоимости налоговая не будет.

2. Какой налог мне придётся уплатить?
Евгений

Если воспользуетесь имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн рублей, то вообще налог никакой платить не будете.

3. Как мне минимизировать расходы по налогообложению сделки – учитывая что покупатель, мой друг – риски оспоривания сделки минимальны?
Евгений

Да в общем, Вы и так все минимизировали. Покупателю остается только надеяться на то, что сделка не будет оспорена в действительности, т.к. последствия него крайне негативные.

1. Можете указать 1 млн. руб. в договоре.

2. НДФЛ придётся платить исходя из ставки, предусмотренной ст. 224 НК РФ.

Налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов,
если резидент.

Если нерезидент, то 30%..

3. Если не брали имущественный вычет, можете взять.

Статья 220 НК РФ позволяет.

Вычет предоставляется в размере

доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного
недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее
минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества,
установленного в соответствии со статьей 217.1
настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей.

Регистрация и покупка объекта -июнь 2015г., т.е. в использовании около 2 лет.

1. Могу ли я установить сумму в договоре 1 000 000 руб.? Кадастровая стоимость 6,5 млн.р.

Да, поскольку изменения, которые произошли в налоговом законодательстве (по поводу зависимости налогооблагаемой базы от кадастровой стоимости) Вас не затрагивают.

Положения ст. 217.1 НК РФ применяются в отношении объектов недвижимости, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

Главное, чтобы Вы не использовали данную недвижимость в предпринимательской деятельности.

2. Какой налог мне придётся уплатить?

В зависимости от того, КАКИМ ИМЕННО налоговым вычетом Вы воспользуетесь:

а) ДОХОД — РАСХОД, то есть Сумма за которую Вы продали имущество — сумма, за которое Вы купили данное имущество

б) Или воспользоваться вычетом в 250 000 рублей, тогда налог обязаны будете заплатить с 750 000 рублей.

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;

Шелковая Наталья Николаевна

Налоговый вычет в размере 1000 000 рублей НЕ распространяется на нежилые помещения.

Шелковая Наталья Николаевна

Да, извиняюсь за неточность. Размер вычета при продаже нежилого недвижимого имущества составит 250 тыс.руб., а не 1 млн.руб. но кадастровая стоимость по прежнему учитываться не будет. Поэтому, чтобы не платить налог, можно продать за 250 тыс.руб. (риски доначисления налоговой, конечно, будут в случае оспаривания такой сделки)

Согласен, Наталья Николаевна с верным замечанием. Нежилое помещение представляет собой иное имущество, на которое распространяется возможность получения вычета в размере 250 т.р. При этом в случае, если расходы на приобретение выше данной суммы интереснее воспользоваться вычетом именно документально подтвержденных расходов.

Ну так а что тут фиктивного. Недвижимость сейчас принадлежит другу, он плати налоги, использует в коммерческой деятельности. Теперь Вы приобретаете это имущество, друг выплачивает налоги по сделке, какими бы они ни были. То есть ни о какой фиктивности речи быть не может.

А вот насчет использования в предпринимательской деятельности хотелось бы поподробнее — друг ИП и является арендодателем указанной недвижимости? Какой у него является система налогообложения?

Уточнение клиента

Юрий, друг к этой недвижимости не имеет ни какого отношения. но по доверенности от его имени недвижимость сдается в аренду..

Касательно его налогооблажения, он является учредителем одного юр.лица — на сколько знаю, для налоговой — еле концы с концами сводит 🙂 систему налогооблажения не знаю.

02 Мая 2017, 18:26

Евгений, добрый вечер.

Если Вы можете подтвердить расходы на покупку этой коммерческой недвижимости, тогда можете продавать, точнее, переоформлять свое же на себя же, по сумме покупки или чуть дешевле, чтоб подозрений не было и сдать нулевую декларацию на следующий год.

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

[Налоговый кодекс РФ][Глава 23][Статья 220]

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта
1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от
продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности
налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом
недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1
настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с
подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму
своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и
документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого
имущества.

Погодите. Если от его имени недвижимость сдается в аренду, то он должен отчитываться за получаемые им доходы. Вот я и спрашиваю — коли он ИП, то для того чтобы понять какие налоговые последствия будут при продаже им недвижимости надо понимать на какой он системе налогообложения. К примеру, если он на УСН 6%, то учитывая, что объект использовался в предпринимательской деятельности, то со всей суммы он уплатит эти 6%. Как Вы понимаете ситуация отличается от обсуждавшейся выше.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

налог от продажи нежилого помещения?

В 2016г. планируем приобрести в совместную собственность супругов нежилое помещение за 2500 000 (можно указать меньше), Кадастровая стоимость 2900 000 руб. (2081 000 с учетом К 0.7)

На имя мужа, который не является ИП. Жена является ИП и планирует сдавать данное помещение в аренду , по договору с мужем безвозмездного пользования или доверительного управления, на безвозмездной основе ( что лучше и правильнее). Т.е. с мужем будет договор, что он мне на безвозмездной основе доверяет сдавать в аренду. Я заключаю договор аренды от своего имени, получаю доход и уплачиваю налог по УСНО. Муж доход с помещения не получает.

Также в ближайшие 3 года планируется продажа данного помещения.

Нужно ли будет мужу при продаже нежилого помещения платить налог с продажи помещения , если будет указана цена продажи также 2500 000 руб. или другая сумма (т.е. ниже) по которой мы купили.

Ответы юристов (6)

Нужно ли будет мужу при продаже нежилого помещения платить налог с продажи помещения, если будет указана цена продажи также 2500 000 руб. или другая сумма (т.е. ниже) по которой мы купили.
Тамара

Если исходить из того, что есть на сегодняшний день, то если стоимость будет ниже кадастровой, то налог придется оплачивать от 70% от кадастровой стоимость, если выше или равна кадастровой то от стоимости в договоре, конечно за минусом 1 млн. рублей:

ст. 217,1 НК РФ: 5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Для возможного избежания налогооблажения и сокращения срока, как вариант оформить помещение на близкого родственника, который после подарит на Ваше имя или супруга помещение, то минимальный срок владения составит 3 года, соответственно по истечению 3 лет возможно будет продать избежав налога:

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

Есть вопрос к юристу?

Так как ваш супруг не является ИП, то он является налогоплательщиком НДФЛ. Данный налог он должен платить при получении дохода от продажи недвижимости.

При этом он может уменьшить доходы от продажи на расходы на приобретение:

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

То есть налог он платить не должен.

Но все же есть небольшая вероятность, что налоговые органы взаимоувяжут ваше ИП и операцию по продаже недвижимости вашего супруга.

В этом случае, на основании пп.4.п. 2. ст.220 НК РФ учитывать эти расходы он не может. То есть придется платить налог со всей суммы.

4) если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 настоящего пункта, положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных:
от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;
от реализации ценных бумаг;

Такой вариант будет даже лучше, если получится.

Тамара, добрый день! Если имущество приобретается в законном браке никаких договоров с супругом заключать не требуется. достаточно нотариального согласия супруга

Письмо Минфина России от 21.06.2013 N 03-11-12/24021

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики в пределах своей компетенции рассмотрел обращение и по вопросу применения патентной системы налогообложения сообщает следующее.
Согласно пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации патентная система налогообложения применяется в отношении предпринимательской деятельности в виде сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.
При этом по вопросу о возможности применения патентной системы налогообложения в отношении вышеназванной предпринимательской деятельности при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности индивидуальных предпринимателей — супругов, следует учитывать следующее.
Статья 34 Семейного кодекса Российской Федерации устанавливает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся в том числе доходы каждого из супругов от предпринимательской деятельности, движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имуществонезависимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Таким образом, имущество, приобретенное во время брака одним из супругов, в том числе за счет доходов от осуществляемой им предпринимательской деятельности, признается совместной собственностью супругов.
В соответствии с п. 2 ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Пункт 4 указанной статьи ГК РФ предусматривает, что данные правила применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности ГК РФ или другими законами не установлено иное.
Так, согласно ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
В этой связи передача имущества в аренду является одним из способов распоряжения имуществом. Соответственно, для передачи одним из супругов (индивидуальным предпринимателем) в аренду помещения, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Уточнение клиента

Андрей здравствуйте! Спасибо за ответ. Я поняла, что собственность совместная и смысла в указанных мною договорах нет. А как поступить чтоб минимизировать все таки налог с продажипомещения?

07 Марта 2017, 11:07

Коллега Унароков написал уже об этом — воспользоваться имущественным вычетом, предусмотренным статьей 220 НК. Для этого мужу нужно будет сдать 3-НДФЛ до 30.04 след за продажей года, заявить об уменьшении дохода от продажи на сумму расходов на приобретение, либо ждать 5 лет и продавать, в этом случае декларация по такому доходу не подается. Ну и как отметил коллега в обоих случаях сохраняются риски признания данного имущества как используемого в предпринимательской деятельности — соответственно нет права ни на вычет ни на освобождение от налога в связи со сроком владения более 5 лет

в дополнение к мнению коллег, в данном случае на мой взгляд, Вам может быть выгоднее не УСН, а ПСН по сдаче в аренду собственного недвижимого имущества, т.к. это имущество и Ваша собственность.

в случае если Вашему супругу откажут в налоговом имущественном вычете по причине использования Вами недвижимости в предпринимательской деятельности, то он имеет право уменьшить доход на расходы по приобретению (пп.2 п.2 ст.220 НК)

В соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13 процентов, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих обложению налогом на доходы физических лиц, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 — 221 НК РФ.
Нормами пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ установлено, что при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право, в частности, на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, предоставляемого с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены ст. 220 НК РФ.
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 руб., а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 руб.
Положения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Вместе с тем согласно положениям пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Это подтверждается и практикой Конституционного Суда РФ. В п. 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П отмечено, как следует из сформулированной Конституционным Судом РФ в Постановлении от 24.02.1998 N 7-П правовой позиции, в соответствии с которой обеспечение неформального равенства граждан требует учета фактической способности гражданина (в зависимости от его заработка, дохода) к уплате публично-правовых обязательных платежей в соответствующем размере, возложенное на налогоплательщика бремя уплаты такого платежа, как налог на доходы физических лиц, — исходя из сущности данного вида налога и императивов, вытекающих непосредственно из Конституции Российской Федерации, — должно определяться таким образом, чтобы валовый доход уменьшался на установленные законом налоговые вычеты, а налогом облагался бы так называемый чистый доход.
Статьей 567 Гражданского кодекса РФ определено, что к договору мены применяются соо11тветственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам гл. 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать.
Таким образом, считаем, что в рассматриваемом случае физические лица вправе уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных расходов в соответствии с положениями пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. В качестве расходов учитывается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при ее отсутствии в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Налог ИП на недвижимость при УСН

Я, как ИП на УСН без сотрудников, планирую приобрести коммерческую недвижимость (офис или магазин), которую хочу сдать в аренду, т.е. использовать в предпринимательской деятельности.

Буду ли я обязан платить налог на имущество? Если да то какой? С какой стоимости имущества?

Нужно ли при этом делать какие-либо бухгалтерские действия (например, ставить на баланс объект, подавать декларации и др.)?

Если я потом продам этот объект, то с полной суммы сделки придется заплатить 6%? Могу ли я продать дешевле, чем купил и ниже кадастровой стоимости?

Заранее спасибо за развернутые, обоснованные законодательством ответы.

14 Февраля 2017, 15:28 Игорь, г. Москва

Ответы юристов (13)

Здравствуйте Игорь, согласно ст 346.11 НК РФ

Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса).

Этот означает, что если данный объект недвижимости не указан в перечне, то налог вы платить не будете.

Перечень можно посмотреть тут

Уточнение клиента

Спасибо, а как увидеть ставки налога?

14 Февраля 2017, 17:10

Есть вопрос к юристу?

Игорь, добрый день! Согласно ст. 346.11 НК

3. Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса).
Нужно ли при этом делать какие-либо бухгалтерские действия (например, ставить на баланс объект, подавать декларации и др.)?
Игорь

Нет, на баланс ставить не нужно а по уплате согласно ст. 409 НК

1. Налог подлежит уплате налогоплательщиками в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.
2. Налог уплачивается по месту нахождения объекта налогообложения на основании налогового уведомления, направляемого налогоплательщику налоговым органом.

это то, что касается налога на имущество, а по УСН ( в т.ч. доходы от сдачи в аренду) данного имуществасдаете декларации , самостоятельно исчисляете и уплачиваете налог с дохода

Применение УСН освобождает от обязанности уплачивать налог на имущество, но не на все имущество, поскольку в отношении некоторых видов установлены исключения:

НК РФ Статья 346.11. Общие положения
2. Применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате… налога на имущество организаций (за исключением налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии с настоящим Кодексом).

К таким исключениям отнесены:

НК РФ Статья 378.2. Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества
1. Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:
1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;
4) жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

С учетом того, что вы берете недвижимость нежилую под аренду, вполне возможно, что ваше помещение попадает под п. 2, в этом случае придется платить налог на имущество.

Если да то какой? С какой стоимости имущества?
Игорь

С кадастровой стоимости, причем если она в отношении конкретного помещения не определена, применяется следующий расчет доли от кадастровой стоимости всего здания:

6. В случае, если в соответствии с законодательством Российской Федерации определена кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, являющееся объектом налогообложения, но при этом кадастровая стоимость такого помещения не определена, налоговая база в отношении этого помещения определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания.

При продаже с полной суммы платите 6%, налоговые вычеты вам не полагаются, т.к. будете как ИП продавать коммерческую недвижимость. Продать ниже кадастровой стоимости можете, но есть риск, что налоговая усмотрит в этом сокрытие дохода (занижение цены по договору).

Уточнение клиента

Спасибо, а как узнать ставки налога на имущество ИП?

14 Февраля 2017, 17:41

Смотря какое имущество купите.

Есть приобретаемое имущество подпадает под приведенный перечень, то налог на имущество будете платить, даже несмотря на то, что будете на УСН:

НК РФ Статья 378.2. Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества
1. Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:
1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;
4) жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Если же под данный перечень имущество не подпадет, то при условии, что будете на УСН, налог на имущество платить не нужно будет:

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 28.12.2016)НК РФ Статья 346.11. Общие положения
2. Применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает их
освобождение от обязанности по уплате налога на прибыль организаций (за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 1.6, 3 и 4 статьи 284 настоящего Кодекса), налога на имущество организаций (за исключением налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии с настоящим Кодексом).
Нужно ли при этом делать какие-либо бухгалтерские действия (например, ставить на баланс объект, подавать декларации и др.)?
Игорь

Просто будете подавать декларацию и платить налог как ИП.

Если я потом продам этот объект, то с полной суммы сделки придется заплатить 6%? Могу ли я продать дешевле, чем купил и ниже кадастровой стоимости?
Игорь

Да, налог 6% придется платить с полной суммы, вычесть понесенные расходы Вы не сможете, право на вычет здесь не применяется.

Право на вычет, предусмотренное ст. 220 НК РФ касается только уплаты НДФЛ, а у Вас УСН, поэтому Вы не платите НДФЛ и вычет применить не можете.

Продать можете дешевле, но если будет меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, то налог будете платить с 70% с кадастровой стоимости.
С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Еще по теме:

  • 382 коап рф Постановление Московского городского суда от 30 марта 2015 г. N 4а-382/15 (ст. 14.16 КоАП РФ. Нарушение правил продажи этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции. Ключевые […]
  • Декларация по енвд для ип на бумажном носителе Сдача налоговой отчетности по почте Способы сдачи налоговой отчетности Законодательством Российской Федерации предусмотрены следующие способы сдачи налоговых деклараций (расчетов): в […]
  • Контролируемые сделки с оффшором Какие сделки являются контролируемыми? В соответствии с положениями ст. 105.14 Налогового Кодекса РФ, с 1 января 2014 года к понятию «контролируемая сделка» относятся: Сделки между […]
  • Как вернуть 13 с первоначального взноса Могу ли я получить 13% от первоначального взноса при покупки квартиры в ипотеку? Приобрел квартиру 1.05.2015г. стоимостью 2205000р., первоначальный взнос составил 620000р., ипотека […]
  • Коап рф ст 121 ч 11 Статья 121. Судебный приказ Статья 121. Судебный приказ 1. Судебный приказ - судебное постановление, вынесенное судьей единолично на основании заявления о взыскании денежных сумм или об […]