Продажа квартиры в совместной собственности супругов

Рубрики Новости

Содержание:

Бесплатная приватизация

Займы под материнский капитал на строительство и покупку жилья без комиссии банка. 8-950-999-777-4

Наши партнеры:










Причуды совместной собственности

Гражданское законодательство допускает ситуации, в которых собственность на объект недвижимости является не единоличной, а совместной. Почему так бывает? Как приобрести или продать общую квартиру?

Прибежали в избу дети

Жизнь многогранна, и обстоятельств, при которых может появиться совместная собственность, множество. Перечислим самые типовые. Прежде всего это, конечно, приватизация — те, кто был постоянно зарегистрирован по месту жительства (прописан) в квартире, и становятся ее собственниками. Второй очевидный вариант — наследование: у умершего человека было два или больше наследников, и квартира становится их совместным имуществом.

Еще один вариант — несовершеннолетние дети. Ныне действующий Жилищный кодекс устанавливает, что согласие органов опеки на сделку требуется только в том случае, если ребенок является сособственником продаваемой квартиры. Но до вступления в 2005 г. в силу ЖК было иначе: опекуны считали себя вправе вмешиваться в любые сделки, где так или иначе фигурировали несовершеннолетние, даже в роли просто зарегистрированных. Простой пример: одинокая мама (единоличная собственница квартиры, ребенок только зарегистрирован) хочет эту недвижимость продать и купить квартиру подешевле — у нее острые материальные проблемы, нужно получить доплату. Орган опеки соглашается, но выдвигает условие, чтобы во вновь приобретаемой квартире половина принадлежала ребенку. Так и появляется совместная собственность.

Как, вероятно, уже догадались читатели, знакомые с данной проблемой, особый случай — это имущество людей, состоящих в браке. Гражданское и семейное законодательство гласит, что единоличной собственностью каждого из супругов является то, с чем он пришел в брак, а также то, что было получено каждым из них лично — в дар или по наследству. Так, если жене ее мама подарила квартиру либо жилье досталось в наследство от умершей бабушки — это квартира лично жены, муж к ней не имеет никакого отношения. А вот все остальное — собственность совместная…

Необходимо отметить еще два момента — чрезвычайно тонких.

Во-первых, свидетельство о собственности может быть выдано только на одно имя, но сути это не меняет. Например, муж купил квартиру исключительно на себя, во всех документах фигурирует только он. Но квартира все равно совместно нажитое имущество, и жена имеет право на ее половину.

Во-вторых, распоряжаться таким имуществом надо сообща даже в том случае, если брак уже распался. Скажем, в 2007 г. квартира куплена в браке, в 2008-м произошел развод, а продавать квартиру надумали только сейчас. По закону все равно требуется отыскать бывшего супруга (супругу) и взять письменное согласие на сделку. С учетом того что люди расстаются обычно не в лучших отношениях, выполнить это требование порой бывает очень сложно.

Они очевидны: собственник — это человек, имеющий на квартиру полные права, без его согласия никакие действия с ней невозможны. Риэлторы могут рассказать немало занимательных историй. Например, о том, как в свое время в число собственников включили скромного 10-летнего сына. Потом из него вырос 20-летний балбес, наркоман, который теперь маму родную из квартиры взашей выгоняет. И повлиять на него особенно нельзя — сособственник. Или о том, как жена, которая за годы семейной жизни не заработала ни копейки, при разводе гордо заявляет, что купленная квартира — совместная собственность, и требует половину.

«По закону квартира, находящаяся в совместной собственности, принадлежит всем собственникам, — комментирует ситуацию Наталья Ракова, генеральный директор агентства Great reality. — На всех них одновременно лежат обязанности по содержанию этого жилья, уплате соответствующих налогов и т. д. Распоряжаться квартирой, находящейся в совместной собственности (дарить, продавать и т. п.), можно только всем сразу, поскольку право собственности на данное жилье не разделено на доли. Чтобы сделка не состоялась, достаточно несогласия хотя бы одного из собственников».

Перейдем к практическим рекомендациям. Человеку, уже имеющему совместное с кем-то имущество, можно порекомендовать одно: договариваться. Понятно, что идти на поклон к бывшей жене или собственному сынку-балбесу не хочется, но…

Существует, правда, альтернатива — добиваться выделения причитающейся вам доли, то есть раздела квартиры. Но тут есть пара подводных камней. Во-первых, далеко не каждый объект недвижимости делится «в натуре». Скажем, двухкомнатное жилье разделить еще можно (хотя доли, скорее всего, окажутся неравными — редко когда комнаты в квартире одинаковы по площади), а что прикажете делать с однушкой?! Во-вторых, раздел обычно оказывается невыгодным в финансовом смысле. Как отмечает Феликс Альберт, президент компании «Хирш-Россия», жилплощадь, продающаяся по комнатам, будет стоить меньше, чем если она продается целиком.

Те, кто еще не попал в подобную ситуацию, должны иметь в виду, что возможности для маневра имеются. Например, в последние годы стали очень популярными брачные контракты — они позволяют расписать режим любой собственности (в том числе и недвижимой), права и обязанности сторон в случае развода. Брачный контракт можно заключить в любой момент: и до регистрации брака, и сразу после, и через любое количество совместно прожитых лет. Конечно, выступить с подобным предложением нелегко: общественные стереотипы предписывают людям перед свадьбой порхать на крыльях любви и не думать о грязных денежных материях. Тут остается посоветовать вспомнить своих разведенных знакомых, уже пятый год сражающихся в судах за квартиру, — это воспоминание «наполнит вас решимостью», как пишут в современной психологической литературе.

Что до рекомендаций противоположной стороне (то есть тем, кто хочет купить квартиру, пребывающую в непростом юридическом совместном статусе), то для большинства ситуаций все просто. Сособственники перечислены в правоустанавливающих документах, и вам остается только дождаться момента, когда они закончат свои «кухонные» дуэли и как-нибудь договорятся между собой.

Печальное исключение составляет только недвижимость, приобретенная в браке, — как мы помним, в правоустанавливающих документах наличие супруги может и не упоминаться. Поэтому вариантов два: либо заполучить «вторую половину» для участия в сделке (в крайнем случае получить от нее нотариально удостоверенное согласие), либо убедиться, что продавец на момент приобретения квартиры в браке не состоял. В обоих случаях следует помнить, что любые бумаги могут быть подделаны — от этого никто не застрахован, поэтому проверку лучше поручить людям компетентным.

Общая совместная собственность супругов на квартиру — все ответы юристов в одной статье

Важно различать общую и долевую совместную собственность на недвижимость, так как от ее вида зависят юридические последствия при покупке и продаже, дарении, вступлении в наследство, при налогообложении и уплате госпошлины.

Содержание статьи:

Общая совместная собственность на квартиру

Проще и удобнее решать различные вопросы, если квартира находится в собственности одного человека.

Но обычно владельцев два и более, они распоряжаются недвижимостью на правах долевой или общей совместной собственности:

  1. Доли можно продавать, выкупать, дарить, передавать по наследству.
  2. Если они не выделены и не определены в документах, квартира находится в общей совместной собственности.

У супругов совместное право собственности на недвижимость появляется:

  • при покупке жилья в браке,
  • при приватизации.

Квартира приватизирована в совместную собственность

Одним из путей образования совместной собственности на квартиру является ее приватизация, которая проводится на основании Закона РФ «О приватизации».

Когда жилплощадь оформляется теми, кто в данный момент на ней проживает, даже если они не находятся в родственных отношениях, она может перейти в совместное или долевое владение.

Это зависит от того, как заполнен бланк на приватизацию, в котором есть графа, где указывается, в какое владение переходит собственность: общее или долевое.

Совместная собственность супругов на квартиру

В выписке ЕГРН перечисляются все собственники, вместе владеющие квартирой, то есть одному объекту недвижимости соответствует одна регистрация в госреестре. Прежние свидетельства, где все владельцы перечислены в одном документе, также имеют юридическую силу.

В таком случае все собственники имеют абсолютно равные права владения, пользования и распоряжения этой квартирой (ст.253 ГК РФ).

В соответствии со статьей 244 ГК РФ совместная собственность супругов на квартиру может возникнуть в том случае, когда супруги вместе приватизируют или приобретают жилье на общие средства. Теоретически они владеют равными долями, но распоряжаться ими единолично не имеют права. Если один из них хочет оформить дарственную на квартиру и продать, от второго потребуется нотариально заверенное согласие.

Нередко один из супругов во время совместной жизни получает в наследство квартиру. Она не будет совместной собственностью, однако второй супруг в определенный момент может подтвердить, что он участвовал в ее ремонте, которая значительно увеличила ее стоимость и улучшила состояние, и может быть признан совместным собственником через суд.

Если недвижимость была приобретена мужем или женой до брака, она не будет являться общей собственностью. Но если во время семейной жизни в нее буду вкладываться деньги, то во время развода можно претендовать на ее раздел, если доказать, что на ее содержание и ремонты тратились совместно заработанные средства супругов.

Как перевести совместную собственность недвижимостью в долевую?

Совместная долевая собственность на квартиру супругов может быть зафиксирована при составлении брачного договора, в котором определяются доли в пропорциональном виде (ст.256 ГК РФ).

Если в силу различных обстоятельств один из владельцев хочет распорядиться формально принадлежащей ему долей, продать или поменять, нужно оформить ее выделение документально. Если договоренности достичь не удается, можно обратиться в суд и выделить доли при получении положительного решения.

Раздел имущества супругов по соглашению оформляется нотариально, а право собственности на новые доли регистрируется затем в ЕГРН.

Только после выделения доли один из супругов может самостоятельно распорядиться своей частью недвижимости.

В соответствии с новым законодательством, преимущественное право покупки долевой собственности имеют другие дольщики квартиры. Их нужно уведомить в письменном виде. Затем, в течение 30 дней, они должны предпринять определенные шаги, если хотят выкупить долю.

Выделение доли при разделе недвижимости может быть произведено в натуре, то есть определенной частью жилья. В квартире это может быть только отдельная комната. Если выделение реальной доли невозможно, то она может быть определена в денежном эквиваленте. Обозначается только ее пропорция к общей собственности, без описания реального помещения, которое ей соответствует.

Пока супруги живут вместе, одной семьей, то мало кто задумывается, в какой форме они владеют квартирой. А вот при разводе или ухудшении отношений возникает шквал вопросов.

Составление брачного договора перед свадьбой еще до сих пор принимается многими как что-то оскорбляющее большую и чистую любовь. Но именно он поможет сохранить многим нервы и средства, если заранее определить, как будет распределяться недвижимость в случае развода.

Продажа квартиры в совместной собственности

Квартиру, находящуюся в совместной собственности, можно продать только всю сразу целиком при дружном согласии владельцев, она не может быть подарена или продана по желанию только одного из супругов.

При продаже муж и жена должны присутствовать на сделке. Если кто-то не может прийти лично, он должен назначить своего представителя по нотариально заверенной доверенности.

В договоре купли-продажи квартиры, находящей в совместной собственности, должны быть перечислены все владельцы общей недвижимости. Полученные за сделку деньги принадлежат им в равных частях.

Налоговый вычет при покупке квартиры в совместную собственность

Для получения налогового вычета с суммы, на который имеют право оба супруга, нужно представить документы, подтверждающие право собственности и оплату денежных средств за квартиру. Для этого муж и жена должны иметь постоянный доход, с которого выплачиваются налоги.

Если вся сумма вычета снимается с одного из супругов, то за вторым сохраняется право на налоговый вычет в будущем.
Максимальный размер суммы, с которой начисляется налоговый вычет — 2 млн. р., компенсация составит 260 тыс. рублей, а в случае использования ипотеки — 390 тыс.р.

Имеет значение, в каком году супругами было приобретено жилье, так как в 2014 году в НК РФ были внесены существенные изменения. Если раньше при вычете учитывался размер доли, то теперь важнее представить документы о том, кто и сколько средств потратил при покупке недвижимости.

Заключение

Квартира, находящаяся в совместной собственности супругов принадлежит им в равных долях, которыми они могут управлять только вместе. При необходимости можно провести раздел имущества, оформить доли, принадлежащие мужу и жене, документально. В таком случае каждый из них сможет ее продать, получив предварительно согласие второго.

При покупке квартиры в совместную собственность без оформления долей, налоговый вычет может быть восполнен одному из супругов, а второй в таком случае сохраняет право на него при следующей сделке.

Видео сюжет расскажет о нюансах квартиры находящейся в совместной и долевой собственность

Общая совместная собственность: нужен ли нотариус?

Продаем вместе с супругом квартиру, находящуюся в общей совместной собственности (МО, г. Балашиха). Два взрослых собственника: я и он. Вопрос: требуется ли в таком случае нотариальное сопровождение сделки? И если да, то за чей счет в таком случае принято оплачивать эту услугу?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Наталья, добрый день. Обязательного нотариального удостоверения сделок по отчуждению недвижимости находящейся в общей СОВМЕСТНОЙ собственности, не требуется. Это делается по желанию, в отличии от общей ДОЛЕВОЙ собственности. Обычно при нотариальных сделках, стороны несут расходы пополам. А в случае когда одна из сторон настаивает на нотариальном удостоверении, то она оплачивает свою часть самостоятельно. Сложилось так, что покупатель несёт расходы по сделке полностью при простой письменной форме (ППФ). А, если к примеру продавец настаивает на нотариате хотя он необязателен, то справедливо будет оплатить ему половину за свою инициативу.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день, обязательное нотариальное удостоверение в данном случае не требуется.

Совместная собственность

Юридическое понятие собственности гораздо шире и многообразней, чем могут себе представить простые граждане. Поэтому иногда у них возникают закономерные вопросы о том, как распорядится своей собственностью, ответы на которые может дать только специалист по недвижимости.

В наше агентство обратилась Ирина Денисова, желающая продать квартиру, принадлежащую ей вместе с мужем. Оказавшись в сложной жизненной ситуации, она хочет разъехаться с ним, не дожидаясь окончания разводного процесса. Квартира в Москве была куплена на третьем году официального брака и является общей. Однако все документы на право собственности оформлены на Ирину. Поэтому она решила, что имеет право на распоряжение квартирой без участия мужа.

Наши юристы изучили ситуацию и объяснили клиентке в чем она заблуждается:

Разница между совместной, долевой и индивидуальной собственностью.

По нормам законодательства России существует три формы собственности для граждан:

  • индивидуальная (когда один собственник владеет имуществом и самостоятельно распоряжается им);
  • долевая (когда один объект, например квартира, принадлежит нескольким собственникам в определенных долях);
  • совместная (когда на объект принадлежит нескольким собственникам без разграничения долей).

Совместная и долевая собственность — это разновидности термина общей собственности. Трактовка которому дана в статье 244 ГК РФ. Общей собственностью считается имущество, которое принадлежит двум или более гражданам. Нормы этой статьи Кодекса определяют, что в большинстве случаев вся общая собственность является долевой, кроме ситуаций когда объект, принадлежащий нескольким людям, не может быть поделен даже виртуально, и правил, при которых совместная собственность регламентируется требованиями прочих законов. Получается что, совместная собственность возникает только на неделимое имущество и, в трактовке статей 34 СК РФ и 256 ГК РФ, у супружеской пары или, в трактовке статьи 257 ГК РФ, у фермеров или крестьян. Прочих вариантов совместной собственности граждан законодательством не предусмотрено.

Важно: По законодательным нормам России совместная собственность на супружеское имущество может возникнуть только после официальной регистрации супружества. Совместное хозяйство не является основанием для автоматического признания собственности совместной. Если это необходимо, надо заключать договор или придется доказывать право на собственность в суде.

Разница между индивидуальной и общей собственностью очевидна — если индивидуальный собственник может единолично распоряжаться своим имуществом, то при общей собственности для этого требуется соблюсти определенные условия и получить согласие других владельцев. Участники долевой собственности, по нормам п. 2 ст. 246 ГК РФ могут распорядиться своей долей собственности, сообразно своему желанию, то есть продать, подарить, отдать в залог или завещать любому лицу, по своему выбору. Для правомерности такой сделки участник долевой собственности должен соблюсти правила, изложенные в ст. 250 ГК РФ.

Разница в осуществлении правомочий по совместной и долевой собственности в том, что владельцы долевой собственности имеют определенную долю в праве на общее имущество, а у владельцев совместной собственности есть равные права в целом на весь объем общего имущества, но при этом никто из них не имеет определенной официально доли в праве собственности на то же имущество. Правда, при необходимости, эту долю можно выделить путем раздела имущества или выделением долей. Предусмотрено, что в этих случаях выделу подлежит реальная определенная доля в самом имуществе, а не в праве собственности на это имущество. В результате раздела или выдела происходит прекращение юридических отношений владельцев по общей совместной собственности. Поэтому пока существует общая совместная собственность, она — бездолевая. Это ее главная юридическая особенность.

Пользоваться и владеть совместной собственностью могут свободно и без ограничений все ее владельцы сообща. Согласно регламента статьи 253 ГК РФ, распоряжаться имуществом в совместной собственности, можно только при условии получения на это согласия всех его владельцев, независимо от того, кем из участников юридически совершается сделка по распоряжению этим имуществом. Попросту говоря, для продажи квартиры, находящейся в совместной собственности как имущество, нажитое супругами в браке, обязательно требуется согласие другого собственника — второго супруга. Без этого согласия любая сделка, совершенная с таким имуществом, может быть признана недействительной в судебном порядке. Правда, доказывать отсутствие такого согласия придется собственнику, который оспаривает сделку. Для этого закон предусматривает срок исковой давности в один год, который начинается с того момента, как совладелец имущества узнал или должен был узнать о сделке, совершенной без его согласия. На практике при оформлении сделок с квартирами, находящимися в совместной собственности супругов, нотариусы всегда требуют письменное согласие второго супруга, чтобы избежать оспаривания сделки в суде.

Важно: Если один из владельцев совместной собственности является недееспособным или несовершеннолетним, то для защиты его законных прав и интересов законом предусматриваются особые условия для оформления сделок, а именно обязательное участие в них социальных органов или органов опеки и попечительства.

Исходя из вышесказанного, для того, чтобы Ирина могла распорядиться квартирой по своему усмотрению, она должна получить письменное согласие на сделку от своего мужа. Если он не дает такого согласия, то Ирина имеет право перевести совместную собственность в долевую, путем выделения свой доли в квартире. Если муж окажется не согласен с выделением долей на договорной основе, это можно сделать в судебном порядке.

Как происходит выделение доли из совместной собственности?

Статья 254 Гражданского кодекса РФ предусматривает право владельцев совместной собственности осуществить ее раздел с выделением долей. При этом, если отсутствует договор между участниками совместной собственности о размерах их участия, то доли в собственности признаются и выделяются равными. Как правило, при выделении долей в совместной собственности супругов, суды руководствуются именно этой нормой. За исключением случаев, когда между супругами заключен брачный договор, в котором прописаны их доли во владении имуществом.

Таким образом, чтобы выделить свою долю в квартире, Ирине необходимо обратится с исковым заявлением в суд. К исковому заявлению следует приложить:

  • копию и оригинал свидетельства о браке;
  • копии и оригиналы документов, подтверждающих право собственности на квартиру (договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права собственности);
  • кадастровый паспорт и экспликацию на квартиру.

Суд рассмотрит и проверит все обстоятельства и данные и выделит Ирине ее долю в совместной собственности, которая будет составлять ½ квартиры. Именно этой долей Ирина дальше сможет распорядиться по своему усмотрению.

Как продать, подарить или завещать выделенную долю в квартире?

Особенности совершения сделок с долевой собственностью регламентируются нормами статьи 250 ГК РФ. Согласно этой статье у участников долевой собственности есть преимущественное право на приобретение долей прочих участников, если они выставлены на продажу. Это означает, что приняв решение продать свою долю в квартире, владелец обязан предложить ее к покупке остальным участником. Такое предложение, в соответствии с требованиями законодательства, должно быть сделано в письменном виде и содержать определенные обязательные пункты:

  • точный адрес имущества;
  • размер доли в нем, выставленный на продажу;
  • цена, по которой продается доля;
  • прочие значимые условия продажи доли.

При этом, у продавца должны быть доказательства получения другими участниками долевой собственности таких уведомлений. Это значит, что направлять их по почте необходимо заказным письмом с уведомлением о вручении, а вручать лично только под расписку. После получения уведомления о продажи доли в недвижимом имуществе для принятия решения другие собственники имеют 1 календарный месяц. В течение этого срока они обязаны известить продавца о своем желании воспользоваться правом преимущественной покупки или об отказе от этого права. Примечательно, что в случае согласия на покупку доли сразу от нескольких участников право выбора покупателя остается за продавцом. Если никто из участников долевой собственности не захотел выкупить долю, ее можно продавать на законных основаниях любому стороннему покупателю. Правда для этого необходимо получить письменный отказ от права на покупку от всех участников долевой собственности. Если такой отказ не получен, то доказательством надлежащего исполнения порядка продажи долей будет служить расписка о получении извещения о продаже. Преимущественное право покупки доли не может быть передано другому лицу.

Когда квартирную долю продали с несоблюдением существующего порядка, или при ее реализации были допущены несоблюдения в правах других участников на приоритетное право покупки, любой из них, при желании, может переоформить такую сделку на себя, обратившись в суд. Для этого закон дает срок в три месяца со дня совершения сделки.

По сделкам мены долевой недвижимости применяются точно такие же правила. А на такие правоотношения как дарение или завещание они не действуют. Написать завещание или подарить свою долю в квартире можно как обычное индивидуальное имущество, без любых ограничений. Зачастую владельцы долей используют дарение как способ обойти обязательное преимущество на покупку доли прочими собственниками. Однако это создает определенные риски для покупателя, ведь договор дарения так же может быть оспорен в судебном порядке. Сделать это могут другие владельцы долевой собственности. При этом покупатель доли может остаться и без недвижимости, и без денег. Ведь договор дарения — это безвозмездный вид сделки и возврат средств не предусматривает.

Резюмируя все вышесказанное, можно отметить, что после выделения своей доли в вышеозначенной квартире, Ирина обязана предложить ее к покупке своему мужу. И только если он откажется ее покупать, она может выставить ее на реализацию для других покупателей. Но подарить долю, завещать ее или заложить в качестве обеспечения по кредиту, Ирина сможет сразу же после вступления в силу судебного постановления о выделении ей доли имущества. Для этого согласие ее мужа не потребуется.

Как продать квартиру супругов в совместной собственности

Когда супруги приобретают жилую недвижимость, она почти всегда становится их общим, совместным жильем. Это не только бытовой, но и юридический статус, ведь на такой объект распространяется особый режим совместной собственности. Он определяет порядок владения, использования и распоряжения общим жильем. Продажа квартиры в совместной собственности имеет свою специфику, поэтому данный вопрос требует отдельного рассмотрения.

Что такое общее супружеское имущество

Вступление в брак влечет за собой ряд юридических последствий. Одно из них — возникновение режима совместной супружеской собственности. Согласно ст. 33 Семейного кодекса РФ , этот режим действует при отсутствии брачного контракта, то есть, почти всегда — в 97 % браков.

В процессе совместной жизни формируется некий объем имущества, на которое оба супруга имеют равные права и обязанности без выделения конкретных долей, что прекращается лишь после развода.

Согласно ст. 34 СК , за некоторыми исключениями общая супружеская собственность создается за счет всего полученного, заработанного и приобретенного каждым из супругов после регистрации брака.

Кто бы из супругов ни купил жилье и на кого бы оно ни было оформлено, оба имеют равные права на совместно нажитый объект.

Совместная собственность супругов на квартиру возникает лишь при возмездном приобретении. Все полученное любым из них по наследству, в качестве подарка или по любой другой безвозмездной сделке считается личным и в перечень совместно нажитого имущества не входит.

Приобретение жилья в браке

Купленная в браке квартира будет считаться совместно приобретенной в любом случае, независимо от типа сделки:

  • договора долевого участия в строительстве;
  • договора с ЖСК;
  • обычного договора купли-продажи;
  • ипотеки.

При этом не имеет значения, кто заключил такой договор, за чьи средства куплен объект и на кого впоследствии он был оформлен. Поскольку квартира считается общей, без одобрения жены муж не сможет распорядится недвижимостью, даже если он погашал ипотечный долг из собственных доходов.

Без согласия супруга даже купить такую квартиру не получится. П. 3 ст. 35 СК обязывает граждан, заключающих сделку, права по которой подлежат государственной регистрации, заручиться нотариально заверенным согласием брачного спутника. Без этого документа нельзя зарегистрировать жилье в Росреестре.

Продажа совместно нажитой квартиры

Продажа квартиры в совместном пользовании может быть связана со множеством причин:

  • переездом семьи;
  • необходимостью размена жилья;
  • разделом супружеского имущества и так далее.

Однако режим совместной собственности и правила распоряжения общим имуществом накладывают на такие операции некоторые ограничения.

Так, ст. 35 СК обязывает владельцев такого имущества пользоваться и распоряжаться им по взаимному согласию. Поэтому продать или иным образом распорядиться общим жильем можно лишь при условии, что все собственники с этим согласны.

Проблемы могут возникнуть и с тем, как уговорить второго собственника продать квартиру. К моменту продажи владельцы недвижимости могут уже и не быть мужем и женой. Если при разводе они не разделили имущество, то даже после расторжения брака режим общей собственности будет распространяться на квартиру.

Режим совместной собственности предполагает обоюдное согласие сторон при продаже или совершении иной сделки с недвижимостью.

Прежде чем рассмотреть, в какой форме следует получать согласие, приведем общий алгоритм действий по продаже общей жилой недвижимости. Супруги должны выполнить следующие шаги:

  1. Достичь согласия по поводу продажи квартиры.
  2. Определить рыночную стоимость жилья. Это можно сделать самостоятельно, проведя мониторинг цен на недвижимость в районе проживания, или с помощью оценщика/риелтора.
  3. Найти покупателя. Для этого можно разместить объявления о продаже квартиры или обратиться в агентство недвижимости.
  4. Подготовить документы для заключения сделки. Если привлечены риелторы, сбором и подготовкой документов занимаются именно они.
  5. Заключить сделку.
  6. Зарегистрировать переход прав в Росреестре.
  7. Получить сумму, указанную в договоре.

Теперь остановимся подробнее на основных процедурных моментах.

Согласие супруга на продажу

Обычно при продаже совместно нажитого имущества предполагается, что супруг априори действует с согласия брачного спутника. Однако для продажи совместно нажитой недвижимости одного лишь предположения недостаточно.

Поскольку переход прав на недвижимость вследствие купли-продажи подлежит регистрации в Росреестре, для заключения сделки нужно получить у мужа/жены письменное согласие и заверить его у нотариуса. Без него продажа общей совместной собственности супругов в 2018 году может быть признана недействительной.

Напоминаем, что этот документ потребуется и в случае, если муж с женой уже развелись, но пока не разделили квартиру, и она все еще является совместно нажитым жильем.

Другое дело, если жилье уже было разделено и каждый из супругов получил свою долю. При разделе имущества режим совместного владения прекращается, и для продажи такой квартиры уже не нужно согласие супруга.

Где заключать и регистрировать сделку

Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. В связи с этим действующее законодательное положение о продаже совместно нажитого имущества предъявляет к таким сделкам особые требования.

Согласно ст. 21 ФЗ от 13.07.2015 № 218 «О госрегистрации недвижимости» , любой документ, на основании которого переходит право на недвижимость, должен быть нотариально удостоверен. Это касается и договоров купли-продажи квартиры.

Обязательное условие успешной регистрации продажи недвижимости — заключение сделки у нотариуса.


Стороны могут обратиться к любому нотариусу — территориальные или иные ограничения отсутствуют. Чтобы сократить расходы на оплату услуг нотариуса, договор можно составить самостоятельно. В документе стоит упомянуть порядок прохождения и оплаты сбора за государственную регистрацию.

После удостоверения сделки необходимо обратиться в Росреестр, который будет проводить госрегистрацию перехода прав.

После того как сотрудник службы проверит документы и зарегистрирует договор, общей совместной собственности на квартиру у супругов больше не будет. Впрочем, они могут восстановить режим совместного владения, купив на вырученные деньги другую квартиру.

Какие потребуются документы

Для оформления сделки с жилой недвижимостью собственникам потребуется пакет документов, в который входит договор купли-продажи. За отдельную плату нотариус подготовит текст этого документа. При самостоятельном составлении соглашения следует убедиться, что договор содержит следующую информацию:

  1. Личные данные сторон с указанием адресов проживания, контактов и прочих реквизитов.
  2. Предмет договора: описание квартиры с перечнем индивидуальных характеристик — кадастрового номера, количества комнат, площади, этажа и так далее.
  3. Цена и порядок оплаты. Оплатить покупку можно за счет собственных средств, с использованием займа или жилищных сертификатов. Желательно установить крайний срок оплаты.
  4. Права и обязанности покупателя и продавца: прием/передача объекта недвижимости, составление специального акта, порядок оформления и распределения расходов на него.
  5. Ответственность сторон за неисполнение условий.
  6. Порядок разрешения споров и прочие условия, которые стороны желают внести в договор.

Прежде чем составлять соглашение, стоит изучить образец типового договора купли-продажи.

Вместе с договором стороны должны подать следующие документы:

  • договоры, устанавливающие право на жилье: договор купли-продажи, по которому квартира была приобретена; договор о приватизации; иные соглашения, в результате которых возникла совместная собственность;
  • выписку из ЕГРН или свидетельство о госрегистрации прав на недвижимость, выданное до 15.07.2016;
  • экспликацию, поэтажный план, прочие технические документы, выданные в БТИ;
  • единый жилищный документ и выписку из домовой книги;
  • нотариально заверенное согласие супруга, если сделка совершается мужем или женой;
  • доверенность на продажу, если сделку оформляет посредник;
  • квитанцию об оплате услуг нотариуса и госпошлины.

Аналогичный пакет документов потребуется и при обращении в Росреестр для регистрации перехода прав. Дополнительно нужно составить заявление на переход прав и оплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей.

Продажа собственной доли в общей собственности

После размолвки владельцы супружеской собственности могут задаваться вопросом, как продать часть в квартире, считающейся совместно нажитой. Однако до тех пор, пока квартира является общим имуществом, продать свою долю невозможно.

Режим совместной собственности не определяет, какая доля принадлежит мужу, а какая — жене.

Поскольку неизвестно, что и в каких долях является собственностью каждого из супругов, продать это они не могут, по крайней мере, до развода. Хотя продажа имущества после расторжения брака не всегда требует раздела, в случае продажи супружеской доли это неизбежно.

Таким образом, продать свою часть квартиры можно лишь после определения доли каждого супруга.

Раздел и выделение доли в квартире

Согласно ст. 38 СК , супруги вправе в любое время разделить совместно нажитое имущество, в том числе и квартиру. Это можно сделать по обоюдному согласию, подписав и удостоверив соглашение у нотариуса.

Если супруги не в состоянии сами договориться о разделе имущества, придется обратиться в судебные органы. В этом случае суд не только произведет раздел, но и определит доли, в которых жилое имущество передается супругам.

В общих случаях, согласно ст. 39 СК , такие доли являются равными — супруги получают по ½ квартиры. Но возможны исключения, например, при наличии несовершеннолетних детей.

После раздела и определения долей квартира перестает быть совместной собственностью супругов — в действие вступает долевой режим владения. Согласно ст. 250 ГК , совладелец имеет преимущественное право покупки. Следовательно, продажа части квартиры должна начинаться с переговоров о покупке вторым супругом, и только в случае отказа ее можно продать третьим лицам.

Налогообложение при продаже квартиры

Доход от продажи недвижимости облагается налогом. В этом случае применяется ставка НДФЛ в размере 13 % для резидентов РФ, и 30 % – для тех, кто не имеет этого статуса.

При подаче декларации можно заявить о своем праве на имущественный вычет в соответствии со ст. 220 НК .

Поскольку сумма для уплаты налога выходит немалая, законодатель предусмотрел некоторые исключения. Так, согласно п. 17.1 ст. 217 НК , от уплаты НДФЛ освобождается продавец, который соответствует следующим требованиям:

  • является резидентом РФ;
  • приобрел квартиру после 01.01.2016;
  • владеет этой недвижимостью не менее трех лет.

Те, кто не отвечает перечисленным условиям, при продаже квартиры обязаны подать налоговую декларацию. Это касается каждого, кто выступает в договоре купли-продажи в роли продавца.

Продажа долевой недвижимости

После раздела квартиры и определения долей супруги могут свободно распоряжаться ими. Получать согласие кого-либо из них не обязательно. Однако имущество продолжает оставаться общим, поэтому, согласно ст. 247 ГК , владеть и пользоваться им они продолжают по обоюдному согласию. В противном случае порядок владения и использования определяет суд.

Будучи общими владельцами квартиры, супруги могут продать объект не по долям, а совместно.

Совместная продажа долевой собственности возможна как по письменному, так и по устному соглашению сторон.

В случае устной договоренности оба супруга должны фигурировать в договоре купли-продажи как продавцы-совладельцы. Альтернативный вариант — оформление на одного из них доверенности, по которой он будет представлять интересы совладельца.

Подписав соглашение о продаже общей недвижимости, супруги могут передавать полномочия по продаже и без дополнительной доверенности.

Заключение

Исходя из вышесказанного, можем сделать несколько выводов:

  • квартира, купленная супругами в браке, относится к совместно нажитому имуществу;
  • этот имущественный режим предполагает распоряжение объектом лишь по обоюдному согласию;
  • в случае продажи квартиры супруг-продавец обязан получить от мужа/жены нотариально заверенное согласие
  • при продаже квартиры без согласия второго супруга по его ходатайству легко признать сделку недействительной;
  • если кто-то из супругов хочет продать свою долю, он может сделать это только после раздела имущества. Получать разрешение не обязательно, но преимущественное право покупки имеет второй супруг.

Алгоритм проведения сделки при продаже недвижимости: Видео

Еще по теме:

  • Норма жилья во владимире Справка об учетной норме и норме предоставления жилой площади во Владимирской области Справка об учетной норме и норме предоставления жилой площадиво Владимирской области Учетная норма(м. […]
  • Выплаты по рождению первого ребенка в 2018 году в москве Детские пособия в Москве Москва — крупный, богатый мегаполис, который гарантирует своим жителям социальную поддержку с выплатами, пособиями выше среднего уровня. Достаточно большой слой […]
  • Мещерякова елена адвокат Тел.: +7 (926) 245-3270 E-mail: [email protected] Мой регистрационный номер 77/7906 в реестре адвокатов г. Москвы. В 2002г. я закончила Академию налоговой полиции ФСНП РФ. С […]
  • Закон об антикварном оружие В правовом регулировании оборота антикварного оружия выявлены противоречия В настоящее время в российском законодательстве, регулирующем оборот оружия, содержится противоречие, касающееся […]
  • Кредитный кооператив и материнский капитал Как воспользоваться займом «Материнский капитал» Кредитный потребительский кооператив «Оберег» предоставляет возможность быстро воспользоваться средствами материнского капитала с помощью […]