Рассрочка оплаты при покупке квартиры

Рубрики Новости

Содержание:

Порядок покупки квартиры в рассрочку

Рассрочка предполагает оплату стоимости недвижимости по частям, установленным договором.

Порядок предусматривает выбор подходящего варианта жилья, согласование условий выплат, заключение сделки купли-продажи и регистрацию права собственности в Росреестре.

Часто способ оплаты намеренно «вуалируют» под ипотеку. Застройщики используют формулировку «рассрочка» для продажи жилья под солидные проценты, что по закону не совсем корректно.

В идеале рассрочка не должна содержать переплат и комиссий за оформление сделки.

Что это такое?

Покупка квартиры в рассрочку осуществляется по общим правилам договора продажи недвижимости в соответствии со статьями 549-558 ГК РФ.

Оплата товара должна производиться строго согласно договору и его приложению.

Если по каким-либо причинам покупатель не в состоянии вносить платежи, то продавец вправе потребовать вернуть квартиру, за исключением случая, когда заплачено уже больше 50% от стоимости недвижимости.

На что обратить внимание?

Следует тщательно изучить предложение застройщика и выяснить полную стоимость квартиры.

Если недвижимость приобретается по договору долевого участия, то деньги в рассрочку желательно вносить не к определенному сроку, а после конкретного этапа постройки здания.

В договоре о продаже квартиры в рассрочку нужно обратить внимание на окончательность прописанной суммы.

Не рекомендуется передавать часть суммы за квартиру по предварительной купле-продаже, так как такое соглашение содержит только обязательство реализовать недвижимость.

Если условия статьи 429 ГК РФ не будут выполнены продавцом добровольно, то придется обращаться в суд, чтобы заключить основной договор.

Нужно учитывать:

  • состояние объекта недвижимости;
  • наличие технической документации;
  • отсутствие обременений – залога, арестов и притязаний со стороны третьих лиц.

Порядок предоставления рассрочки регулируется по договоренности между продавцом и покупателем. Главное условие – срок платежей и проценты, если они вообще предусмотрены.

В договоре должны быть прописаны ежемесячные суммы платежей.

Стороны также вправе условиться о любой периодичности оплаты. Возможны дифференцированные выплаты или оплата равными суммами.

Срок рассрочки может быть увеличен, по дополнительному соглашению между продавцом и покупателем квартиры.

Сделка должна предусматривать момент перехода права собственности на квартиру.

Дополнительные условия определяются исходя из интересов продавца и покупателя – например, о продаже мебели, других предметов домашнего обихода.

На какой срок?

Срок рассрочки может быть определен между продавцом и покупателем.

На практике такой способ продажи квартиры оформляется на короткое время, не превышающее 1 год.

От срока зависит размер первоначального взноса. Он будет больше, если выплаты растягиваются на несколько лет, и меньше – когда рассрочка погашается через 6-8 месяцев после подписания сделки продажи недвижимости.

Отличия от ипотеки

Ипотека предполагает оформление жилищного кредита на достаточно внушительную сумму.

Для получения займа необходимо:

  • обратиться с заявлением в банк;
  • собрать необходимые документы, подтверждающие финансовую состоятельность заемщика.

Некоторые ипотечные продукты предоставляются только, если договор кредитования обеспечивается поручительством платежеспособного гражданина.

Выплата ипотеки:

  • предполагает длительный срок;
  • требует оформления страховки жизни, здоровья и платежеспособности заемщика.

Кредит обеспечивается залогом покупаемой недвижимости, что означает возможность продать квартиру в случае просрочки и неспособности погашать платежи.

Рассрочка оформляется на более короткий срок и не требует обязательного залога недвижимости, хотя по желанию стороны могут об этом договориться.

В отличие от ипотеки проценты не предусматриваются либо возможны в минимальном размере.

От подписания продажи квартиры в рассрочку следует отказаться, если условия договоры будут похожи на сделку ипотечного кредитования.

Покупка квартиры в рассрочку

В целом покупка квартиры в рассрочку будет не сильно отличаться от сделки приобретения недвижимости на обычных условиях.

Оплата рассрочки должна предусматривать строго предусмотренные сторонами суммы.

Сделка оформляется договором продажи, наряду с которым можно оформить соглашение о задатке.

В сделке также следует обозначить размер процентов (если они предусмотрены), и порядок их начисления – на остаток платежей или всю сумму.

В новостройке

Рассрочка при покупке квартиры в новостройке возможна как в уже готовом жилье, так и в строящихся многоквартирных домах. В первом случае она не будет большой – в среднем, 4-8 месяцев.

Приобретение недвижимости в новостройке оптимально по сделке долевого участия, которая оформляется наряду с обязательством частичной оплаты стоимости квартиры.

ДДУ подлежит регистрации в Росреестре. Собственник сможет стать полноправным хозяином такой квартиры только после сдачи дома и оформления свидетельства о собственности.

У физического лица

Гражданин – продавец квартиры, вправе предоставить покупателю рассрочку на индивидуальных условиях, в зависимости от стоимости жилья.

Сделка оформляется обычным договором, за которым следует подписание акта передачи и регистрация права собственности.

Такие предложения достаточно редки, так как продавец квартиры старается сразу получить все деньги.

Обычно в рассрочку продается недорогое жилье:

  • комнаты в общежитиях;
  • малогабаритные квартиры в спальных районах и др.

Сколько стоит переоформить квартиру при покупке? Смотрите тут.

Как оформить?

Особенности оформления:

  1. Стороны договариваются об условиях сделки, подписывают договор.
  2. Соглашение о рассрочке может быть оформлено отдельным документом, с графиком погашения платежей.
  3. Переход права собственности зависит от времени регистрации собственности в Росреестре.
  4. Передача части денег возможна наличными или через ячейку в банке. Последний способ требует дополнительных затрат на оплату услуг специалистов кредитного учреждения.

Для оформления сделки купли-продажи необходимо собрать следующие документы:

  • свидетельство о собственности на квартиру;
  • правоустанавливающий документ (купля-продажа, дарение, наследство, решение суда) – сведения, подтверждающие правомерность принадлежности квартиры продавцу;
  • документы из БТИ и кадастровый паспорт;
  • выписку из Росреестра на объект недвижимости;
  • квитанцию об отсутствии задолженности за коммунальные услуги (если жилье приобретают на «вторичке»;
  • согласие супруга на покупку недвижимости.

Все сведения подлежат тщательной проверке.

Дополнительно могут быть сделан запросы в медицинские учреждения, нотариальную контору, если есть основания сомневаться в надежности продавца.

Договор оформляют в обычной письменной форме. С 1.03.2013 г. такие сделки не подлежат государственной регистрации.

Переход права собственности на недвижимость подлежит оформлению в Росреестре и возможен только после предоставления:

  • нового договора;
  • прежнего правоустанавливающего документа;
  • согласия супруга на продажу;
  • квитанции об оплате госпошлины в размере 1 тыс. руб.

В договоре должны быть определены:

  • контрагенты (стороны) – их паспортные данные;
  • полная характеристика квартиры (жилая и общая площадь, этаж);
  • полная стоимость квартиры (цифрами и прописью);
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность, в том числе в случае просрочки по оплате платежей за квартиру.

Возможна регистрация сделки в нотариальной конторе. Там же можно передать часть стоимости квартиры покупателю.

Допускается действовать через представителя – по заранее оформленной доверенности.

Преимущества и недостатки

Главное преимущество рассрочки – это отсутствие существенных переплат.

Квартира переходит в собственность покупателя, но в договоре может быть предусмотрено условие, запрещающее продавать недвижимость или сдавать ее в аренду третьим лица.

Недостаток рассрочки – необходимость в высоких доходах, так как она предоставляется на короткий срок.

Часто рассрочкой прикрываются фактические условия по ипотеке, с требованием оставить жилье у продавца в залоге на весь период выплат.

Какова процедура прописки при покупке квартиры? Читайте здесь.

Кто платит госпошлину при покупке квартиры? Подробная информация в этой статье.

Риски связаны с возможность утраты заработка покупателем, после чего он не сможет погашать платежи за рассрочку.

Если жилье приобретается на вторичном рынке, то есть вероятность столкнуться с притязаниями на квартиру со стороны родственников или наследников продавца.

Все противоречия должны быть разрешены в претензионном или судебном порядке.

Покупка жилья в рассрочку не распространена из-за дороговизны недвижимости и желания сразу получить всю стоимость квартиры.

Такие предложения актуальны при реализации готового жилья в новостройках, но срок «льготы» составит не более 6-8 месяцев.

Перед приобретением квартиры таким способом целесообразно проконсультироваться с опытным специалистом и заручиться его квалифицированной поддержкой.

На видео о способах приобретения жилья в рассрочку

Особенности заключения договора купли-продажи квартиры или иной недвижимости с рассрочкой платежа

Довольно часто в наше время при покупке квартиры пользуются услугой рассрочки. Это довольно удобно для покупателя, не нужно сразу же отдавать полную стоимость недвижимости, а разделить ее на несколько частей.

Но помимо удобства здесь можно столкнуться и с рядом проблем, о которых даже человек, покупающий квартиру, и не подозревает.

Что такое рассрочка в сделках с недвижимостью?

В соответствии с российским законодательство в практику введена рассрочка платежа за определенные товары и услуги.

Рассрочка представляет собой особый вид оплаты, при котором сумма отдается не полностью, а делится на определенные части, и растягивается на оговоренное между продавцом и покупателем время.

Для продавца заключение договора купли-продажи квартиры на данных условиях также выгодно, потому что у покупателя на его товар не всегда сразу найдутся наличные. А так появляется больше шансов продать его. Ко всему прочему, рассрочку не нужно оформлять в банке.

Условия соглашения

Виды договоров купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа могут быть различны. К ним относят:

  • краткосрочную рассрочку;
  • долгосрочную рассрочку;
  • индивидуальную рассрочку (предоставляется из расчета того, какое материальное состояние у человека, также ряде других ситуаций);
  • беспроцентную рассрочку (обычно предоставляется на относительно небольшое время, причем первый взнос должен составлять не менее 50% от общей стоимости квартиры);
  • рассрочка с начислением процентов (при данной форме начисляются проценты, которые дают дополнительные гарантии продавцу получения платы за недвижимость).

Если рассрочка предоставляется в сумме от 5000 до 500000 рублей, то для ее получения необходимо предоставить паспорт гражданина РФ, также человек должен на одном месте проработать не менее 3 лет. Выдается без процентов, сроком до 1 года.

Если сумма рассрочки составляет от 500000 до 1000000 рублей, то необходимо предоставить второй документ. Это может быть водительское удостоверение, техпаспорт на автомобиль, ИНН, страховое свидетельство, загранпаспорт или кредитная карта другого банка.

В редких случаях время погашения данного вида оплаты составляет два года.

Порядок и способы внесения платежей

При покупке квартиры в рассрочку в договоре важным пунктом является порядок внесения денежных средств продавцу.

Обычно при ее оформлении, покупатель вносит определенные денежные средства в начале сделки. Это может быть от 20 до 50%, в зависимости от договоренности. Вместе с тем становятся не редкими и предложения застройщиков купить квартиру и вовсе без первоначального взноса.

Оставшуюся сумму продавец разбивает на определенный промежуток времени в равных долях:

  1. Если это краткосрочная (обычно до шести месяцев), то покупатель в течение этого времени каждый месяц до определенной даты, которая установлена в договоре обязан отдать необходимую сумму.
  2. При долгосрочных формах рассрочки платежи растягиваются на более длительный срок, поэтому ежемесячные платежи становятся гораздо меньше.

Способ внесения платежей может быть различным:

  • перевод денег на карту продавца;
  • передача их лично;
  • перевод на расчетный счет по оговоренным реквизитам;
  • через банковскую ячейку.

Также возможна передача денег в присутствии свидетелей и составлении расписки о том, что между сторонами произошел данный вид передачи.

Самое главное – это необходимость грамотного составления данного пункта в договоре, чтобы впоследствии не произошло каких-либо неприятностей и различного рода рисков.

Важным моментом является и указание валюты, в которой будут делаться платежи. Наилучшим вариантом остановиться на рублях РФ, так как иностранная валюта может, как возрасти в цене, так и упасть. По поводу этого никто никаких гарантий дать не сможет.

Как правильно оформить?

При составлении договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа необходимо подойти очень ответственно. Ведь грамотно составленный документ – залог вашего спокойствия.

Данный вид оплаты выносится отдельным пунктом, где продавец указывает размер первого платежа, который обычно называется задатком, а также количество месяцев, за которые необходимо рассчитаться с долгом.

Сумма не должна меняться ни в коем случае.

Лучше договор дополнить пунктами об ответственности покупателя, если тот перестанет вносить необходимые денежные средства.

Если рассрочка выдается с процентами, то обязательно указывается размер процентной ставки, и конечная сумма по ней, а также общая стоимость вместе с процентами.

Наилучшим вариантом в этом случае, будет расписать оставшуюся сумму, как без процентов, так и с процентами за каждым последующим месяцем. Это не создаст трудностей обеим сторонам в просматривании оставшегося долга.

Риски неуплаты и способы ее избежать

При такой сделке не исключается возможность попасть на мошенников. Может быть даже так, что покупатель специально начнет оттягивать проплату, чтобы выгоднее продать данную квартиру.

Если он все-таки сможет совершить сделку с третьим лицом, то первоначальному продавцу сложно будет что-то вернуть себе или это доказать.

Такой договор необходимо заверить в нотариальной конторе. В этом случае на жилье накладывается обременение, и тогда о ее продаже не может идти и речи.

Важным условием является указание в договоре купли-продажи квартиры в рассрочку всех параметров квартиры: ее площадь, адрес, состояние на момент продажи.

В реквизитах договора указать все необходимые данные, как покупателя, так и продавца, все координаты и паспортные данные, а также действующие телефонные номера.

Возможен вариант предоставления залога покупателем. В случае неспособности выплатить всю сумму, продавец вправе его забрать.

Подведя итоги, нужно сказать, что договор необходимо составлять юридически грамотному специалисту и заверить его в нотариальной организации, чтобы исключить возможность различного рода рисков.

Это обезопасит продавца от попадания на мошенников, и наоборот. Потому что в нашей жизни обманывают не только те, кто покупает, но и те, кто продает. Получив задаток определенной суммы, могут сорвать сделку, не отдав обратно денежную сумму покупателю.

Видео: Жилье в рассрочку

В видеосюжете рассказывается о возможностях приобретения квартир и иной недвижимости в рассрочку.

Рассказывается, на каких условиях и на какие сроки может быть предоставлена рассрочка, в каких случаях она выгодна и когда она может стать тяжелым финансовым бременем для покупателя.

Покупка квартиры у физ.лица в рассрочку

Наталия Григорьева

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день. Наверно все же у своих арендодателей (так бывает чаще).
Да, договор с обременением в пользу продавца, с четко описанным порядком расчетов по сделке и всеми вытекающими условиями. Рекомендую Вам предусмотреть безналичный расчет по сделке, т.е. в договоре указать, что деньги будут перечисляться на расчетный счет продавца. Такой способ на 100% даст Вам гарантию того, что продавец не будет уклоняться от дачи подтверждающих платежи документов. Также договором предусмотрите обязательство продавца при исполнении обязательств покупателем совместно обратиться в регистрирующий орган для снятия обременения. В случае его отказа и при применении безналичной формы расчетов ему же будет хуже: обременение можно будет прекратить в судебном порядке без каких-либо серьезных проблем. Если опыт не позволяет, то за сопровождением сделки лучше обратиться к более опытному коллеге.

Спасибо большое. Очень доступно и ясно объяснили. По поводу последнего предложения: со стороны продавца есть агент.Буду разговаривать и слушать, что будет предлагать он. Благодаря Вам, теперь хоть «картинка нарисовалась» и я тоже хочу познавать новые нюансы. Но, если я почувствую, что то-тоне так, конечно же обращусь. Спасибо Вам.

Сделайте через депозит нотариуса с соответствующими условиями. Нотариус сама снимет обременение по выполнению условий.

Квартира в рассрочку: что предлагают застройщики и нужно ли это покупателям

Сроки, проценты, условия, подводные камни

Рассрочка – для России инструмент не новый. В рассрочку можно не только съездить в отпуск или купить холодильник, но и приобрести квартиру. Что это за инструмент, как он работает и кому выгоден, почему застройщики активно внедряют его в своих проектах и пользуется ли он популярностью среди покупателей – выясняла редакция IRN.RU.

Все больше рассрочек хороших и разных

Предложение различных вариантов рассрочки от застройщика растет. Если в докризисное время рассрочка в массовом сегменте не была распространена, то сейчас таким способом оплаты недвижимости можно воспользоваться в 95% проектов эконом- и комфорткласса московского региона, говорит гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. При этом, по ее словам, застройщики почти 90% ЖК согласны на беспроцентную рассрочку сроком от 6 месяцев до окончания строительства.

«Есть также варианты и с процентными рассрочками, но в массовом сегменте они практически не интересуют покупателей», — рассказывает Наталья Шаталина.

Впрочем, сейчас почти во всех проектах девелоперы готовы продавать жилье с рассрочкой платежа и не брать за это дополнительные средства, подтверждает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. Хотя, вспоминает эксперт, до кризиса беспроцентная рассрочка была все же редкостью.

В бизнес-классе ситуация несколько иная, обращает внимание Наталья Шаталина. По ее словам, рассрочка – продукт для бизнес-класса более привычный, но сейчас рассрочка предлагается всего в 80% проектах. Опять-таки наиболее популярна беспроцентная рассрочка – в 90% случаев такой вариант есть. Помимо этого распространены индивидуальные условия как по срокам, так и по периодичности оплаты.

Такая гибкая рассрочка действует, например, в проектах AFI Development. «Варианты, которые мы предлагаем своим клиентам, отличаются сроками оформления рассрочки. Минимальный первоначальный взнос при покупке квартиры в рассрочку в наших клубных кварталах составляет 50%. В случае оформления на полгода рассрочка является беспроцентной. При оформлении рассрочки на срок до ввода в эксплуатацию процентная ставка составляет 0,5% ежемесячно от суммы задолженности», — рассказывает директор по продажам департамента жилой недвижимости компании Федор Ушаков.

Что предложат девелоперы: рассрочка под проценты и без, срок – до окончания строительства. Но все индивидуально

Условия предоставления рассрочки девелоперы сильно пересмотрели в последние годы. Еще в 2016 году, на фоне снижения ипотечных ставок, застройщики стали заменять процентную с небольшим первоначальным взносом (порядка 30%) рассрочку на беспроцентную, но с первоначальным взносом не менее 50-60%, вспоминает генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. «Собственные гарантии застройщика в этом случае возрастали. Интересно и то, что в ряде случаев застройщики размер первоначального взноса привязывали к цене квартиры. Например, при покупке в рассрочку однокомнатной квартиры нужно выплатить сразу 50% ее стоимости, двухкомнатной – 40% стоимости, трехкомнатной – 30%. Таким образом, в абсолютных величинах размер первоначального взноса был почти равен», — говорит эксперт.

Как уже было сказано выше, в подавляющем большинстве ЖК массового сегмента рассрочка сегодня предоставляется беспроцентно, то есть фактически покупатель не переплачивает за приобретенный объект.

Беспроцентная рассрочка действует, к примеру, в проектах ГК «А101». Чем больше первоначальный взнос, тем на более длительный период девелопер готов «растянуть» оставшиеся платежи: на 6 месяцев при первоначальном взносе в 20% или на 12 месяцев при первом взносе в 50%. Есть в проектах «А101» и рассрочка под проценты – 10% годовых (в этом случае и срок рассрочки увеличивается до 1,5 года при первом взносе в 20%).

По словам директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрия Цветова, в 2015 году вариантов рассрочки было меньше, а ставки по процентной рассрочке – выше (за три года они снизились с 15% до 10%).

Сегодня процентная рассрочка на рынке осталась только в двух вариантах, говорит Наталья Шаталина из «МИЭЛЬ-Недвижимость». Первый – это краткосрочная под небольшой процент, порядка 2-3% годовых. Так как ставки являются крайне низкими, то не конкурируют с ипотечным кредитом. Второй вариант – процентная рассрочка до 12 месяцев либо до срока госкомиссии в ряде случаев. Процент при этом максимально приближен к ипотечным условиям на рынке. «В этом случае покупатель получает довольно выгодный процент, но без недостатков, свойственных ипотеке, то есть нет оплаты комиссий, временных затрат на сбор документов и пр.», — отмечает Наталья Шаталина.

Срок, на который застройщики готовы предоставить рассрочку под проценты, как и в случае беспроцентной рассрочки, в подавляющем большинстве ограничен датой передачи покупателю квартиры по акту приёма-передачи, указанной в ДДУ. То есть 100% стоимости квартиры должно быть выплачено до подписания акта приема-передачи квартиры, потому что этот акт является подтверждением выполнения всех обязательств застройщика перед покупателем квартиры по договору долевого участия, объясняют в Capital Group. После этого покупатель может начать оформлять квартиру в собственность, направив соответствующие документы в Росреестр. Таким образом, по подсчетам «ИНКОМ-Недвижимости», при покупке жилья на старте строительства клиент может рассчитывать максимум на 24-26 месяцев рассрочки.

В дорогих сегментах девелоперы готовы и на более длительную рассрочку – под проценты и нет. Но пока покупатель не внесет последний платеж, квартира будет находиться в собственности застройщика. «Например, в квартале «Символ» покупатель может взять рассрочку сроком до 5 лет, и ставки при этом достаточно комфортны – от 4%. Длительная рассрочка зарекомендовала себя как эффективный инструмент продаж в бизнес-классе, и сегодня по некоторым проектам выдача ключей состоится раньше окончания выплат», — объяснили в «Дон-Строй Инвесте».

Отсрочка от застройщика – это не совсем рассрочка

Рассрочка – это один из инструментов привлечения покупателей для застройщика. Помимо рассрочки как таковой, сегодня ряд девелоперов предлагают еще и отсрочку, которая, несмотря на схожее название, имеет иной подход.

Суть отсрочки заключается в отсутствии ежемесячных платежей, объясняет на примере своего проекта генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград») Евгения Акимова: «Общий долг делится на три части, которые необходимо выплатить в течение полутора-двух лет, в зависимости от даты выдачи отсрочки. Например, в готовом корпусе IV клиент должен внести 50% от стоимости выбранного объекта. Еще 20% – в течение трех месяцев. Остаток суммы в 30% нужно заплатить до конца лета 2018 года равными долями ежемесячно или ежеквартально, на выбор покупателя. Никакие проценты за весь период отсрочки не начисляются».

По словам эксперта, компания старается идти навстречу клиенту и утверждает отсрочку с учетом его пожеланий.

«Например, у нас был дольщик, который в качестве первоначального взноса внес всего 10% стоимости квартиры, зато второй платеж составил уже 80%, а третий – снова 10%. Кто-то, наоборот, стремится разбить взносы на три равные части. Поскольку отсрочка подразумевает немалые платежи, каждый покупатель привязывает свой индивидуальный график к поступлению средств, будь то продажа вторичной квартиры или премия на работе», — говорит эксперт.

Рассрочка vs ипотека – что выгоднее покупателю?

Рассрочка от застройщика даже на самых заманчивых условиях не сравнится с длительной ипотекой по размеру платежей и первоначальному взносу, отмечают эксперты. Зато при беспроцентной рассрочке отсутствует неизбежная для ипотечных заемщиков переплата по кредиту.

Так что для тех, кто уже накопил достаточно большую сумму на покупку квартиры, а остаток готов «гасить» весьма крупными платежами, может быть выгодной даже рассрочка под проценты. Потому что стоимость рассрочки все-таки, как правило, ниже, чем ипотечного кредита.

Например, получив в Сбербанке кредит сроком на один год на покупку квартиры в новостройке стоимостью 5 млн руб. под 7,4% годовых (по программе субсидирования, с учетом сервиса электронной регистрации и первоначальным взносом 20%), заемщик должен будет вернуть на 162 140 руб. больше, чем брал. При этом ежемесячный платеж составит 346 845 руб. – см. ипотечный калькулятор на www.irn.ru.

«Рассрочка актуальна, если у покупателя есть возможность выплачивать большие суммы каждый месяц. При необходимости доплаты 0,5-1 млн руб. в течение года покупателю будет необходимо вносить 41,6-83,3 тыс. руб. в месяц», — подсчитала директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.

Волокиты с документы при рассрочке также будет меньше. Не потребуется подтверждать доходы, трудоустройство и прочие формальности.

«Для того чтобы взять рассрочку или отсрочку, достаточно всего лишь паспорта. Поэтому отсрочка идеально подходит, например, иностранным гражданам, которых неохотно кредитуют в России», — говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»).

Рассрочка становится хорошей альтернативой ипотечным продуктам в том случае, если по какой-то причине клиент не может взять кредит, согласен Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»). «Причиной отказа в ипотечном кредите часто становится, к примеру, небольшой срок трудового стажа. Кроме того, рассрочка востребована при продаже вторичного жилья, когда у клиента есть основная сумма, а остаток он планирует оплатить после реализации своей недвижимости в течение нескольких месяцев», — говорит эксперт.

Для девелопера: покупателей больше, риски выше

Для застройщика ипотечные покупатели в целом выгоднее тех, кто пользуется рассрочкой: если при ипотеке вся сумма за покупку квартиры сразу падает на счет строительной компании, то при рассрочке оплату приходится ждать несколько месяцев.

«Именно поэтому некоторые компании и взимают проценты: суть в том, чтобы компенсировать отсрочку поступления оплаты за квартиру», — объясняет директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.

Но, отмечают эксперты, такой механизм, как рассрочка, позволяет расширить круг потенциальных покупателей. К ним прибавляются, например, те, кому банк не одобрил кредит, у кого беда с документами.

Если проводить сравнение с субсидированной ипотекой, когда застройщик компенсирует банку льготный процент для клиента, то при рассрочке затрат нет, но есть риск, что у покупателя возникнут проблемы с выплатами. При этом, как отмечает директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов, застраховать себя на случай невыплаты покупателем долга по рассрочке застройщику достаточно проблематично.

Трудности с выплатой долга: отсрочку переоформят в ипотеку, уже уплаченное – вернут. В теории

Пени, штраф и даже расторжение договора с удержанием некой суммы по нему в пользу застройщика грозят покупателю квартиры за просрочку платежа по рассрочке, перечисляет генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.

Так, согласно законодательству, в случае нарушения срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, обращает внимание директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.

Это если квартира приобретена в рамках ДДУ. При покупке квартиры по договору купли-продажи размер неустойки регулируется самим покупателем и застройщиком, говорит Мария Литинецкая из «Метриум Групп». Как правило, по ее словам, за просрочку платежа назначается пени из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день неуплаты. Причем за сам факт пропуска платежа может быть назначен штраф 10% от стоимости квартиры, а застройщик получает основание расторгнуть договор.

Застраховаться на случай непредвиденных жизненных ситуаций заемщик может, но только по собственной инициативе: «Механизм страхования не предусмотрен условиями рассрочки застройщика, но сам покупатель может в частном порядке обратиться в страховую компанию и застраховаться», — отмечает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»).

Впрочем, как утверждают сами застройщики, они всегда готовы идти навстречу клиенту и предложить ему, как вариант, переоформить рассрочку в ипотеку.

«В 99% случаев, если клиент по той или иной причине не может выплатить долг вовремя, мы идем навстречу и переоформляем отсрочку платежа на ипотеку, — говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»). — За более чем три года реализации «Нового Зеленограда» у нас было всего два случая, когда с клиентом пришлось расторгать договор отсрочки – причиной тому стали сложные жизненные обстоятельства и срочная необходимость в крупной сумме денег. Уже внесенные платежи мы вернули без каких-либо санкций».

Если покупатель все-таки не выплачивает долг по рассрочке, застройщик может прибегнуть и к радикальным мерам – расторгнуть договор долевого участия. «В этом случае застройщик возвращает полученные ранее деньги на расчётный счет клиента, а далее идет в суд за возмещением с клиента неустойки по сумме штрафов по невыплатам», — объясняет директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов.

Есть ли спрос

В целом, по данным «Метриум Групп», рассрочка сегодня не пользуется большим спросом: в зависимости от проекта доля клиентов, приобретающих квартиру с рассрочкой платежей, колеблется от 3% до 10%. Причем в массовом сегменте их не больше 5%. Для сравнения: на ипотеку же приходится 50-60% продаж. А в некоторых проектах – более 90%.

В бизнес- и премиум-классе популярность рассрочки среди клиентов выше, отмечают в «Миэль»: каждая пятая сделка заключается с использованием рассрочки. Следовательно, в общей структуре продаж на рассрочку приходится порядка 20%.

Застройщики приводят несколько более высокие цифры, чем риелторы. Так, например, доля рассрочки в продажах ГК «А101» составляет около 10%, в проектах ГК «Гранель» с помощью рассрочки приобретается в среднем около 15-20% квартир, в проектах «Инграда» — 20%.

Однако и сами девелоперы отмечают снижение интереса покупателей к данному способу покупки жилья в связи с ростом доступности ипотеки. «Если в течение 2017 года мы наблюдали планомерный рост доли рассрочки до 20%, то в начале 2018 года доля начала резко сокращаться в пользу ипотеки и сейчас не превышает 10%», — отмечает директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов.

По наблюдениям руководителя направления по развитию ипотечных программ ГК «Иград» Вячеслава Приймака, при цене квартиры от 2 млн до 7 млн руб. клиенты предпочитают ипотеку. А вот при сумме сделки свыше 7 млн клиенты все чаще выбирают гибкие механизмы рассрочки.

Однако в дорогих сегментах процент продаж квартир в рассрочку тоже невысок. Например, в «Дон-Строй Инвесте» по итогам 2017 года лишь 9% сделок было заключено с использованием рассрочки. Наибольшим спросом она пользуется в сегментах premium и de luxe – там рассрочка обеспечила по 14% продаж.

В структуре сделок в клубных кварталах бизнес-класса «Резиденции композиторов» и «Резиденции архитекторов» доля покупок в рассрочку составляет не более 15% от общего числа, в проекте бизнес-класса ЖК «Маяковский» от 5% до 10% продаются с использованием схем оплаты в рассрочку.

В «МИЭЛЬ-Новостройки» выделяют три категории покупателей, которые и составляют те самые проценты «рассрочников». Самая большая категория покупателей квартир в рассрочку – это те, у кого уже есть порядка 60-70% от стоимости квартиры. Остаток суммы они планируют отдать либо после реализации какого-то имущества, либо после получения бонусов или премий, либо собираются просто заработать эти деньги, так как имеют высокий уровень дохода.

Еще одна категория – это бизнесмены, которые не могут сразу вывести из своего бизнеса крупную сумму денежных средств, или те, у кого на выгодном депозите, срок окончания которого не за горами, лежит крупная сумма денег.

Третья категория – покупатели, которые не могут рассчитывать на ипотеку. В эту категорию попадают как заемщики с неблагоприятной кредитной историей, так и покупатели с высоким заработком, но совсем небольшим официальным доходом.

Резюмируем

В заключение отметим, что рассрочка – это только один из инструментов продажи жилья. Она позволяет девелоперам привлечь в проект больше покупателей, но при этом увеличивает риски проекта. Впрочем, не очень сильно, потому что, не получив денег, застройщик оставляет себе квартиру: купленная в рассрочку жилплощадь даже в уже готовом доме перейдет в собственность покупателя только с внесением последнего платежа.

Несмотря на невысокий спрос, рассрочка же все находит своих клиентов: для одних покупателей такой механизм расчета с застройщиком выгоднее ипотеки, для других – и вовсе единственно возможный. При этом риски тех, кто покупает квартиру в рассрочку в еще строящемся доме, не выше, чем при покупке квартиры в ипотеку или при стопроцентной оплате, отмечают эксперты: в случае непредвиденных ситуаций (например, банкротства застройщика) покупатель будет защищен в рамках 214-ФЗ.

Купля-продажа квартиры в рассрочку:
как правильно и безопасно совершить сделку

Не всегда у покупателя есть полная сумма, необходимая для покупки квартиры. В этом случае он может приобрести недвижимость в рассрочку. Такой вариант стал хорошей альтернативой ипотеке, но он подразумевает много нюансов и особенностей, которые нужно учесть, чтобы минимизировать риски как для продавца, так и для покупателя.

Когда нужна рассрочка?

Рассрочка платежа при покупке квартиры выгодна для покупателя: она позволяет купить жилье дешевле, чем при оформлении ипотечного кредита. Если покупатель может внести первоначальную сумму и уверен, что в ближайшее время у него будут деньги для оплаты остатка, то этот вариант наиболее оптимален. Например, если необходимо улучшить жилищные условия, сначала следует купить новую жилплощадь в рассрочку, а потом продать старое жилье и доплатить остаток.

  1. жилплощадь сложно продать, и поиск покупателя затянулся;
  2. продавцу срочно нужны деньги;
  3. продавец – это молодая компания-застройщик, являющаяся новичком на рынке недвижимости.
  • квартиры в новостройке (в том числе на этапе закладки фундамента);
  • жилье со значительными недостатками (требуется ремонт, жилплощадь в залоге и др.).

Плюсы и минусы продажи недвижимости в рассрочку

  • более быстрый поиск покупателя;
  • быстрота заключения договора;
  • отсутствие необходимости в привлечении банка и в долгом ожидании одобрения на выдачу ипотечного кредита;
  • минимальные проценты;
  • отсутствие лишних затрат на страхование здоровья и жизни, которое требуется для оформления ипотеки.
  • этот вариант не подходит для продавцов, желающих получить всю стоимость сразу;
  • существует риск, что покупатель не выплатит всю сумму, и тогда продавцу потребуется обращаться в суд;
  • при неправильном оформлении договора есть риск столкнуться с мошенниками и потерять квартиру и деньги.

Способы рассрочки

  1. Рассрочка с первоначальной оплатой около 50% от стоимости и на срок от 3 до 6 месяцев. При таком способе не насчитываются проценты из-за небольшой продолжительности периода, в течение которого выплаты полностью завершатся.
  2. Рассрочка на продолжительный срок от 1 года до 2 лет с внесением первоначального платежа. В этом случае на оставшуюся сумму начисляются проценты (не более 1–3%).
  3. Оплата равными частями в течение нескольких месяцев без внесения большой суммы в самом начале. Этот способ применяется нечасто, обычно при покупке жилья в новостройке у компании-застройщика.

Оформление договора

Процедура купли-продажи недвижимого имущества состоит из нескольких этапов:

  • стороны договариваются о продаже квартиры;
  • осуществляется согласование графика выплат;
  • выполняется проверка документов;
  • на завершающем этапе подписывается договор, акт приема-передачи.

Перед тем как продать квартиру в рассрочку, следует узнать об особенностях оформления договора для такой сделки.

Если объектом сделки является квартира на вторичном рынке, то должен заключаться договор купли-продажи, который отличается от обычного наличием дополнительных пунктов о рассрочке платежа. Сделка осуществляется согласно положений статей 549–558 Гражданского Кодекса РФ. Стороны должны договориться о моменте внесения первоначальной оплаты – до или после госрегистрации собственности.

  • паспортные данные обеих сторон: фамилию, имя, отчество, место и дату выдачи, прописку;
  • точные сведения об объекте продажи: адрес, этаж, площадь;
  • обязанности и права каждой из сторон договора;
  • срок и порядок передачи жилплощади новому владельцу;
  • стоимость недвижимости (в двух вариантах: цифрами и прописью);
  • информацию о рассрочке: сумму первоначальной оплаты и момент ее внесения, размер частей и сроки оплаты.

По желанию договор можно заверить нотариально. С 1 марта 2013 г. не нужна госрегистрация договора купли-продажи. Переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Перед приобретением жилья покупателю нужно проверить квартиру на отсутствие каких-либо обременений. Для этого продавец должен обратиться в Росреестр, получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ЕГРП) и предоставить этот документ покупателю. Дополнительно следует выяснить:

  • прописан ли кто-то в приобретаемой квартире;
  • нет ли долгов по оплате коммунальных услуг;
  • имеется ли согласие супруга на продажу (если имущество приобретено в браке).

При заключении договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа покупатель должен иметь при себе паспорт, а продавцу следует собрать пакет документации

  1. паспорт;
  2. свидетельство о праве собственности;
  3. правоустанавливающая документация (договор купли-продажи либо дарения, свидетельство о вступлении в право наследования, решение суда и т.д.);
  4. кадастровый и технический паспорт;
  5. документ из БТИ, подтверждающий, что в квартире не производилась неузаконенная перепланировка;
  6. выписка из ЕГРП, содержащая сведения об отсутствии обременений на момент продажи;
  7. выписка из домовой книги;
  8. нотариально заверенное, письменное согласие супруга на продажу;
  9. согласие иных собственников или органов опеки, если в числе владельцев есть несовершеннолетние.

Если недвижимое имущество продается не собственником, но покупателю нужно внимательно ознакомиться с доверенностью, предоставленной продавцом. При подаче документов в Росреестр потребуется уплата госпошлины в размере 2 000 рублей.

Новостройка

Когда объектом сделки выступает квартира в новостройке, заключается договор долевого участия согласно Федеральному закону №214-ФЗ. Этот договор включает в себя следующие данные:

  • сведения о застройщике;
  • паспортные данные покупателя;
  • полные сведение об объекте строительства;
  • обязанности сторон;
  • срок сдачи дома в эксплуатацию;
  • этапы постройки;
  • условия передачи недвижимости;
  • гарантийный срок;
  • полная стоимость и условия рассрочки.

Подробные данные, касающиеся рассрочки, и график платежей выносятся в приложение. ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре.

  • учредительные документы;
  • свидетельство о госрегистрации;
  • бухгалтерскую отчетность;
  • аудиторское заключение;
  • проектную документацию;
  • свидетельство о праве на землю;
  • разрешение на строительство.

Предварительно вносится сумма, составляющая около 40% от стоимости недвижимости. Дальнейшие выплаты рекомендуется привязать не к фиксированным срокам, а к моментам завершения отдельных этапов строительства. В этом случае не придется платить, если строительство будет временно заморожено.

Особенности расчета

  • государственные субсидии;
  • материнский капитал;
  • наличные денежные средства (передача денег должна осуществляться в присутствии нотариуса или
  • свидетелей);
  • оплата через аккредитив – списание денег со счета покупателя в пользу продавца.

Предварительно вносится сумма, составляющая около 40% от стоимости недвижимости. Дальнейшие выплаты рекомендуется привязать не к фиксированным срокам, а к моментам завершения отдельных этапов строительства. В этом случае не придется платить, если строительство будет временно заморожено.

Один из удобных и безопасных способов расчета – аренда банковской ячейки при заключении сделки купли-продажи. Так передается первоначальная сумма, которая может составлять 30–50% (а в отдельных случаях и до 70%) от всей стоимости квартиры. Покупатель закладывает деньги в ячейку, а после заключения сделки доступ к ней получает продавец, предъявивший зарегистрированный договор. Если сделка продажи недвижимости в рассрочку сорвалась, то деньги будут возвращены покупателю.

После удачно заключенной сделки остаток выплачивается частями согласно графику выплат, указанному при составлении договора.

Нюансы непогашения долга

Основная сложность – заставить покупателя платить. При ухудшении финансового положения покупателя может быть допущена просрочка оплаты, в результате чего потребуется внести:

  • сумму очередного платежа;
  • проценты, которые начислены на сумму задолженности;
  • штраф;
  • неустойку;

Споры по этим вопросам решаются в суде.

Возможные риски и способы их минимизации

При заключении договора купли-продажи квартиры в рассрочку риски есть и у продавца, и у покупателя.

Основной риск продавца заключается в том, что покупатель может не выплатить всю стоимость недвижимости, то есть прекратить вносить ежемесячные платежи. В этом случае потребуется обращение в суд. Если на момент судебного разбирательства покупатель заплатил менее 50% от стоимости недвижимости, то продавец может потребовать квартиру обратно, вернув уплаченную сумму. Если внесено уже больше половины, то суд обяжет покупателя заплатить по договору и выплатить неустойку.

Если в договоре не учтен нюанс с переходом прав собственности, то новый владелец жилплощади может продать ее до окончания срока выплат. Чтобы этого не произошло, необходимо указывать в договоре, что квартира находится в залоге до момента выплаты всей стоимости, а право собственности перейдет к новому хозяину только после полного расчета. В таком случае недвижимость будет с обременением, и покупатель не сможет перепродать ее до погашения задолженности.

Риски для покупателя могут быть связаны с «темным» прошлым недвижимости. Для того чтобы избежать их, нужно проверить юридическую чистоту квартиры. Здесь нет никаких отличий от обычного способа приобретения жилья с единовременной оплатой всей стоимости.

Информация, приведенная здесь, поможет вам правильно оформить договор и учесть все нюансы купли-продажи. Зная, как купить и как продать квартиру в рассрочку без риска, вы сможете безопасно совершить выгодную сделку. Такой способ продажи не считается редкостью на рынке недвижимости, поэтому если вам потребуется квалифицированная помощь, то вы всегда сможете найти риэлтора, имеющего большой опыт продажи квартир в рассрочку.

Еще по теме:

  • Алкогольное опьянение средней тяжести Степень алкогольного опьянения библиографическое описание:Степень алкогольного опьянения — 2012. код для вставки на форум: В работе судебно-медицинского эксперта важен вопрос о […]
  • Единовременной компенсационной выплаты при рождении ребенка СПБ ГБУ СОН "КЦСОН Фрунзенского района СПб" Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение социального обслуживания населения “Комплексный центр социального обслуживания […]
  • Кредит в туле под залог недвижимости Кредит в туле под залог недвижимости Залог коммерческой недвижимости Займ под залог коммерческой недвижимости и нежилых помещений. Регистрация за 3 дня. Залог авто испецтехники Займ под […]
  • Сколько стоит взятка в детский сад Сколько стоит взятка в детский сад Ничего не платили , только в начале года взнос на нужды группы , 1000 рублей. У нас есть конечно сады-беспредельщики , требующие взносы . но никак не […]
  • Подать в суд на банк русский стандарт Как правильно подать в суд на банк Русский стандарт? банк русский стандарт не уведомил о повышении минимального платежа,теперь требует оплаты,а мы уже все оплатили,не 50 процентов по […]