Расторжение договора ипотеки с залогом

Рубрики Новости

Расторжение договора ипотеки с залогом

Статья 352. Прекращение залога

1. Залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной (пункт 4 статьи 350).

2. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

3. При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя (пункт 3 статьи 343) залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю.

Комментарий к статье 352

1. Пункт 1 ст. 352 ГК содержит перечень случаев прекращения залога, причем этот перечень сформулирован как исчерпывающий. На первый взгляд, из него можно заключить, что ни в одном ином случае залог прекращен быть не может.

Залог, однако, может быть прекращен и по иным основаниям, которые в этом перечне не упомянуты.

В нем пропущено расторжение договора залога. В соответствии со ст. 450 ГК расторжение договора возможно по соглашению сторон. Если, следовательно, залогодатель и залогодержатель решили расторгнуть заключенный ими договор залога, они вправе это сделать. В результате расторжения залог, естественно, прекращается. Однако по смыслу п. 1 ст. 352 расторжение договора залог не прекращает, что явно неверно.

Еще один очевидный пропуск состоит в том, что в перечень не включен случай прекращения залога при изъятии у залогодержателя имущества в виде санкции за совершение преступления и иного правонарушения (ст. 354 ГК).

Третье не менее явное упущение — случай, установленный ст. 356 ГК: залог прекращается с переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, при условии, что залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника.

В перечне пропущен также случай, связанный с введенным ст. 349 ГК внесудебным порядком обращения взыскания на заложенное имущество. Завершение процедуры реализации заложенного имущества, установленной в договоре залогодателя и залогодержателя, также прекращает залог.

С учетом сказанного необходимо признать, что перечень случаев прекращения залога, содержащийся в п. 1 ст. 352 ГК, не является исчерпывающим.

2. Пункт 3 ст. 352 ГК столь же дефектен, как и ее п. 1. Он предусматривает, что залогодержатель обязан немедленно возвратить залогодателю находящееся у него заложенное имущество в двух случаях. Во-первых, при прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства. Во-вторых, по требованию залогодателя, заявленному в соответствии с п. 3 ст. 343 ГК.

Оставляя в стороне второй случай, отметим, что при исполнении обеспеченного залогом обязательства залогодержатель действительно должен нести обязанность возврата имущества. Но далеко не только в этом случае. Такую же обязанность на него следует возложить во всех случаях прекращения основного обязательства. Например, если залогодержатель в соответствии со ст. 415 ГК освободил должника от лежащих на нем обязанностей, на нем должна лежать обязанность возвратить тому (или, при поддерживающем залоге, третьему лицу) находящееся у него заложенное имущество.

Расторжение договора ипотеки

Ипотечное кредитование прочно вошло в российскую практику. Его преимущество состоит в том, что лица приобретают жилье по доступным условиям, банк обеспечивает возвратность и платность своих средств залогом, а государство отчасти снижает количество нуждающихся в жилье.

Отношения между банком и заемщиком по договору ипотеки носят длительный характер, поэтому условия договора максимально доводятся до прозрачности. Однако нередко одна из сторон требует расторжения договора по каким-либо причинам. Сложность этих отношений обусловлена залогом недвижимости, которая часто оказывается единственным жилым помещением залогодателя.

Правоотношения между банком и лицом можно рассматривать в двух ипостасях, которые неразрывно связаны в этих отношениях: как кредитный договор и договор залога имущества.

В самом ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не указаны случаи, при которых сторона может потребовать расторжения договора. Закреплены обстоятельства, позволяющие требовать досрочного исполнения договора. В связи с этим при расторжении договора следует исходить из ст. 450, 451 ГК РФ и условий договора.

Все же не так часто расторгаются договоры ипотеки по инициативе сторон, превалирующе количество дел разрешается досрочным исполнением обязательств или обращением взыскания на предмет договора. Расторжение договора ипотеки, скорее, исключение, нежели правило. Однако такая судебная практика все же существует.

Расторжение договора по инициативе залогодателя

Залогодатель, который изъявил желание прекратить отношения должен аргументировать свое решение. В первую очередь, следует обратиться к залогодателю с предложением о расторжении договора, и лишь при отказе обратиться в суд. Такое желание может быть вызвано различными факторами: ухудшение финансового состояния, продажа недвижимости, рефинансирование ипотеки, нарушение договора банком (повышение процентной ставки и т.д.). Ситуации могут быть абсолютно разными, но позиция истца должна быть обоснована. Например, решением Чишминского районного суда от 22 августа 2011 г. по делу № 2-634/2011 суд расторгнул договор ипотеки по заявлению залогодателей. В связи с неисполнением кредитных обязательств суд обратил взыскание на предмет договора по заявлению банку. После возбуждения исполнительного производства залогодатели погасили задолженность из иных средств, исполнительное производство было окончено, арест с недвижимости снят. Однако банк отказывался погашать регистрационную запись, что было сделано в судебном порядке посредством расторжения договора.

Как показывает судебная практика, ухудшение финансового положения не является основанием расторжения ипотечного договора, так как залогодатель обязан исполнить обязательства. Также невозможно расторгнуть договор в связи с изменением кадастровой стоимости залога (например, решение Воскресенского районного суда Нижегородской области от 22 марта 2012 г. по делу № 2-38/2012).

Часто предмет ипотеки является единственным жильем, которое не подлежит взысканию в соответствии со ст. 446 ГПК РФ. Судебная практика свидетельствует о том, что в соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на единственное жилье не может быть обращено взыскание при неисполнении обязательств. Однако залогодатели порой тщетно пытаются расторгнуть договор ипотеки после возбуждения исполнительного производства, апеллируя тем, что условия договора нарушают законодательство (например, решение Курчатовского районного суда от 27 декабря 2011 г. по делу № 2-4255/11).

Если же залогодатель требует расторжения договора в целях освобождения недвижимости от обременения, то, в большинстве случаев, банк соглашается на расторжение при уплате процентов за пользование кредитом и комиссии. В обратном случае вопрос разрешается в судебном порядке. Комиссия за досрочное исполнение обязательств редко удается оспорить, так как, освобождая недвижимость от обременения, кредитор лишает банк предполагаемых выгод от пользования кредитом (например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 марта 2014 г. по делу № А40-169917/2012, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21 января 2014 г. по делу № А29-11212/2012).

Расторжение по инициативе залогодержателя

Само по себе расторжение договора не может являться целью залогодержателя. Это требование, скорее, вторично и вытекает из требования исполнения денежных обязательств. Следовательно, банк потребует прекращения правоотношения в случае образования задолженности или регулярном нарушении сроков исполнения обязательств. Судебная практика свидетельствует о том, что неисполнение обязательств в течение 3 месяцев и задержка исполнения более 30 дней являются основанием для расторжения договора. Зачастую банки нарушают права залогодателей, указывая в договоре такие основания расторжения договора, как смена места жительства, несообщение об увольнении. В подобных случаях представляется рациональным требование признания договора недействительным в части в связи с отсутствием возможности влиять на условия договора. К типовым договорам применяются правила о договоре присоединении (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС № 147 от 13 сентября 2011 г.).

Банк, требуя исполнения договора и его расторжения, как правило, включает в исковое заявление требование об уплате процентов и комиссии за пользование кредитом. Кредитор должен уплатить денежные средства в счет процентов и комиссии только за период пользования услугами банка (п. 3 и 4 Информационного письма Президиума ВАС № 147 от 13 сентября 2011 г.). Кроме того банки активно практикуют установление финансовых санкций в виде повышения процентов за просрочку уплаты платежей. При расторжении договора суд может снизить увеличенные проценты, если сочтет их завышенными, о чем говорится в п.13 названного Информационного письма.

Выводы

Ипотечное кредитование один из сложных и дорогих видов банковских услуг. Расторжение договора может быть обусловлено различными основаниями, основные из которых были рассмотрены. Кредитор не освобождается от исполнения кредитных обязанностей после расторжения договора, поэтому инициирование прекращения отношений с банком чаще всего вызваны желанием досрочно исполнить обязательства при этом оплатив проценты и комиссии лишь за период пользования кредитом. Расторжение договора банком может обуславливаться различными причинами, но оно не должны нарушать права кредитора.

Расторжение договора займа с залогом (ипотека)

Скажите а можно расторгнуть договор займа с залого (ипотеки) без суда если залогодержатель погиб? Например в одностороннем порядке? Либо по совместному заявлению залогодержателя(его наследники) и залогодателя? Говорят что в таких ситуацих суд может растянуться и на несколько лет.

Ответы юристов (3)

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон (в силу ст. 450 Гражданского кодекса РФ) если иное не оговорено договором,

либо в одностороннем порядке (когда вторая сторона против расторжения договора) договор может быть расторгнут по решению суда только:

— при существенном нарушении договора другой стороной;

— в иных случаях, предусмотренных законам или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Таким образом, расторгнуть договор можно, но через суд это довольно проблематично, отнимет много сил и средств, следует постараться договориться о расторжении по согласию, однако и тут будут потери. Залогодатель, он кредитор (скорее всего банк) который тоже теряет в этой сделке, должен предложить вам самый благоприятный выход из сложившейся ситуации.

Есть вопрос к юристу?

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ). Если бы вы сумму займа получили, то наследники, принявшие наследство, заменили бы займодавца в договоре и вы могли бы по соглашению с ними изменить или расторгнуть договор.

Но у вас другая ситуация. Договор займа безденежный, поэтому и не считается заключенным (п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса РФ). Незаключенный договор нельзя и расторгнуть, т.к. обязательства не возникли.

В этой ситуации вам необходимо обращаться в суд с заявлением о прекращении ипотеки, обеспечивающей несуществующее обязательство, с решением суда обращаться в Росреестр с заявлением о погашении записи об ипотеке.

Суд, конечно, растянуться может, но в данной ситуации, когда у наследников нет документов, что сумму займа вы получили, растягиваться он не должен. Хотя всё, конечно, зависит от конкретного дела.

Если у вас заключен договор ипотеки с банком, то правоотношения связанные таким договором, в том числе и с расторжением договора регулируются нормами Гражданского кодекса РФ и закона РФ «Об ипотеке».

Договор ипотеки может быть расторгнут, я писала об этом выше, но тут может быть несколько вариантов, все зависит от банка — возможно расторжение и погашение денежной суммы (кредит) вплоть до обращения залогодателем взыскания на жилье, возможно реструктуризации займа, возможно, банк предложит вам более выгодные условия погашения ипотечного кредита, с учетом изменений связанных с последующей ипотекой (замена залогодержателя). Надо договариваться с банком, или расторгать договор ипотеки в суде.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 октября 2012 г. N 15АП-12015/12 (ключевые темы: ипотека — инвентарный номер — расторжение договора купли-продажи — обременение — объекты недвижимости)

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 октября 2012 г. N 15АП-12015/12

03 октября 2012 г.

дело N А32-14816/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Глазуновой И.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Решетниковым Р.А.,

от истца — Колчановой О.В. (доверенность N 17 от 11.01.2012),

Банка ВТБ (ОАО) — Изатулиной С.С. (доверенность от 23.07.2012),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Кавказ»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.08.2012 по делу N А32-14816/2012,

принятое в составе судьи Карпенко Т.Ю.,

по заявлению закрытого акционерного общества «Кавказ» (ОГРН 1022304132058, ИНН2339004065)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 1042304982510, ИНН 2309090540),

Банку ВТБ (ОАО) (ОГРН 1027739609391, ИНН 7702070139),

обществу с ограниченной ответственностью «Тема» (ОГРН 1076659006643, ИНН 6659152736)

о признании обременения отсутствующим,

закрытое акционерное общество «Кавказ» (далее ЗАО «Кавказ») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее Управление Росреестра по Краснодарскому краю), открытому акционерному обществу Банк ВТБ (далее Банк ВТБ) и обществу с ограниченной ответственностью «Тема» (далее ООО «Тема») о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении следующих объектов недвижимого имущества:

сенник, литер В, инвентарный номер: 53:6, общей площадью: 1583,3 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, улица Карла Маркса, д. N 77;

конюшня 4-х рядная, литер А1, инвентарный номер: 53:2, общей площадью: 985,8 кв.м., расположенная по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, улица Карла Маркса, д. N 77;

административное здание, литер А3, инвентарный номер: 53:4, общей площадью: 1341,4 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, улица Карла Маркса, д. N 77;

конюшня 2-х рядная, литер А2, инвентарный номер: 53:3, общей площадью: 1341,4 кв.м., расположенная по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, улица Карла Маркса, д. N 77;

манеж литер А, а, инвентарный номер: 53:1, общей площадью: 1635,5 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, улица Карла Маркса, д. N 77;

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация конно-спортивного комплекса, кадастровый номер 23:16:0602163:97, общей площадью 269201 кв.м., адрес (местоположение): Краснодарский край, г. Курганинск, ул. Карла Маркса (конно-спортивный комплекс).

Исковые требования мотивированы тем, что спорные объекты недвижимости, приобретенные ООО «Тема» у истца по договору купли-продажи от 08.02.2010, были предоставлены Банку ВТБ в залог исполнения кредитных обязательств ООО «Тема». В ЕГРП внесена запись об обременении спорного недвижимого имущества ипотекой. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2011 по делу N А32-9128/2011 договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.02.2010, заключенный между ЗАО «Кавказ» и ООО «Тема» расторгнут, ООО «Тема» обязано возвратить ЗАО «Кавказ» недвижимое имущество, переданное по договору купли-продажи недвижимого имущества от 08.02.2010. По мнению истца, расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.02.2010 влечет прекращение залога применительно к подпункту 3 пункту 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», права ЗАО «Кавказ» подлежат защите посредством признания отсутствующим обременения спорных объектов ипотекой.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.08.2012 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для прекращения права залога, предусмотренных статьями 352 , 354 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 42 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Возврат истцу спорных объектов недвижимости в связи с расторжением договора купли-продажи не влечет прекращения залога, поскольку в данной ситуации право залога сохраняет силу согласно статье 353 Гражданского кодекса Российской Федерации. Спорные объекты недвижимости были предоставлены в залог Банку ВТБ в период, когда ООО «Тема» являлось собственником данного имущество и было вправе распоряжаться им по собственному усмотрению. Оснований для признания обременения спорных объектов недвижимости ипотекой отсутствующим не имеется. Кроме того, суд первой инстанции указал на отсутствие у ЗАО «Кавказ» заинтересованности споре, поскольку переход к истцу права собственности на спорные объекты недвижимости на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2011 по делу N А32-9128/2011 в установленном порядке не зарегистрирован.

Закрытое акционерное общество «Кавказ» в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.08.2012 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе ЗАО «Кавказ» указало, что переход права собственности на спорные объекты на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2011 по делу N А32-9128/2011 зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. ЗАО «Кавказ» полагает, что после расторжения в судебном порядке договора купли-продажи спорных объектов недвижимости заложенное право собственности ООО «Тема» на данные объекты было прекращено, что также влечет прекращение залога в порядке подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьями 453 , 1102-1104 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями пункта 65 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010, возврат спорного недвижимого имущества в связи с расторжением договора купли-продажи, осуществлен в порядке взыскания неосновательного обогащения. Требования о взыскании неосновательного обогащения связаны с требованиями об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикация). Следовательно, переход к ЗАО «Кавказ» права собственности на спорные объекты недвижимости, в связи с расторжением договора купли-продажи и их возврата в законное владение истца, является основанием для прекращения залога в соответствии со статьей 42 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Банк ВТБ представил отзыв на апелляционную жалобу, в которой просил решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.08.2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Ответчик указал, что переход к истцу права собственности на спорные объекты в связи с расторжением договора купли-продажи не относится к предусмотренным законом случаям прекращения права залога. Поскольку имущество возвращено истцу не в порядке виндикации, прекращение ипотеки в порядке статьи 42 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также невозможно. Возврат имущества в связи с расторжением договора купли-продажи связан с обязательственными отношениями сторон и не может отождествляться с виндикационным иском. В силу статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога, в данной ситуации, сохраняется независимо от обстоятельств перехода к истцу права собственности на спорные объекты.

В судебном заседании представитель ЗАО «Кавказ» апелляционную жалобу поддержала, просила решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.08.2012 отменить, исковые требования удовлетворить.

Представитель Банка ВТБ апелляционную жалобу не признала по основаниям, изложенным в отзыве, просила решение суда от 20.08.2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 156 , 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся ответчиков, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом согласно статьям 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на ней, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

По смыслу приведенной нормы лица, участвующие в ранее рассмотренном деле лишаются возможности в новом деле доказывать установленные обстоятельства, поскольку такое право ими уже использовано. Данное правило действует независимо от того, что в новом деле частично изменился состав процессуальных участников.

Как следует из материалов дела, в рамках дела N А32-9128/2011 ЗАО «Кавказ» обратилось с иском к ООО «Тема» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.02.2010 и обязании ООО «Тема» возвратить недвижимое имущество, переданное по договору купли-продажи от 08.02.2010.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2011 по делу N А32-9128/2011 установлены следующие обстоятельства, имеющие преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

Между ЗАО «Кавказ» и ООО «Тема» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.02.2010, по условиям которого ООО «Тема» было продано недвижимое имущество расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, улица Карла Маркса, д. N 77, а именно:

сенник, литер В, инвентарный номер: 53:6, общей площадью: 1583,3 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, улица Карла Маркса, д. N 77;

конюшня 4-х рядная, литер А1, инвентарный номер: 53:2, общей площадью: 985,8 кв.м., расположенная по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, улица Карла Маркса, д. N 77;

административное здание, литер А3, инвентарный номер: 53:4, общей площадью: 1341,4 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, улица Карла Маркса, д. N 77;

конюшня 2-х рядная, литер А2, инвентарный номер: 53:3, общей площадью: 1341,4 кв.м., расположенная по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, улица Карла Маркса, д. N 77;

манеж литер А, а, инвентарный номер: 53:1, общей площадью: 1635,5 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, улица Карла Маркса, д. N 77;

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация конно-спортивного комплекса, кадастровый номер 23:16:0602163:97, общей площадью 269201 кв.м., адрес (местоположение): Краснодарский край, г. Курганинск, ул. Карла Маркса (конно-спортивный комплекс).

Согласно пунктам 2, 3 договора купли-продажи от 08.02.2010 цена договора составила 120000000 рублей, которые подлежат оплате ответчиком до 03.04.2010.

По соглашению сторон редакция пункта 11 договора купли-продажи от 08.02.2010 была изменена дополнительным соглашением от 09.04.2010, согласно которому в случае неисполнения покупателем, ответчиком по настоящему делу, сроков оплаты договор подлежит расторжению, при этом имущество подлежит возврату продавцу (истцу).

Переход права собственности к ООО «Тема» на спорные объекты недвижимого имущества по договору купли-продажи от 08.02.2010 был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из ЕГРП от 17.05.2011 (т.1 л.д.81-86).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2011 по делу N А32-9128/2011 договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.02.2010, заключенный между ЗАО «Кавказ» и ООО «Тема», расторгнут, в связи с ненадлежащим исполнением ООО «Тема» своих обязательства в части оплаты. ООО «Тема» обязано возвратить ЗАО «Кавказ» недвижимое имущество, переданное по договору купли-продажи недвижимого имущества от 08.02.2010 (т.1 л.д.15).

Вместе с тем, до расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.02.2010 в судебном порядке, между ООО «Тема» (залогодатель) и Банк ВТБ (залогодержатель) был заключен договор об ипотеке здания и земельного участка N ДоЗИ-728000/201000134 (т.1 л.д.104), по условиям которого в обеспечение исполнения обязательств залогодатель передает залогодержателю в ипотеку следующий предмет ипотеки:

конюшня 2-х рядная, литер А2, инвентарный номер: 53:3, общей площадью: 1341,4 кв.м., расположенная по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, улица Карла Маркса, д. N 77;

конюшня 4-х рядная, литер А1, инвентарный номер: 53:2, общей площадью: 985,8 кв.м., расположенная по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, улица Карла Маркса, д. N 77;

сенник, литер В, инвентарный номер: 53:6, общей площадью: 1583,3 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, улица Карла Маркса, д. N 77;

манеж литер А, а, инвентарный номер: 53:1, общей площадью: 1635,5 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, улица Карла Маркса, д. N 77;

административное здание, литер А3, инвентарный номер: 53:4, общей площадью: 1341,4 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, улица Карла Маркса, д. N 77;

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация конно-спортивного комплекса, кадастровый номер 23:16:0602163:97, общей площадью 269201 кв.м., адрес (местоположение): Краснодарский край, г. Курганинск, ул. Карла Маркса (конно-спортивный комплекс).

Договор об ипотеке здания и земельного участка N ДоЗИ-728000/201000134 и обременения в виде ипотеки спорных объектов недвижимости зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается отметками регистрационной службы на представленной в дело копии договора (т.1 л.д.114 на обороте) и выписками из ЕГРП (т.1 л.д. 134-139, л.д.81-86).

Полагая, что переход к ЗАО «Кавказ» права собственности на спорные объекты недвижимого имущества в результате расторжения договора купли-продажи от 08.02.2010 влечет прекращение ипотеки в пользу Банка ВТБ применительно к подпункту 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, ЗАО «Кавказ» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В пункте 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В силу пункта 1 статьи 1 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Согласно пункту 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Как следует из материалов дела, переход к ООО «Тема» права собственности на спорное недвижимое имущество на основании договора купли-продажи от 08.02.2010 был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из ЕГРП.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (абзац второй пункта 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Доказательства того, что на момент заключения между ООО «Тема» и Банком ВТБ договора ипотеки N ДоЗИ-728000/201000134 договор купли-продажи от 08.02.2010 был в установленном законом порядке оспорен и признан недействительным, отсутствуют. Обстоятельств, свидетельствующих о ничтожности договора ипотеки N ДоЗИ-728000/201000134, судом не установлено.

Следовательно, спорное недвижимое имущество было предоставлено ООО «Тема» в залог Банку ВТБ в обеспечение исполнения своих кредитных обязательств перед банком в период, когда ООО «Тема» являлось надлежащим собственником данного имущества и было вправе распоряжаться им по своему усмотрению согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По общим правилам пункта 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

В пункте 1 статьи 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также предусмотрено, что лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

В связи с этим, Гражданским кодексом Российской Федерации, а также Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрен исчерпывающий перечень оснований прекращения залога, в отсутствие которых право залога подлежит сохранению с целью защиты прав залогодержателя.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

По мнению ЗАО «Кавказ», право залога подлежит прекращению применительно к подпункту 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как после расторжения договора купли-продажи от 08.02.2010 в судебном порядке у ООО «Тема» прекратилось заложенное право собственности на спорные объекты недвижимости.

Подпункт 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает условия прекращения залога при утрате предмета залога, в связи с чем, прекращение заложенного права влечет прекращение залога в случаях, когда предметом залога является имущественное право. В случаях, когда предметом залога является конкретное имущество (недвижимые вещи), залог может быть прекращен применительно к подпункту 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации только при гибели заложенной вещи.

Истцом не принято во внимание, что с учетом статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора ипотеки N ДоЗИ-728000/201000134 определяют предметом ипотеки не право собственности ООО «Тема» на объекты недвижимости, а сами объекты недвижимости, как самостоятельные объекты гражданских правоотношений. Следовательно, прекращение права собственности ООО «Тема» на заложенное недвижимое имущество, при его фактической сохранности в натуре, не влечет прекращения права залога на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанного истцом в качестве правового основания иска.

Согласно пункту 2 статьи 354 ГК РФ в случаях, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо ( статья 301 ГК РФ), либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения ( статья 243 ГК РФ), залог в отношении этого имущества прекращается.

Согласно статье 42 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что в данном конкретном случае спорное недвижимое имущество было возвращено ЗАО «Кавказ» не в порядке виндикации, а вследствие расторжения договора купли-продажи от 08.02.2010. Следовательно, возврат спорного имущества осуществлен в результате реализации ЗАО «Кавказ» предусмотренного статьями 451-453 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательственного способа защиты и не связан с изъятием имущества на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация).

Доводы истца о том, что возврат имущества вследствие расторжения договора купли-продажи тождественно виндикации данного имущества, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права.

Как разъяснено в пункте 34 совместного постановления Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

При указанных обстоятельствах положения статьи 42 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не подлежат применению к правоотношениям сторон и не могут являться основаниями прекращения ипотеки в отношении спорных объектов недвижимости.

Из решения Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2011 по делу N А32-9128/2011 следует, что при рассмотрении иска ЗАО «Кавказ» о расторжении договоров купли-продажи с ООО «Тема», истцу было известно об обременении спорного имущества залогом. В тоже время, в материалах дела не имеется доказательств того, что Банк ВТБ при получении спорного имущества в залог знал о наличии у ООО «Тема» неисполненных обязательств по договору купли-продажи. Прекращение залога по указанным истцом основанием повлекло бы нарушение баланса интересов участников гражданских правоотношения и возложение на добросовестного залогодержателя (Банк ВТБ) возможных негативных последствий неисполнения залогодателем договорных обязательств в отношениях со своими контрагентами.

Следовательно, права залогодержателя относительно предмета залога при его возврате прежнему собственнику вследствие расторжения договора купли-продажи в судебном порядке определяются общими положениями статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе к ЗАО «Кавказ» права собственности на заложенное имущество ООО «Тема» залог в пользу Банка ВТБ сохраняет силу.

Иных предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» условий для прекращения ипотеки судом не установлено.

С учетом изложенного, зарегистрированное в ЕГРП обременение спорных объектов недвижимости в пользу Банка ВТБ является актуальным и не может быть признано отсутствующим согласно разъяснениям пункта 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины в порядке и размере, предусмотренных статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258 , 269 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.08.2012 по делу N А32-14816/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Еще по теме: