Регистрируют ли договор найма жилого помещения

Рубрики Публикации

Нужна ли госрегистрация договора аренды жилья?

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Договор аренды недвижимого имущества (в том числе жилья), заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Примечание. В отличие от договора аренды жилья не требуется регистрировать договор найма жилого помещения. Однако все же регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года ( п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2 ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Для госрегистрации договора аренды жилья рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте документы для государственной регистрации договора аренды

Для регистрации договора аренды потребуются следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ):

1) договор аренды в трех экземплярах;

2) заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности;

3) свидетельство, подтверждающее право собственности арендодателя;

4) правоустанавливающие документы, указанные в свидетельстве (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.п.);

5) документы БТИ на жилое помещение (технический паспорт либо экспликация и поэтажный план);

6) паспорт физлица (арендатора) или учредительные документы юрлица-арендатора (устав, учредительный договор, лист записи ЕГРЮЛ (до 01.01.2017 — свидетельство о государственной регистрации юридического лица), свидетельство о постановке на налоговый учет, выписка из ЕГРЮЛ, протокол или решение о назначении генерального директора);

7) паспорт физлица (собственника) или все учредительные документы юрлица (собственника);

8) согласие супруга (супруги) собственника, в случае если жилое помещение приобретено в период брака и является совместно нажитым имуществом;

9) решение компетентного органа юрлица о заключении договора аренды, свидетельствующее также о том, что данная сделка не является для него крупной;

10) доверенность (если документы подаются в Росреестр по доверенности);

11) квитанция об уплате госпошлины (можно уплатить непосредственно в отделении Росреестра).

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Шаг 2. Подайте документы на государственную регистрацию в Росреестр

С заявлением о регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации, не допускается, за исключением случая, когда заявителем при приеме не предъявлен документ, удостоверяющий его личность (ч. 14, 15 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Заявитель уведомляется о ходе оказания услуги по государственной регистрации (например, поступление информации об уплате госпошлины, проведение регистрации) посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр недвижимости.

Шаг 3. Получите документы после регистрации

Срок государственной регистрации не должен превышать семи рабочих дней со дня поступления в Росреестр заявления и необходимых документов, а в случае подачи документов через МФЦ — девяти рабочих дней с момента приема. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация договора удостоверяется специальной регистрационной надписью на документе, выражающем содержание данной сделки (ч. 2 ст. 28 Закона N 218-ФЗ; ст. ст. 609, 651, 674 ГК РФ).

Гражданин, сдавший в аренду жилое помещение, обязан подать налоговую декларацию и уплатить НДФЛ ( пп. 1 п. 1 ст. 228 , п. 1 ст. 229 НК РФ).

Чем договор аренды жилья отличается от договора найма? >>>

Когда нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог? >>>

Должен ли арендодатель платить НДФЛ с дохода от сдачи имущества в аренду? >>>

Регистрация договора аренды. Когда договор обязательно регистрировать в РосРеестре, кто и как осуществляет регистрацию договора?

Регистрация заключенного договора аренды является существенным условием соблюдения законодательных норм. Ее отсутствие влечет за собой не только административную ответственность, но и неприятные последствия для каждой из сторон. В представленной статье мы подробно расскажем, в каких случаях данная процедура является необходимой, как она проводится и в чем особенности регистрации соглашения об аренде.

○ Договор аренды и найма.

Договора аренды и найма – документы, регулирующие правовые отношения между участниками сделки по съему жилья. Отличия между этими документами заключаются в следующем:

  • Договор найма заключается между физическими лицами;
  • Договор найма будет являться арендным, если хотя бы одной из сторон сделки выступает юридическое лицо, при этом помещение не может быть использовано в предпринимательских целях.
  • «1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
  • 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ)».

○ Регистрация договора найма.

Соглашение о найме жилого помещения может быть заключено между любыми гражданами, имеющими статус физического лица, где сторонами сделки выступают:

  • Наймодатель (собственник помещения, сдающий его в наем).
  • Наниматель (принимающий жилплощадь во временное пользование).

✔ Преимущества и недостатки.

К плюсам заключения соглашения относится:

  • Гарантия защиты прав участников сделки.
  • Возможность получения компенсации наймодателем в случае порчи его имущества.
  • Отсутствие риска внезапного выселения для нанимателя.

Недостатки подобного соглашения:

  • Касается только жилых помещений.
  • Не может быть продлен, если заключен на срок менее 1 года.
  • Предполагает уплату налогов с полученного дохода от найма.

✔ Когда нужно регистрировать.

Многие считают, что договор найма не подлежит обязательной регистрации. На самом деле соглашение должно быть зарегистрировано, если срок его действия больше года. Важно отметить, что регистрируется не сам документ, а ограничение права собственности, которое он накладывает.

  • «1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
  • 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 674 ГК РФ)».

Максимальный срок действия соглашения – 5 лет. Если в договоре не прописан период его действия, он считается заключенным именно на этот срок и подлежит регистрации, как долгосрочное соглашение.

✔ Процедура и стоимость регистрации.

Заявление о регистрации договора найма должно быть подано не позднее, чем через 30 дней после его подписания. Направить ходатайство можно в отделение МФЦ или непосредственно в Росреестр. Заявителем может выступать любой участник сделки либо третье лицо на основании соответствующей доверенности. Поэтому рекомендуется прописывать в соглашении, кто несет ответственность за регистрацию документа.

Вместе с заявлением нужно представить:

  • Два экземпляра договора.
  • Паспорта участников сделки.
  • Правоустанавливающие документы.
  • Чек об оплате госпошлины (в размере 2000 руб.).

Максимальный срок регистрации договора – 10 дней с того момента, когда было принято заявление. Важно учитывать, что юридическую силу документ приобретает только после завершения процедуры регистрации.

✔ Ответственность и последствия отсутствия регистрации договора.

Отсутствие обязательной регистрации ведет к признанию договора ничтожным и не имеющим юридической силы. Соответственно, это может быть классифицировано как уклонение от налогов и наказываться соответствующим административным штрафом и взысканием неуплаченной суммы. Ответственность за регистрацию несет наймодатель, если иное не предусмотрено соглашением.

Помимо ответственности отсутствие регистрации соглашения может иметь неприятные последствия из-за отсутствия защиты прав сторон. Так, наймодатель не сможет взыскать компенсацию при нанесении ущерба имуществу, а наниматель может быть досрочно выселен без объяснения причин. Договор найма в большей степени защищает права квартиранта, поэтому без него ему грозит увеличение платы за проживание и иные неприятные последствия.

○ Регистрация договора аренды.

Если одна из сторон сделки является юридическим лицом, заключается арендный договор, согласно которому помещение может использоваться в целях проживания. Для регистрации договора аренды действует тот же алгоритм, что и для договора найма:

  • Подача заявления.
  • Предоставление личных документов сторон и документов на жилье.
  • Чек об оплате госпошлины (для юрлица – 22 тыс. руб.).

✔ Преимущества и недостатки.

Плюсы и минусы регистрации договора определяются тем, что без данной процедуры документ не будет иметь юридическую силу.

Преимущества регистрации соглашения для хозяина квартиры:

  • Гарантия получения стабильного дохода.
  • Сохранность имущества, переданного во временное пользование и возможность получения компенсации в случае его порчи.

При этом, главное преимущество заключенного договора для квартиранта –защита его прав: он может не бояться неожиданного повышения оплаты либо досрочного выселения.

К недостаткам арендного соглашения можно отнести:

  • Необходимость внесения налоговых взносов от официального источника дохода.

○ Регистрация договора при субаренде.

Соглашение о сдаче жилья в субаренду (когда наймодателем выступает квартиросъемщик) не отличается от требований к арендному договору. Поэтому он также подлежит государственной регистрации, если срок его действия более 1 года в порядке, установленном для других видов договора:

  • Подача заявления одним из участников сделки.
  • Предоставление документов (на жилье и личных).
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Без данной процедуры документ будет считаться недействительным, а сделка не заключенной.

Важно, что для регистрации потребуется присутствие собственника квартиры либо нотариально заверенное согласие от него.

Таким образом, государственная регистрация соглашений о сдаче жилья является обязательной процедурой при соответствующем сроке действия документа.

○ Советы юриста:

✔ По истечению срока договора, арендодатель и арендатор продлили его, нужно ли регистрировать.

Если в документе указано, что по истечению срока действия он будет считаться продленным на тех же условиях, то новая регистрация не требуется. А если нужно оформлять новое соглашение, его также придется регистрировать, оплачивая госполшину, если срок его действия больше года.

✔ Что если квартира сдается безвозмездно, арендатор только оплачивает коммунальные.

В данном случае нужно составить договор безвозмездной аренды, в котором будет прописана обязанность оплаты коммунальных услуг квартирантом. Такой документ будет выступать гарантом выполнения квартирантом своих обязанностей и даст вам возможность потребовать компенсации в случае их нарушения.

Интервью с юристом компании КриптоЛинк Светланой Хохловой о последствиях отсутствия регистрации долгосрочного договора аренды.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Нужно ли регистрировать в налоговой договор найма жилого помещения?

Скажите пожалуйста, я хочу заключить договор найма комнаты с военнослужащим, если я не зарегистрирую данный договор (его обременение) в налоговом органе, может ли об этом сообщить в налоговый орган воинская часть, куда будет представлен договор для выплаты компенсации за найм жилья?

Ответы юристов (1)

Могу пояснить следующее:

Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества не требуется, если Договор аренды заключен на срок менее одного года (например, на 11 месяцев).
ст. 609 ГК РФ
п. 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
п. 2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

ГК РФ Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
п. 1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В этом случае, если Вы не обозначили срок, на который действует договор, то такой договор подлежит регистрации.

п. 2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Если договор найма заключен на неопределенный срок, надо ли его регистрировать в Росреестре?

Доброго времени суток! Скажите, если договор найма заключен на неопределенный срок, надо ли его регистрировать в Росреестре?

Ответы юристов (2)

Договор найма жилого помещения регистрировать в росреестре не надо.

регистрируется не договор найма, а обременение, но его отсутствие (не регистрация) не делают договор недействительным.

СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 октября 2016 г. по делу N 33-18882/2016
.

Ссылки в апелляционной жалобе на необходимость государственной регистрации договора найма жилого помещения и нотариальную форму удостоверения доверенности для заключения такого договора несостоятельны.
Действительно, в силу пункта 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
При этом государственная регистрация договора найма жилого помещения, независимо от срока, на который он заключен, законом не предусмотрена, регистрации же подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года (пункт 2 статьи 674 Гражданского кодекса Российской Федерации; статья 26.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ).Отсутствие государственной регистрации такого обременения на действительность оспариваемого договора найма не влияет, прав ответчика не нарушает.Таким образом, оснований для удовлетворения встречного иска у суда не имелось.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Нужно ли регистрировать договор найма жилого помещения, если его срок превышает 1 год?

Здравствуйте! Собираюсь сдавать квартиру в наем, думаю какой срок сдачи указать. Где-то читал, что он не должен превышать 1 год, в противном случае необходимо регистрировать договор. Действительно ли это так?

Ответы юристов (2)

Обязательно нужно зарегистрировать данный договор.

Если срок по договору найма жилого помещения будет равен или превышать 1 год, он подлежит обязательной государственной регистрации. Менее — на Ваше усмотрение.

Регистрировать его или нет — решать Вам, есть и плюсы и минусы.

Основной минус — придется платить налог с прибыли.

Плюс — если в период найма наниматель, скажем, затопит соседей снизу — отвечать за это будет он, как за возмещения вреда причиненного Вашему имуществу, так и имуществу пострадавших соседей. Также в случае выявления налоговыми органами, факт получения от найма прибыли и неуплаты налога, на Вас могут наложить штраф.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Еще по теме:

  • Конституция часть 1 статья 51 Статья 51 Конституции РФ 1. Никто не обязан свидетельствовать против себя самого, своего супруга и близких родственников, круг которых определяется федеральным законом. 2. Федеральным […]
  • Гарант земельный кодекс фермерское хозяйство стоимость земли Крестьянским (фермерским) хозяйствам могут облегчить получение в аренду государственной и муниципальной земли Законодательное Собрание Еврейской автономной области внесло в Госдуму […]
  • Изменения в ч3 гк рф Новая редакция Гражданского Кодекса РФ с изменениями на 2018 год Гражданский кодекс РФ является основным юридическим документом, регулирующим гражданские отношения материального и […]
  • Дтп в казани наезд на пешехода Дтп в казани наезд на пешехода Наезд произошел из-за того, что водитель не выбрал безопасную скорость. 11 сентября напротив дома №5/1 на ул. Копылова 19-летний водитель автомобиля Ford […]
  • Налоговый кодекс статья 23 п51 Статья 70 НК РФ. Сроки направления требования об уплате налога, сбора, страховых взносов СТ 70 НК РФ. 1. Требование об уплате налога должно быть направлено налогоплательщику […]