Смешанный договор мены образец

Рубрики Новости

Содержание:

Договор мены

Известно, что договор мены является одним из самых давних гражданско-правовых договоров. Исторически он был предшественником договора купли-продажи, а поэтому к такому договору применимы правила о купле-продаже. Разумеется, если это не идет вразрез с нормами главы 31 ГК РФ, которые регламентируют обязательства, возникающие из договора.

Сейчас применение договоров этого типа несколько ограничено, но все же используется. Ведь при заключении договора мены существенно экономится время в тех случаях, если желание двух лиц отдать одну вещь и приобрести другую полностью совпадает.

Понятие, срок и форма договора мены

Главными чертами договора мены являются:

  • консенсуальность, то есть, соглашение заключается сторонами только на основе согласия;
  • взаимность;
  • возмездность.

В качестве предмета договора мены выступают товары, свободные от обременения. Именно предмет договора является важнейшим существенным условием договора.

В случае, когда из договора следует, что производится обмен неравноценными товарами, на сторону, передающую товар, цена которого ниже, возлагается обязанность оплаты разницы в ценах на данные товары. Оплата разницы в ценах производится до или сразу же после передачи товара, который имеет более низкую цену. Также в договоре может предусматриваться иной порядок компенсации.

Переход права собственности сторонам на обмениваемые товары происходит одновременно, после того как обе стороны исполнили обязательства по передаче товаров. Срок договора всегда определяют сами стороны. В тех случаях, когда обмен товарами не был одномоментным, а сроки передачи не совпадают, исполнение обязательства в другие сроки считается встречным обязательством. Поэтому последний исполнитель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возместить убытки. Это происходит тогда, если ранний исполнитель не выполняет свои обязанности или есть обстоятельства, свидетельствующие о том, что обязательство не будет выполнено.

В устной форме договор мены возможен только в двух случаях:

  • если договор заключается между гражданами на сумму меньше 10 МРОТ;
  • между любыми субъектами, если договор исполняется сразу же при его заключении.

Все остальные случаи заключения договора требуют письменной формы.

Стороны договора мены

Законодательством не обозначены какие-либо специальные требования к субъектам договора мены. Но так как передача вещи одним лицом другому в обмен на иную вещь является формой распоряжения имуществом, то каждая из сторон должна быть собственником обмениваемых вещей. Или же обладать другим вещным правом, включающим право на распоряжение соответствующим имуществом.

Субъектами могут быть как физические лица, так и юридические: например, государственные или муниципальные предприятия. В таких случаях юридическое лицо передает также и свои права, а именно, право на управление и право на хозяйственное ведение. Надо отметить, что юридические лица могут заключать договор мены не только с другими юридическими лицами, но и с физическими лицами.

Основные разделы договоров мены

Количество и наименование разделов договора целиком зависит от предмета договора. Так в договоре мены земельных участков обязательны разделы:

  • предмет договора;
  • обременения обмениваемых участков;
  • ограничения в использовании обмениваемых участков;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон;
  • заключительные положения;
  • адреса и банковские реквизиты сторон.

Чтобы договор был оформлен правильно и грамотно, лучше всего воспользоваться образцом для заполнения. Как и в любом другом договоре, указывается время и место заключения, паспортные данные сторон. В завершение заполнения договора обе стороны должны поставить свои подписи. Также к договору должны быть приложены необходимые в каждом отдельном случае документы.

Содержание и существенные условия

Существенным условием договора мены является предмет договора, т. е. вид товаров, которые будут обмениваться. Без указания наименования обмениваемых вещей в документе договор не может быть признанным официально заключенным.

Следует отметить, что договором мены предусматривается равноправие обоих сторон – продавца и покупателя. В то же время стороны обладают и равными обязанностями перед законом. Лица, заключающие договор, передают друг другу товары, которые имеют равную стоимость. Также они должны потратить одинаковые денежные средства на передачу и получение товара в собственность.

Если одной из сторон достался товар с браком или другими недостатками, то для другой стороны договора наступает ответственность, аналогичная предусмотренной при купле-продаже.

Если товар, полученный по договору мены, изымается третьим лицом, потерпевшая сторона имеет право потребовать, чтобы другая сторона возвратила товар, полученный при обмене, и возместила убытки (ст. 571 ГК РФ).

Есть ли разница между договором мены и куплей-продажей

Несмотря на то, что статья 567 ГК РФ фактически приравнивает мену к купле-продаже и для удобства называет участников договора продавцами и покупателями, между ними есть и отличия. Основным отличием является то, что при купле-продаже одна сторона всегда передает другой денежные средства. В случае же мены денежные средства могут передаваться, только если товары признаны неравноценными.

Формирование цены

Указывать цену в договоре мены совсем не обязательно, но бывает необходимым для того, чтобы правильно произвести бухгалтерский учет и таким образом избежать проблем с налоговой службой. Оценку стоимости товара для обмена обычно производят двумя способами. Может быть использована внутренняя оценка, без привлечения третьих лиц и производимая на основании данных бухгалтерского учета, стоимости приобретения, а также стоимости идентичных предметов.

Применяется и независимая оценка, которую производят специалисты-оценщики, руководствуясь данными договора или других исполнительных и судебных актов.

Договор мены: налогообложение

В соответствии со статьей 658 ГК РФ, если производится обмен равноценными товарами, договор мены налогообложению не подлежит. Если же стороны договорились обменяться неравноценными товарами и одна из сторон выплачивает денежную компенсацию, эта сумма считается доходом и с нее должен быть уплачен налог. Он составляет 5% от разницы стоимости товара.

Чтобы не платить налоги на законных основаниях, сумму компенсации необходимо включить в вычет (статья 220 Налогового кодекса РФ). Кроме того, при оформлении документов сторонам нужно уплатить госпошлину. Ее величина напрямую зависит от вида и предмета договора.

Виды и особенности договоров мены

Существует целый ряд действующих классификаций договоров мены: их отличие заключается лишь в принципе, в соответствии с которым происходит разделение. Так, выделяются виды договоров, объединенных типом обмениваемых товаров. Юридические и физические лица свободно могут вести обмен:

  • транспортом;
  • другими видами движимого имущества;
  • частными строениями, жилыми и нежилыми;
  • квартирами, комнатами, которые находятся в частной собственности;
  • земельными участками.

Получается, что стороны ведут обмен не просто какой-то вещью, а правом собственности на нее. В отношения мены могут вступать;

  • физические лица;
  • юридические лица, т. е. различные организации;
  • юридические и физические лица (такой договор называют смешанным).

Распространенной разновидностью договора мены является так называемый бартер. Это — договор мены товаров, применяемый чаще всего во внешней торговле. Особенностью таких договоров является то, что для его заключения сторонам необходима соответствующая лицензия, а обмениваемые товары обязательно должны быть равноценными. Проведение бартерных сделок регламентируется Указом Президента РФ от 18 августа 1996 г. № 1209 «О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок», главой 10 ФЗ № 164-ФЗ от 8 декабря 2003 г. «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности».

Особенности обмена жилыми помещениями

Домами, квартирами и другими жилыми помещениями могут обмениваться граждане, которые обладают правом собственности на конкретное жилье. В том случае, когда один из собственников не соглашается на обмен, договор не признается состоявшимся. Производить обмен жилыми помещениями также могут наниматели в домах государственного жилфонда. Но для заключения такой сделки необходимо заручиться разрешением всех членов семьи.

Важно понимать, что в таких случаях совершается передача не права собственности, а только права пользования. Сторонами договоров мены жилья вправе выступать и юридические лица (при этом происходит передача и части прав, связанных с хозяйственным ведением). Также разрешены и смешанные формы договоров мены.

Достаточно часто договором мены прикрываются различного рода неправомерные действия, которые могут быть направлены, например, на уклонение от уплаты налогов. Происходит это потому, что стороны договора по взаимному согласию самостоятельно устанавливают равноценность обмениваемых вещей. Так, какая-то ценная вещь может быть обменена на выданный коммерческой организацией вексель, который не имеет никакого обеспечения. Поэтому, если будет установлено, что договор мены заключен для прикрытия иных отношений, он квалифицируется как притворная сделка.

Образец договора мены

Скачать образцы договоров:

Особенности исполнения договора

Если товары, являющиеся объектом мены, определяются родовыми признаками, при исполнении договора важно учесть количество товаров, подлежащих передаче. Оно должно предусматриваться договором в денежном выражении или соответствующих единицах измерения. Договором может быть определено, что товары передаются в ассортименте, который согласован сторонами (ст. 467 ГК РФ).

В договоре мены допустимо предусмотреть требования, которые предъявляются к качеству обмениваемых товаров. В остальных случаях передаваемые товары должны быть пригодны для целей, в которых они обычно используются.

Также договор может содержать условия о комплектности товара, его таре и упаковке. В таких ситуациях должны применяться соответствующие положения договора купли-продажи.

Договор мены

Известно, что договор мены является одним из самых давних гражданско-правовых договоров. Исторически он был предшественником договора купли-продажи, а поэтому к такому договору применимы правила о купле-продаже. Разумеется, если это не идет вразрез с нормами главы 31 ГК РФ, которые регламентируют обязательства, возникающие из договора.

Сейчас применение договоров этого типа несколько ограничено, но все же используется. Ведь при заключении договора мены существенно экономится время в тех случаях, если желание двух лиц отдать одну вещь и приобрести другую полностью совпадает.

Понятие, срок и форма договора мены

Главными чертами договора мены являются:

  • консенсуальность, то есть, соглашение заключается сторонами только на основе согласия;
  • взаимность;
  • возмездность.

В качестве предмета договора мены выступают товары, свободные от обременения. Именно предмет договора является важнейшим существенным условием договора.

В случае, когда из договора следует, что производится обмен неравноценными товарами, на сторону, передающую товар, цена которого ниже, возлагается обязанность оплаты разницы в ценах на данные товары. Оплата разницы в ценах производится до или сразу же после передачи товара, который имеет более низкую цену. Также в договоре может предусматриваться иной порядок компенсации.

Переход права собственности сторонам на обмениваемые товары происходит одновременно, после того как обе стороны исполнили обязательства по передаче товаров. Срок договора всегда определяют сами стороны. В тех случаях, когда обмен товарами не был одномоментным, а сроки передачи не совпадают, исполнение обязательства в другие сроки считается встречным обязательством. Поэтому последний исполнитель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возместить убытки. Это происходит тогда, если ранний исполнитель не выполняет свои обязанности или есть обстоятельства, свидетельствующие о том, что обязательство не будет выполнено.

В устной форме договор мены возможен только в двух случаях:

  • если договор заключается между гражданами на сумму меньше 10 МРОТ;
  • между любыми субъектами, если договор исполняется сразу же при его заключении.

Все остальные случаи заключения договора требуют письменной формы.

Стороны договора мены

Законодательством не обозначены какие-либо специальные требования к субъектам договора мены. Но так как передача вещи одним лицом другому в обмен на иную вещь является формой распоряжения имуществом, то каждая из сторон должна быть собственником обмениваемых вещей. Или же обладать другим вещным правом, включающим право на распоряжение соответствующим имуществом.

Субъектами могут быть как физические лица, так и юридические: например, государственные или муниципальные предприятия. В таких случаях юридическое лицо передает также и свои права, а именно, право на управление и право на хозяйственное ведение. Надо отметить, что юридические лица могут заключать договор мены не только с другими юридическими лицами, но и с физическими лицами.

Основные разделы договоров мены

Количество и наименование разделов договора целиком зависит от предмета договора. Так в договоре мены земельных участков обязательны разделы:

  • предмет договора;
  • обременения обмениваемых участков;
  • ограничения в использовании обмениваемых участков;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон;
  • заключительные положения;
  • адреса и банковские реквизиты сторон.

Чтобы договор был оформлен правильно и грамотно, лучше всего воспользоваться образцом для заполнения. Как и в любом другом договоре, указывается время и место заключения, паспортные данные сторон. В завершение заполнения договора обе стороны должны поставить свои подписи. Также к договору должны быть приложены необходимые в каждом отдельном случае документы.

Содержание и существенные условия

Существенным условием договора мены является предмет договора, т. е. вид товаров, которые будут обмениваться. Без указания наименования обмениваемых вещей в документе договор не может быть признанным официально заключенным.

Следует отметить, что договором мены предусматривается равноправие обоих сторон – продавца и покупателя. В то же время стороны обладают и равными обязанностями перед законом. Лица, заключающие договор, передают друг другу товары, которые имеют равную стоимость. Также они должны потратить одинаковые денежные средства на передачу и получение товара в собственность.

Если одной из сторон достался товар с браком или другими недостатками, то для другой стороны договора наступает ответственность, аналогичная предусмотренной при купле-продаже.

Если товар, полученный по договору мены, изымается третьим лицом, потерпевшая сторона имеет право потребовать, чтобы другая сторона возвратила товар, полученный при обмене, и возместила убытки (ст. 571 ГК РФ).

Есть ли разница между договором мены и куплей-продажей

Несмотря на то, что статья 567 ГК РФ фактически приравнивает мену к купле-продаже и для удобства называет участников договора продавцами и покупателями, между ними есть и отличия. Основным отличием является то, что при купле-продаже одна сторона всегда передает другой денежные средства. В случае же мены денежные средства могут передаваться, только если товары признаны неравноценными.

Формирование цены

Указывать цену в договоре мены совсем не обязательно, но бывает необходимым для того, чтобы правильно произвести бухгалтерский учет и таким образом избежать проблем с налоговой службой. Оценку стоимости товара для обмена обычно производят двумя способами. Может быть использована внутренняя оценка, без привлечения третьих лиц и производимая на основании данных бухгалтерского учета, стоимости приобретения, а также стоимости идентичных предметов.

Применяется и независимая оценка, которую производят специалисты-оценщики, руководствуясь данными договора или других исполнительных и судебных актов.

Договор мены: налогообложение

В соответствии со статьей 658 ГК РФ, если производится обмен равноценными товарами, договор мены налогообложению не подлежит. Если же стороны договорились обменяться неравноценными товарами и одна из сторон выплачивает денежную компенсацию, эта сумма считается доходом и с нее должен быть уплачен налог. Он составляет 5% от разницы стоимости товара.

Чтобы не платить налоги на законных основаниях, сумму компенсации необходимо включить в вычет (статья 220 Налогового кодекса РФ). Кроме того, при оформлении документов сторонам нужно уплатить госпошлину. Ее величина напрямую зависит от вида и предмета договора.

Виды и особенности договоров мены

Существует целый ряд действующих классификаций договоров мены: их отличие заключается лишь в принципе, в соответствии с которым происходит разделение. Так, выделяются виды договоров, объединенных типом обмениваемых товаров. Юридические и физические лица свободно могут вести обмен:

  • транспортом;
  • другими видами движимого имущества;
  • частными строениями, жилыми и нежилыми;
  • квартирами, комнатами, которые находятся в частной собственности;
  • земельными участками.

Получается, что стороны ведут обмен не просто какой-то вещью, а правом собственности на нее. В отношения мены могут вступать;

  • физические лица;
  • юридические лица, т. е. различные организации;
  • юридические и физические лица (такой договор называют смешанным).

Распространенной разновидностью договора мены является так называемый бартер. Это — договор мены товаров, применяемый чаще всего во внешней торговле. Особенностью таких договоров является то, что для его заключения сторонам необходима соответствующая лицензия, а обмениваемые товары обязательно должны быть равноценными. Проведение бартерных сделок регламентируется Указом Президента РФ от 18 августа 1996 г. № 1209 «О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок», главой 10 ФЗ № 164-ФЗ от 8 декабря 2003 г. «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности».

Особенности обмена жилыми помещениями

Домами, квартирами и другими жилыми помещениями могут обмениваться граждане, которые обладают правом собственности на конкретное жилье. В том случае, когда один из собственников не соглашается на обмен, договор не признается состоявшимся. Производить обмен жилыми помещениями также могут наниматели в домах государственного жилфонда. Но для заключения такой сделки необходимо заручиться разрешением всех членов семьи.

Важно понимать, что в таких случаях совершается передача не права собственности, а только права пользования. Сторонами договоров мены жилья вправе выступать и юридические лица (при этом происходит передача и части прав, связанных с хозяйственным ведением). Также разрешены и смешанные формы договоров мены.

Достаточно часто договором мены прикрываются различного рода неправомерные действия, которые могут быть направлены, например, на уклонение от уплаты налогов. Происходит это потому, что стороны договора по взаимному согласию самостоятельно устанавливают равноценность обмениваемых вещей. Так, какая-то ценная вещь может быть обменена на выданный коммерческой организацией вексель, который не имеет никакого обеспечения. Поэтому, если будет установлено, что договор мены заключен для прикрытия иных отношений, он квалифицируется как притворная сделка.

Образец договора мены

Скачать образцы договоров:

Особенности исполнения договора

Если товары, являющиеся объектом мены, определяются родовыми признаками, при исполнении договора важно учесть количество товаров, подлежащих передаче. Оно должно предусматриваться договором в денежном выражении или соответствующих единицах измерения. Договором может быть определено, что товары передаются в ассортименте, который согласован сторонами (ст. 467 ГК РФ).

В договоре мены допустимо предусмотреть требования, которые предъявляются к качеству обмениваемых товаров. В остальных случаях передаваемые товары должны быть пригодны для целей, в которых они обычно используются.

Также договор может содержать условия о комплектности товара, его таре и упаковке. В таких ситуациях должны применяться соответствующие положения договора купли-продажи.

PRO новостройку +7 (499) 653-64-91 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Primary Menu

Post navigation

Что такое договор мены квартиры и как его правильно составить: 7 главных правил

Договор мены объекта недвижимости, в общем, напоминает соглашение купли-продажи. При этом обязательно требуется осуществить регистрацию права, возникшего в результате заключения сделки, в противном случае собственность юридически не будет признана перешедшей в руки к новому собственнику.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91 . Это быстро и бесплатно !

Договор мены квартиры: виды и особенности заполнения документа

На семейном совете вы приняли решение сменить место жительства, переехав в район, к примеру, с развитой инфраструктурой? Но продажа старой квартиры и приобретение новой в ваши планы не входит.

Что делать в этом случае? Верно – совершить сделку обмена жилья на равноценное недвижимое имущество или с улучшенной планировкой, предварительно оговорив разницу в стоимости.

Для совершения юридически чистой сделки необходимо заключить договор мены квартиры.

Для совершения юридически чистой сделки необходимо заключить договор мены квартиры.

Что представляет собой этот договор?

Договор мены квартиры или договор мены квартиры на дом с земельным участком – соглашение, на основании которого собственник предоставляет в качестве уплаты личное недвижимое имущество другому владельцу, в обмен на его объект недвижимости.

Если просто, то данный документ – договоренность на бартер, где собственность не только предмет приобретения, но и средство выплаты. Особенность подобного документа – то, что каждая сторона сделки выступает, как в качестве покупателя, так и продавца.

Текст самого договора мены составляется участниками соглашения в письменном виде и подлежит обязательной регистрации в уполномоченных органах. Только после окончания регистрации, можно переходить к оформлению законных прав владения участников соглашения на получаемый объект недвижимости.

Для чего необходим подобный документ?

Иногда возникают обстоятельства, при которых необходимо не реализовать недвижимое имущество, а поменять его на другое жилье – равноценное, менее рентабельное с доплатой или более выгодное, но с доплатой с вашей стороны. Соответственно, что составление соглашения между владельцами квартир должно отвечать нормам, требованиям законодательства РФ.

При каких обстоятельствах выгодно составление договора мены: налоговая база

К главным причинам, побуждающим собственников квартир к подписанию данного соглашения, можно отнести следующие обстоятельства:

  • стремление к улучшению жилищных условий с минимизацией при этом затрат времени;
  • способ экономии при уплате налоговых взносов.

Последняя причина зачастую является первоочередной при осуществлении взаимовыгодного обмена. Ведь когда квартира одного собственника по стоимости равноценна имуществу другого владельца, налог в государственную казну не уплачивается.

В том случае, если их ценовая категория будет несколько отличаться, величина налога будет значительно меньше. Поскольку НДФЛ подразумевает вычет от прибыли, следовательно, налоговая база будет определяться не с общей суммы, а только лишь с разницы.

Уплачивать налог должны только те владельцы квартиры, которые являются ее собственниками меньше 3-х лет. При этом не имеет значения, на каком основании они вступили в законные права владения имуществом:

Но тогда лицо имеет право оформить в ИФНС имущественный вычет, согласно НК РФ ст. 220. Соглашение между родственниками неравноценной недвижимости очень часто осуществляется с доплатой, но в конверте, тогда полученная прибыль вообще нигде не отражается.

На практике подобные договора мены заключаются между близкими людьми. Подыскать человека со стороны, которого заинтересует ваша недвижимость, а вас его квартира достаточно тяжело.

Чаще всего договоры мены заключаются между близкими людьми.

Виды договоров: соглашение обмена и мены

Главное отличие – при совершении сделки мены объекта недвижимости, последняя должна быть собственностью участников договоренности. То есть один владелец передает свое жилье другому, после сделка проходит регистрацию в Росреестре, и документация на право собственности переделывается уже на новых владельцев. При обмене недвижимость принадлежит муниципалитету, лица проживают в ней на основании договора найма.

В связи с этим оформление подобного имущества происходит иначе – после процедуры регистрации соглашения в уполномоченных органах наймодатели переоформляют документы найма на других жильцов. Но к новым владельцам переходит только право на пользование объектом недвижимости, как это было в предыдущем случае.

Законом запрещен обмен муниципальной квартиры на собственное имущество и наоборот. Мена и обмен регулируются различными законами. Обмен – сделка, контролируемая ЖК РФ, а мена – подконтрольна ГК РФ гл. 31.

После совершения сделки, необходимо прописать новых жильцов на жилплощадь. О том, как это правильно сделать, вы можете узнать в этой статье.

Особенности соглашения мены: общие требования к составлению документа

Договор заключается в письменной форме, с обязательным указанием таких сведений, как:

  • информация об обеих сторонах сделки: данные паспорта, инициалы, регистрация;
  • сведения об обмениваемой недвижимости: наименование, адрес, цена, размеры;
  • на каком основании имущество принадлежит участникам сделки: сведения о правоустанавливающем документе;
  • в качестве дополнения можно расписать особенности объектов недвижимости: тип сооружения (кирпичное, панельное), на каком этаже находится, наличие подвала, балкона, количество комнат, тип отопления, какая мебель и встроенная техника остается в квартире;
  • отдельно нужно указать то, что имущество не находится в залоге или под арестом, обременений не имеет;
  • основной пункт – в соглашение должно быть внесено количество человек, которые имеют право на старое жилье;
  • срок на протяжении, которого сделка мены должна быть совершена.

Эти обязательные пункты входят в каждый документ. Но договоренности могут быть различны, поэтому имеются и другие условия, к примеру, если нужна доплата, то это необходимо строго отразить в договоре.

Скачать образец договора мены квартиры : Договор мены

Обязанности и права сторон

Данный пункт обычно содержит следующие сведения:

  • информацию об обязанностях участников осуществляющих передачу объекта недвижимости в надлежащем виде и в заранее оговоренные сроки;
  • право на доплату, если таковая имеется;
  • требование об отмене договоренности, если одна из сторон осуществило передачу имущества другой стороне, при этом у одной из сторон объект был изъят другими лицами до момента заключения сделки, к примеру, в случае залога.

Участники сделки должны предоставлять только достоверную информацию о недвижимом имуществе. Права и обязанности сторон сделки могут быть разными, но не противоречащими действующему законодательству.

Образец договора мены квартиры.

Составление договора мены квартиры на дом с земельным участком: правила оформления документа

В данном случае, в договоре мены квартиры на дом с земельным участком, должны быть прописаны в обязательном порядке данные о наделе:

  • номер по кадастру;
  • размеры земли;
  • назначение участка, на котором находится жилое строение;
  • при наличии строений – внести информацию о них.

Помимо этого к соглашению прикладывается план, на котором нанесен данный надел, являющийся основным предметом договора мены квартиры на дом с земельным участком.

В этой статье вы можете узнать о том, что такое кадастровый паспорт и как узнать его номер.

В каких случаях договор мены квартиры может быть признан недействительным?

Оснований и поводов для признания подобного документа недействительным может быть несколько:

  • неподтвержденность соглашения органами попечительства, опеки;
  • недееспособность одного из участников сделки;
  • если владелец одного из обмениваемого недвижимого имущества – не достиг совершеннолетия и договор заключен был в разрез его интересов;
  • если сделка была притворной, мнимой;
  • нарушение существенных условий договора.

Условия расторжения договора мены квартиры

Существует несколько способов расторгнуть договор:

  • по согласию обеих сторон;
  • посредством обращения в судебные инстанции.
  • если ни одну из сторон не устроило новое жилье, то сделка расторгается без проблем;
  • если разорвать сделку хочет только один ее участник, то следует составить требование в качестве дополнения к договору, где указать причину расторжения соглашения.

По соглашению сторон можно разорвать сделку двумя способами:

Если на протяжении месяца вторая сторона сделки согласится отказаться от нее, то соглашение расторгается. Если сторонам так и не удалось договориться, то стоит обратиться с иском в судебные органы власти, указав в нем основания для отмены сделки.

Подать соответствующий иск законом допускается на протяжении от 1 года до 3-х лет, в зависимости от того, какая причина послужила для отмены соглашения.

Договор мены квартиры, заключенный без регистрации, не действителен.

Необходима ли регистрация договора?

Само соглашение регистрации не подлежит. Но при этом право, появившееся у другой стороны соглашения на недвижимое имущество, переданное первым, и, наоборот, зарегистрировать нужно в обязательном порядке.

Договор мены квартиры, заключенный без регистрации в государственных органах -недействителен. Из этого следует, что необходимо обратиться в уполномоченную организацию для проведения процедуры регистрации каждому владельцу нового имущества. Право на недвижимость возникает только после регистрации.

Отличие соглашения купли-продажи от договора мены квартиры

Главная разница между договором бартера и соглашением купли-продажи квартиры заключается в том, что обмен недвижимостью происходит без участия денежных средств. В некотором смысле сделки мены жильем намного безопаснее сделки купли-продажи объекта:

  • не следует думать о том, как без проблем передать сумму денежных средств продавцу;
  • при этом продавец не беспокоиться о подлинности купюр (в том случае если применяется наличный расчет);
  • нет проблем с задержкой банковского перевода.

Дополнительные плюсы подобной сделки – отсутствие необходимости в уплате НДФЛ при заключении договора мены квартиры на равнозначное по стоимости имущество. Но при этом имеется и небольшой недостаток – отсутствие налоговых льгот.

Если вы все таки решили воспользоваться договором купли-продажи, рекомендуем к прочтению эту статью.

Чтобы понять как правильно поступать, посмотрите видео:

Договор мены

Договор мены занимает значимое место в системе гражданско-правового регулирования.

Исторически, в соответствии с эволюцией товарно-денежных отношений в обществе, мена появляется раньше купли-продажи.

Еще до создания денег существовал прямой обмен вещи на вещь, но и после этого события обменные сделки не утратили своей актуальности.

Основные положения

Нормы о таком виде договоров содержит гл. 31 ГК РФ (ст. 567-571), его смысл раскрывает ст. 567 ГК РФ. Согласно закону, договор мены – документ гражданского права, в соответствии с которым каждая сторона передает в собственность противоположной стороне какое-либо имущество в обмен на другое имущество.

При заключении участники заинтересованы в приобретении в собственность имущества, не используя денежные средства, либо с незначительным их количеством. По умолчанию стоимость обоюдно передаваемого имущества является равной. Если сделка неравноценна, то сторона, передающая имущество меньшей стоимости, доплачивает другой стороне эту разницу деньгами, либо компенсирует иным способом.

Одновременно с совершением участниками сделки, на объекты приобретаются права собственности. После подписания договора сторонами следует его государственная регистрация, однако нотариальное заверение необязательно.
Коммерческая операция обмена часто именуется бартерной сделкой (бартерным обменом, бартером), хотя это понятие не прописано в российском законодательстве.

Существует несколько видов договоров мены, для удобства их классифицируют. В зависимости от обмена однотипных объектов выделяют:

  • недвижимого имущества;
  • транспортных средств;
  • акций и др.

По субъективному признаку принято деление сделок:

  • между физическими лицами,
  • юридическими,
  • смешанный.

Возможна и более подробная классификация внутри отдельных видов. Например, договор мены недвижимого имущества можно разделить на договор: мены жилых домов; квартир; жилого дома на квартиру и т.д.

Сходство и отличие от договоров купли-продажи

По содержанию договор мены похож на договор купли-продажи и во многом регулируется правилами последнего. Основное отличие между ними состоит в том, что согласно первому виду соглашений, товар передается другой стороне в собственность не за денежное вознаграждение, а в результате обмена на другой товар.

Иногда мена более удобна, чем купля-продажа, поскольку у заинтересованного лица может не быть или недостаточно денежных средств для приобретения желаемого имущества. Однако он обладает имуществом, интересующим другую сторону, и тогда сделка мены станет возможна.

Договор мены можно рассмотреть в виде 2-х договоров купли-продажи, имеющих одинаковую цену и сроки ее уплаты. Каждая сторона здесь выступает как продавец для передаваемого имущества и как покупатель для имущества получаемого. Такое представление необходимо для понимания договора мены в контексте задач регулирования и налогообложения.

Элементы соглашения

Ограничения для договора касаются требований о правоспособности и дееспособности.

В качестве субъектов мены выступают физические лица (реализующие личные потребности), юридические лица (имеющие целью получение прибыли), а также публично-правовые образования (государство, государственные субъекты, муниципальные образования).

Предметом договора мены могут быть как действия каждой стороны по передаче в собственность (для юридических лиц – хозяйственное ведение либо оперативное управление) противоположной стороне какого-либо товара в обмен на иной товар, так и сами товары. К предмету мены не относятся выполнение работ и оказание услуг.

Объектами договора мены признаются недвижимое имущество (квартиры, земельные участки, различные постройки и др.) и движимое имущество (включая ценные бумаги, валюту). В ряде случаев объектами мены признаются корпоративные имущественные права, выраженные акциями, долями участия (в хозяйственных обществах), безналичными деньгами.

Существенные условия включают:

  1. предмет договора;
  2. наименование и количество товара, который подлежит передаче каждой из сторон.

Договор не может быть заключен, если отсутствует согласование хотя бы одного из них.

Невыполнение условий одной из сторон влечет его расторжение. При этом другая сторона может требовать возмещения убытков из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных условий.

В ГК РФ не содержится никаких требований относительно формы такого договора. Поэтому, между физлицами он может быть заключен как в устной, так и в письменной форме. Если стороной является юридическое лицо, то письменная форма обязательна.

Характеристика и правовое регулирование

Данные соглашения в юридической науке характеризуется как:

  • взаимный (в договоре участвуют две стороны);
  • возмездный (за исполнение предусмотренных обязанностей каждая сторона получает плату или другое встречное предоставление);
  • консенсуальный (для заключения договора требуется соглашение участников со всеми договорными условиями).

Отношения по договору мены регулируются, с одной стороны, правилами договора купли-продажи, а с другой, – специальными правилами, относящимися непосредственно к этому типу договоров. Например, если в договоре мены нет условий, касающихся цены обмениваемых товаров, следует исходить из признания равноценности данных товаров (ст. 568 ГК РФ). Если совершается обмен товарами неравноценными, на сторону, передающую товар стоимостью ниже, чем товар другой стороны, возложена обязанность оплаты ценовой разницы на обмениваемые товары, либо другой компенсации этой разницы. Обмен товаров может быть и не одномоментным (ст. 569 ГК РФ). Моментом права перехода собственности на товары, подлежащие обмену, является исполнение обязательств по передаче этих товаров сторонами друг другу, если не предусмотрено иное (ст. 570 ГК РФ).

Правила заключения договоров купли-продажи, мены и дарения смотрите в данном видеосюжете:

Особенности обмена движимого и недвижимого имущества

Наиболее популярными видами имущества при обменных сделках выступают квартира, земельный участок и автомобиль.

При сделках с недвижимостью иногда договор мены квартиры является наиболее удобным вариантом, поскольку исключает оформление целой цепочки сделок с имуществом при договоре купли-продажи. Это значительно экономит силы и время клиентов при необходимости смены жилища.

Однако следует различать договор мены от договора обмена жилыми помещениями (используемыми по социальному найму).

При сделках мены с жилой недвижимостью обязательна государственная регистрация заключенного договора.

В эпоху высокой миграционной мобильности людей большой популярностью пользуются сделки мены недвижимости между разными государствами или международный обмен. Теоретически здесь может быть применим стандартный договор мены, однако существуют некоторые трудности. Непросто согласовать одновременно все нюансы такой сделки – в каждой стране свои правила, сложно добиться одновременности выполнения всех условий. Многие юристы предпочитают не рисковать, и на практике обычно составляются по одному договору купли-продажи для каждого государства.

Договор мены земельного участка во многом схож с соответствующим договором купли-продажи. Он регулируется Гражданским и Земельным Кодексами РФ и подлежит государственной регистрации в регистрационной палате того района, в котором расположены земельные участки.

В сделках мены на земельный участок так же, как и на квартиру, может участвовать недвижимое и движимое имущество. Так, популярен обмен земельного участка часто с дачным строением на нем на квартиру, автомобиль.


Договор мены автомобиля на движимое или недвижимое имущество имеет высокую популярность у населения. Он регулируется посредством Гражданского Кодекса РФ.

Договор в обязательном порядке содержит такие элементы, как:

  1. технические и иные характеристики обмениваемого автомобиля;
  2. сведения о правоустанавливающем документе на данный автомобиль;
  3. характеристики имущества, на которое обменивается автомобиль.

В случае обмена на недвижимость, договор мены автомобиля подлежит государственной регистрации. Регистрация транспортного средства проводится в органах ГИБДД (постановка на учет по месту жительства собственника).

Нюансы, на которые следует обратить внимание

Договор мены какого-либо вида имущества – документ неоднозначный, содержащий ряд нюансов. Проблемы, возникающие при таких сделках, многообразны. Так, сложность при подготовке сделки мены представляет эквивалентная оценка обмениваемых товаров – она должна быть справедливой.

Другая трудность заключается в грамотности составления самого документа. Например, при подписании договора мены жилого помещения, в нем должны содержаться точные сведения об объектах обмена, указания на правоустанавливающие документы, информация об участниках долевой обмениваемой собственности. Необходима проверка юридической чистоты имущества. Особую сложность вызывают многосторонние сделки мены.

Еще одна серьезная проблема касается вопросов налогообложения таких сделок. Часто договор мены используют в целях уклонения от уплаты налогов. Так, если зарплата выплачивается в натуральной форме, неясно, как следует определять зарплатные налоги и взносы. Есть риск неполной выплаты налогов при сделке мены недвижимого имущества, так как участники сделки имеют возможность намеренно занизить его стоимость. Встречаются случаи обмена ценного имущества на вексель какой-либо коммерческой организации, не имеющий финансового обеспечения.

Несмотря на существующие издержки, такой тип сделок выступает одним из наиболее доступных способов, позволяющих гражданам с наименьшими издержками реализовать свои имущественные интересы.

Семинар, посвященный данной тематике, смотрите в следующем видеосюжете:

Еще по теме: