Собственник здания имеет право на земельный участок

Рубрики Публикации

На здание есть право собственности, а на участок -который под зданием — нет, какие могу быть проблемы?

Собираемся приобрести нежилое помещение (один этаж) в 5ти этажном здании. На помещение оформлено право собственности (ООО). Однако земля, которая под зданием, не оформлена. Собственник говорит, что земля якобы в собственности у подрядчика и собственники ее просто не оформляли, чтобы не платить земельный налог. Меня интересует, чем может грозить покупка такого помещения? Собственник утверждает, что земля, обслуживающая здание, не может никуда деться. Разрешение на строительство здания и на ввод в эксплуатацию есть.

Ответы юристов (11)

Ничем такая покупка грозить не будет, здание никто сносить не будет и требовать от Вас уплаты за аренду земли тоже.

Есть вопрос к юристу?

В соответствии с Земельным кодексом РФ вы приобретаете право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и объеме, что и предыдущий собственник, то есть земельный участок никуда не денется и вы имеете право пользования им.

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Ничего страшного, можно покупать.

Согласен, что имеете право пользоваться, даже более того — выкупить из учета его кадастровой стоимости.

1. До 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:
двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Здравствуйте Екатерина! Я позволю добавить коллеге Мусатову

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

3.Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. Екатерина как мы видим отчуждение первого этажа согласно п/п 1 п.4 ст.35 предусматривает отчуждение части здания без отчуждения земельного участка, так что Вам не о чем волноваться. Тем более, что у Вас преимущественное право приобретения доли земельного участка — п.3. Желаю удачи и успехов.

Добрый день. Я не вижу поводов для беспокойства. Поскольку без решения о землеотводе получение указанных документов было бы проблематичным.

Так в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ указано, что

9. В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 — 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр. Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Аналогичным образом обстоит дело и с вводом объекта в эксплуатацию

3. Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

Здравствуйте, Екатерина. Переход права собственности на помещение Вам зарегистрируют в Росреестре без проблем и без земли. Если здание вновь построенное, на него выдавалось разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, значит, земля была оформлена надлежащим образом. Но на подрядчика она оформлена быть не может. Согласно положениям Градостроительного кодекса РФ подрядчик — это лицо, которое осуществляет строительство на земле, предоставленной заказчику. Заказчик является правообладателем земельного участка, на его имя выдается разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Поэтому, мне кажется, здесь имеется какое-то несоответствие. Я бы заказала выписку из ЕГРП на земельный участок — кому же все-таки она принадлежит и на каком праве. Покупая только помещение без доли в праве собственности на земельный участок (если там, конечно, право собственности, а не право аренды), будьте готовы к тому, что правообладатель земли захочет оформить с Вами договорные отношения и взыскивать плату за пользование земельным участком.

Уточнение клиента

Наталья, спасибо за ответ!

Вот поэтому и есть опасения, что собственник земли может потребовать непомерно высокую плату за пользование земельным участком. А если собственник земли захочет ее продать? тогда мы имеем право преимущественной покупки, верно? И еще вопрос — если земля у застройщика не в собственности,а в аренде, как это меняет ситуацию?

Вообще продавец сказал, что было собрание собственников помещений в этом здании и они уже отдали документы юристу на оформление, но процесс не быстрый.

21 Января 2016, 13:11

Здравствуйте. Коллегии уже все сказали, дополню нормами и практикой.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11
«О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»
13. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если участок в аренде, то ничего страшного нет, а если нет, то имеется соответствующая ответственность по ст.7.1 КоАП РФ.

Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, -влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой
стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на
юридических лиц — от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного
участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена
кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти
тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до
пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот
тысяч рублей.

Примечания:1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность
как юридические лица.

2. В случае самовольного занятия части земельного участка
административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости
земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно
занятой части земельного участка.

Ничего не изменится. Дом возведен на законных основаниях, изменение права собственности на земельный участок не влечет за собой переход права собственности на возведенное строение.

Статья 271 ГК РФ
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу
, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
И еще вопрос — если земля у застройщика не в собственности, а в аренде, как это меняет ситуацию?
Екатерина

Екатерина, начну с этого вопроса. Если государственная или муниципальная земля находится в аренде у застройщика, то приобретая право собственности на помещение в здании, Вы одновременно, как указали коллеги, приобретаете исключительное право на приватизацию участка или его предоставление в аренду. Согласно ч.2 ст.39.20. Земельного кодекса РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Если собственники помещений захотят приобрести участок в долевую собственность, им придется одновременно обращаться с соответствующими заявлениями в Администрацию. Для аренды достаточно заявления одного из собственников помещений в здании. С ним будет заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, к которому впоследствии смогут присоединиться новые собственники помещений (договор присоединения). Мало того, Администрация может понудить собственников помещений к заключению договора аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 6-8 ст.39.20. ЗК РФ. Здесь, думаю, все понятно.

Что касается случая, если земля находится в частной собственности. Здесь все зависит от того, кому же все-таки принадлежит участок: лицу, которое продает Вам помещение или третьему лицу. В том случае, если участок принадлежит на праве собственности продавцу помещения, то согласно ч.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. То есть в этом случае переход права собственности на помещение будет зарегистрирован только в случае одновременной продажи соответствующей доли в праве собственности на земельный участок. Интересны положения ст.273 Гражданского кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В том случае, если участок принадлежит третьему лицу, Вы как собственник помещения будете иметь преимущественное право покупки участка, если конечно, собственник соберется его продавать. Согласно ч.3 ст.35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Если собственник земли не захочет её продавать, то Ваши отношения будут строиться на следующем. Согласно ч.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. То есть сначала Вам надо выяснить, на каком праве земельный участок использовал продавец помещения. Если между этими лицами был заключен договор аренды, то для Вас условия аренды должны быть аналогичными.

Вот поэтому и есть опасения, что собственник земли может потребовать непомерно высокую плату за пользование земельным участком.
Екатерина

Плата за пользование земельным участком должна быть разумна и обоснованна, она должна быть установлена соглашением сторон, т.е. обе стороны должны быть согласны с её размером. Разногласия, возникшие при заключении договора, Вы вправе передать на рассмотрение суда, который должен будет определить, какая плата за землю будет справедливой и обоснованной.

Уточнение клиента

Спасибо за разъяснения!

Как выяснилось в процессе переговоров, земля под зданием вообще не оформлена (такое возможно?) Т.е. , как я понимаю, она муниципальная, за пользование зем. участком собственник ничего никому не платит. Интересует

1. Может ли земля под зданием действительно быть никак не оформлена?

2. Если она действительно не оформлена, какие это влечет последствия, например, может ли она быть изъята и т.п.?

28 Января 2016, 06:50

Здравствуйте, Екатерина. Если застройщиком получено разрешение на строительство и разрешение на ввод здания в эксплуатацию, то земля обязательно должна была как-то оформляться, иначе эти документы не выдали бы. Могу предположить, что на землю была оформлена краткосрочная аренда (11 месяцев), которая могла продлеваться на такой же срок. Таким образом, по истечении срока аренды на данный момент земля не оформлена. Но это даже лучше для Вас. Купив помещение в здании, Вы сможете оформить землю на праве аренды с множественностью лиц на стороне арендатора или на праве общей долевой собственности (об этом приводимая мною ст.39.20. ЗК РФ).

2. Если она действительно не оформлена, какие это влечет последствия, например, может ли она быть изъята и т.п.?
Екатерина

Изъята она быть не может, но собственник здания (собственники помещений в здании) могут быть привлечены к административной ответственности по ст.7.1. КоАП РФ:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, — влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

Таким образом, в Ваших интересах после приобретения прав на помещение немедленно заняться оформлением прав на землю.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Комментарий к СТ 35 ЗК РФ

Статья 35 ЗК РФ. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

Комментарий к статье 35 ЗК РФ:

1. Термин «право пользования земельным участком на тех же условиях, что и у прежнего собственника», используемый в п. 1 комментируемой статьи, означает правовой титул, вид права, принадлежащий первоначальному пользователю земельного участка — отчуждателю недвижимости и подлежащий передаче в силу прямого указания закона новому приобретателю объекта недвижимости — пользователю земельного участка. Это означает, что если земельный участок принадлежит продавцу недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования (в том числе аренды), то к покупателю переходит соответствующее право. Право пожизненного наследуемого владения в силу самой природы этого права может перейти только гражданину — приобретателю недвижимости. В Постановлении N 11 Пленум ВАС РФ указал, что в силу норм п. 1 ст. 35 ЗК, п. 3 ст. 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

При применении комментируемой статьи возникает вопрос о моменте возникновения права на использование соответствующей части земельного участка при смене собственника недвижимости. В п. 1 ст. 552 ГК закреплено, что право на земельный участок передается покупателю одновременно с передачей права собственности на строение, сооружение. Иначе говоря, в ГК прямо указан момент возникновения права пользования земельным участком — это момент возникновения права собственности на строение, сооружение, приобретаемое по договору купли-продажи.

Хотя в комментируемой статье прямо не установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение право на использование соответствующей части земельного участка переходит одновременно с переходом права собственности на объект недвижимости, учитывая закрепленный в ст. 1 ЗК принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также то, что собственник отчуждаемых объектов недвижимости обязан обеспечить их приобретателю возможность дальнейшего использования этих объектов, неотделимого от использования земельного участка, следует признать юридически обоснованным подход к одновременной передаче прав на объект недвижимости и соответствующий земельный участок. В Постановлении Пленума ВАС РФ N 11 указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для использования этих объектов на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (абз. 2 п. 1 ст. 35 ЗК). Порядок пользования земельным участком в контексте абз. 2 п. 1 комментируемой статьи означает порядок осуществления и объем прав и обязанностей в отношении земельного участка всех приобретателей недвижимости. Определение при переходе права собственности на объект недвижимости права пользования земельным участком с учетом долей в праве собственности на недвижимость традиционно для российского законодательства (см. ч. 2 ст. 37 Земельного кодекса РСФСР).

2. Часть земельного участка, права на которую возникают в связи с отчуждением расположенных на нем объектов недвижимости, формируется из земельного участка, непосредственно на котором возведено здание, строение, сооружение, — площади под застройкой и из земельного участка, необходимого для их использования — обслуживающего земельного участка. Если размер площади застройки определить достаточно легко, то размер обслуживающего участка установить не всегда просто. Определение размера части земельного участка возможно только индивидуально в каждом конкретном случае с учетом различных обстоятельств. Критерии определения предельных размеров обслуживающего участка могут быть установлены в правилах землепользования и застройки, в землеустроительной, градостроительной, проектной документации.

Размер обслуживающего земельного участка зависит прежде всего от целевого назначения земельного участка и характера, вида здания, строения, сооружения, расположенного на данном участке. Единственное правило, которое применимо ко всем случаям: размер площади застройки и обслуживающего земельного участка не может быть более размера земельного участка, принадлежавшего бывшему собственнику здания, строения, сооружения (также см. Постановление ФАС Центрального округа от 30.11.2007 по делу N А14-24785/2005/982/13). Это утверждение естественно следует из правила о том, что никто не может передать больше прав, чем имеет он сам. Бывают случаи, когда земельный участок, на котором находится объект недвижимости, значителен по площади и не полностью занят этим объектом. В такой ситуации возможно выделение части земельного участка, право на которую перейдет к приобретателю объекта недвижимости при условии, что такой земельный участок является делимым.

3. Цели реализации в законодательстве положения «собственнику здания, строения, сооружения должен принадлежать на праве собственности и земельный участок, на котором находится объект недвижимости» служит норма п. 3 комментируемой статьи. Преимущественное право покупки или аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, осуществляется в порядке, установленном ст. 250 ГК. Когда здание, строение, сооружение расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственники этих объектов недвижимости имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков (см. комментарий к п. 1 ст. 36 ЗК).

Правила о преимущественном праве покупки или аренды заключаются в том, что собственник земельного участка, желающий продать его или сдать в аренду, обязан сначала предложить его купить или арендовать собственнику здания, строения, сооружения, расположенного на данном земельном участке. Такое предложение (извещение) должно быть сделано письменно с указанием цены (арендной платы) и всех других условий, на которых собственник земельного участка продает его или сдает в аренду. Если собственник здания, строения, сооружения откажется от приобретения или заключения договора аренды или не приобретет (не арендует) земельный участок в течение месяца со дня извещения, собственник земельного участка вправе продать или передать в аренду земельный участок любому лицу. При нарушении преимущественного права покупки собственник здания, строения, сооружения имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя или арендатора.

4. При сравнении п. п. 1 и 4 комментируемой статьи становится очевидным, что при отчуждении зданий, строений, сооружений законодатель установил различный подход к определению размера земельного участка в зависимости от того, находится земельный участок в собственности лица, отчуждающего объект недвижимости, или нет. Если здание, строение, сооружение находится на чужом земельном участке, при переходе права собственности на этот объект лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка (п. 1 комментируемой статьи). Если же отчуждаются здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному лицу (т.е. собственник здания и собственник земельного участка — одно лицо), то отчуждается и земельный участок, за исключением случаев, когда участок изъят из оборота или отчуждается часть недвижимости, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка (п. 4 комментируемой статьи).

Таким образом, закрепление и дальнейшее развитие в земельном законодательстве такого принципа, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, значительно ограничивает принадлежащее лицу право собственности на земельный участок и расположенное на нем недвижимое имущество. Собственник при отчуждении объекта недвижимости обязан продать и принадлежащий ему на праве собственности весь земельный участок целиком, даже если он намного превышает размер площади застройки и обслуживающего участка. Это положение, конечно же, не исключает право собственника до совершения сделки по отчуждению здания, строения, сооружения разделить принадлежащий ему земельный участок на несколько участков. При образовании нескольких участков и постановке их на кадастровый учет собственник может осуществить отчуждение только части земельного участка, непосредственно обслуживающего отчуждаемое здание, строение, сооружение.

Исходя из буквального толкования комментируемого пункта в договоре об отчуждении недвижимости (зданий, строений, сооружений) необходимо четко определить, что к покупателю переходит право собственности на земельный участок (если нет ограничений на отчуждение земельного участка, предусмотренных в ЗК). Данное положение было подтверждено и практикой применения ст. 35 ЗК. Пленум ВАС РФ в Постановлении N 11 определил, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение зданий, строений, сооружений без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (п. 11).

5. Норма п. 5 комментируемой статьи устанавливает одно из исключений из национального режима иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц (см. комментарий к п. 3 ст. 5). Данное положение было предметом рассмотрения КС РФ, который признал его соответствующим Конституции (Постановление от 23.04.2004 N 8-П «По делу о порядке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы»).

КС РФ отметил, что сама по себе возможность предоставления иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права на определенных условиях приобретать в собственность и в определенных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками не противоречит конституционно-правовому статусу земли как публичного достояния многонационального народа России. Вместе с тем, осуществляя соответствующее регулирование, федеральный законодатель обязан обеспечивать защиту конституционно значимых ценностей и соблюдать баланс конституционных прав, исходить из приоритета права российских граждан иметь в собственности землю, обеспечивая рациональное и эффективное использование земли и ее охрану, защиту экономического суверенитета Российской Федерации, целостность и неприкосновенность ее территории (ч. 1 и ч. 3 ст. 4 Конституции). Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель в п. 5 комментируемой статьи и ряде других статей ЗК ввел некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования.

Перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется, не установлен.

Куми продал здание без з/у. Как оформить землю?

Добрый день. Мною недавно была приобритена двухэтажная пристройка к трехэтажному зданию. И здание и пристройка в нежилом фонде. На протяжении последних 5-7 лет КУМИ частями распродавал данную недвижимость (здание и пристройку). После оформления сделки купли-продажи за нами не оказалось закрепленным никакого участка земли. Я заказал выписку по земельному участку на котором стоит недвижимость, весь участок под зданием (под обеими секциями) находится в муниципальной собственности. В КУМИ также подтвердили, что землю нужно размежевывать соответственно площадям. Планирую делать реконструкцию здания с целью надстройки третьего этажа, а также хочу организовать у своей части здания парковку. И разумеется, хотелось бы это сделать на земельном участке, который будет принадлежать на праве собственности.

Если не ошибаюсь, исходя из судебной практики, собственник отдельностоящего недвижимого имущества имеет приоритетное право на приобретение земельного участка находящегося под зданием. Касаемо того, насколько земельный участок будет больше площади первого этажа — это уже другая история, которая зависит от многих факторов.

Главная задача — получить свидетельство собственности на землю и сделать это как можно быстрее, т.к. есть вероятность что собственник большей части здания может выкупить весь земельный участок для рейдерства.

Есть ли конкретные законодательные требования, на которые можно опираться для получения земельного участка?

Какой порядок действий?

Если это будет аукцион, есть ли вероятность других участников или есть другие пути приобретения?

Ответы юристов (10)

Есть ли конкретные законодательные требования, на которые можно опираться для получения земельного участка?

Да, конечно, есть в ГК РФ и ЗК РФ, а именно:

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Опираясь на указанную статью ГК РФ, Вы вправе требовать предоставления участка, но чтобы определить его границы, необходимо обратиться к кадастровому инженеру для оформления межевого плана участка, постановки его на кадастровый учет и в дальнейшем регистрацией права собственности на данный участок. В данном случае такое возможно путем выкупа участка у КУМИ, либо взять его в аренду, в общем, что будет приемлемо для Вас.

Если это будет аукцион, есть ли вероятность других участников или есть другие пути приобретения?

Считаю, что у Вас есть преимущественное право и аукциона здесь не будет.

ст. 11,4 ЗК РФ: 1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.6. При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

ст. 39,20 ЗК РФ: 1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Касаемо приведённой мной выше ст.552 ГК РФ, то её возможно не применять в данном случае, так как участок находится в муниципальной собственности, а пользование такой землёй является платным и соответственно есть возможность либо выкупа, либо получения участка в аренду.

Есть вопрос к юристу?

Если у Вас в собственности не все здание, то для приобретения права долевой собственности на земельный участок под зданием имеют все собственники помещений в здании.

Заявление должны подавать все собственники.

Основание получения прав на земельный участок статья 35 Земельного кодекса РФ.

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

На этом же основании Вы можете не оформлять права на земельный участок, он и так находится в Вашем пользовании.

В этом случае плату за пользование земельным участком КУМИ может с Вас получать в судебном порядке как неосновательное обогащение.

С уважением! Г.А. Кураев

Заявление должны подавать все собственники.

Вношу поправку, с учетом судебной практики и разъяснений судов высших инстанций достаточно обращения одного из собственников.

Как отмечено в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 11 августа 2016 г. N 303-КГ16-9134 положения ст. 39.20 ЗК РФ и ст. 26 Закона N 122-ФЗ прямо предусматривают возможность заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора по заявлению одного из сособственников объекта недвижимости; названные нормы не содержат требований об обязательном представлении таким лицом информации об остальных сособственниках этого объекта;
департамент в силу ст. 7 Закона N 122-ФЗ не лишен доступа к персональным сведениям иных собственников объекта и имел возможность в силу ч. 7 ст. 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 названной нормы с предпринимателем, обратиться в суд с требованием о понуждении остальных правообладателей здания, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды; ликвидация одного из собственников объекта недвижимости вследствие его несостоятельности (банкротства) не лишает остальных собственников права на получение в пользование земельного участка, необходимого для эксплуатации этого объекта.
Согласно п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Таким образом, Вы вправе инициировать процедуру межевания земельного участка и предоставления его Вам в аренду.

С уважением! Г.А. Кураев

Уточнение клиента

В таком случае всех остальных собственников тоже обяжут заключить договор аренды или оформить собственность. Но не все хотят этого, так как это требует дрполнительных расходов в виде платежей за аренду или плату за приобретение з/у и налога на имущество.

Если они против расходов, как в таеом случае быть мне?

26 Ноября 2017, 10:53

Главная задача — получить свидетельство собственности на землю и сделать это как можно быстрее, т.к. есть вероятность что собственник большей части здания может выкупить весь земельный участок для рейдерства.

Такого быть принципиально не может, поскольку участок может поступить только либо в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, либо в долевую собственность при его выкупе всеми участниками. Все иные варианты будут нарушением прав остальных участников, на что муниципалитет и сам не пойдет учитывая возможные неблагоприятные последствия от такой продажи

Есть ли конкретные законодательные требования, на которые можно опираться для получения земельного участка?

Это Вам коллеги уже подсказали.

Если это будет аукцион, есть ли вероятность других участников или есть другие пути приобретения?

Аукциона тут быть не может поскольку претендентом на приобретение является только собственник/собственники здания.

В дополнение к мнению коллег дополню еще одной выдержкой из ст. 39.20 ЗК РФ

ч. 2 В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Вы писали, что несмотря на то, что Ваше нежилое помещения является пристройкой к основному зданию, оно являетсязданием, то да у Вас исключительное право, при условии соблюдения ст. 11.9 ЗК РФ.

Требования к образуемым и измененным земельным участкам

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

Предельные же размеры указаны в Правилах землепользования и застройки Вашего муниципального образования.

Уточнение клиента

У нас участок выделенный желтым цветом! Здание относительно него смещено, это сбои в кадастровой карте. Мы занимаем крайнюю правую часть, примерно 1/5 от всего здания. Участок правильной формы. Черной линией отмечено, какую часть хотим приобрести мы.

Если все собственники откажутся вступать в собственность или брать в аренду из-за доп. расходов, значит мы не сможем приобрести этот участок?

26 Ноября 2017, 11:29

Если земельный участок у Вас в городе Ярославле, то действует следующий порядок, там же по ссылке бланки документов и регламент.

Предоставление земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения.

С уважением! Г.А. Кураев

В таком случае всех остальных собственников тоже обяжут заключить договор аренды или оформить собственность. Но не все хотят этого, так как это требует дрполнительных расходов в виде платежей за аренду или плату за приобретение з/у и налога на имущество. Если они против расходов, как в таеом случае быть мне?

В судебном порядке могут всех обязать заключить договор аренды.

Вот пример судебной практики в подтверждение

Но не все хотят этого, так как это требует дрполнительных расходов в виде платежей за аренду или плату за приобретение з/у и налога на имущество. Если они против расходов, как в таеом случае быть мне?

Дело в том, что даже если не будет кем-то заключен договор аренды, то с них все равно будет взиматься сопоставимая сумма, поскольку пользование землей в РФ является платным.

По поводу приобретения, естественно в случае если не все собственники готовы приобретать з/у, то он приобретен не будет.

Если все собственники откажутся вступать в собственность или брать в аренду из-за доп. расходов, значит мы не сможем приобрести этот участок?

Приобрести участок действительно придется всем вместе. А вот аренда, от нее никак не уйти даже не желающим заключать договор — либо понудял заключить, как правильно указал коллега Кураев, либо взыскивать будут как неосновательное обогащение.

Если разделите участок и будут соблюдены требования к минимальной площади ЗУ указанных в ПЗЗ — то сможете, при условии, что Ваш объект недвижимости является зданием. Иначе, как указали коллеги, могут понудить других собственников заключить только договор аренды, но не купли-продажи.

Чтобы «простимулировать» собственников к оформлению земли можно пожаловаться в Росреестр. Скорее всего не накажут, но думаю их приход скажется положительным образом на оформлении ЗУ.

Самовольное занятие земельного участка

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, — влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
Примечания:
1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.
2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Еще по теме:

  • Доверенность на сопровождение ребенка на самолет Сопровождение ребенка (ребенок, путешествующий без родителей) Оформление услуги по сопровождению при оформлении билета для самостоятельного полета ребенка является обязательным для детей […]
  • Ст81 тк рф расторжение трудового договора по инициативе работодателя Увольняем работника за неоднократное неисполнение трудовых обязанностей: алгоритм и документы Причиной для увольнения может стать неоднократное неисполнение работником без уважительных […]
  • Пдд статья 1221 часть 1 Управление тяжелым или крупногабаритным ТС с превышением максимальных разрешенных размеров на 20-50 см или же с превышением массы и/либо нагрузки на ось на 20-50 % без наличия у водителя […]
  • Приговор суда по ст 316 ук рф В Судогде местный житель осужден за заранее не обещанное укрывательство особо тяжкого преступления Судогодским районным судом вынесен приговор в отношении 55-летнего Владислава Назарова. […]
  • Какие выплаты получают опекуны детей Выплаты опекунам за несовершеннолетнего ребенка, недееспособных людей. Граждане, принявшие в свою семью ребенка, оставшегося без попечения родителей, могут рассчитывать на получение […]