Согласие участника долевого строительства на раздел земельного участка

Рубрики Новости

Как размежевать участок при ДДУ без согласия дольщиков или обратить взыскание по 214 ФЗ

Добрый день. Существует комплексная застройка на территории города. В собственности находится у застройщика. На территории должны быть 3 объекта. 2 многоквартирных и гаражи. Все являются дольщиками с заключенными договорами долевого участия, более того земля под застройкой является обременной дольщиками в качестве залога (ФЗ 214). Дома были построены и будут введены в эксплуатацию в августе и декабре этого года соответственно. Но на месте гаражей нет ничего. Даже забора. Разрешения на строительство продлить отказались, денег у застройщика тоже нет.

В размежевании земли чтобы потом обратить взыскание на заложенное имущество нам отказали, по причине того, что требуется согласие всех дольщиков. 100%. Возможно ли как то выйти из этой ситуации? P.S. Согласие всех дольщиков получить просто невозможно

Ответы юристов (1)

Согласно ст.9 ФЗ «О долевом участи в строительстве жилья»:

1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

В этом случае вы можете потребовать расторжения договора ДДУ с возвратом денег. В случае отсутствия имущества у застройщика — будет возбуждена процедура банкротства с последующей реализацией имущества, в том числе и обращение взыскания на земельный участок. Размежевывать з/у для продажи другим лицам нельзя, так как в этом случае земельный участок, как первоначальный объект утрачивается и возникают новые земельные участки, на которые залог не распространяется.

В данный момент залог существует на весь земельный участок и, как мне представляется, продать его отдельно от объектов незавершенного строительства, созданных на нем невозможно чисто юридически, так как он необходим для обслуживания жилого дома.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Регистрация договоров долевого участия

Органами Росреестра приостановлена регистрация договоров долевого участия в строительстве жилья, в связи с изменением правового статуса земельного участка на котором ведется строительство жилого комплекса. По мнению работников Росреестра после ввода в эксплуатацию одного из домов жилого комплекса и регистрации прав собственности на квартиры жильцами этого дома, в собственность жильцов этого дома в силу закона перешел весь земельный участок жилого комплекса, а не только часть находящаяся под строением и в связи с этим застройщик потерял права аренды на землю. Так как застройщик потерял права на земельный участок, по мнению работников Росреестра застройщик не может регистрировать договора долевого участия в других домах жилого комплекса ввиду отсутствия предмета залога, необходимого при регистрации договоров долевого участия в строительстве жилья.

Считаю позиция работников Росреестра абсурдна. Их действия обжалованы в вышестоящую инстанцию (текст жалобы прилагается).

Прошу помочь разобраться в ситуации:

1) Дать оценку насколько верным является правое обоснование позиции Застройщика изложенное в жалобе.

2) Проконсультировать, какие действия необходимо предпринять Застройщику для устранения препятствия в регистрации договоров долевого участия в строительстве жилья (в домах жилого комплекса находящихся в стадии строительства)

С уважением, Пирбудагов Р.М.

Ответы юристов (8)

Можете выложить документ росреестра о приостановлении регистрации?

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте. У Вас хорошая ссылка на ч.5, есть еще и ч.6 данной статьи, которая говорит, что.

6. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в государственный кадастр недвижимости.

Такие сведения внесены в гос. кадастр?

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

67. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

То есть должен быть сформирован участком под домом и именно он должен быть передан в собственность.

Так же есть постановление КС РФ по этому поводу

Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П

2.3. Таким образом, реализовав в Жилищном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предписания статьи 36 Конституции Российской Федерации с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, федеральный законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества в сферу именно жилищного законодательства.
Это означает, что — в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, — для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

в данной ситуации, вы правильно указали ссылки на статьи и позиция по проблеме абсолютно верная.

Полагаю, вам необходимо признавать действия сотрудников Росреестра незаконными в судебном порядке (в порядке главы 24 АПК РФ) и просить суд обязать провести регистрацию договоров долевого участия.

Согласно ст.198 АПК РФ 1. Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Нормативное обоснование верное, оно может быть положено в основу жалобы. Однако, следует еще указать, что данными действиями сотрудниками росреестра фактически парализована деятельность вашей организации, поскольку общество несет значительные убытки в связи с отказом в госудраственной регистрации договоров долевого участия, нарушаются законные права и интересы фирмы, вследствие дейстивий сотрудников росреестра вы недополучаете доход, а следовательно может быть заморожено строительство, что приведет к санкциям в будущем от участников долевого строительства, что также повлечет значительные убытки, страдают интересы также ваших подрядчиков и т.п., также вы не получаете доход и как следствие не доплачиваете налоги в бюджет, от чего существенно страдает местная экономика и т.п.

Все вышеуказанное будет очень существенно для суда, главное очень подробно расписать указанные нарушения со ссылками на статьи.

Также рекомендую привести судебную практику в вашу пользу.

Руслан, добрый день.

Еще рекомендую добавить.

Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О введении в
действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»

2.До вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по
размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий,
строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены
на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены
многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов
планировки территорий и проектов межевания территорий
, которые
утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной
администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных
слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Не допускается требовать в указанном случае предоставление других документов для утверждения проектов планировки территорий, проектов межевания территорий.

Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ

Статья 43. Проекты межевания территорий

1.Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в
границах элементов планировочной структуры.

2. Проект межевания территории разрабатывается в целях определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков.

3. Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа.

4. При подготовке проекта межевания территории определение местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, установленными в соответствии с федеральными законами, техническими регламентами.

Что говорит о том, что нельзя приписать весь участок застройки одному дому, нужно провести межевание и установить границы, согласно планированию территории.

Руслан, еще есть разъяснения по поводу оформления права долевой собственности на участок, т.е. при регистрации долевой собственности на общее имущество МКД, собственность МКД и участок, на котором он расположен, объединяются в одном реестре, но не как не переходит в собственность жителей этого дома.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРИКАЗ
от 23 декабря 2013 г. N 765

155. При государственной регистрации права общей
долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в
состав общего имущества в многоквартирном доме, разделы Единого
государственного реестра прав, относящиеся к земельному участку, на
котором расположен многоквартирный дом, и к иным объектам недвижимости,
входящим в состав общего имущества в многоквартирном доме, объединяются в единое целое.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО
от 3 февраля 2015 г. N 14-01542/15

Пункт 136 Правил направлен в том числе на реализацию положений части 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации»: участник долевой собственности при возникновении у него
права собственности на объект долевого строительства одновременно
приобретает долю в праве собственности на общее имущество в
многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана
отдельно от права собственности на объект долевого строительства;
государственная регистрация возникновения права собственности на объект
долевого строительства одновременно является государственной
регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой
собственности на общее имущество.
В соответствии с указанным пунктом Правил одновременно с государственной регистрацией права собственности первого участника долевого строительства на жилое или нежилое помещение, являющееся предметом договора участия в долевом строительстве, должен быть открыт объединенный раздел ЕГРП, подраздел I которого должен состоять из записей подраздела I-2, содержащих описание многоквартирного дома (на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а при отсутствии в нем такой
информации, на основании проектной декларации), и записей подраздела I-1, содержащих описание земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (см. также пункт 156 Правил).

Номер государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика на земельный участок должен соответствовать номеру государственной регистрации его права на жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме с учетом пункта 11 Правил (см. также пункт 158 Правил).

какие действия необходимо предпринять Застройщику для устранения препятствия в регистрации договоров долевого участия в строительстве жилья (в домах жилого комплекса находящихся в стадии строительства)
Руслан Пирбудагов

Возможно еще рассмотреть вариант разделения земельного участка, в дальнейшем расторжение договора аренды и заключение нового на вновь образованные земельные участки. Только это длительный процесс. Обязательно нужно согласие дольщиков.

Ознакомьтесь с нижеприведенным решением. Там отказ в иске из-за отсутствия согласия в письменной форме участников долевого строительства на образование земельных участков. То есть будет у вас такое согласие — препятствий не вижу.

У дома при введение его в эксплуатацию должен быть технический план и кадастровый паспорт, в последнем как раз и обозначаются границы придомовой территории конкретного дома. Возможно, в этой документации была допущена ошибка, из чего Росреестр и сделал подобный вывод, что весь арендуемый вами участок является территорией для обслуживания одного дома. Проверьте еще раз документацию. Чтобы правильно обосновать неверность позиции Росреестра, необходимо понять, почему регистрирующий орган пришел к такому выводу. Рекомендую вам обратиться со всей документацией на спорный дом к юристу в очном порядке. Здесь помимо представленных вами документов необходим правовой анализ и другой документации.

Руслан, в Вашем деле оказалась затронута известная проблема. Согласно пункту 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы
и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом,
определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и
законодательства о градостроительной деятельности. Если в
отношении земельного участка, на котором ведется строительство,
зарегистрирован договор аренды, значит, участок сформирован и стоит на кадастровом учете (формирование участка это и есть определение границ земельного участка и его кадастровый учет). При получении застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и передаче объектов долевого строительства дольщикам, Росреестр обязан зарегистрировать право собственности дольщиков на объекты долевого строительства (квартиры) с одновременной регистрацией права долевой собственности на земельный участок, на котором расположен МКД (ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Для выработки верного решения, прежде всего, необходимо ответить на следующий вопрос: земельный участок «на котором расположен данный дом» — это земельный участок, включающий кроме «подошвы» МКД также участок, прилегающий к дому и необходимый для его обслуживания, либо весь земельный участок в сформированных границах? Минэконоразвития РФ, в ведении которого находится Росреестр, считает, правильным последний вариант, при котором права собственников квартир в МКД распостраняются на весь земельный участок в сформированных границах (этот вывод, например, следует из писем Минэкономразвития РФ от 27 сентября 2011 г. N д23-4059 и от 10 декабря 2010 г. N Д23-5067). При строительстве на одном земельном участке нескольких МКД очередями это приводит к тому, что собственники квартир в МКД, который сдан ранее, получают право общей долевой собственности на весь участок. Это происходит автоматически, обращаться к местным властям с просьбой сформировать участок под домом нет необходимости, в этом вы ошибаетесь. Формирование земельных участков под МКД по заявлению любого собственника помещения в МКД, которое Вы упоминаете, касается старых домов, введенных в эксплуатацию до вступления в силу Жилищного кодекса РФ.

Итак, право собственности предыдущего собственника на весь земельный участок прекращается. Государственная регистрация договоров долевого участия в строительстве МКД следующих очередей на данном земельном участке становится проблематичной, поскольку застройщик либо утратил право собственности на земельный участок (если он был собственником) либо его право аренды земельного участка уже обременяет право долевой собственности собственников квартир в МКД первой очереди.

Обжалование действий Росреестра перспективно в случае, если спор будет о том, прекратился договор аренды застройщика или нет, а не о правах жильцов первого МКД на общий земельный участок. Согласно п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на арендованное имущество не прекращает действие договора аренды. Аренда земельного участка не прекратилась, хотя сменился собственник участка, и застройщик может продолжать строительство. Такая ситуация в принципе возможна, если это не препятствует обслуживанию первого МКД и жизнедеятельности его обитателей.

Но все же правильно было бы разделить общий земельный участок, размежевав его на участки по количеству строящихся МКД и поставив на кадастровый учет каждый из них. Если бы это было сделано до сдачи первого МКД в эксплуатацию, как того требует п.6 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации», то в собственность жильцов МКД перешел был только участок, необходимый для обслуживания одного дома. Раздел земельного участка в последующем, как верно отметила коллега Анна Антипко, потребует согласия участников долевого строительства, ставших долевыми собственниками земельного участка.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Правомерность Пунктов ДДУ

Сомнительны следующие пункты ДДУ, прощу помощи в разьяснении для чего они застройщику и их правомерность.

7.1. Распоряжение помещениями Жилого дома производится Застройщиком с учетом того, что право общей долевой собственности участников долевого строительства на Жилой дом и, следовательно, преимущественное право покупки, возникают только после государственной регистрации прав участников долевого строительства на Жилой дом, в силу чего правила статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки не применяются к отношениям передачи прав требования на объекты долевого строительства в Жилом доме.

7.2. Участник долевого строительства дает свое согласие на последующий залог Земельного участка, в том числе в обеспечение исполнения обязательств Застройщика перед другими лицами по договорам участия в долевом строительстве, которые будут заключаться Застройщиком при строительстве других объектов недвижимости на земельном участке, на котором осуществляется строительство Жилого дома, а также в обеспечение исполнения обязательств Застройщика перед кредитными организациями.

7.3. Характеристики Земельного участка, указанные в п. 1.2. Договора могут быть изменены (либо из него могут быть образованы иные земельные участки) без уведомления и без необходимости получения дополнительного согласия Участника долевого строительства при условии, что это не повлечет за собой изменения фактического местоположения Жилого дома.

7.4. Настоящим Участник долевого строительства дает свое согласие на последующее (до и /или после ввода Жилого дома в эксплуатацию) изменение по усмотрению Застройщика границ Земельного участка, когда такое изменение связано с разделом Земельного участка в целях образования (формирования) отдельного Земельного участка под Объектом, в том числе на изменение документации по планировке территории, проектов планировки, проектов межевания, градостроительных планов и любой иной документации, межевание (размежевание) Земельного участка, совершение Застройщиком и /или другими лицами любых иных действий, связанных с разделом Земельного участка в вышеуказанных целях, также Застройщик дает свое согласие на уточнение границ земельного участка и/или изменение площади земельного участка и/или изменение (уточнение) описания местоположения его границ.

7.5. Участник долевого строительства настоящим прямо выражает свое согласие на образование иных земельных участков из Земельного участка, включая раздел Земельного участка и/или выдел из Земельного участка иного (иных) земельных участков иной площади, на снятие с кадастрового учета земельного участка в связи с постановкой на кадастровый учет вновь образованных земельных участков и постановку на кадастровый учет вновь образованных земельных участков из состава земельного участка.

7.6. Настоящее согласие Участника долевого строительства является письменным согласием, выданным в соответствии с п.4 ст.11.2. Земельного Кодекса РФ.

7.7. Участник долевого строительства дает свое согласие Застройщику производить замену предмета залога (Земельного участка), при этом оформление дополнительных соглашений к настоящему Договору о замене предмета залога не требуется.

Ответы юристов (8)

Вопрос передачи земельного участка на котором строится дом в залог банку например, который кредитует застройщика, предусмотрена законом.

Согласно закона «О ДДУ»

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

(наименование в редакции, введенной в действие с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находится объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть дополнена с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ.

2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения (часть в редакции, введенной в действие с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ.

При этом с момента введения дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщикам залог прекращается

8_1. Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (часть дополнительно включена с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ).

Поэтому ничего страшного в перечисленных пунктах нет.

Дробление участка, так же связано, с передачей в залог для получения кредита на строительство. Например разделив участок, можно передать его в залог нескольким банкам.

Есть вопрос к юристу?

в этих пунктах нет ничего страшного, обычная практика. все они касаются того, что застройщик заранее берет согласие с Вас на операции с ЗУ на котором идет строительство и который в силу №124-ФЗ находится у участника долевого строительства в залоге.

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находится объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

застройщики всегда берут в аренду или приобретают для строительства Большой земельный участок на котором и производят строительство, и как понимаете не одного а нескольких домов, объектов их инфраструктуры (дороги, коммуникации, подстанции и т.п.). соответственно для того, чтобы не получать каждый раз согласие от сотни участников застройщик, прописывает их согласие на деление изначального участка на более мелкие, также право перезакладывать их в залог банкам для получения кредитных средств для своей деятельности и продолжение строительства.

7.1. Распоряжение помещениями Жилого дома производится Застройщиком с учетом того, что право общей долевой собственности участников долевого строительства на Жилой дом и, следовательно, преимущественное право покупки, возникают только после государственной регистрации прав участников долевого строительства на Жилой дом, в силу чего правила статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки не применяются к отношениям передачи прав требования на объекты долевого строительства в Жилом доме.

В данном контексте они урегулировали вопрос распоряжения помещениями Жилого дома. То есть имеется в виду, что вследствие государственной регистрации у дольщиков возникает право долевой собственности на общие помещения в доме. В вашем случае в отношении вашей квартиры вопросов нет, здесь они себя обезопасили относительно вопросов от Росреестра.

7.2. Участник долевого строительства дает свое согласие на последующий залог Земельного участка, в том числе в обеспечение исполнения обязательств Застройщика перед другими лицами по договорам участия в долевом строительстве, которые будут заключаться Застройщиком при строительстве других объектов недвижимости на земельном участке, на котором осуществляется строительство Жилого дома, а также в обеспечение исполнения обязательств Застройщика перед кредитными организациями.

Это интересный момент. Если участок большой, то на нем планируют строить дополнительный дом, скорее всего. А так как по закону о долевом участии участок находится в залоге у всех участников долевого строительства, то для строительства нового дома от вас для них требуется согласие. Если вы не хотите. чтобы строили еще один дом на вашем участке, тогда не соглашайтесь с этим пунктом, вдруг он будет прямо около вашего дома совсем тесно стоять. Но этот вопрос нужно проработать — так как я не вижу земельного участка, может там второй корпус просто строить будут. Уточните у застройщика.

7.3. Характеристики Земельного участка, указанные в п. 1.2. Договора могут быть изменены (либо из него могут быть образованы иные земельные участки) без уведомления и без необходимости получения дополнительного согласия Участника долевого строительства при условии, что это не повлечет за собой изменения фактического местоположения Жилого дома.

См. предыдущий мой ответ. Если не согласны — вперед к застройщику. Участок могут разделить для последующего строительства второго дома.

7.4. Настоящим Участник долевого строительства дает свое согласие на последующее (до и /или после ввода Жилого дома в эксплуатацию) изменение по усмотрению Застройщика границ Земельного участка, когда такое изменение связано с разделом Земельного участка в целях образования (формирования) отдельного Земельного участка под Объектом, в том числе на изменение документации по планировке территории, проектов планировки, проектов межевания, градостроительных планов и любой иной документации, межевание (размежевание) Земельного участка, совершение Застройщиком и /или другими лицами любых иных действий, связанных с разделом Земельного участка в вышеуказанных целях, также Застройщик дает свое согласие на уточнение границ земельного участка и/или изменение площади земельного участка и/или изменение (уточнение) описания местоположения его границ.
7.5. Участник долевого строительства настоящим прямо выражает свое
согласие на образование иных земельных участков из Земельного участка,
включая раздел Земельного участка и/или выдел из Земельного участка
иного (иных) земельных участков иной площади, на снятие с кадастрового
учета земельного участка в связи с постановкой на кадастровый учет вновь
образованных земельных участков и постановку на кадастровый учет вновь
образованных земельных участков из состава земельного участка.
7.6. Настоящее согласие Участника долевого строительства является
письменным согласием, выданным в соответствии с п.4 ст.11.2. Земельного
Кодекса РФ.
7.7. Участник долевого строительства дает свое согласие Застройщику
производить замену предмета залога (Земельного участка), при этом
оформление дополнительных соглашений к настоящему Договору о замене
предмета залога не требуется.

Все то же самое. Здесь они хотят максимально подготовиться к разделению участка и строительству нового дома. В принципе ничего незаконного нет, если даст разрешение муниципалитет и архитектура. Еще раз уточню, смотрите на размеры участка и планируемое расположение нового дома. Потому что если новый дом будет строиться то участок, повторюсь, уходит в залог участникам долевого строительства, а без согласия залогодержателя распоряжаться им нельзя, соответственно, с вас и берут согласие на последующий залог, разделение участка на несколько и последующее распоряжение им.

Уточнение клиента

А какие вопросы могут быть от Росреестра? В чем безопасность?

«В данном контексте они урегулировали вопрос распоряжения помещениями Жилого дома. То есть имеется в виду, что вследствие государственной регистрации у дольщиков возникает право долевой собственности на общие помещения в доме. В вашем случае в отношении вашей квартиры вопросов нет, здесь они себя обезопасили относительно вопросов от Росреестра.»

13 Июля 2017, 10:00

А какие вопросы могут быть от Росреестра? В чем безопасность? «В данном контексте они урегулировали вопрос распоряжения помещениями Жилого дома. То есть имеется в виду, что вследствие государственной регистрации у дольщиков возникает право долевой собственности на общие помещения в доме. В вашем случае в отношении вашей квартиры вопросов нет, здесь они себя обезопасили относительно вопросов от Росреестра.»

Ну по вопросам распоряжения долевой собственности. По смыслу ст. 250 ГК РФ участники общей долевой собственности имеют право преимущественной покупки. То есть чтобы не собирать со всех отказные, и не оформлять долевую собственность. Они немного заморочились просто.

Уточнение клиента

Это право появляется у дольщика после оформления права собственности,ведь так? Поэтому откуда такая покупка с преимущественным правом? Почему право распоряжения у них?

13 Июля 2017, 11:27

Уточнение клиента

1.10. Участник долевого строительства дает свое согласие Застройщику на изменение вида разрешенного использования вновь образованного земельного участка на котором не находится создаваемый на этом земельном участке Жилой дом, в котором расположена Квартира.

1.11. Участник долевого строительства дает свое согласие Застройщику на отчуждение вновь образованного земельного участка, на котором не находится создаваемый на этом земельном участке Жилой дом, в котором расположена Квартира, а также на передачу такого вновь образованного земельного участка в аренду, распоряжение или обременение Застройщиком такого земельного участка иным образом.

Вот еще данные пункты есть в приложенном выше вопросе, тоже не столь важны? По моему, изменение вида разрешенного пользования и обременение придомовой территории не очень хорошая перспектива? Есть мысли о том, что они хотят оставить в своей собственности часть земли, инженерные коммуникации например..

13 Июля 2017, 11:33

Это право появляется у дольщика после оформления права собственности, ведь так? Какая покупка? Почему право распоряжения у них?

После регистрации права собственности на квартиру. Право распоряжения по закону — ст. 250 ГК РФ.

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Уточнение клиента

Прошу уточнить: тут же идет речь об общей долевой собственности ( коридоры, подьезд и тп) Как можно продавать эти помещения, которые должны находятся в общей долевой собственности дольщиков? Почему распоряжение ими застройщик берет на себя? Или я что то не поняла?

13 Июля 2017, 11:47

1.10. Участник долевого строительства дает свое согласие Застройщику на изменение вида разрешенного использования вновь образованного земельного участка на котором не находится создаваемый на этом земельном участке Жилой дом, в котором расположена Квартира. 1.11. Участник долевого строительства дает свое согласие Застройщику на отчуждение вновь образованного земельного участка, на котором не находится создаваемый на этом земельном участке Жилой дом, в котором расположена Квартира, а также на передачу такого вновь образованного земельного участка в аренду, распоряжение или обременение Застройщиком такого земельного участка иным образом.
Вот еще данные пункты есть в приложенном выше вопросе, тоже не столь
важны? По моему, изменение вида разрешенного пользования и обременение
придомовой территории не очень хорошая перспектива? Есть мысли о том,
что они хотят оставить в своей собственности часть земли, инженерные
коммуникации например..

Все собственники квартир приобретают право собственности как на участок так и на инженерные коммуникации. Фактически участок под домом инеобходимая придомовая территория у вас будет в собственности.

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По поводу отделения участка и сопутствующего изменения вида разрешенного использования — об этом я и писал выше, что возможно они хотят строить второй дом, просто участок брался в аренду ими один большой для строительства, вот теперь хотят построить еще другой дом.

Прошу уточнить: тут же идет речь об общей долевой собственности ( коридоры, подьезд и тп) Как можно продавать эти помещения, которые должны находятся в общей долевой собственности дольщиков? Почему распоряжение ими застройщик берет на себя? Или я что то не поняла?

Они прописали вопрос про квартиры в данном случае. Общим имуществом распоряжаться застройщик не вправе. Изучите проектную документацию, в ней указываются все помещения, которые будут продавать — и жилые и нежилые. Сверх этого он продавать не вправе. Я вам говорю, что это застройщик просто обезопасил себя для продажи квартир и нежилых помещений

Уточнение клиента

Только в начале пояснения Вы указали «То есть имеется в виду, что вследствие государственной регистрации у дольщиков возникает право долевой собственности на общие помещения в доме», а не про Квартиры.Так же не может он нежилые продавать,как и распоряжаться ими.

13 Июля 2017, 13:25

Только в начале пояснения Вы указали «То есть имеется в виду, что вследствие государственной регистрации у дольщиков возникает право долевой собственности на общие помещения в доме»

Александра, возможно я неправильно выразился — в данном случае у вас возникает общая собственность на общие помещения — чердаки, подвалы, подъезды и проч.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Еще по теме:

  • Контролируемые сделки с оффшором Какие сделки являются контролируемыми? В соответствии с положениями ст. 105.14 Налогового Кодекса РФ, с 1 января 2014 года к понятию «контролируемая сделка» относятся: Сделки между […]
  • Декларация 3 ндфл 2018 программа официальный сайт Скачать бесплатно заполнять 3-НДФЛ программу налоговая ДЕКЛАРАЦИЯ 2017 Скачать бесплатно Программу ДЕКЛАРАЦИЯ для заполнения 3-НДФЛ 2018 Краткая аннотация к версии 1.1.0 от 16.02.2018 […]
  • Вашем увольнении Увольнение: 5 типичных ошибок Вы решили уволиться. И уже вынашиваете в голове тайный план успешного трудоустройства в другую компанию. Может быть, вас уже ждет новое рабочее место. Но как […]
  • Как подать в суд на должника юридического лица Взыскание задолженности с юридического лица Наша фирма собирается подать исковое заявление в суд на юридическое лицо, чтобы взыскать задолженность. В это же время мы узнали, что физическое […]
  • Как правильно выписать рецепт ципрофлоксацин Как правильно выписать рецепт ципрофлоксацин 69. Цианокобаламин - ампулыRp: Sol. Cyancobalamini 0.05% - 1 ml D. t. d. N 10 in ampull. S. По 1 мл в/м 1 раз в 2 дня. 106. Ципрофлоксацин - […]