Встречный иск на иск о расторжении договора аренды

Рубрики Без рубрики

Судебная практика: о расторжении договора аренды земельного участка

Первым арбитражным апелляционным судом рассмотрено исковое заявление о расторжении договора аренды

Рассмотрение дела

Исковые требования мотивированы уклонением ООО от подписания соглашения о расторжении договора и невозможностью государственной регистрации договора аренды земельного участка с лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимости незавершенного строительством.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

ООО предъявил к администрации города встречный иск, уточненный в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о внесении изменения в договор аренды земельного участка, изложив пункт 1.1 указанного договора в следующей редакции:

«Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, для строительства жилого дома переменной со встроено-пристроенными торговыми помещениями и подвалом».

Своим решением Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований Администрации города отказал. В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильным применением норм материального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы и дополнений к ней, заявитель указывает, что судом первой инстанции неправомерно применена статья 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку арендодатель несет ответственность за передачу в аренду земельного участка свободным от прав и притязаний третьих лиц. Считает, что судом сделан необоснованный вывод о прекращении арендных обязательств между истцом и ответчиком по договору в связи с невозможностью исполнения.

По мнению заявителя, судом не применена статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке. Зарегистрированный договор и зарегистрированное право аренды никем не оспорены и не признаны недействительными.

Не согласен с выводом суда об отсутствии решения о предварительном согласовании места размещения объекта на земельном участке с кадастровым номером.

Заявитель жалобы в заседании суда поддержал доводы апелляционной жалобы.

Истец и третьи лица явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили, отзыв на жалобу не представили.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие неявившихся сторон, по имеющимся материалам дела.

Как усматривается из материалов дела признано право собственности общества с ограниченной ответственностью X на незавершенный строительством монолитно-железобетонный фундамент .

Право собственности ООО X зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Выпиской из ЕГРП подтверждается, что на основании последовательно совершенных сделок по отчуждению указанного незавершенного строительством объекта в ЕГРП зарегистрированы переходы права собственности на данный объект от ООО X к третьим лицам.

Распоряжением администрации города ООО утвержден акт выбора земельных участков от и проект границ земельных участков под проектирование и строительство многоквартирных жилых домов, в том числе данного земельного участка площадью.

На основании распоряжения администрации города обществу с ограниченной ответственностью предоставлены земельные участки для строительства многоквартирных жилых домов в аренду и заключен договор аренды.

Распоряжением администрации города Чебоксары сроки аренды земельных участков продлены, в отношении земельного участка с кадастровым номером заключен договор аренды земельного участка.

Распоряжением администрации сроки аренды земельных участков продлены вновь.

Письмом ООО обратилось с заявлением об изъятии земельного участка, предназначенного под строительство предприятия обслуживания.

Распоряжением администрации города право аренды ООО на земельный участок прекращено. Земельный участок предоставлен третьему лицу в аренду сроком для завершения строительства 3-х этажного магазина товаров повседневного спроса.

Между Администрацией и третьим лицом подписан договор аренды земельного участка .

Письмом МКУ направило ООО для подписания соглашение о расторжении договора аренды земельного участка. Однако соглашение о расторжении договора ООО подписано не было.

Отказ ответчика от подписания соглашения о расторжении договора послужил основанием для обращения истца в суд.

ООО обратилось в рамках настоящего дела со встречными исковыми требованиями о внесении изменений в договор аренды.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

  1. при существенном нарушении договора другой стороной;
  2. в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Проанализировав указанные истцом основания исковых требований, перечисленные нормы права, условия договора аренды, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора.

Согласно статье 613 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п. ). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Суд правомерно указал, что по основаниям статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не наделен правом требования в суде расторжения договора аренды.

Согласно статье 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Поскольку использование земельного участка для строительства на нем ответчиком жилого многоквартирного дома было невозможно изначально, так как на данном земельном участке находился незавершенный строительством объект недвижимости, суд первой инстанции пришел к выводу, что арендные обязательства сторон по договору аренды прекратились непосредственно сразу после их возникновения на основании статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с невозможностью исполнения.

Кроме того, договором аренды предусмотрено, что досрочное расторжение договора допускается по взаимному соглашению сторон: письменного заявления арендатора и согласия арендодателя, выраженного в распоряжении главы администрации, а также по решению судебных органов и в иных случаях, установленных действующим законодательством и настоящим договором.

Письмом арендатор обратился в администрацию за изъятием земельного участка. Распоряжением администрации право аренды прекращено.

То есть сторонами соблюден порядок досрочного расторжения договора, предусмотренный пунктом 9.2 договора и п. 1 ст. 450 ГК РФ.

Прекращение договора аренды исключает возможность его расторжения по суду.

При указанных обстоятельствах у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявленного Администрацией требования о расторжении договора.

На основании пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Оценив переписку сторон, суд пришел к обоснованному выводу о соблюдении ответчиком требований пункта 2 статьи 452 ГК РФ.

В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 ГК РФ).

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что требование ответчика о внесении изменений в договор аренды в виде изменения объекта аренды является, по сути, требованием о заключении нового договора аренды в отношении нового объекта на условиях прежнего договора, что не соответствует требованиям действующего земельного законодательства.

Основания, указанные в статьях 450 — 451 ГК РФ, для внесения изменения в договор отсутствуют. Более того, на момент обращения в суд со встречным иском договор прекратил свое действие по вышеуказанным основаниям. В удовлетворении встречного иска ООО судом правомерно отказано.

Решение суда

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд постановил решение Арбитражного суда оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью — без удовлетворения.

Материал подготовлен юридическим отделом Первой Кадастровой Компании

Иск о взыскании долга по арендной плате удовлетворен, так как ответчик не представил доказательства внесения арендной платы, при этом суд учел, что арендатор знал о состоянии арендованного имущества в момент заключения договора и взял его в аренду без замечаний и указания на необходимый капитальный ремонт.

Решение Арбитражного суда Республики Алтай от 03.12.2009 по делу N А02-1170/09

(резолютивная часть решения объявлена 27.11.2009 г., мотивированное решение изготовлено 03.12.2009 г.)

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Я.Ф., при ведении протокола секретарем судебного заседания П.Г., рассмотрев дело по иску Муниципального учреждения «Управление по имуществу и земельным отношениям города Горно-Алтайска» к Обществу с ограниченной ответственностью «А» о расторжении договора аренды, обязании освободить занимаемое помещение и о взыскании 169322 рублей и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «А» к Муниципальному учреждению «Управление по имуществу и земельным отношениям города Горно-Алтайска» о расторжении договора аренды и о взыскании 2702987 рублей убытков,

при участии представителей:

от истца — Г.М., доверенность в деле; А.Г., доверенность в деле

от ответчика — А.В., доверенность в деле,

17.08.2009 г. Муниципальное учреждение «Управление по имуществу и земельным отношениям города Горно-Алтайска» (далее — Управление) обратилось в Арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «А» (далее — ООО «А») о расторжении договора аренды N 458/1 от 23.02.2008 г., обязании освобождения арендованных помещений, находящихся по адресу: г. Горно-Алтайск, ул. Титова, д. 36, и о взыскании 151381 рублей — в уплату задолженности по арендным платежам, 17941 рублей — в уплату договорной пени.

Основанием иска указаны обстоятельства подписания сторонами договора аренды N 4581/1 от 23.02.2008 г., фактической передачи помещений арендодателем арендатору и ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по своевременной и полной оплате согласованной суммы арендных платежей.

В предварительном судебном заседании истец, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изменил требования, ссылаясь на незаключенность договора аренды (в связи с отсутствием государственной регистрации) и просил взыскать 169322 рубля в возврат неосновательного обогащения и обязать ответчика освободить занимаемые помещения.

С учетом мнения ответчика, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд принял изменение основания иска к рассмотрению.

Представитель ответчика возражал заявленным требованиям, указывая, что заключенный договор N 458/1 от 07.08.2008 г. не требовал государственной регистрации; на производство в арендуемых помещениях капитального ремонта на сумму более 1700000 рублей, что должно быть зачтено в счет уплаты арендных платежей.

В судебном заседании 05.11.2009 г. ответчик подал встречный иск. После объявления перерыва 06.11.2009 г. суд, руководствуясь статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял встречный иск к рассмотрению. По встречному иску ООО «А» просило суд расторгнуть договор аренды N 458/1 от 07.08.2008 г. и взыскать с Управления 2700987 рублей в возмещение убытков, причиненных расторжением договора. Основанием встречного иска указаны обстоятельства передачи ответчиком в аренду имущества в непригодном для использования состоянии; вынужденность арендатора произвести капитальный ремонт вместо арендодателя. Фактические затраты по ремонту составили 2702987 рублей. Отказ арендодателя зачесть данную сумму в счет арендных платежей и дальнейшая невозможность использования арендованного имущества вынуждают арендатора отказаться от договора аренды и потребовать возмещения своих затрат как убытков.

В подтверждение своих исковых требований истец по встречному иску приложил документы в доказательства своих доводов: акт технического осмотра без даты и без номера, акт приема-передачи от 14.10.2009 г., составленные обществом, локальную смету своих расходов на капитальный ремонт и расчет убытков.

В судебном заседании 13.11.2009 г. Управление не признавая исковых требований представило суду письменный отзыв из которого следует, что арендатор производил капитальный ремонт и улучшения не согласовав с арендодателем, а потому его затраты возмещению не подлежат. В этом же судебном заседании истец по первоначальному иску, пользуясь правами, предоставленными статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, повторно изменил основания иска и просил взыскать с ответчика 151381 рублей в счет погашения задолженности по договору аренды N 458/1 от 07.08.2008 г., 17941 рублей в уплату договорной пени за просрочку расчетов по арендным платежам, расторгнуть договор аренды и обязать освободить помещения. Изменения требований приняты судом к рассмотрению.

После перерыва Управление представило суду уточненный расчет по сумме исковых требований: 119106 рублей в уплату основного долга, 8754 рублей в уплату пени, всего 127860 рублей.

Ответчик по первоначальному иску не признал измененных исковых требований, заявленных к нему, представил свои письменные возражения к отзыву по встречному иску и ходатайствовал о приобщении к материалам дела фотографий, свидетельствующих о состоянии неотремонтированной части помещений строения по ул. Титова, 36 в г. Горно-Алтайске, как доказательство состояния помещений до его ремонта.

Судом объявлялся перерыв с предложением предоставить сторонам акт осмотра состояния имущества, являвшегося предметом аренды на данный момент.

После перерыва, ссылаясь на передачу в аренду мест общего пользования на втором этаже (лестничная клетка, сушилка, щитовая, коридор, умывальник) истец по встречному иску увеличил свои исковые требования на 175489 рублей. Произведя в уплату арендных платежей 175489 рублей за имущество, которым оно не могло пользоваться общество понесло фактически дополнительные убытки.

В окончательном судебном заседании, состоявшегося 24 — 27.11.2009 г. истец по первоначальному иску, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, снизил исковые требования в части взыскания арендных платежей до 87463 рублей (исключив расчет за лестничную площадку на втором этаже и исчислив арендную плату за весь период по расчету, согласованному при заключении договора 07.08.2008 г.), пени до 6748 рублей — всего: 94212 рублей. Истец также просил расторгнуть договор аренды N 458/1 от 07.08.2008 г. и обязать ответчика освободить помещения с передачей по акту приема-передачи.

Истец по встречному иску руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил основания исковых требований: ссылаясь на незаключенность договора аренды N 458/1 от 07.08.2008 г. в виду неопределенности предмета аренды, просил взыскать с Управления 2847476 рублей неосновательного обогащения, в том числе 2702982 рублей затраты общества на ремонт, 175489 рублей — неосновательно полученных арендных платежей.

Изменение исковых требований судом приняты к рассмотрению.

Ответчик по первоначальному иску заявленных требований не признал, ссылаясь на незаключенность договора аренды.

Ответчик по встречному иску заявленных требований не признавал, доказывая состоятельность договора аренды, правомерное получение перечислений в счет арендных платежей, несогласованное улучшение имущества, отказ общества от добровольного расторжения договора и передачи имущества во внесудебном порядке.

Выслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения части требований Управления, встречные исковые требования общества удовлетворению не подлежат.

Из фактических обстоятельств следует.

23.03.2007 г. Управлением, как арендодателем и ООО «А», как арендатором был заключен договор N 458/1 аренды недвижимого имущества и земельного участка, находящихся в муниципальной собственности.

Предметом аренды явилось помещение на первом этаже в доме N 36 по ул. Титова в г. Горно-Алтайске, площадью 286,9 кв. м. Срок действия договора аренды согласован с 23.03.2007 г. по 23.02.2008 г. Договором были предусмотрены и иные существенные условия.

23.03.2007 г. сторонами был подписан акт приема-передачи предмета аренды.

Из фактических обстоятельств следует, что данный договор действовал между сторонами; имущество было передано арендатору и он использовал его организовав производство пластиковых окон.

По окончании срока договора сторонами 23.02.2008 г. был подписан договор N 458/1 на аренду недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Предметом аренды по данному договору явились также помещение на первом этаже площадью 286,9 кв. м (ранее арендованное) и помещение площадью 119,4 кв. м на втором этаже дома N 36 по ул. Титова в г. Горно-Алтайске. Площади первого этажа предназначались для организации производства, помещения второго этажа — для размещения общежития работникам общества. Договором было согласованы все существенные условия, в том числе и срок его действия — 3 года.

23.02.2008 года сторонами был подписан акт приема-передачи имущества — помещения площадью 286,9 кв. м на первом этаже, помещения общей площадью 119,4 кв. м на втором этаже. Согласно акту претензий к состоянию имущества арендатор не имел. Обязанность государственной регистрации договора возлагалась на арендатора.

Государственная регистрация договора аренды не была произведена. Но фактически данный договор аренды между сторонами действовал. При отсутствии государственной регистрации договора N 458/1 от 23.02.2008 г. сторонами 07.08.2008 г. был подписан новый договор аренды N 458/1 вышеуказанных помещений первого и второго этажей дома N 36 по ул. Титова в г. Горно-Алтайске. Данным договором срок аренды устанавливался на период с 23.02.2008 г. по 23.01.2009 г. Цена аренды помещений не изменилась, но предусматривались дополнительные обязанности связанные с арендой имущества.

Также 07.08.2008 г. сторонами подписан акт приема-передачи арендованных помещений. По окончании срока действия договора никто из сторон не заявил о прекращении аренды.

Из документов, представленных сторонами усматривается, что по договору N 458/1 от 07.08.2008 г. на 15.09.2008 г. у арендатора образовалась задолженность по арендным платежам в сумме 110256 рублей.

10.10.2008 г. платежным поручением N 2 и N 1 ООО «А» перечислило на счет Управления 160439 рублей. На 15.03.2009 г. у арендатора вновь образовалась задолженность в сумме 47581 рублей.

В ответ на претензию Управления о погашении задолженности в размере 97764 рублей, в том числе и по договору от 23.03.2007 г. руководитель общества направил гарантийное письмо от 27.03.2009 г. о том, что погасит задолженность до 15.04.2009 г.

Платежным поручением N 16 от 02.04.2009 г. общество перечислило 15000 рублей в счет исполнения обязательств по договору N 458/1. Иных перечислений в уплату арендных платежей обществом не производилось.

17.08.2009 г. Управление обратилось в суд с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и освобождении занимаемых помещений.

01.09.2009 г. Управлением было получено письмо общества за исходящим N 0078 в котором запрашивалось его согласие на изменение назначения арендованного имущества и зачет стоимости произведенных улучшений в уплату арендных платежей.

Письмом от 09.09.2009 г. Управление запросило документы, касающиеся затрат на капитальный ремонт арендованного помещения 1 этажа.

10.09.2009 г. общество письмом (исх. N 29) сообщило Управлению о фактическом использовании только 50 кв. м на втором этаже и невозможности пользования остальной площадью арендуемых помещений второго этажа. При этом в письме повторно запрашивалось согласие на изменение назначения арендуемых помещений.

15.09.2009 г. обществом в адрес Управления переданы 2 письма: N 0081 — с предложением подписания письменного соглашения о расторжении договора с разрешением вопросов возмещения стоимости улучшений и N 0092 — с сообщением необходимости принятии мер к сохранности своего имущества.

Из представленных суду документов также следует, что 05.10.2009 г. руководителем общества была утверждена локальная смета на произведенный собственными силами и средствами ремонт арендованного имущества на 2702987 рублей затрат (стоимость работ и материалов).

03.11.2009 г. обществом Управлению был передан на подписание акт приема-передачи имущества по договору N 458/1, которое должно было состоятся 14.11.2009 г. с приложением сметы на произведенный ремонт.

14.11.2009 г. передача имущества не состоялось ввиду отказа Управления принять стоимость произведенных улучшений к возмещению.

Подписание внесудебного соглашения о расторжении договора также не состоялось. Предупреждения об отказе от продолжении договора аренды и предложения расторгнуть договор аренды N 458/1 от 07.08.2008 г. арендодатель арендатору не делал.

В ходе судебного разбирательства заявлены встречные требования общества к Управлению согласно которым арендатор просил расторгнуть договор и возместить его затраты как убытки.

Делая вывод о необходимости удовлетворения требований Управления о взыскании с общества задолженности по арендной плате и пени за просрочку расчетов, суд исходит из нижеследующего.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование им во время пользования (часть 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации «. в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. «.

В соответствии с положениями части 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации «Договор аренды недвижимости между юридическими лицами заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. «.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (часть 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). Порядок, условия, сроки, размер внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (часть 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив исследуемый договор аренды N 458/1 от 07.08.2008 г. на предмет соответствия его вышеперечисленным нормам гражданского законодательства, суд не усматривает оснований для признания его недействительным в силу ничтожности либо незаключенным в виду несогласования существенных условий.

Договор заключен в письменной форме; подписан обеими сторонами; в договоре имеются согласования сроков его действия, порядок, условия, сроки, размер арендных платежей; договором определен предмет аренды — нежилое помещение площадью 286,9 кв. м на первом этаже, часть помещений общей площадью 119,4 кв. м на втором этаже. По акту приема-передачи арендатор получил помещения 23.02.2008 г. и 07.08.2008 г.

Как следует из Технического паспорта и схематического поэтажного плана здания пристройки дома N 36 по ул. Титова в г. Горно-Алтайске — помещение площадью 286,9 кв. м — это общая площадь всех помещений первого этажа и лестничной клетки; 119,4 кв. м — это площади 3-х комнат здания, площадь коридора, сушилки, умывальника, лестничной клетки второго этажа здания.

Из фактических обстоятельств усматривается, что между сторонами до возникновения судебного спора не возникало неясности или неопределенности по поводу арендуемых помещений.

Оценивая доводы представителя арендатора, заявленные в ходе судебного разбирательства по поводу неопределенности предмета аренды и как следствие этого — незаключенность договора аренды, суд не может признать их состоятельности.

Ссылки на указание в тексте договора «часть помещения на первом этаже» и указание всей общей площади этажа не являются основанием для признания неопределенности предмета аренды. В данном случае, это техническая ошибка в тексте, которая не влекла неопределенности для сторон при исполнении договора.

Доводы о передаче в аренду мест общего пользования обремененных правами пользования третьих лиц (жильцов) также не влекут выводов о незаключенности договора. В этом случае могли наступить последствия, предусмотренные статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, о чем арендатор не заявлял.

С учетом вышеизложенного, суд признает состоятельность и действие между сторонами договора аренды N 458/1 от 07.08.2008 г.

Истец — арендодатель выполнил свою обязанность по передаче имущества. Ответчик — арендатор, принял это имущество, фактически владел и пользовался им. Но обязательств по расчетам не исполнял надлежащим образом. Обязанный ежемесячно не позднее 15 числа перечислять 15283 рублей, арендатор нарушал данную обязанность. Перечисления производил не регулярно и не в полном объеме.

Таким образом, по расчету арендодателя (исключившего добровольно стоимость аренды лестничной площадки второго этажа) сумма задолженности на 15.08.2009 г. составила 87463 рублей. Данная сумма подлежит взысканию с ООО «А» в пользу Управления в погашение задолженности по арендным платежам.

Пункт 8.3 договора N 458/1 от 07.08.2008 г. предусматривал ответственность в виде уплаты пени, что соответствует положениям статьи 32, 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации. Расчет пени арендодателя заявленный ко взысканию с арендатора за просрочку уплаты арендных платежей проверен судом с подтверждением его правомерности и правильности. Соответственно требование Управления о взыскании с общества 6748 рублей в уплату пени также подлежит удовлетворению.

Установив, что истцом по первоначальному иску в части требований о расторжении договора не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренного статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд вынес мотивированное определение об оставлении без рассмотрения данной части требований.

Требование Управления об обязывании общества освободить занимаемые помещения на данный момент не может быть удовлетворено. Расторжения договора аренды в судебном порядке не состоялось. Своим правом в одностороннем порядке отказаться от договора, предусмотренном частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации Управление не воспользовалось, так как заявления о прекращении аренды через 3 месяца после предупреждения не делало. Арендные отношения продолжают действовать, что исключает понуждение арендатора к освобождению арендуемых помещений и к передаче их по акту приема-передачи арендодателю.

Делая вывод о необходимости отказа во встречном иске о взыскании 2847476 рублей неосновательного обогащения, суд исходит из нижеследующего.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации «. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой основании приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего) обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)».

Истец по встречному иску — общество просит взыскать с Управления в неосновательное обогащение последнего 2702982 рублей стоимости капитального ремонта и 175489 рублей, перечисленных в уплату арендных платежей. Основанием иска истец по встречному иску указывает обстоятельства незаключенности договора аренды N 458/1 от 07.08.2008 г. Ранее судом в данном решении уже сделаны выводы о состоятельности договора аренды N 458/1 от 07.08.2008 г. и о его действии с 23.02.2008 г. по настоящее время. В таком случае 175489 рублей, перечисленных обществом Управлению в уплату арендных платежей по действующему договору в исполнение договорных обязательств не может быть неосновательным обогащением ответчика по встречному иску.

Не может признать суд неосновательным обогащением и 2702982 рублей стоимости улучшения муниципального имущества состоявшегося в результате его капитального ремонта, так как пользование имуществом и его улучшение производились в период действия между сторонами арендных правоотношений.

Согласно части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд при принятии решения определяет, какие законы и иные нормативные акты следует применить по данному делу.

Признание действия между сторонами договора аренды обязывает суд разрешить требование о взыскании 2702982 рублей с применением положений главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно доводам истца по встречному иску — арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условием договора аренды и назначению имущества, что следует из пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации; арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, что следует из части 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. В нарушение требований Закона Управление передало обществу имущество в состоянии непригодном для его использования и не производило капитального ремонта, что вынудило общество произвести капитальный ремонт за свой счет и своими силами.

Однако, из фактических обстоятельств следует и признается обеими сторонами, что передаваемые в аренду имущество имело явно видимые открытые недостатки: отсутствовали система отопления, водоснабжения и энергоснабжения, оконные и дверные блоки требовали замены, канализация и санузлы не функционировали и т.п. Видя и зная обо всех дефектах имущества, передаваемого в аренду, арендатор принял его без каких-либо замечаний и оговаривания порядка и сроков его ремонта арендодателем.

В таком случае, согласно положениям части 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации «. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, . которые. были заранее известны арендатору, либо должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении, договора или передаче в аренду. «, что исключает ответственность Управления за убытки общества, наступившие в результате приема-передачи в аренду вышеуказанного имущества.

Согласно части 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации «. Капитальный ремонт должен производится в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. «.

Исследуемый договор аренды N 458/1 от 07.08.2008 г. не содержал условий о необходимости капитального ремонта и сроках его проведения.

Из фактических обстоятельств следует, что приняв имущество с явными и видимыми недостатками, арендатор в ходе аренды не требовал ремонта у арендодателя. В этом случае суд признает, что на арендодателя невозможно возложить обязанности, следующие из положений части 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе возмещение убытков арендатора.

Из материалов дела следует, что в ходе действия договора аренды N 458/1 от 07.08.2008 г. арендатор произвел улучшения части арендованного имущества, произведя его капитальный ремонт за свой счет и своими силами. Данное обстоятельство следует из письменных доказательств — локальной сметы, акта осмотра имущества, состоявшегося в ходе судебного разбирательства по делу, из объяснений представителей сторон и свидетелей.

Согласно положениям статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации

часть 1 «Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды»;

часть 2 «В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды»;

часть 3 «Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом».

Иного чем положения вышеуказанного Закона договор N 458/1 от 07.08.2008 г. не предусматривал.

Общество, как арендатор не представило суду доказательств согласования необходимости улучшения арендованного имущества и капитального ремонта. Письмо N 500 от 09.09.2009 г. за подписью начальника Управления с просьбой предоставить документы, касающиеся капитального ремонта не является таковым. И все иные письма самого арендатора, направленные в адрес арендодателя в сентябре-октябре 2009 года не могут быть доказательствами согласования капитального ремонта. Арендодатель не давал согласия на капитальный ремонт до его производства и не одобрил его принятием улучшений, подписанием акта приема-передачи и утверждения его сметной стоимости. В таком случае, отделимые улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения арендодателем арендатору возмещению не подлежат. Встречный иск удовлетворению не подлежит.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд руководствуется положением статей 102, 104, 105, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьями 333.37, 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании подпункта 1.1 п. 1 статьи 337.37 Налогового кодекса Российской Федерации — Управление как самостоятельная структура органа местного самоуправления Администрации г. Горно-Алтайска в качестве истца и ответчика освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах. Соответственно, уплаченная им государственная пошлина в общей сумме 6901 рублей 32 копеек подлежит возврату их доходов бюджета. Исковые требования Управления были удовлетворены частично. С удовлетворенной суммы иска государственная пошлина в размере 2638 рублей в доход бюджета подлежит взысканию с ответчика по первоначальному иску. Истец по встречному иску при подаче иска уплатил государственную пошлину в сумме 27014 рублей с требованием о взыскании 2702987 рублей убытков и расторжения договора аренды.

В ходе судебного разбирательства истец по встречному иску изменил требования и суд принял к разрешению иск о взыскании 2847476 рублей неосновательного обогащения, которая подлежало оплате государственной пошлиной в размере 24737 рублей.

Таким образом, общество, излишне уплатило в доход бюджета государственную пошлину в сумме 2277 рублей, которая подлежит возврату из доходов бюджета. Сумма, подлежащая взысканию с ООО «А» в доход бюджета — 2638 рублей и сумма, подлежащая возврату из доходов бюджета — 2277 рублей по заявлению плательщика могут быть зачтены впоследствии уполномоченным органом.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 102, 104, 105, 110, 178 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «А» в пользу Муниципального учреждения «Управление по имуществу и земельным отношениям города Горно-Алтайска» 94212 рублей (девяносто четыре тысячи двести двенадцать рублей), в том числе 87463 рублей арендной платы, 6748 рублей в уплату договорной пени.

В удовлетворении исковых требований Муниципального учреждения «Управление по имуществу и земельным отношениям города Горно-Алтайска» к Обществу с ограниченной ответственностью «А» об обязывании к освобождению занимаемых помещений площадью 286,9 кв. м на 1 этаже, площадью 119,4 кв. м на 2 этаже дома N 36 по ул. Титова, в г. Горно-Алтайске отказать.

Во встречном иске Общества с ограниченной ответственностью «А» к Муниципальному учреждению «Управление по имуществу и земельным отношениям города Горно-Алтайска» о взыскании 2847476 рублей неосновательного обогащения отказать в полном объеме.

Муниципальному учреждению «Управление по имуществу и земельным отношениям города Горно-Алтайска» возвратить из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6910 рублей 32 копеек (шесть тысяч девятьсот десять рублей 32 копеек). На возврат выдать справку.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «А» в доход бюджета 2638 рублей (две тысячи шестьсот тридцать восемь рублей государственной пошлины.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «А» из федерального бюджета 2277 рублей (две тысячи двести семьдесят семь рублей) излишне уплаченной государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Еще по теме:

  • Воинская часть козельск 54055 28-я гвардейская ракетная дивизия (в/ч 54055) Местом дислокации 28-й гвардейской Краснознаменной ракетной дивизии, или в/ч 54055 является город Козельск Калужской области, со всех сторон […]
  • Приватизация на одного человека если прописаны дети Характерность приватизации квартиры с несовершеннолетним ребенком Программа приватизации действует в нашей стране уже больше 20 лет. Так как ещё примерно 1/3 жилого фонда нашей страны […]
  • Как начислить таможенный ндс Как начислить НДС при импорте Ольга Цибизова заместитель директора департамента налоговой и таможенной политики Минфина России В этом решении: Уплата НДС на таможне Освобождение от […]
  • Административные наказания как меры административной ответственности Статья 3.2. Виды административных наказаний Статья 3.2. Виды административных наказаний См. комментарии к статье 3.2 КоАП РФ 1. За совершение административных правонарушений могут […]
  • Водительские права и знаки на них Лишение водительских прав в 2018 году За что могут лишить водительских прав? Лишение прав предусматривает несколько статей КоАП РФ. Ниже приведен неполный список наиболее […]