Вторичное право на земельный участок

Рубрики Новости

Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков

Понятие и общая характеристика ограниченных вещных прав на землю

Понятие прав на чужое имущество было известно еще древнему римскому праву, когда под ними понималось юридическое господство, принадлежащее одному лицу относительно некоторых сторон вещи, находящейся в собственности другого лица.

Ограниченное вещное право является таковым в силу как ограничений определенных правомочий собственника вещи, так и существования у обладателя ограниченного права пределов его осуществления. В любом случае круг правомочий обладателя вторичного вещного права всегда существенно уже по сравнению с объемом правомочий собственника.

К ограниченным вещным правам на землю относятся: право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного (срочного) пользования, сервитут. Также ЗК РФ рассматривает наравне с вещными правами на землю обязательственное право — аренду.

Общим у вторичных вещных прав на землю является производность этих прав от права собственности. Все вещные права обеспечивают их носителям определенную устойчивость в использовании земли, которая для любого ее пользователя — важнейшая экономическая и социальная категория. Но степень этой устойчивости для различных титулов неодинакова. Наивысшую степень устойчивости гарантирует право собственности.

Если не принимать во внимание исключительные случаи, когда земля выкупается в принудительном порядке для государственных или муниципальных надобностей, и некоторые другие, то продолжительность пользования полностью зависит от лица, носящего титул собственника.

Пользование может прекратиться, если лицо продаст землю, обменяет или подарит ее; непосредственное пользование может временно прерваться, если лицо сдаст землю в аренду или предоставит ее кому-либо в пользование безвозмездно. Пользование может прекратиться также в том случае, если собственник не сможет погасить долг ипотечному учреждению и заложенная собственником земля будет продана «с молотка» в принудительном порядке для погашения его долга.

Ограниченные вещные права иногда называют вторичными, имея в виду их производность от права собственности, которое в этом случае считается первичным.

Закон содержит исчерпывающий перечень прав на землю. Это уже рассмотренное право собственности, а также ограниченные права, рассматриваемые в данной главе:

  1. право постоянного (бессрочного) пользования землей;
  2. право пожизненного наследуемого владения землей;
  3. право безвозмездного срочного пользования;
  4. право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут);
  5. право аренды.

Иные права на землю подлежат переоформлению со дня введения в действие ЗК РФ на одно из вышеуказанных прав.

Право постоянного (бессрочного) пользования землей

Право постоянного (бессрочного) пользования является одним из основных видов вещных прав на землю, предусмотренных как земельным, так и гражданским законодательством.

В отличие от собственников земельных участков субъекты данного права лишены существенного правомочия — правомочия распоряжения земельным участком. Лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

Любые сделки по распоряжению земельным участком лицом, которому участок предоставлен на данном праве, должны признаваться ничтожными как не соответствующие закону.

В настоящее время в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются исключительно государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Также в соответствии с изменениями, внесенными в Земельный кодекс Федеральными законами от 13 мая 2008 г. N 68-ФЗ, от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ, к субъектам данного права теперь относятся центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также государственные академии наук и созданные такими академиями наук учреждения.

С момента вступления ЗК РФ в силу юридическим лицам иных организационно-правовых форм, а также гражданам (в том числе гражданам — индивидуальным предпринимателям) земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Если же решение о предоставлении указанным лицам земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования все-таки принято после вступления в силу ЗК РФ, то оно должно быть признано в судебном порядке недействительным в силу ст. 13 ГК РФ либо не подлежащим применению в соответствии со ст. 12 ГК РФ.

Граждане вправе, а юридические лица иных организационно-правовых форм обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право собственности либо на право аренды по своему выбору.

Юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, а религиозные организации, кроме того, — переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 года либо до 1 января 2015 года (в отношении земельных участков, на которых расположены линейные объекты: линии связи, трубопроводы, дороги и т.п.). Выбор конкретного титула (собственность или аренда) остается за правообладателем независимо от мнения публичного органа, уполномоченного распоряжаться земельным участком.

С 1 января 2013 года Кодекс об административных правонарушениях будет дополнен статьей 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.

Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается. Порядок оформления установлен законодательством о дачной амнистии.

Более подробно об этом см. п. 3.4 § 3 главы 5 «Упрощенный порядок оформления гражданами земельных участков в собственность («дачная амнистия»)».

Право пожизненного наследуемого владения землей

Право пожизненного наследуемого владения предусмотрено земельным законодательством исключительно для граждан, которые приобрели указанное право до вступления в силу ЗК РФ.

Содержание права пожизненного наследуемого владения земельным участком также лишено правомочия распоряжения. Однако в отличие от права постоянного (бессрочного) пользования законодатель делает одно исключение — право пожизненного наследуемого владения может наследоваться.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до вступления в силу ЗК РФ, сохраняется. Однако после введения в действие ЗК РФ предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается. Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается.

Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения по наследству производится на основании свидетельства о праве на наследство. Переход права пожизненного наследуемого владения от одного лица к другому осуществляется исключительно путем наследования по закону.

Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право бесплатно приобрести их в собственность в соответствии с законодательством о дачной амнистии (подробнее см. п. 3.4 § 3 главы 5 «Упрощенный порядок оформления гражданами земельных участков в собственность («дачная амнистия»)»).

Право безвозмездного срочного пользования землей

Безвозмездное срочное пользование пришло на смену праву временного пользования, существовавшему до принятия ЗК РФ. Главным отличием от временного пользования является безвозмездность данного срочного права. По сути, данное право представляет собой исключение из принципа платности землепользования.

Правом предоставления земельных участков в безвозмездное срочное пользование обладают только собственники земельных участков.

Земельный кодекс РФ устанавливает исчерпывающий перечень оснований предоставления участков на данном праве. В зависимости от того, какой субъект гражданского права является собственником земельного участка, предоставляемого в безвозмездное срочное пользование, основаниями возникновения указанного права могут быть административный акт, договор или локальный нормативный акт организации.

Выделяются шесть оснований предоставления земельных участков на праве безвозмездного срочного пользования:

1) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам — субъектам права постоянного (бессрочного) пользования на срок не более 1 года. Основанием предоставления является административный акт исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, обладающего правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах своей компетенции;

2) предоставление земельных участков, находящихся в частной собственности, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора безвозмездного пользования (договора ссуды). По такому договору одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Правила о договоре ссуды установлены в ст. ст. 689 — 701 главы 36 ГК РФ.

Коммерческие организации не вправе передавать земельные участки в безвозмездное пользование лицам, являющимся учредителями (участниками), руководителями, членами органов управления или контроля таких организаций.

Договоры безвозмездного срочного пользования, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации и не являются объектом проведения кадастрового учета (см. письмо Роснедвижимости от 16 июля 2008 г. N ВК/3095 «О кадастровом учете земельных участков, предоставленных в аренду до одного года»);

3) предоставление земельных участков гражданам в виде служебного земельного надела из земель организаций. Служебные земельные наделы предоставляются работникам отдельных отраслей экономики, в том числе транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств.

Решение о предоставлении служебного надела принимает не орган государственной власти или орган местного самоуправления, а та организация, в которой работник осуществляет трудовую деятельность. Таким образом, основанием предоставления служебного надела является локальный нормативный акт организации. Из этого следует, что в качестве служебного надела организация может предоставить только участок, принадлежащий ей на праве собственности.

Служебные земельные наделы выделяются работникам на время трудовых отношений на основании заявления работника;

4) предоставление земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, религиозным организациям. Основанием предоставления является административный акт, который принимает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах своей компетенции;

5) предоставление земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, на основе заказа, размещенного в соответствии с Федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд.

Обязательным условием предоставления земельного участка по рассматриваемому основанию является финансирование строительства, полностью осуществляемое за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета.

Предоставление земельного участка осуществляется на срок строительства объекта недвижимости;

6) предоставление земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, предусмотренных Лесным кодексом РФ. Данное основание было введено Федеральным законом от 14 марта 2009 г. N 32-ФЗ. В соответствии с Лесным кодексом РФ земельный участок, признанный лесным участком, может быть предоставлен на рассматриваемом праве как юридическим лицам, так и гражданам.

Лицо, использующее земельный участок на праве безвозмездного срочного пользования, обязано поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии. Это обеспечивается использованием земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным способом использования.

При этом законодатель предусмотрел, что согласно п. 6 ст. 87 ЗК РФ в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного производства и иного использования могут предоставляться земли промышленности и иного специального назначения.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Земельный и Гражданский кодексы рассматривают сервитут в качестве вторичного вещного права.

Однако возможно рассмотрение сервитута в качестве обременения земельного участка. С точки зрения собственника земельного участка, который соседи используют для прохода к водоему, сервитут является ограничением его права. С точки зрения соседей, сервитут — это право пользования чужим земельным участком.

От сервитута как ограниченного вещного права следует отличать ограничения прав на землю. Под ограничениями прав на землю в земельном законодательстве понимаются запреты на осуществление определенных видов деятельности и требования о воздержании от совершения определенных действий, связанных с использованием земли, которые предусмотрены законодательством. Данные запреты различаются по своей природе в зависимости от местоположения земельных участков, в связи с чем они не применяются в отношении других земельных участков, имеющих аналогичное целевое назначение (например, в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов трубопроводного транспорта могут устанавливаться охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков).

Сервитуты могут возникать на основании договора или закона. Так, согласно Воздушному кодексу вокруг аэропортов не допускается строительство высоких зданий, которые могли бы создать опасность полетам воздушных судов. Если по сельскохозяйственным землям прокладывается воздушная линия электропередачи, то в определенной полосе вдоль этой линии запрещаются полив посевов дождеванием, земляные и некоторые другие работы и т.п.

Статья 23 ЗК РФ устанавливает, что частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом, когда это необходимо для обеспечения публичных интересов, в том числе интересов государства, местного самоуправления либо интересов населения, проживающего на данной территории, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Земельный кодекс РФ содержит исчерпывающий перечень публичных сервитутов. Публичные сервитуты могут устанавливаться для:

  1. прохода или проезда через земельный участок;
  2. использования земельного участка для ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также транспортной инфраструктуры;
  3. размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
  4. проведения дренажных работ на земельном участке;
  5. забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
  6. прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
  7. сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
  8. использования земельного участка для охоты и рыболовства;
  9. временного пользования земельным участком для производства изыскательских, исследовательских и других работ;
  10. свободного доступа к прибрежной полосе.

Сервитут может быть срочным или постоянным. Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

Срочный сервитут устанавливается для проведения временных работ, например осуществления прокладки трубопровода на территории участка, находящегося в собственности.

Сервитут должен осуществляться способом, наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В случаях, когда установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник, землевладелец и землепользователь вправе требовать изъятия (выкупа) у него данного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков либо предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

В случаях, когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Лица, права и интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. Споры между органом, установившим публичный сервитут, и собственником земельного участка, землевладельцем, землепользователем, связанные с необоснованным отказом в изъятии, в том числе путем выкупа, земельного участка, несогласием с выкупной ценой или размером убытков, причиненных установлением такого сервитута, подлежат рассмотрению в арбитражных судах независимо от того, каким органом они были установлены.

Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с федеральным законом нормативно-правовыми актами.

После установления сервитута он считается неотъемлемой принадлежностью земельного участка и не может быть отчужден отдельно от участка.

Аренда земель

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора.

Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.

Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор. Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды. В связи с тем что аренда по своей природе является обязательственным правом, особенности аренды земельных участков рассматриваются в § 2 главы 6 Виды сделок с земельными участками.

Основания возникновения и прекращения права землевладения и землепользования

5.4.1. Основания возникновения права землевладения и землепользования

Основанием возникновения права землевладения и первичного землепользования является сложный юридический состав, выражающийся в предоставлении земельных участков во владение и пользование.

Предоставление земельных участков складывается из совокупности юридических фактов, которые приводят к возникновению права землевладения и землепользования:

> решение о предоставлении земельного участка во владение и пользование;

> отвод земельного участка;

> регистрация права землевладения и землепользования;

> выдача правоустанавливающих документов, удостоверяющих право землевладения и землепользования.

Земельные участки могут предоставляться во владение и пользование на основании:

> административно-правового акта — решения соответствующего исполнительного и распорядительного органа;

> договора аренды земельного участка.

Административно-правовые и договорные способы предоставления земель во владение и пользование являются равноправными.

В соответствии со ст. 24 Кодекса о земле предоставление земельных участков во владение, пользование, передача в аренду осуществляется в порядке отвода.

Отвод представляет собой установление на местности границ участка, которые позволяют индивидуализировать этот участок как объект права землевладения и землепользования. Порядок установления и закрепления границ земельного участка определяется специально уполномоченным на то государственным органом по земельным ресурсам и землеустройству (ст. 18 Кодекса о земле).

Право землевладения и землепользования возникает только с момента получения документов, удостоверяющих это право (ст. 30 Кодекса о земле). Выдача правоустанавливающих документов завершает процесс предоставления земельных участков во владение и пользование.

Право пожизненного наследуемого владения и право постоянного пользования удостоверяется государственным актом, а право временного пользования земельным участком — удостоверением на право временного пользования земельным участком (ст. 31 Кодекса о земле).

Формы государственного акта и удостоверения на право временного пользования землей, порядок их выдачи определяются Советом Министров Республики Беларусь.

Г осударственные акты на земельные участки и удостоверения на право временного пользования земельным участком выдаются сельскими (поселковыми), городскими и районными исполнительными и распорядительными органами. Учет и регистрацию этих документов осуществляет землеустроительная служба местных исполнительных и распорядительных органов. Ранее выданные государственные акты и удостоверения на право временного пользования землей сохраняют свою юридическую силу.

Основанием возникновения вторичного землепользования является решение органа управления предприятия, организации, учреждения, которым предоставлено право передавать земельные участки во временное пользования другим лицам. В этом случае отвод земельного участка не требуется, предоставление участка во вторичное пользование согласовывается с исполнительным и распорядительным органом.

Основанием возникновения права пользования земельным участком, находящимся в частной собственности, в тех случаях, когда такое пользование допускается законодательством (аренда земли — ст. 44 Кодекса о земле, использование земельного участка под застройку — ст. 264 ГК) является договор между собственником и землепользователем.

Следует различать административно-правовые и гражданскоправовые основания возникновения права землевладения и землепользования. Право землевладения может возникнуть только по решению компетентного государственного органа, уполномоченного предоставлять земельные участки во владение и пользование. Гражданскоправовые основания возникновения применяются в основном при передаче земельных участков в аренду, при установлении земельных сервитутов и при пользовании земельными участками, находящимися в частной собственности.

5.4.2. Прекращение права землевладения и землепользования

Гарантируя устойчивость всех видов землевладения и землепользования, законодательство устанавливает единые основания прекращения этих прав (ст. 49 Кодекса о земле). Ими являются юридические факты, которые можно классифицировать как:

В зависимости от оснований прекращения права землевладения и землепользования наступают различные имущественные и земельноправовые последствия.

Единственным событием, служащим основанием прекращения права землепользования, является истечение срока, на который был предоставлен земельный участок. Истечение срока временного землепользования, основанного на административном акте, является безусловным основанием прекращения этого права. Дальнейшее использование земельного участка возможно после принятия нового решения органом, уполномоченным предоставлять земельный участок в пользование. При истечении срока аренды земельного участка дальнейшая судьба участка решается в соответствии с гражданским законодательством (ст. 592 ГК).

К правомерным действиям, которые служат основаниями прекращения права землевладения и землепользования, относятся:

1) добровольный отказ от земельного участка (его части);

2) прекращение деятельности юридического лица;

3) прекращение трудовых отношений, в связи с которыми был предоставлен служебный надел, если иное не установлено законодательством Республики Беларусь;

4) изъятие земель для государственных и общественных нужд.

При прекращении права землевладения и землепользования по

этим основаниям юридические и физические лица пользуются предусмотренными законодательством гарантиями их земельных и имущественных прав.

При прекращении права землевладения и землепользования в связи с неправомерными действиями землевладельцы и землепользователи могут быть привлечены к ответственности в соответствии с законодательством.

К таким неправомерным действиям относятся:

1) использование земельного участка не по целевому назначению;

2) нерациональное использование земельного участка, выражающееся для сельскохозяйственных земель в уровне урожайности ниже нормативной (по кадастровой оценке);

3) систематическое невыполнение мероприятий по охране и защите земель, сохранению плодородия и других полезных свойств земли;

4) использование земельного участка способами, приводящими к снижению плодородия почв, их химическому и радиоактивному загрязнению, ухудшению экологической обстановки;

5) систематическое невнесение земельного налога в течение сроков, установленных законодательством Республики Беларусь;

6) использование в течение одного года земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного производства, и двух лет — для несельскохозяйственных целей.

Право землевладения и землепользования прекращается, как правило, в таком же порядке, как и возникает, т. е. по решению тех исполнительных и распорядительных органов, которые предоставляли земельный участок (если участок предоставлялся областным исполнительным и распорядительным органом, Советом Министров Республики Беларусь, Верховным Советом Республики Беларусь, Президентом Республики Беларусь — по решению районного исполнительного и распорядительного органа), а при изъятии земли для государственных и общественных нужд — по решению органа, который имеет право изъятия земельных участков (ст. 50 Кодекса о земле).

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (земельный сервитут) может прекращаться по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, в следующих случаях:

> ввиду отпадения оснований, по которым сервитут был установлен (ст. 270 ГК);

> если земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения земельным сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением (ст. 14 Кодекса о земле).

5.4.3. Переход права владения и права пользования земельным участком

Перемены в объеме и характере прав на землю могут быть вызваны не только прекращением права землевладения и землепользования по указанным выше основаниям, но и изменением субъектного состава участников отношений по владению и пользованию землей.

Наиболее распространенным случаем перехода прав на земельный участок является изменение владельца недвижимости на земельном участке. В соответствии со ст. 55 Кодекса о земле при переходе права собственности на строение или сооружение вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения земельным участком (его частью). Основания перехода права собственности на строение и сооружение (купля-продажа недвижимости, дарение, наследование и т. д.) не влияют на земельно-правовой статус участка.

В соответствии со ст. 523 ГК по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Форма использования и размер земельного участка (его части) определяется в установленном порядке с учетом целей, для которых используются эти строения и сооружения.

При переходе права собственности на строение и сооружение к нескольким собственникам, а также при переходе права собственности на часть строения (сооружения) в случае невозможности раздела земельного участка между владельцами недвижимости, право на земельный участок осуществляется собственниками строения (сооружения) совместно.

Право пользования земельным участком переходит к владельцу недвижимости, независимо от того, в чьей собственности находится этот земельный участок (ст. 528 ГК; ст. 265 ГК).

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком (ч. 2 ст. 265 ГК).

Если на участке отсутствует недвижимость, переход права на землю ограничен, т. к. землевладельцы и землепользователи ограничены в возможности распоряжения участком, в том числе путем передачи прав на него другим лицам. Переход права землевладения и землепользования в этом случае происходит в порядке, установленном земельным законодательством. Гражданин Республики Беларусь, имеющий участок в пожизненном наследуемом владении, может передать его по наследству в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь в соответствии со ст. 59 Кодекса о земле. В случае смерти главы крестьянского хозяйства земельный участок наследуется в соответствии со ст. 82 Кодекса о земле.

В остальных случаях право землевладения и землепользования прекращается и участок может быть предоставлен другому лицу только в установленном порядке.

Земельный сервитут сохраняется в случае перехода права на земельный участок, который обременен этим сервитутом, другому лицу (ст. 15 Кодекса о земле; ст. 269 ГК).

Правила о переходе прав на землю в случае изменения субъектов этих отношений распространяется и на обязательственные права — аренду земли. В соответствии со ст. 588 ГК переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное.

При аренде здания или сооружения арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 623 ГК). Вид и содержание этих прав определяется договором аренды или в соответствии с законодательством.

Если земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята строением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 624 ГК).

Таким образом, при переходе недвижимости на земельном участке другому лицу в собственность или временное пользование этому лицу переходят права на весь или часть земельного участка, определяемые земельным законодательством.

Основания возникновения и прекращения права землевладения и землепользования

Земельные участки могут предоставляться в первичное владение и пользование на основании административно-правового акта решения соответствующего исполнительного и распорядительного органа или договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 24 Кодекса о земле предоставление земельных участков во владение, пользование, передача в аренду осуществляется в порядке отвода.

Отвод представляет собой установление на местности границ участка, которые позволяют индивидуализировать этот участок как объект права землевладения и землепользования. Порядок установления и закрепления границ земельного участка определяется специально уполномоченным государственным органом по земельным ресурсам и землеустройству. Отвод земельных участков производится на основании решений исполнительных и распорядительных органов соответствующей компетентности в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь. В решениях о предоставлении земельных участков в пользование, пожизненное наследуемое владение, о передаче их в аренду или собственность указываются цель, для которой они отводятся или передаются, и условия отвода.

Завершает процесс предоставления участка выдача правоустанавливающих документов. Право пожизненного наследуемого владения и право пользования регистрируются на листах государственной регистрационной книги и удостоверяются свидетельством о государственной регистрации, а право временного пользования — удостоверением на право временного пользования (ст. 31 Кодекса о земле). Эти документы выдаются региональными бюро (филиалами) областных агентств по государственной регистрации и земельному кадастру.

Основанием возникновения вторичного землепользования является решение органа управления предприятия или организации, которому предоставлено право передавать земельные участки во временное пользования другим лицам. В этом случае отвод не требуется, предоставление участка во вторичное пользование лишь согласовывается с исполнительным и распорядительным органом.

Если земельный участок находится в частной собственности, основанием возникновения вторичного права пользования на него является договор между собственником и землепользователем (в случаях аренды земли, использования под застройку и др.).

При переходе права собственности на строение или сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком (его частью). Размер земельного участка (его части) определяется в установленном порядке с учетом целей, для которых использовались эти строения и сооружения (ст. 55 Кодекса о земле).

Основанием возникновения права пожизненного наследуемого владения землей, кроме указанных, может быть ее наследование.

Таким образом, следует различать административно-правовые и гражданско-правовые основания возникновения права землевладения и землепользования. Так, право землевладения может возникнуть только по решению компетентного государственного органа.

Гарантируя устойчивость права землевладения и землепользования, законодательство устанавливает единые основания его прекращения (ст. 49 Кодекса о земле). Ими являются юридические факты, которые можно классифицировать как события, правомерные действия, неправомерные действия.

В зависимости от оснований прекращения права землевладения и землепользования наступают различные имущественные и земельноправовые последствия.

Единственным событием, которое может быть основанием прекращения права землепользования, является истечение срока, на который был предоставлен земельный участок. Истечение срока временного землепользования, основанного на административном акте, является безусловным основанием прекращения этого права, дальнейшее использование земельного участка возможно после принятия нового решения органом, уполномоченным предоставлять земельный участок в пользование. При истечении срока аренды земельного участка дальнейшая его судьба решается в соответствии с гражданским законодательством (ст. 592 ГК).

К правомерным действиям, которые служат основаниями прекращения права землевладения и землепользования, относятся:

• добровольный отказ от земельного участка или его части (возможен по письменному заявлению гражданина или ходатайству юридического лица без объяснения причин отказа;

• прекращение деятельности юридического лица;

• прекращение трудовых отношений, в связи с которыми был предоставлен служебный надел;

• изъятие земель для государственных и общественных нужд.

К неправомерным действиям, на основании которых может быть прекращено право землевладения и землепользования, относятся:

• использование земельного участка не по целевому назначению;

• нерациональное использование земельного участка (выражается для сельскохозяйственных земель в снижении уровня урожайности ниже нормативного);

• систематическое невыполнение мероприятий по охране и защите земель, сохранению плодородия и других полезных свойств земли;

• использование земельного участка способами, приводящими к снижению плодородия почв, их химическому и радиоактивному загрязнению, ухудшению экологической обстановки;

• систематическое невнесение земельного налога в течении сроков, установленных законодательством;

• неиспользование земельного участка в течение года.

Прекращение права землевладения и землепользования происходит

по решению исполнительных и распорядительных органов, предоставивших участок. При этом решаются вопросы о компенсации затрат, связанных с улучшением земель, или о возмещении ущерба, нанесенного собственнику при нерациональном использовании землевладельцем (пользователем) земельного участка.

Земельные участки: подводные камни вторичного рынка

-Поиск земельных участков с целью приобретения — дело хлопотное. Процедура приобретения земель зависит от того, приобретаются ли они на первичном рынке, т.е. у муниципалитетов, или же на вторичном, у частных собственников.

Свободной, “ничейной” земли в Казани, да и за ее пределами в радиусе 30 км уже практически нет. Значительная часть земель выкуплена еще при зарождении земельного рынка, после вступления в силу Земельного кодекса РФ 2001 года. После принятия в 2003 году федерального закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” скуплены уже и сельхозземли.

Дороже, но надежней

Количество выделяемых на рынке участков из числа государственных и муниципальных земель регулируется муниципальными органами, а это означает, что массового предложения земель на первичном рынке не будет. Случаи приобретения земельных участков на первичном рынке, когда продавцом земли выступает муниципалитет, практически единичны. Поэтому девелоперы все чаще обращаются ко вторичному земельному рынку.

Вторичный рынок земельных участков отличается небольшим количеством ликвидных предложений и несформированными, местами необоснованно высокими ценами. Освоение земли на вторичном рынке из-за ее высокой стоимости не всегда оказывается экономически выгодным проектом. Инвестору приобретение земельного участка на вторичном рынке, да еще и переведенного в нужную категорию или разрешенное использование, обходится намного дороже. Однако покупка земли на вторичном рынке выгодна с точки зрения экономии времени, а также тем, что земельный участок уже имеет необходимую категорию и целевое назначение. Фактически приобретается готовый объект с возможностью последующего строительства в короткие сроки.

К тому же вторичный рынок имеет одну важную особенность: по закону третий покупатель является добросовестным приобретателем. Соответственно, в случае нарушений при выделении участка или переводе под жилищное строительство оспорить право его собственности будет практически невозможно. Фактически можно сказать, что вторичный рынок земельных участков более безопасный. Но пока он недостаточно развит, и на нем инвесторов порой подстерегают подводные камни. Вопрос правильности оформления земельного участка и изменения категории земли остается актуальным.

Первичный же землеотвод (методом предварительного согласования места размещения объекта) обычно оформляют в случае какого-то целевого проекта, в котором требуется конкретный участок земли. На сегодняшний день для оформления первичного землеотвода требуются значительные административные и финансовые ресурсы. Он оправдан в том случае, когда на вторичном рынке нет адекватного предложения.

Кроме ценового фактора, достаточно юридических и технических моментов, которые могут повлиять на решение о покупке. Земельный участок может таить в себе массу “сюрпризов” для покупателя, например, вид разрешенного использования земельного участка или наличие коммуникаций, необходимых для строительства предполагаемого объекта. Так, приобретая участок в городе под строительство жилого дома или офисного центра, следует обратить внимание на документы, дающие право на строительство предполагаемого объекта на данном участке.

За городскую черту

Сделки купли-продажи больших земельных участков в Казани (от 4 га) крайне редки. Но особенно острый дефицит в Казани на площадки под многоэтажную жилищную застройку (зона Ж4, Ж5). Пока незначительную, но быстрорастущую часть спроса составляют заявки от компаний среднего уровня, заинтересованных в приобретении, возможно, более дорогих, но меньших по размеру и расположенных ближе к Казани участков для коттеджной застройки.

Само собой разумеется, удачных, отвечающих всем требованиям участков сравнительно немного. Основные критерии, на которые ориентируется потребитель перед тем как заключить договор купли-продажи земельного участка, это относительная близость к Казани, хорошая подъездная дорога, наличие коммуникаций и благоприятное окружение. Поэтому основная активность спроса сосредоточена в пределах 30 км от Казани.

Не последнюю роль здесь играет и направление, и природные условия. При этом земельные участки, расположенные в садовых товариществах, на рынке не котируются. Причина — малая площадь (4-6 соток), неоднородность окружения, отсутствие охраны, неразвитость инфраструктуры и коммуникаций.

Разумеется, речь идет об общих тенденциях, и тридцатикилометровая граница довольно условна, да и исключения есть всегда. Например, в Лаишевском районе, весьма популярном, есть спрос на земельные участки в районе д. Ташкирмень или д. Шураны, несмотря на их отдаленность от города на целых 60 км.

Вторичная продажа земли наиболее активно ведется на самых “популярных” направлениях, в первую очередь, по Зеленодольской трассе и в сторону Борового Матюшино, затем по Казанской объездной дороге. Именно здесь девелопмент демонстрирует самые быстрые темпы развития, а сами участки наиболее подготовлены для продажи на вторичном рынке (проведены коммуникации, подготовлены документы для оформления собственности).

Что же касается такого вопроса, как стоимость земельных участков, то в качестве основной тенденции в начале 2007 года можно отметить следующее: цены на земельные участки растут, а количество предлагаемых к продаже земельных участков — практически нет. Предложение за 1 квартал возросло в целом всего на 5-7%, а средняя цена — на 30-40%. И чем ближе к центру города, тем больше разрыв между этими двумя показателями. В отношении цен на земельные участки Казань существенно опережает районы республики, и это неудивительно, учитывая крайний дефицит земли в городе.

Говоря о принципах ценообразования, надо отметить, что цена каждого конкретного участка земли определяется индивидуально в зависимости от множества характеристик: местоположения, удаленности от города, ландшафта и рельефа местности, наличия коммуникаций, категории земельного участка и перспективности его использования, загруженности трассы и т.д.

К примеру, земли, примыкающие к федеральным трассам в пределах 25-километровой зоны от Казани, могут в перспективе использоваться под логистические (складские) центры, объекты дорожного сервиса, торговые объекты и т. п. Поэтому цена на такие земли даже в категории земель сельхозназначения достигает 4000 — 6000 руб. за сотку, а в 10 км от города — до 20000 руб. за сотку. Эта же земля, уже переведенная в категорию “земли населенных пунктов” или “земли промышленности”, продается по 30000 — 50000 руб. за сотку.

Цены земельного участка определяют не только очевидные показатели. Стоимость земельного участка может зависеть еще и от таких особенностей, как, например, наличие выхода к водоему, к лесу или даже соседство с земельным участком известного человека. Порой за это покупатели готовы платить двойную цену.

Так, цена на земли сельхозназначения, расположенные в живописных местах (вблизи водоемов, лесных массивов и т. д.) с хорошей экологией и на небольшом расстоянии от Казани, которые в перспективе могут использоваться для строительства на них коттеджных поселков, колеблется в пределах 5000-10000 руб. за сотку, а после изменения категории земли — до 25000 — 50000 руб. за сотку. Земли сельхозназначения на большем удалении от Казани (от 50 км) с неудобным подъездом, отсутствием коммуникаций обычно стоят намного дешевле — 500 — 1000 руб. за сотку.

Наличие коммуникаций повышает первоначальную стоимость незастроенного земельного участка на 50%, а близость к водоемам, лесным массивам или заповедникам повышает стоимость земель на 60-70%. Иными словами, высок спрос на территории, подготовленные под коттеджную застройку.

Безусловно, покупка земли на вторичном рынке обходится потребителю дороже, за исключением редких случаев. Земля с назначением “под индивидуальное жилищное строительство” на одном направлении и на одинаковом удалении от Казани стоит в десятки раз дороже, чем не выведенная из земель сельхозназначения. Например, поле продается по 2000 руб. за сотку, а земля под индивидуальное жилищное строительство рядом, да еще у леса — по 35000 руб. за сотку. Правда, разница в цене в данном случае определяется не только категорией земельного участка, а еще и ландшафтно-экологическими условиями.

Как я уже отмечала, сейчас наибольший интерес вызывают участки, пригодные для жилищного строительства, либо строительства логистических центров, складов. И сейчас на рынке наблюдается нехватка участков, уже переведенных в категорию земель промышленности или земель населенных пунктов. Цены на них, конечно же, выше, чем на сельхозземли. Однако из-за сроков, связанных с приобретением земель сельхозназначения, и рисков при переводе категории земель вариант приобретения земли в уже нужной категории, несмотря на дороговизну, более целесообразен для большинства покупателей. Однако спрос на сельхозземлю также достаточно высок.

Сейчас наиболее активны покупатели, которые приобретают землю под коттеджную застройку. Больше всего участков под коттеджное и дачное строительство на вторичном рынке продается в Лаишевском и Зеленодольском районах, чуть меньшая активность наблюдается в Верхнеуслонском районе, менее всего популярны участки в Высокогорском и Пестречинском районах.

Но не вся земля даже на востребованных покупателями загородной недвижимости участках подходит для жилищного строительства. Например, участок, находящийся в 20 км от Казани в п. Васильево площадью 5 га, на берегу Волги, недалеко от леса неудобен для застройки его жилыми коттеджами, поскольку находится рядом с железной дорогой и промышленными объектами.

Профессиональных операторов на вторичном земельном рынке практически нет. Зато существует множество частных посредников. Дело в том, что сам рынок вторичных продаж земельных участков не сформирован в той степени, как рынок городского жилья и даже рынок индивидуальных загородных домов. Земельный рынок совершенно непрозрачный и неструктурированный. Операторы-риэлторы продают, как правило, чужие землеотводы, причем зачастую даже не проверив документы на участок. Реальные же продавцы часто себя не афишируют, впрочем, как и многие покупатели. В большинстве случаев известна лишь цена предложения, настоящая же цена реализации участка остается “в тени”.

Заключая договор купли-продажи земельного участка, необходимо помнить, что оформление земельного участка в собственность — процесс, требующий юридических знаний и навыков. Поэтому не давайте себя отвлечь броскими предложениями, как, например, “земельные участки под строительство”, “любые земельные участки в Казани” — выбирайте серьезную, проверенную компанию. Центр развития земельных отношений РТ работает только с проверенной информацией и гарантирует выполнение всех взятых на себя обязательств. Это обеспечит вам быструю и качественную покупку участка и избавит от утомительной волокиты, так или иначе связанной с приобретением земли в собственность.

Еще по теме:

  • 392 ст ук рф Статья 392 УПК РФ. Обязательность приговора, определения, постановления суда Новая редакция Ст. 392 УПК РФ 1. Вступившие в законную силу приговор, определение, постановление суда […]
  • Высший законодательный орган советского государства Российская Советская Федеративная Социалистическая Республика РСФСР (Российская Советская Федеративная Социалистическая Республика) - название России с момента развала Империи и до 1991 г. […]
  • Поправки в уголовный кодекс рф 228 Есть ли изменения по ч 2 ст 228 УК РФ в 2018 году? Есть ли изменения по ч2 ст.228 ук ,вроде говорят что санация с 0 начинается,с 1.01 18 изменили,так ли это Ответы юристов (2) Доброго […]
  • Протокол по ст1915 коап рф Статья 19.15 КОАП РФ. Проживание гражданина Российской Федерации без документа, удостоверяющего личность гражданина (паспорта) 23 декабря 2013 26 апреля 2013 18 февраля 2013 10 января […]
  • Действие соглашения о разделе имущества Срок действия соглашения о разделе имущества, не брачный контракт В браке с 1993 по настоящее время. С 2013 года живем раздельно. Решили оформить развод в ЗАГСе. Составленное ранее […]