Ввод объектов жилой недвижимости в эксплуатацию

Рубрики Новости

Особенности ввода в эксплуатацию жилых помещений

Автор: Артем Ломакин

Задержка ввода в эксплуатацию в несколько месяцев считается на рынке нормальной и практически неизбежной, несмотря на то, что такая практика ущемляет интересы покупателя и нарушает установленные нормы законодательства.

Сегодня темпы строительства на рынке жилой недвижимости в России идут далеко впереди сроков ввода в эксплуатацию жилья, и это происходит при существенном отставании спроса от предложения. По данным Министерства регионального развития Российской Федерации (далее – Минрегион России), прогнозируется рост жилищного строительства: на 2013 год намечен ввод 71 миллиона квадратных метров жилья, на 2014-й – 79 миллионов кв. метров жилья, на 2015-й – 90 миллионов кв. метров жилья.

Вместе с тем, с вводом нового жилья происходит и высокий рост цен на него. По итогам второго квартала 2012 года, Россия стала четвертой (!) страной в мире по темпам роста стоимости жилья. А что касается столичного рынка жилой недвижимости, то Москва стала вторым (!) городом в мире по темпам роста цен на жилье. По мнению участников рынка недвижимости, чтобы строительство недвижимости стало более рентабельным, застройщикам нужно предоставить земельные участки на более льготных условиях.

При этом сегодня имеются достаточные основания, чтобы отметить спад ввода в строй жилой недвижимости в крупнейших по объему ввода жилья регионах, и в первую очередь – это Московская область, являющаяся лидером по этому показателю среди всех регионов РФ.

Задержка ввода жилого помещения в эксплуатацию может зачастую исходить из-за действий государственных органов, выдающих разрешение на строительство или разрешение о вводе дома в эксплуатацию, либо утверждающих акт приемки объекта строительства с несоблюдением установленных сроков, и порой это сопровождается нарушением действующих норм законодательства.

Ранее, до вступления в силу нового Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), вопросы ввода объекта в эксплуатацию не были должным образом урегулированы, и регламентировались лишь региональными подзаконными нормативными актами.

С течением времени Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН) г. Москвы была преобразована в Комитет государственного строительного надзора г. Москвы, в котором и был создан отдел службы «одного окна», занимающийся выдачей разрешений на ввод объекта в эксплуатацию. Срок рассмотрения, оформления и выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или аргументированного отказа в выдаче такого разрешения составляет 10 дней со дня сдачи документов.

На интернет-сайте Комитета государственного строительного надзора г. Москвы можно в открытом доступе ознакомиться с бланком заявления на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, рекомендациями по оформлению заявления, а также перечнем документов необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Новый ГрК РФ изменил порядок ввода объекта в эксплуатацию, исключив приемку объектов государственными приемочными комиссиями и предусмотрев единый порядок ввода объекта в эксплуатацию независимо от особенностей отдельных видов объектов.

Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 г. № 698 была утверждена форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Далее, приказом Минрегиона России от 19.10.2006 г. № 121 была утверждена Инструкция о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Касаемо существующих правовых норм по рассматриваемой тематике нашей статьи, хотелось бы привести следующий пример актуальной судебной практики.
Суд удовлетворил заявленные исковые требования компании и признал незаконным отказ местной городской администрации в выдаче разрешения на ввод построенного жилого дома в эксплуатацию.

Как было установлено судом, отвод земельного участка под строительство многоэтажного шестисекционного жилого дома произведен на основании договора аренды земельного участка. Отведенный участок земли использовался обществом строго по целевому назначению с соблюдением границ плана отвода земельного участка и договора аренды. Также обществом добросовестно уплачивалась арендная плата.

В целях подготовки проектной документации строительная компания получила согласование и разрешение соответствующих служб и организаций.

Администрацией города было впоследствии отказано компании в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку заявителем не были представлены документы, касающиеся вопроса выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в частности, документы, свидетельствующие о выполнении технических условий на водоснабжение, канализацию и газификацию, пояснительной записки, схемы, отображающей архитектурные решения, проектная документация, исходно-разрешительная и проектная документация на нежилую пристройку.

Согласно ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», к вопросам местного значения поселения отнесено выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений.

Исследовав представленные в материалах дела документы, суд пришел к выводу, что администрацией города не представлено безусловных доказательств, объективно свидетельствующих о законности и обоснованности оспариваемого отказа.

В статье 55 ГрК РФ установлено понятие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой удостоверение выполнения строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Установлено, что заявителем, в соответствии с ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, были представлены все документы, необходимые для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, в том числе:

правоустанавливающие документы на земельный участокдоговор аренды земельного участка, зарегистрированный в территориальном отделе Росреестра;
разрешение на строительство жилого дома;
акт приемки объекта капитального строительства;
акт о соответствии параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации;
акт о соответствии работ, выполненных на строительстве;
справка о выполнении технических условий по водоснабжению;
справка о выполнении технических условий в части прокладки канализационного коллектора;
справки из электроснабжающих и электропродающих организаций о выполнении технических условий по электроснабжению;
заключение Главного управления государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации и распоряжение о его утверждении;
акт итоговой проверки Главного управления государственного строительного надзора о соответствии выполненных работ требованиям технических регламентов и проектной документации.

В части документов, свидетельствующих о выполнении технических условий на водоснабжение, канализацию, судом установлено, что соответствующей справкой компания подтвердила выполнение заявителем в полном объеме технических условий, касающихся водоотведения (канализация).

Также судом установлено, что технические условия на газификацию практически выполнены заявителем, что подтверждается представленными заявителем доказательствами, кроме пункта, которым установлено, что пуск газа производится после государственной регистрации права собственности на принятый в эксплуатацию объект газового хозяйства. Вместе с тем, выполнение данного условия без получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не представляется возможным, поскольку разными субъектами установлены взаимно исключающие требования, что признается судом обстоятельством, не обеспечивающим сбалансированный учет экологического, экономического, социального и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности, что априори противоречит основным ее принципам, установленным в ст. 2 ГрК РФ.

Таким образом, судом было установлено, и материалами дела подтверждено, что компания выполнила все условия, установленные действующим законодательством для получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

В соответствии с ч. 6 ст. 55 ГрК РФ основаниями для принятия решения об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию являются:
отсутствие документов, указанных в части 3 данной статьи;
несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка;
несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
несоответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации.

Доказательств наличия оснований, предусмотренных ч. 6 ст. 55 ГрК РФ для принятия решения об отказе в выдаче разрешения на ввод жилого дома, судом не установлено, в связи с чем заявление истца подлежит удовлетворению.

Кроме того, суд отмечает, что сторонами в судебном заседании не оспаривался тот факт, что в период осуществления строительных работ жилого дома каких-либо замечаний от уполномоченных органов в области государственного архитектурно-строительного надзора в адрес компании по вопросу несоответствия строительства разрешительной документации, градостроительным регламентам, строительным нормам и правилам, не поступало.

Кроме административных барьеров, присутствуют также и соответствующие риски, которые могут сопровождать застройщиков с момента получения разрешения на строительство и до ввода жилого дома в эксплуатацию. В период строительства объекта возможно, например, повышение рыночной стоимости строительных материалов, что может повлечь за собой необходимость дополнительного финансирования, а соответственно и возможное приостановление работ по строительству объекта.

Ситуация, когда происходит смена инвестора, является еще одним существенным моментом для приостановления установленных сроков строительства. Такая ситуация может произойти в любое время, и тогда строящийся объект продается по причинам недостатка финансовых средств, при заключении нового инвестиционного контракта и др.

Различные форс-мажорные обстоятельства также могут помешать при проведении расчета точных сроков сдачи объекта в эксплуатацию.
Одним из основных нормативно-правовых актов в области правоотношений участников сделок с жилыми помещениями, стал Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ 214).

Согласно данному закону, в договоре застройщик обязан указать точные сроки сдачи объекта в эксплуатацию. В случае невыполнения своих обязательств перед участником долевого строительства, застройщик обязуется уплатить всю сумму, внесенную гражданином, а также выплатить соответствующую неустойку.

Отметим, что принятый ФЗ 214 был неплохой мерой запретить застройщикам использовать так называемые вексельные схемы, предварительные договоры как способы привлечения денег граждан. Согласно этому акту, привлечение средств граждан допускается только на основании договора участия в долевом строительстве, путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений. Также законом предусматривается обязательная государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, что было сделано в целях предупреждение двойных продаж квартир.

В целях предотвращения утраты дольщиками прав на объект, в который были вложены деньги, в 2011 году был принят Закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве). «», содержащий особый порядок банкротства застройщика.

Как один из вариантов разрешения проблемы, довольно эффективным путем видится осуществление соответствующих антикризисных мероприятий по каждому проблемному объекту. В случае невозможности дальнейшего строительства объекта, арбитражный управляющий должен разрешить задачи по преодолению различных кризисов. Видится целесообразным специальная подготовка и повышение роли и статуса арбитражного управляющего, деятельность которого должна быть направлена на финансовое оздоровление и восстановление инвестиционного потенциала объекта строительства.

Случались ситуации, когда в регионах обманутым дольщикам властью выделялось жилье за счет местных бюджетов, тогда как эти местные бюджеты просто-напросто не предусматривали подобных статей расходов, что, увы, не решало проблем граждан. Но ведь инициативы властей приветствуются, когда они эффективны и полезны для общества.

Например, в 2012 году на интернет-сайте Правительства Московской области был опубликован список жилых объектов по долевому строительству, подготовленный Комитетом Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью, и включающий в себя реестр проблемных застройщиков, который по состоянию на 29 декабря 2012 года насчитывает 67 юридических лиц.

Данный реестр публикуется в соответствии с требованиями закона Московской области от 01 июля 2010 года № 84/2010-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области».

Реестр проблемных застройщиков будет обновляться на сайте Комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью не позднее 30 числа каждого месяца.

Как писала «Российская газета» в декабре 2012 года (федеральный выпуск № 5969 (296)), генеральной прокуратурой была проведена соответствующая проверка по вопросу соблюдения в России действующего законодательства при строительстве жилых домов. Выводы надзорного ведомства были неутешительны, т. к. по всей стране постоянно выявляются многочисленные нарушения закона, большинство из которых связаны с областью долевого строительства.

Только за последние полгода в прокуратуру поступило около 112 тысяч жалоб на нарушения жилищного законодательства, причем каждая четвертая из них признана обоснованной. Всего за последние два года прокуроры выявили более 4,5 тысяч нарушений в сфере долевого строительства, и свыше 1,2 тысяч должностных лиц привлечены к дисциплинарной ответственности.

«Практика прокурорского надзора показывает, что при масштабных темпах возведения жилых домов состояние законности в этой области остается неудовлетворительным», – заявил Генеральный прокурор России Юрий Чайка на коллегии, посвященной вопросам соблюдения законодательства в жилищной сфере. – «Наиболее сложная обстановка складывается в Москве (52 объекта) и Московской области (109 объектов), Пермском крае (42), Новосибирской (57) и Самарской (64) областях».

По его словам, в настоящее время в стране насчитывается почти 750 так называемых «проблемных объектов» с неясной перспективой, при строительстве которых ущемлены права свыше 75,6 тысяч человек.

Всего в 2012 году в сфере долевого строительства было зарегистрировано около 1 тысячи сообщений о преступлениях, возбуждено более 670 уголовных дел. Лидируют по делам об обманутых дольщиках Башкортостан, Краснодарский край, Воронежская, Тюменская и Московская области. За это же время судами рассмотрено 58 уголовных дел, из которых по 56 вынесены обвинительные приговоры.

Генпрокурор отметил, что нарушения законов вскрываются проверками на всех этапах строительства – от выделения земельных участков до ввода объектов в эксплуатацию. Практически во всех регионах прокуроры выявили случаи строительства жилых домов без получения разрешительных документов и с нарушением требований земельного законодательства. Кроме того, застройщики даже где-то занимались хищением и нецелевым использованием денег дольщиков, а также выделяемых для завершения строительства домов бюджетных денег. Среди других распространенных нарушений – необоснованно прекращение строительных работ, низкое качество их выполнения, нарушение сроков строительства и ввода жилых домов в эксплуатацию, а также сдача жилья, фактически непригодного для проживания.

В связи со значительным числом нарушений законодательства, допускаемых строительными организациями, следует пресекать факты строительства жилых домов без получения разрешительных документов, отметил генпрокурор. По его словам, также нужно устранять случаи, когда государственные власти и органы местного самоуправления искусственно создают административные барьеры при получении застройщиками соответствующих разрешений.

Касаемо соблюдения превентивных мер по защите законных прав и имущественных интересов сторон при осуществлении сделок с недвижимостью, то гражданам, прежде всего, необходимо выбирать довольно известного застройщика или крепкую и стабильную компанию, уже зарекомендовавшую себя на рынке недвижимости, если они не хотят идти на риск.

Для юридических лиц, как-то: застройщиков, важным пунктом является открытость информации о компании, предоставление сведений обо всех этапах строительства объекта, возможность просмотра фотографий объекта, ссылки на предыдущие проекты застройщика и пр. И, конечно же, компания должна иметь весь соответствующий комплект разрешительных документов, в полном соответствии с ФЗ-214: разрешение на строительство, проектная декларация, права собственности на земельный участок или договор аренды этого участка и т. д.

В случае, если компания нарушает свои обязательства в отношении согласованных сроков передачи квартиры, отказываясь при этом выплачивать неустойку, гражданин имеет законное право обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении убытков, где кроме данной неустойки за срыв сроков, можно будет взыскать еще и убытки за нарушение обязательств, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

Таким образом, мы видим, что добросовестным компаниям в своей деятельности на российском рынке недвижимости необходимо придерживаться установленного законом порядка в области градостроительного права, в особенности, в вопросах ввода в эксплуатацию жилого фонда, сохраняя при этом свою репутацию и денежные средства в целости и сохранности.

Ввод в эксплуатацию объектов недвижимости

Разрешение на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости выдает орган, который выдал аналогичную бумагу на возведение сооружения. Для его получения необходимо обратиться в уполномоченную инстанцию с заявлением. Сроки ввода объекта в эксплуатацию составляют 10 дней. В течение этого периода уполномоченная организация принимает и рассматривает поданные бумаги, осуществляет необходимые проверки. По результатам этих процедур либо выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, либо дается отказ. При этом последний должен быть аргументирован.

В подготовительный этап входят:

  • Пробные пуски.
  • Индивидуальные испытания установленного оборудования, функциональные запуски отдельных систем.
  • Приемка объекта капстроительства (при выполнении работ по договору).

В ходе возведения и монтажа конструкций необходимо провести промежуточные приемки конструктивных элементов и узлов оборудования, а также скрытых работ. Функциональные и индивидуальные испытания выполняются с привлечением заказчика после завершения установки и строительства. Недоделки и дефекты, которые допущены в процессе работы, недостатки оборудования, обнаруженные в ходе пробных испытаний, необходимо устранить до начала комплексного запуска. Общее опробование должен осуществлять заказчик в ходе итоговой проверки. В процессе его выполнения проверяется совместное функционирование основных установок и всех вспомогательных агрегатов под нагрузкой. Не допускается комплексное опробование систем по схемам, которые не предусмотрены в проекте.

К заявлению прилагаются определенные бумаги. Их перечень строго регламентирован законом и не может быть расширен по желанию уполномоченного проверяющего органа. К заявлению застройщика должно быть приложено заключение о соответствии сооружения требованиям тех. регламентов и проектной документации. Эту бумагу выдает орган госнадзора. Однако перед тем как будет выдано заключение о соответствии, объект должен пройти итоговую проверку. По ее результатам принимается или решение о выдаче бумаги, или отказ в этом. Итоговую проверку выполняют после завершения строительства, капремонта, реконструкции. В зависимости от сложности сооружения на данную процедуру отводят до одного месяца. Заключение выдается в случае, если на объекте не было выявлено несоответствий или нарушений, либо они были устранены в установленный срок.

В ходе проведения итоговой оценки надзорная инстанция в лице должностных лиц выполняет проверку наличия справок от других органов госконтроля и надзора, а также эксплуатирующих предприятий, оказывающих коммунальные услуги, о подключении наружных сетей к сооружениям по постоянной схеме, выполнении тех условий и принятии их на обслуживание.

Самовольное возведение частей конструкции

В этом случае, а также, если застройщик не известил своевременно орган госнадзора о начале строительства, ему необходимо обратиться в независимую специализированную организацию для проведения детального (инструментального) исследования конструктивных элементов сооружения или всего здания. Результаты этого обследования в форме отчета о тех. состоянии предоставляются в орган госнадзора. В случае если они положительны, уполномоченная инстанция может принять решение о выдаче заключения о соответствии.

Что нужно, чтобы получить ЗОС?

Для этого следует обратиться в надзорный орган с заявлением.

К обращению необходимо приложить следующие документы:

  • Акт итоговой проверки должностным лицом уполномоченного органа.
  • Акт приемки при возведении сооружения на основании договора.

Государственный надзор выполняется с даты получения уведомления о начале работ до момента выдачи ЗОС отремонтированного, реконструированного или построенного объекта предписаниям технических регламентов, проектной документации и иных документов. Это означает, что положительное заключение выдается в том случае, если контрольные мероприятия осуществлялись на протяжении всего периода сооружения. Если же надзор не выполнялся по вине застройщика, то уполномоченная инстанция вправе отказать в выдаче ЗОС.

Акт ввода в эксплуатацию объектов недвижимости

Он представляет собой документ, которым удостоверяется выполнение возведения, ремонта, капремонта или реконструкции сооружения в полном объеме. Данная бумага должна соответствовать разрешению на строительство. Форма, в которой составляется акт ввода в эксплуатацию объекта, утверждена в Постановлении Правительства № 698. Далее рассмотрим бумаги, которые нужно предоставить.

Перечень бумаг установлен в ст. 55, ч. 3 ГрК. В список входят:

  • Правоустанавливающая документация на земельный участок.
  • Бумаги, удостоверяющие факт приобретения прав на надел, где было произведено возведение сооружения.
  • Градостроительный план участка. Его форма утверждена правительственным Постановлением №840.
  • Разрешение на застройку. Оно должно быть составлено в соответствии со ст. 51 ГрК. Бумаги, выданные до вступления в действие новой редакции, признаются также действительными.
  • Заключение от органа пожнадзора (если данные контрольные мероприятия предусмотрены).
  • Схема расположения отремонтированного, реконструированного или построенного объекта, сетей инженерно-технических коммуникаций в пределах земельного участка, планировочная организация места.
  • Заключение от органа госнадзора (если предусматривается выполнение контрольных мероприятий) о соответствии сооружения установленным требованиям и тех. плану.

Чтобы осуществить ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, в уполномоченный орган должны быть предоставлены экземпляры:

  • Бумаг, подтверждающих соответствие параметров сооружения проекту и подписанных заказчиком или непосредственно лицом, осуществляющим его возведение.
  • Акта приемки объекта. Он предоставляется, если возведение осуществляется по договору подряда.
  • Документа, подтверждающего соответствие сооружения указанным выше требованиям. Эта бумага также должна быть подписана заказчиком или исполнителем.
  • Документов, подтверждающих соответствие объекта тех. условиям. Эти бумаги подписываются представителями организаций, ответственных за использование сетей инженерно-технических коммуникаций.

Для их проведения в отделение ФГУП по месту расположения сооружения необходимо подать следующие бумаги:

  • Градостроительную и проектную документацию со схемой генплана. Последняя предоставляется в масштабе 1:2000 или 1:500.
  • Выписку из ЕГРЗКР (госреестра земельного кадастра) с планом и кадастровым номером участка.
  • Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
  • Бумаги, подтверждающие права на земельный участок.

Данная процедура осуществляется федеральным уполномоченным органом по месту расположения сооружения. Для гос. регистрации необходимы:

  • Правоустанавливающие и учредительные документы правообладателя.
  • План сооружения.
  • Тех паспорт.
  • Выписка из гос реестра сооружений градостроительной деятельности. Данная бумага действительна на протяжении месяца с момента выдачи.
  • Документы, удостоверяющие права на участок.
  • Разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию.

История ввода объектов в эксплуатацию

Всем известно, что после завершения строительства многоквартирного дома, гостиницы, нежилого здания или другого объекта капитального строительства, требуется получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В настоящее время для получения этого документа требуется технический план (подготовленный кадастровым инженером). Технический план направляется в муниципалитет, где подготавливается разрешение на ввод и в порядке информационного взаимодействия направляется в Росреестр для присвоения кадастрового номера. Такой порядок действует в настоящее время. Но как объекты вводились в эксплуатацию ранее?

До вступления в силу Градостроительного кодекса применялись различные нормативно-правовые документы, в зависимости от того, какой объект вводился в эксплуатацию.

Согласно письму Госстроя РФ от 05.11.2001 N ЛБ-6062/9 «Разъяснение порядка применения действующих нормативных документов по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов», объекты капитального строительства принимались в определенном порядке:

  • железные дороги, автомобильные дороги федерального значения, мелиоративные системы, отдельно расположенные гидротехнические сооружения и объекты сельскохозяйственного водоснабжения и другие объекты со специфическими условиями функционирования, производства продукции и оказания услуг — в соответствии с ведомственными (отраслевыми) документами, согласованными с Госстроем СССР и России.
  • жилые дома и вспомогательные постройки, возведенные индивидуальными застройщиками для собственного пользования, — в порядке, установленном органами власти субъектов РФ, и т.д.

1 января 1988 года вступили в силу Строительные нормы и правила СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», утвержденные Постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 N 84. Они устанавливали порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством (реконструкцией, расширением) объектов (предприятий, их отдельных очередей, пусковых комплексов, зданий и сооружений).

В соответствии с указанными правилами законченные строительством объекты жилищно-гражданского назначения подлежали приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями только после выполнения всех строительно-монтажных работ, благоустройства территории, обеспеченности объектов оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок.

Датой ввода объекта в эксплуатацию считалась дата подписания акта Государственной приемочной комиссией . В состав Государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта должны были входить в качестве членов комиссии представители заказчика (застройщика), эксплуатационной организации, генерального подрядчика, генерального проектировщика, различных государственных органов (санитарного надзора, пожарного надзор) и др. Акты о приемке в эксплуатацию объектов подписывались председателем и всеми членами комиссии. Эти акты утверждались решением (приказом, постановлением и др.) органов, назначивших комиссии.

Именно данный документ подтверждал момент создания объекта недвижимости, с показателями, соответствующими требованиям градостроительных и строительных норм и правил, а также устанавливал возможность его эксплуатации (использования) в соответствии с целевым назначением.

Статья 55 Градостроительного кодекса заменила Акт о приемке в эксплуатацию объекта на Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Порядок ввода жилого дома в эксплуатацию

После того как дом полностью построен и до момента, когда ключи передаются новоселам, проходит не меньше пары месяцев. Что происходит в это время?

До 2005 года многоквартирные жилые дома принимала специальная государственная комиссия, сейчас, чтобы сдать объект в эксплуатацию, застройщику необходимо заручиться одобрением сразу нескольких инстанций.

Подготовка дома к сдаче начинается с приемки работ у подрядных организаций. Застройщик не работает на объекте один, на строительстве дома занято большое количество подрядчиков. Поэтому у застройщика есть собственная рабочая комиссия, задача которой — принять выполненные различными подрядными организациями работы. Если комиссия выявит недоработки, подрядчик обязан их своевременно устранить. По итогам проверки она составит акт приемки выполненных работ — он подтверждает, что все работы на объекте выполнены в соответствии с техническими регламентами.

После этого строительная компания подает в стройнадзор извещение о проведении итоговой проверки. Специалисты отделов энергонадзора, санитарно-эпидемиологического надзора, специалисты в сфере пожарной безопасности и общестроительных работ выезжают на объект на итоговую проверку. Каждый из них проверяет дом на соответствие строительным нормам и правилам. Если замечаний нет, готовится итоговое заключение о соответствии дома требованиям технических регламентов и проекту.

«К тому моменту, как застройщик подает извещение об окончании строительства, все работы на объекте должны быть уже завершены, — рассказывает начальник отдела надзора за жилищным строительством службы строительного надзора Красноярского края Галина Стасюк. — Иногда застройщики торопятся и подают заявление еще до окончания работ. Тогда мы выдаем предписание на устранение недостатков, после чего проверка проводится снова».

По закону стройнадзор проводит проверку в течение 20 дней, затем в течение 10 дней готовится итоговое заключение. Заключение стройнадзора — один из документов, которые застройщик должен подать в администрацию города для получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Документы для ввода в эксплуатацию

Перечень документов, необходимых для получения разрешения на ввод, прописан в Градостроительном кодексе. Кроме заключения стройнадзора в него входят разрешение на строительство, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, градостроительный план, схема размещения дома на земельном участке, технический план, справки о выполнении технических условий, подписанные сетевыми организациями — поставщиками ресурсов.

Технические условия — это документ, который еще до начала строительства застройщику выдает сетевая организация. В нем она указывает, какие мероприятия нужно выполнить и ей, и застройщику, чтобы построенный дом можно было подключить к сетям. Например, построить трансформаторную подстанцию или протянуть водопровод от определенной точки. Как только эти обязательства выполнены, сетевая организация выдает строителям документ, что техусловия выданы в полном объеме. Как показывает практика, именно с получением документов о выполнении технических условий у застройщиков зачастую возникают проблемы. Дома не были введены в срок из-за того, что не были выполнены технические условия на подключение к сетям.

Ряд домов в прошлом году не сдали из-за того, что кадастровые инженеры некачественно подготовили технический план. Этот документ содержит информацию обо всех помещениях в многоквартирном доме, площадях квартир, количестве этажей и материале стен. Дом ставится на кадастровый учет, до этого момента у новостройки был строительный адрес, на этом этапе дому присваивается адрес постоянный.

«Грамотный застройщик, до этого сдавший в эксплуатацию не один жилой дом, все документы готовит параллельно, — рассказывает начальник строительного отдела администрации Красноярска Яков Полянский. — Подготовка техплана, все обмеры здания могут выполняться одновременно с получением документов от стройнадзора, то же касается и справки о получении технических условий. Если все необходимые мероприятия выполнены, застройщик, не дожидаясь ничего, может обращаться за справкой о выполнении техусловий».

Как только застройщик формирует необходимый пакет документов, он подает заявление на получение разрешения на ввод в администрацию города. Администрация обязана его рассмотреть в течение 7 рабочих дней и вынести решение.

Передача квартир дольщикам

После того, как дом официально сдан в эксплуатацию, начинается подготовка к передаче его новоселам. Администрация того района, где находится новостройка, проводит конкурс на выбор управляющей компании для обслуживания дома.

В отличие от срока ввода дома в эксплуатацию, срок передачи объекта дольщикам установлен договором участия в долевом строительстве с инвесторами. Если застройщик его нарушит, ему грозят штрафные санкции. Если этот срок нарушен, дольщик вправе получить компенсацию. Поэтому застройщики стремятся завершить передачу до того, как закончится этот срок. Даже если дом сдан досрочно и до установленного договором срока передачи объекта есть время, затягивать передачу ключей дольщикам не в интересах застройщиков. Затраты на отопление дома достаточно существенны, поэтому компании стараются как можно скорее передать квартиры новоселам.

Если сегодня четко определен в договоре только срок передачи объекта дольщикам, то по новым правилам после вступления в силу изменений в закон о долевом строительстве застройщик обязан указывать и срок ввода дома в эксплуатацию, и приводить график выполнения работ. Застройщикам придется приложить больше усилий, чтобы соблюсти все сроки.

Процедура ввода недвижимости в эксплуатацию

Многоквартирный дом и все квартиры, расположенные в нем, вводятся в эксплуатацию с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию здания. Ввод в эксплуатацию здания удостоверяет факт того, что сооружение построено в соответствии с:

  • разрешением на строительство;
  • градостроительным планом земельного участка, на котором была возведена новостройка;
  • утвержденной проектной документацией, представленной застройщиком.

Почему нельзя эксплуатировать здание при отсутствии разрешения
Если многоквартирный дом, все этапы строительства которого закончены, не был введен застройщиком в эксплуатацию, то его нельзя использовать для проживания, поскольку:

  • это может создать предпосылки для возникновения опасных условий, которые могут вызвать причинение вреда здоровью или смерть человека;
  • влечет ответственность в случае причинения кому-либо убытков в результате использования квартиры.

Как получить разрешение на ввод в эксплуатацию

Правом на оформление разрешения на ввод здания в эксплуатацию обладает застройщик, который занимался получением разрешение на строительство этого объекта недвижимой собственности ранее. При этом инвестор должен иметь права на земельную территорию, в пределах которой располагается возведенная новостройка.

Согласно Приказу Минрегионразвития РФ от 02.07.2009 для оформления разрешения следует обратиться в уполномоченный орган власти с соответствующим заявлением. Как правило, разрешение на ввод здания в эксплуатацию получают в том государственном органе, где происходила выдача разрешения на строительство объекта недвижимости.

Какие бумаги необходимы для оформления разрешения

Застройщик, который надлежащим образом составил заявление на получение разрешения на ввод здания в эксплуатацию, должен подготовить пакет необходимой документации, описанной в нормах Градостроительного кодекса РФ. Основным документом, который следует приложить к заявке, является заключение органа государственного строительного надзора, то есть Ростехнадзора, которое подтверждает соответствие построенного здания требованиям технических регламентов, проектной документации и иных бумаг.

Такое заключение выдается застройщику по его заявлению до начала процедуры получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Без заключения Ростехнадзора застройщик не сможет ввести построенный многоквартирный дом в эксплуатацию.

Права долевых инвесторов

Долевые инвесторы не принимают активного участия в юридических и технических аспектах процедуры по вводу дома в эксплуатацию. Данный процесс контролируется исключительно со стороны застройщика.

Обязанности застройщика

Застройщик к моменту ввода здания в эксплуатацию должен:

  • провести технические обмеры здания в целом;
  • определить дома общую площадь;
  • зафиксировать ключевые технические характеристики здания.

Последствия введения жилья в эксплуатацию

С датой получения разрешения связаны существенные юридические последствия. К примеру, после ввода здания в эксплуатацию застройщик не имеет возможности привлекать долевые инвестиции в строительство по ДДУ. Также после оформления разрешения у застройщика появляется обязанность по передаче построенного помещения инвестору.

С момента ввода в эксплуатацию помещение имеет статус собственности, находящейся залоге у долевого инвестора. Без разрешения на ввод в эксплуатацию право собственности на помещение в новостройке не может быть зарегистрировано в отношении долевого инвестора по договору.

После получения разрешения застройщик должен в течение 10 дней передать его в региональное отделение Росреестра. К моменту ввода многоквартирного дама в эксплуатацию застройщиком должна быть выбрана конкретная управляющая организация, которой предстоит эксплуатировать здание на основании договора, заключенного с застройщиком. Подобная промежуточная эксплуатация осуществляется с момента ввода здания в эксплуатацию.

Передача жилых помещений осуществляется на основании передаточного акта. Такой акт должен быть завизирован каждой из сторон договора. Подписание передаточного акта осуществляет управляющая компания. Второй стороной передаточного акта может выступать генподрядчик или застройщик.

Действия проверяющего при приемке здания

Выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию предшествует процедура приемки здания управляющей компанией от генподрядчика. При приемке сотрудники управляющей компании совершают следующие операции:

  • устанавливают работоспособность всех инженерных систем в здании;
  • проводят проверку смонтированного оборудования, в число которых входят лифты;
  • удостоверяются в качественности смонтированных конструкций;
  • фиксируют на бумажном носителе все выявленные строительные недоделки, дефекты и недостатки. Такую информацию следует вписывать в бланк дефектной ведомости;
  • осуществляют приемку исполнительной и технической документации на здание, получают схемы инженерных коммуникаций, принимают сертификаты и технические паспорта на смонтированное оборудование и материалы, также получают гарантийные документы и всевозможные инструкции по эксплуатации.

Составление акта

После приемки передаточный акт должен быть подписан эксплуатирующей организацией, права которой подтверждаются отдельным договором на управление зданием, который заключается между застройщиком и управляющей компанией.

Застройщик обязан собственнолично нести все виды расходов, которые могут возникнуть от момента ввода помещения в эксплуатацию до момента передачи квартиры долевому инвестору. Часто случается, что застройщики включают в пункты договоров условия о компенсации таких расходов.

Условия по компенсации могут признаваться недействительными, если инвестор будет ходатайствовать об этом в суде. Долевой инвестор несет бремя содержания помещения только с момента его приемки. Приемка подтверждается актом приема-передачи, который изучается и подписывается каждой из сторон договора об участии в долевом строительстве объекта недвижимого имущества.

Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами

Еще по теме:

  • Сумма материнского капитала в 2009 году на второго ребенка Материнский капитал: какие изменения можно ожидать в будущем? Материнский (семейный) капитал как мера поощрения к рождению или усыновлению второго ребенка начал предоставляться в нашей […]
  • Нулевая 3 ндфл 2018 для физических лиц 3-НДФЛ 2017 Сайт посвящен налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форме 3-НДФЛ) и порядку её заполнения. Этот сайт не является коммерческим и не представляет какую-либо […]
  • Ст77 п3 тк рф с комментариями 2018 Статья 77 ТК РФ. Общие основания прекращения трудового договора Основаниями прекращения трудового договора являются: 1) соглашение сторон (статья 78 настоящего Кодекса); 2) истечение […]
  • Создание официального сайта образовательной организации Требования к сайту образовательной организации Список законов и подзаконных актов, регулирующих создание и ведение сайтов образовательных организаций 1. Федеральный закон Российской […]
  • Контролируемые сделки с оффшором Какие сделки являются контролируемыми? В соответствии с положениями ст. 105.14 Налогового Кодекса РФ, с 1 января 2014 года к понятию «контролируемая сделка» относятся: Сделки между […]